Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Голубцова В.Г., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,
при участии:
- от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) - не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Славстрой" (ИНН 6658208993, ОГРН 1056602744054) - не явился, извещен надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "Славстрой"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 августа 2013 года
по делу N А60-19354/2013,
принятое судьей Коликовым В.В.,
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом
к ООО "Славстрой"
о о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Славстрой" 539 609,07 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "г. Екатеринбург" от 14.07.2011 N 19000227 за период с 01.05.2012 по 31.05.2013, 487 156,92 руб. пени за период с 11.05.2012 по 17.05.2013, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения.
В дальнейшем истцом заявлено ходатайство о частичном отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 539 609,07 руб. Отказ от части требований принят судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.08.2013 производство по делу в части суммы 539 609,07 руб. прекращено. Исковые требования удовлетворены в части: с ООО "Славстрой" в пользу департамента по управлению муниципальным имуществом взыскано 487 156,92 руб. пени, начисленных за период с 11.05.2012 по 17.05.2013. Договор аренды от 14.07.2011 N 19000227 расторгнут, ООО "Славстрой" выселено из здания (литера Р), расположенного по ул. Челюскинцев, 5 г. Екатеринбурга.
Не согласившись с решением суда, ООО "Славстрой" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку судом не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, судом нарушены нормы материального права. Заявитель жалобы указывает, что в договоре отсутствует указание на определение размера арендной платы, исходя из площади помещения и иных его характеристик. Сделать вывод о том, что стороны при заключении договора согласовали применение базовых ставок арендной платы и корректировочных коэффициентов не представляется возможным. Сторонами был согласован твердый размер арендной платы. Применение новой базовой ставки арендной платы с 01.05.2012 будет изменением порядка исчисления размера арендной платы, которое может быть не чаще одного раза в год. Размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения денежного обязательства и более чем в 11 раз превышает двукратную учетную ставку Банка России.
Департамент по управлению муниципальным имуществом в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда законно и обоснованно, отсутствуют основания для отмены решения суда.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 14.07.2011 между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "Славстрой" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 19000227, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание, расположенный по ул. Челюскинцев, 5, благоустроенное, материал стен - каменные, общей площадью 56,1 кв. м для использования в качестве конторского помещения сроком с 01.07.2011 по 01.07.2015.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 14.07.2011.
Истец, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды и выселении ответчика.
В ходе судебного заседания была уплачена задолженность по арендной плате в сумме 539 609,07 руб.
Удовлетворяя заявленные требования в оставшейся части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию сумма пени, договор подлежит расторжению.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4.1, 4.3 договора аренды установлено, что арендная плата составляет 37 738,47 руб. за месяц и уплачивается не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.
При этом, изменения размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора и подписания дополнительного соглашения к договору) (п. 4.2 договора).
Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.
Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (п. 20 указанного Постановления).
Из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса РФ пунктов 4.2, 4.4 договора аренды следует, что арендатор уведомляет арендатора об изменениях размера арендной платы путем направления расчета. Иных условий, предусматривающих обязанности арендодателя в случае изменения условий договора в части арендной платы, договор не содержит. Более того, договором предусмотрено, что подписание иных документов, в том числе дополнительных соглашений, сторонами не производится.
Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзац 3 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды").
В данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, что не противоречит нормам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, размер арендной платы, механизм ее изменения и условие договора, определяющее порядок увеличения арендной платы, не были оспорены ответчиком в течение действия всего договора.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что односторонние изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Действия истца, направленные на изменения размера арендной платы в одностороннем порядке согласно пункту 4.2, 4.3 договора, соответствуют действующему законодательству и условиям договора, фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия о размере арендной платы, а свидетельствует об исполнении данного условия арендодателем.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что оспариваемые пункты договора противоречит каким-либо правовым нормам, закрепленным в законе или иным правовым актам.
Как установлено судом первой инстанции, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2012 по 31.05.2012 составляет 539 609,07 руб.
Пунктом 5.2 договора определена ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы долга за каждый день просрочки установленного платежного периода.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного внесения арендных платежей, таким образом. пени подлежат начислению за период с 11.05.2012 по 17.05.2013.
