Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции дело слушал судья И.В. Черновол
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего судьи И.И. Куликова,
членов коллегии судей Л.В. Кузьминовой, Е.А. Бузыновской,
с участием секретаря Т.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Б. к Л., Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании обременения отсутствующим; и апелляционные жалобы Л., Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю на решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 03 мая 2012 года.
Заслушав доклад судьи Бузыновской Е.А., пояснения истца Б. и его представителя О., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском к Л. о возложении обязанности погасить регистрационную запись о наличии ипотеки на квартиру В заявлении указал, ДД.ММ.ГГГГ между ним и продавцом Л.был заключен договор купли-продажи квартиры. По соглашению сторон цена продаваемой квартиры была определена в размере. Сумма в размере была уплачена им за счет собственных средств, а сумма в размере 1 была уплачена за счет заемных денежных средств, полученных в Сберегательном банке РФ по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности квартира находилась в залоге у банка, являющегося залогодержателем. Передача квартиры была совершена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи квартиры. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ кредит он полностью погасил, и обратился с документами на выдачу повторного свидетельства о государственной регистрации, с отсутствием сведений о наличии обременения. Но в выдаче такого свидетельства Росреестр по Хабаровскому краю ему отказал, сославшись на отсутствие заявления Л. Так как продавец Л. добровольно не желает подать в Росреестр заявление о прекращении обременения объекта недвижимости, то просил признать обременение, в виде залога жилого помещения, прекращенным. Просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю погасить регистрационную запись об ипотеке на квартиру, расположенную по
Определениями Индустриального районного суда г. Хабаровска к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Управление Росреестра по Хабаровскому краю, а в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО "Сбербанк России".
В отзыве на исковое заявление ответчик Управления Росреестра по Хабаровскому краю исковые требования, предъявленные к нему, не признал. Сослался на то, что перечень оснований погашения регистрационной записи об ипотеке установлен пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации и статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и является исчерпывающим. В этих правовых нормах указано, что запись об ипотеке может быть погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с предоставлением необходимых документов. Совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении N 22 от 29.04.2010 года разъяснил, что ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Истец не оспаривает действия (бездействие) Управления Росреестра по Хабаровскому краю в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем Управление Росреестра по Хабаровскому краю не является надлежащим ответчиком по данному делу.
В возражениях на исковое заявление ответчик Л. исковые требования не признала. Сослалась на то, что по договору купли-продажи квартиры она должна была получить денежные средства в размере. При заключении договора купли-продажи покупатель Б. передал ей денежные средства в размере, из которых она отдала риэлтору за оказанные услуги. Оставшуюся денежную сумму в размере Б. передал, с ее согласия, через риэлтора. Из полученной суммы риэлтор удержал в свою пользу в качестве оплаты своих услуг, сославшись на то что полная стоимость его услуг составляет. Она считает, что недополучила по договору купли-продажи, которые ей должен уплатить Б. Полагает, что покупатель знал, что она была не согласна оплатить услуги риэлтора в сумме, и поэтому не должен был передавать ему денежные средства. Только после получения она даст согласие на государственную регистрацию сделки без наличия обременения.
В отзыве на исковое заявление третье лицо ОАО "Сбербанк России" указал, что кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Б., погашен полностью, обязательства по договору исполнены сторонами надлежащим образом.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 03.05.2012 года исковые требования Б. удовлетворены. За Б. признано зарегистрированное право собственности на жилое помещение - квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с отсутствующим обременением. На Управление Росреестра по Хабаровскому краю возложена обязанность погасить регистрационную запись об обременении в пользу Л. в зарегистрированном праве собственности за Б. за номером государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения - квартиры
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Хабаровскому краю просит решение суда отменить в части возложения на него обязанности погасить регистрационную запись об обременении в пользу Л. Считает, что при вынесении решения судом были нарушены нормы процессуального права. Управление Росреестра по Хабаровскому краю уведомлялось судом о слушании дела только как третье лицо. О том, что учреждение привлечено к участию в деле в качестве ответчика, оно не было уведомлено, и о слушании дела 03.05.2012 года учреждение также не уведомлялось. Кроме того, привлечение Управление Росреестра по Хабаровскому краю в качестве ответчика носило незаконный характер, так как оно не имеет самостоятельной заинтересованности в разрешении данного гражданского дела, прав и законных интересов Б. не нарушало. Также судом при вынесении решения были нарушены нормы материального права. Перечень оснований погашения регистрационной записи об ипотеке установлен пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации и статьей 25 Федерального закона от 16.07.19998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и является исчерпывающим. По этой причине возложение на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке является необоснованным, так как не предусмотрен этим Перечнем.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик Л. просит отменить решение суда, поскольку оно не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что суд не учел, что цена квартиры фактически была определена в размере, а не. Расписок о получении указанной в договоре денежной суммы она не писала. Кроме того, фактически она получила на руки, поскольку риэлтор незаконно удержал из полученных от покупателя денежных сумм в качестве оплаты за свои услуги. Считает, что снятие обременения возможно только после уплаты ей Б.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Б. - О., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, просила оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции Б. и его представитель О., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с доводами апелляционной жалобы Управления Росреестра по Хабаровскому краю согласились, возражали против удовлетворения жалобы Л.
В суд апелляционной инстанции ответчики Л. и представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представитель третьего лица Сбербанка России, уведомленные о времени и месте слушания дела, не явились. О причине неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили. Судебная коллегия, признав причину неявки неуважительной, рассмотрела дело без их участия.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях на них.
Изучив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционных жалоб.
Из материалов дела следует, что Б. по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ним и продавцом Л., приобрел в собственность квартиру стоимостью. По условиям договора оплата приобретаемого имущества производилась за счет личных средств покупателя в размере и за счет заемных средств в сумме, полученных покупателем в Сбербанке России по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. Денежная сумма покупатель передает продавцу в течение 10-ти дней со дня государственной регистрации договора.
Как указано в пункте 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
По условиям кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между кредитором АК Сберегательный банк РФ (ОАО) и заемщиком Б., заемщику был предоставлен ипотечный кредит в сумме на приобретение объекта недвижимости - квартиры, расположенной по. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил банку в залог недвижимое имущество - квартиру.
Таким образом, при государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности Б. на недвижимое имущество Управление Росреестра по Хабаровскому краю должно было произвести регистрацию обременения (ипотеки в силу закона) на недвижимое имущество - квартиру Такие действия Росреестра соответствуют и положениям пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с положениями, установленными статьями 19, 20 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре права прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Свидетельством о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО собственнику недвижимого имущества Б. на квартиру (сделка и право собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер N), подтверждается, что зарегистрировано ограничение (обременение) права на недвижимое имущество - ипотека в силу закона.
Положениями статей 341, 352 Гражданского кодекса РФ установлено, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге. Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Положениями части 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что, если иное не предусмотрено Федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Л. получила от Б. денежные средства в размере за проданную квартиру. