Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Алексеева С.В., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
- от истца - Администрация Дмитровского муниципального района Московской области - Алтухова М.В., доверенность от 18.01.2013 б/н;
- от ответчика - ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" - Гуревич Д.Д., доверенность от 20.08.2012 б/н,
рассмотрев 09 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж"
на решение от 22 июня 2012 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.
на постановление от 06 ноября 2012 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н., Боровиковой С.В.
по иску администрации Дмитровского муниципального района Московской области (ИНН: 5007007212; ОГРН: 1035001600171)
к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Спецмонтаж" (ИНН: 5007044373, ОГРН: 1045001601677)
о взыскании денежных средств,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (далее - ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж") о взыскании задолженности по арендной плате за период со 2 квартала 2009 года по 13 апреля 2012 года в сумме 2 027 600 руб. 74 коп. и неустойки за период со 2 квартала 2009 года по 03 июня 2012 года в сумме 696 017 руб. 63 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2012 года по делу N А41-4332/12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2012 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2012 года и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Как следует из текста кассационной жалобы, ответчик считает принятые по делу судебные акты незаконными, в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, а также имеющимся в деле доказательствам. Судами не правильно применены нормы процессуального и материального права. ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" также указывает, что согласно пункту 3.2 договора аренды расчет арендной платы производится на дату заключения договора аренды и пересматривается ежегодно арендодателем, с учетом, в том числе, вида деятельности арендатора. Арендодатель в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 года применял при определении арендной платы коэффициент вида деятельности арендатора, равный 4,2 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства (от 4 этажей)) и установленный в пункте 29 Приложения. Между тем, в соответствии с требованиями статьи 14 Закона N 23/96-03 при расчете размера арендной платы в период с момента вступления договора аренды в силу и по 31.12.2010 года должен был применяться коэффициент 1.1 (Промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения (в редакции от 16.02.2007). Данный вывод подтверждается тем, что согласно пункту 2.2 устава арендатора основными видами его деятельности являются: производство общестроительных работ, производство электромонтажных работ, производство санитарно-технических работ, производство отделочных работ, и так далее. Таким образом, как указывает заявитель кассационной жалобы, основным видом деятельности арендатора является производственная деятельность и, соответственно, при расчете размера арендной платы в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 года должен был применяться коэффициент 1,1. Как указывает заявитель кассационной жалобы, в соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Из уведомления о проведенной государственной регистрации ограничения права, полученного от Управления Федеральной регистрационной службы Московской области, следует, что датой регистрации договора аренды является 15.02.2008 года. Вместе с тем расчет арендной платы, приведенный в договоре аренды, распространяется согласно пункту 3.3 договора аренды только на период с 01.12.2007 по 31.12.2007. Из изложенного, как полагает заявитель, следует, что на момент государственной регистрации договора условие об арендной плате сторонами согласовано не было. Суды при вынесении судебных актов также не учли, что истцом не представлены доказательства соблюдения требования законодательства о согласовании существенного условия договора (размера арендной платы и механизма его исчисления), а также государственной регистрации изменений в договор. Кроме того, судами оставлен без внимания довод ответчика о том, что арендодатель не исполнил ни юридически, ни фактически обязанность по передаче земельного участка, установленную в пункте 4.2.1 договора аренды.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
08 апреля 2013 года в Федеральный арбитражный суд Московского округа поступил отзыв истца на кассационную жалобу ответчика в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в лице своего представителя возражал относительно приобщения к материалам дела отзыва истца на кассационную жалобу, мотивируя тем, что ответчик не получал указанный отзыв.
Доказательства получения ответчиком отзыва на кассационную жалобу истец не представил.
Исходя из изложенного, кассационная коллегия возвратила истцу представленный отзыв на кассационную жалобу с приложениями (всего на 44 листах), поскольку ответчиком нарушен срок представления отзыва, установленный статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 28 декабря 2007 года на основании постановления Администрации Дмитровского Муниципального района московской области от 20.12.2007 года N 6184-П, между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 675-д, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком с 20.12.2007 года по 30.11.2010 года земельный участок площадью 4269 кв. м с кадастровым номером 50:04:0010902:169 по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 7 "а", и земельный участок площадью 4966 кв. м с кадастровым номером 50:04:0010902:153 по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 7 "и".