Расчет пени проверен судом апелляционной инстанции и признан законным и обоснованным.
Доводы ответчика отклоняются судом апелляционной инстанции по изложенным ранее обстоятельствам.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Таким образом, нарушение денежного обязательства всегда выступает только в одной форме, а именно - просрочка платежа полностью либо части платежа. Основанием для наступления гражданско-правовой ответственности по этому поводу является факт неуплаты денежных средств в установленный договором срок.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).
Между тем, необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на не рыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, учитывая, длительность неисполнения ответчиком обязательства, характера существующих между сторонами спора правоотношений, направленность действий ответчика на оспаривание положений договора, касающихся определения размера аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства и об отсутствии оснований для снижения ее размера в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств иного ответчиком не представлено.
Согласно ст. 450 Гражданским кодексом Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
По правилам ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 7.3 договора установлено расторжение договора по решению суда по требованию арендодателя, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Судом первой инстанции верно указано и ответчиком не оспаривается факт нарушения обязательств по внесению арендной платы.
Как следует из материалов дела, уведомление от 17.01.2013 N 02.19-12/304 содержит предложение истца о погашении ответчиком задолженности по арендной плате, расторжении договора и освобождении занимаемого помещение в течение месяца, сдав его по акту приема-передачи представителям департамента.
Принимая во внимание, что претензия направлена ответчику 18.01.2013, факт получения претензии не оспаривается, претензия оставлена без удовлетворения, оплата фактически начала осуществляться только после обращения истца в суд, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении истцом требований ст. 619 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах, требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчиком имущество истцу не возвращено по акту приема-передачи, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о выселении из занимаемого помещения, расположенного в здании литера Р по ул. Челюскинцев, 5 г. Екатеринбурга.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, жалоба ответчика - удовлетворению.
Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, во исполнение требований определения Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2013 не представлен оригинал платежного поручения об уплате госпошлины, то в соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию госпошлина по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.08.2013 по делу N А60-19354/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Славстрой" (ИНН 6658208993, ОГРН 1056602744054) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 (две тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.11.2013 N 17АП-11938/2013-АК ПО ДЕЛУ N А60-19354/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2013 г. N 17АП-11938/2013-АК
Дело N А60-19354/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.,
судей Голубцова В.Г., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,
при участии:
- от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) - не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Славстрой" (ИНН 6658208993, ОГРН 1056602744054) - не явился, извещен надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "Славстрой"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 августа 2013 года
по делу N А60-19354/2013,
принятое судьей Коликовым В.В.,
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом
к ООО "Славстрой"
о о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Славстрой" 539 609,07 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "г. Екатеринбург" от 14.07.2011 N 19000227 за период с 01.05.2012 по 31.05.2013, 487 156,92 руб. пени за период с 11.05.2012 по 17.05.2013, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения.
В дальнейшем истцом заявлено ходатайство о частичном отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 539 609,07 руб. Отказ от части требований принят судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.08.2013 производство по делу в части суммы 539 609,07 руб. прекращено. Исковые требования удовлетворены в части: с ООО "Славстрой" в пользу департамента по управлению муниципальным имуществом взыскано 487 156,92 руб. пени, начисленных за период с 11.05.2012 по 17.05.2013. Договор аренды от 14.07.2011 N 19000227 расторгнут, ООО "Славстрой" выселено из здания (литера Р), расположенного по ул. Челюскинцев, 5 г. Екатеринбурга.
Не согласившись с решением суда, ООО "Славстрой" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку судом не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, судом нарушены нормы материального права. Заявитель жалобы указывает, что в договоре отсутствует указание на определение размера арендной платы, исходя из площади помещения и иных его характеристик. Сделать вывод о том, что стороны при заключении договора согласовали применение базовых ставок арендной платы и корректировочных коэффициентов не представляется возможным. Сторонами был согласован твердый размер арендной платы. Применение новой базовой ставки арендной платы с 01.05.2012 будет изменением порядка исчисления размера арендной платы, которое может быть не чаще одного раза в год. Размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения денежного обязательства и более чем в 11 раз превышает двукратную учетную ставку Банка России.