Пунктом 1.3 договора установлено, что земельные участки передаются для осуществления арендатором строительства группы многоэтажных жилых домов (в составе 5 микрорайона).
В соответствии с п. 3.1 договора, арендная плата за земельный участок вносится арендатором (ответчиком) в порядке и на условиях определенных в настоящем договоре в соответствии с земельным законодательством РФ.
Согласно пункту 3.2 договора расчет арендной платы производится на дату заключения договора и пересматривается ежегодно арендодателем, с учетом изменения базовой ставки арендной платы за 1 квадратный метр земли в год, площади земельного участка, зональности территории, вида деятельности (цели использования земельного участка) арендатора, заявленного периода пользования земельным участком.
Согласно п. 3.5 договора, арендная плата вносится за квартал арендатором (ответчиком) в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Пунктом 4.4.5 арендатор обязался своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.
Договор аренды земельного участка был зарегистрирован 15 февраля 2008 года в УФРС по Московской области.
Ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей выполнял не надлежащим образом, в результате чего у него образовалась задолженность со 2 квартала 2009 года по 13 апреля 2012 года в сумме 2 027 600 руб. 74 коп. и неустойки за период со 2 квартала 2009 года по 03 июня 2012 года в сумме 696 017 руб. 63 коп., с учетом уточненного заявления в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец направлял в адрес ответчика претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Однако претензии оставлены ответчиком без ответа, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судами установлено, что истец - арендодатель исполнил обязательства по договору аренды земельного участка и передал земельный участок во временное владение и пользование ответчику.
Кассационная коллегия отклоняет довод ответчика о том, что земельный участок ему в пользование не передавался, как необоснованный, так как факт наличия между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды земельного участка, и фактической передачи земельного участка в аренду ответчику подтверждается имеющимися в деле доказательствами, в том числе справкой ответчика о внесении арендных платежей по спорному договору в период с 20.12.2007 года по 28.04.2012 года в сумме 1 178 904,36 руб.
Судами сделан правомерный вывод о том, что ссылка ответчика на отсутствие у него лицензии на строительство зданий и сооружений, а также отсутствие данного вида деятельности в уставе общества и в кодах видов деятельности не является условием освобождения ответчика как арендатора по внесению арендной платы.
При этом суды обоснованно исходили из того, что земельные участки передавались для осуществления арендатором строительства группы многоэтажных жилых домов и отсутствие у него необходимых разрешений и средств для осуществления вышеуказанной деятельности не является основанием для изменения порядка оплаты за пользование арендованным имуществом.
Кроме того, на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика суды сделали правильный вывод о том, что видами деятельности ООО ИнСК "Спецмонтаж" являются: строительство зданий и сооружений, производство общестроительных работ, монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений. Из имеющихся в деле доказательств не следует, что ситуация с наличием лицензий каким-либо образом менялась с момента заключения договора и согласования сторонами стоимости арендной платы.
Ответчик также ссылается на неправильное применение при расчете суммы арендных платежей истцом коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора. По мнению ответчика, в соответствии с требованиями статьи 14 Закона от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" при расчете размера арендной платы должен был применяться коэффициент вида деятельности (Кд) 1.1 (для промышленной, производственной, научно-производственной деятельности, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения к Закону от 07 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ.
Данный довод судом признается не обоснованным, поскольку согласно постановлению Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 20.12.2007 года N 6184-п спорные земельные участки выделены для строительства группы многоэтажных жилых домов. Согласно кадастровой выписки категория земельного участка - земли населенных пунктов, для строительства группы многоэтажных жилых домов.
Кассационная коллегия также приходит к выводу о том, что арендатор ООО ИнСК "Спецмонтаж", подписывая договор аренды земельных участков, принял условия договора, в том числе и условие о том, что земельные участки, переданные по договору передавались для осуществления строительства многоэтажных жилых домов, иного в договоре не предусмотрено.
Согласно части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Учитывая изложенное, суды правомерно указали на то, что ООО ИнСК "Спецмонтаж" должно было предвидеть риск наступления неблагоприятных последствий при заключении договора, в том числе невозможности строительства ответчиком на данных земельных участках жилых зданий в силу отсутствия необходимых сил и средств, а также необходимой документации.