Департамент по управлению муниципальным имуществом в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда законно и обоснованно, отсутствуют основания для отмены решения суда.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 14.07.2011 между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "Славстрой" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 19000227, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание, расположенный по ул. Челюскинцев, 5, благоустроенное, материал стен - каменные, общей площадью 56,1 кв. м для использования в качестве конторского помещения сроком с 01.07.2011 по 01.07.2015.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 14.07.2011.
Истец, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды и выселении ответчика.
В ходе судебного заседания была уплачена задолженность по арендной плате в сумме 539 609,07 руб.
Удовлетворяя заявленные требования в оставшейся части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию сумма пени, договор подлежит расторжению.
Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4.1, 4.3 договора аренды установлено, что арендная плата составляет 37 738,47 руб. за месяц и уплачивается не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.
При этом, изменения размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора и подписания дополнительного соглашения к договору) (п. 4.2 договора).
Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.
Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (п. 20 указанного Постановления).
Из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса РФ пунктов 4.2, 4.4 договора аренды следует, что арендатор уведомляет арендатора об изменениях размера арендной платы путем направления расчета. Иных условий, предусматривающих обязанности арендодателя в случае изменения условий договора в части арендной платы, договор не содержит. Более того, договором предусмотрено, что подписание иных документов, в том числе дополнительных соглашений, сторонами не производится.
Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзац 3 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды").
В данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, что не противоречит нормам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, размер арендной платы, механизм ее изменения и условие договора, определяющее порядок увеличения арендной платы, не были оспорены ответчиком в течение действия всего договора.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что односторонние изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Действия истца, направленные на изменения размера арендной платы в одностороннем порядке согласно пункту 4.2, 4.3 договора, соответствуют действующему законодательству и условиям договора, фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия о размере арендной платы, а свидетельствует об исполнении данного условия арендодателем.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что оспариваемые пункты договора противоречит каким-либо правовым нормам, закрепленным в законе или иным правовым актам.
Как установлено судом первой инстанции, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2012 по 31.05.2012 составляет 539 609,07 руб.
Пунктом 5.2 договора определена ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы долга за каждый день просрочки установленного платежного периода.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного внесения арендных платежей, таким образом. пени подлежат начислению за период с 11.05.2012 по 17.05.2013.
Расчет пени проверен судом апелляционной инстанции и признан законным и обоснованным.
Доводы ответчика отклоняются судом апелляционной инстанции по изложенным ранее обстоятельствам.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Таким образом, нарушение денежного обязательства всегда выступает только в одной форме, а именно - просрочка платежа полностью либо части платежа. Основанием для наступления гражданско-правовой ответственности по этому поводу является факт неуплаты денежных средств в установленный договором срок.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).
Между тем, необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на не рыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, учитывая, длительность неисполнения ответчиком обязательства, характера существующих между сторонами спора правоотношений, направленность действий ответчика на оспаривание положений договора, касающихся определения размера аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства и об отсутствии оснований для снижения ее размера в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств иного ответчиком не представлено.
Согласно ст. 450 Гражданским кодексом Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
По правилам ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 7.3 договора установлено расторжение договора по решению суда по требованию арендодателя, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Судом первой инстанции верно указано и ответчиком не оспаривается факт нарушения обязательств по внесению арендной платы.
Как следует из материалов дела, уведомление от 17.01.2013 N 02.19-12/304 содержит предложение истца о погашении ответчиком задолженности по арендной плате, расторжении договора и освобождении занимаемого помещение в течение месяца, сдав его по акту приема-передачи представителям департамента.
Принимая во внимание, что претензия направлена ответчику 18.01.2013, факт получения претензии не оспаривается, претензия оставлена без удовлетворения, оплата фактически начала осуществляться только после обращения истца в суд, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении истцом требований ст. 619 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах, требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчиком имущество истцу не возвращено по акту приема-передачи, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о выселении из занимаемого помещения, расположенного в здании литера Р по ул. Челюскинцев, 5 г. Екатеринбурга.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, жалоба ответчика - удовлетворению.
Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, во исполнение требований определения Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2013 не представлен оригинал платежного поручения об уплате госпошлины, то в соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию госпошлина по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.08.2013 по делу N А60-19354/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Славстрой" (ИНН 6658208993, ОГРН 1056602744054) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 (две тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)