Кассационная коллегия приходит к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о том, что предъявленная ко взысканию с ответчика сумма долга является документально обоснованной.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Как отмечено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11487/09 по делу N А59-2525/07-С9(С-5) увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Там же указано, что исходя из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги), устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
С 01 января 2011 года вступил в силу пункт 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области"; арендная плата, определяемая в порядке, установленном пунктом 3 части 1 настоящей статьи, за пользование земельным участком из земель населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа, предоставленным для жилищного строительства, в том числе для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, за 1 кв. метр в год не может превышать максимального значения базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального района, городского округа, установленного Законом Московской области о базовом размере арендной платы.
В 2011 году максимальное значение базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального района, городского округа по Дмитровскому муниципальному району составляло 31,36 руб. (в соответствии с Законом Московской области от 15.07.2010 года N 92/2010-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2011 год").
Как следует из материалов дела, трехлетний срок с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства истек. При этом не введен в эксплуатацию объект недвижимости на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 14 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в соответствии с настоящей статьей, но не может быть менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.
Согласно расчету истца, представленному в материалы дела и проверенному судами, задолженность ответчика по уплате арендной плате по Договору аренды земельного участка N 675-Д от 28.12.2007 года за период с за период со 2 квартала 2009 года по 13 апреля 2012 года в сумме 2 027 600 руб. 74 коп.
Как следует из пункта 5.2 договора, стороны установили, что за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору установленную законом или договором определенную денежную сумму - неустойку (штраф, пени).
Согласно расчету истца, признанного судами правомерным, размер неустойки за период со 2 квартала 2009 года по 03 июня 2012 года в сумме 696 017 руб. 63 коп.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки уплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют положениям статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно пункту 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком не предоставлены в материалы дела доказательства, подтверждающие своевременное исполнение своих обязательств по внесению арендных платежей Договору аренды земельного участка N 675-д от 28.12.2007 года.
Исходя из изложенного, судами полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2012 года по делу N А41-4332/12, - оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N А41-4332/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N А41-4332/12
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Алексеева С.В., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
- от истца - Администрация Дмитровского муниципального района Московской области - Алтухова М.В., доверенность от 18.01.2013 б/н;
- от ответчика - ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" - Гуревич Д.Д., доверенность от 20.08.2012 б/н,
рассмотрев 09 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж"
на решение от 22 июня 2012 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.
на постановление от 06 ноября 2012 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н., Боровиковой С.В.
по иску администрации Дмитровского муниципального района Московской области (ИНН: 5007007212; ОГРН: 1035001600171)
к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Спецмонтаж" (ИНН: 5007044373, ОГРН: 1045001601677)
о взыскании денежных средств,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (далее - ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж") о взыскании задолженности по арендной плате за период со 2 квартала 2009 года по 13 апреля 2012 года в сумме 2 027 600 руб. 74 коп. и неустойки за период со 2 квартала 2009 года по 03 июня 2012 года в сумме 696 017 руб. 63 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2012 года по делу N А41-4332/12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2012 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2012 года и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Как следует из текста кассационной жалобы, ответчик считает принятые по делу судебные акты незаконными, в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, а также имеющимся в деле доказательствам. Судами не правильно применены нормы процессуального и материального права. ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" также указывает, что согласно пункту 3.2 договора аренды расчет арендной платы производится на дату заключения договора аренды и пересматривается ежегодно арендодателем, с учетом, в том числе, вида деятельности арендатора. Арендодатель в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 года применял при определении арендной платы коэффициент вида деятельности арендатора, равный 4,2 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства (от 4 этажей)) и установленный в пункте 29 Приложения. Между тем, в соответствии с требованиями статьи 14 Закона N 23/96-03 при расчете размера арендной платы в период с момента вступления договора аренды в силу и по 31.12.2010 года должен был применяться коэффициент 1.1 (Промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения (в редакции от 16.02.2007). Данный вывод подтверждается тем, что согласно пункту 2.2 устава арендатора основными видами его деятельности являются: производство общестроительных работ, производство электромонтажных работ, производство санитарно-технических работ, производство отделочных работ, и так далее. Таким образом, как указывает заявитель кассационной жалобы, основным видом деятельности арендатора является производственная деятельность и, соответственно, при расчете размера арендной платы в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 года должен был применяться коэффициент 1,1. Как указывает заявитель кассационной жалобы, в соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Из уведомления о проведенной государственной регистрации ограничения права, полученного от Управления Федеральной регистрационной службы Московской области, следует, что датой регистрации договора аренды является 15.02.2008 года. Вместе с тем расчет арендной платы, приведенный в договоре аренды, распространяется согласно пункту 3.3 договора аренды только на период с 01.12.2007 по 31.12.2007. Из изложенного, как полагает заявитель, следует, что на момент государственной регистрации договора условие об арендной плате сторонами согласовано не было. Суды при вынесении судебных актов также не учли, что истцом не представлены доказательства соблюдения требования законодательства о согласовании существенного условия договора (размера арендной платы и механизма его исчисления), а также государственной регистрации изменений в договор. Кроме того, судами оставлен без внимания довод ответчика о том, что арендодатель не исполнил ни юридически, ни фактически обязанность по передаче земельного участка, установленную в пункте 4.2.1 договора аренды.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
08 апреля 2013 года в Федеральный арбитражный суд Московского округа поступил отзыв истца на кассационную жалобу ответчика в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в лице своего представителя возражал относительно приобщения к материалам дела отзыва истца на кассационную жалобу, мотивируя тем, что ответчик не получал указанный отзыв.
Доказательства получения ответчиком отзыва на кассационную жалобу истец не представил.
Исходя из изложенного, кассационная коллегия возвратила истцу представленный отзыв на кассационную жалобу с приложениями (всего на 44 листах), поскольку ответчиком нарушен срок представления отзыва, установленный статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 28 декабря 2007 года на основании постановления Администрации Дмитровского Муниципального района московской области от 20.12.2007 года N 6184-П, между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 675-д, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком с 20.12.2007 года по 30.11.2010 года земельный участок площадью 4269 кв. м с кадастровым номером 50:04:0010902:169 по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 7 "а", и земельный участок площадью 4966 кв. м с кадастровым номером 50:04:0010902:153 по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 7 "и".
Пунктом 1.3 договора установлено, что земельные участки передаются для осуществления арендатором строительства группы многоэтажных жилых домов (в составе 5 микрорайона).
В соответствии с п. 3.1 договора, арендная плата за земельный участок вносится арендатором (ответчиком) в порядке и на условиях определенных в настоящем договоре в соответствии с земельным законодательством РФ.
Согласно пункту 3.2 договора расчет арендной платы производится на дату заключения договора и пересматривается ежегодно арендодателем, с учетом изменения базовой ставки арендной платы за 1 квадратный метр земли в год, площади земельного участка, зональности территории, вида деятельности (цели использования земельного участка) арендатора, заявленного периода пользования земельным участком.
Согласно п. 3.5 договора, арендная плата вносится за квартал арендатором (ответчиком) в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Пунктом 4.4.5 арендатор обязался своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.
Договор аренды земельного участка был зарегистрирован 15 февраля 2008 года в УФРС по Московской области.
Ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей выполнял не надлежащим образом, в результате чего у него образовалась задолженность со 2 квартала 2009 года по 13 апреля 2012 года в сумме 2 027 600 руб. 74 коп. и неустойки за период со 2 квартала 2009 года по 03 июня 2012 года в сумме 696 017 руб. 63 коп., с учетом уточненного заявления в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец направлял в адрес ответчика претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Однако претензии оставлены ответчиком без ответа, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судами установлено, что истец - арендодатель исполнил обязательства по договору аренды земельного участка и передал земельный участок во временное владение и пользование ответчику.
Кассационная коллегия отклоняет довод ответчика о том, что земельный участок ему в пользование не передавался, как необоснованный, так как факт наличия между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды земельного участка, и фактической передачи земельного участка в аренду ответчику подтверждается имеющимися в деле доказательствами, в том числе справкой ответчика о внесении арендных платежей по спорному договору в период с 20.12.2007 года по 28.04.2012 года в сумме 1 178 904,36 руб.
Судами сделан правомерный вывод о том, что ссылка ответчика на отсутствие у него лицензии на строительство зданий и сооружений, а также отсутствие данного вида деятельности в уставе общества и в кодах видов деятельности не является условием освобождения ответчика как арендатора по внесению арендной платы.
При этом суды обоснованно исходили из того, что земельные участки передавались для осуществления арендатором строительства группы многоэтажных жилых домов и отсутствие у него необходимых разрешений и средств для осуществления вышеуказанной деятельности не является основанием для изменения порядка оплаты за пользование арендованным имуществом.
Кроме того, на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика суды сделали правильный вывод о том, что видами деятельности ООО ИнСК "Спецмонтаж" являются: строительство зданий и сооружений, производство общестроительных работ, монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений. Из имеющихся в деле доказательств не следует, что ситуация с наличием лицензий каким-либо образом менялась с момента заключения договора и согласования сторонами стоимости арендной платы.
Ответчик также ссылается на неправильное применение при расчете суммы арендных платежей истцом коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора. По мнению ответчика, в соответствии с требованиями статьи 14 Закона от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" при расчете размера арендной платы должен был применяться коэффициент вида деятельности (Кд) 1.1 (для промышленной, производственной, научно-производственной деятельности, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения к Закону от 07 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ.
Данный довод судом признается не обоснованным, поскольку согласно постановлению Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 20.12.2007 года N 6184-п спорные земельные участки выделены для строительства группы многоэтажных жилых домов. Согласно кадастровой выписки категория земельного участка - земли населенных пунктов, для строительства группы многоэтажных жилых домов.
Кассационная коллегия также приходит к выводу о том, что арендатор ООО ИнСК "Спецмонтаж", подписывая договор аренды земельных участков, принял условия договора, в том числе и условие о том, что земельные участки, переданные по договору передавались для осуществления строительства многоэтажных жилых домов, иного в договоре не предусмотрено.
Согласно части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Учитывая изложенное, суды правомерно указали на то, что ООО ИнСК "Спецмонтаж" должно было предвидеть риск наступления неблагоприятных последствий при заключении договора, в том числе невозможности строительства ответчиком на данных земельных участках жилых зданий в силу отсутствия необходимых сил и средств, а также необходимой документации.
Кассационная коллегия приходит к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о том, что предъявленная ко взысканию с ответчика сумма долга является документально обоснованной.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Как отмечено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11487/09 по делу N А59-2525/07-С9(С-5) увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Там же указано, что исходя из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги), устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
С 01 января 2011 года вступил в силу пункт 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области"; арендная плата, определяемая в порядке, установленном пунктом 3 части 1 настоящей статьи, за пользование земельным участком из земель населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа, предоставленным для жилищного строительства, в том числе для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, за 1 кв. метр в год не может превышать максимального значения базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального района, городского округа, установленного Законом Московской области о базовом размере арендной платы.
В 2011 году максимальное значение базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального района, городского округа по Дмитровскому муниципальному району составляло 31,36 руб. (в соответствии с Законом Московской области от 15.07.2010 года N 92/2010-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2011 год").
Как следует из материалов дела, трехлетний срок с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства истек. При этом не введен в эксплуатацию объект недвижимости на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 14 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в соответствии с настоящей статьей, но не может быть менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.
Согласно расчету истца, представленному в материалы дела и проверенному судами, задолженность ответчика по уплате арендной плате по Договору аренды земельного участка N 675-Д от 28.12.2007 года за период с за период со 2 квартала 2009 года по 13 апреля 2012 года в сумме 2 027 600 руб. 74 коп.
Как следует из пункта 5.2 договора, стороны установили, что за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору установленную законом или договором определенную денежную сумму - неустойку (штраф, пени).
Согласно расчету истца, признанного судами правомерным, размер неустойки за период со 2 квартала 2009 года по 03 июня 2012 года в сумме 696 017 руб. 63 коп.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки уплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют положениям статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно пункту 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком не предоставлены в материалы дела доказательства, подтверждающие своевременное исполнение своих обязательств по внесению арендных платежей Договору аренды земельного участка N 675-д от 28.12.2007 года.
Исходя из изложенного, судами полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2012 года по делу N А41-4332/12, - оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)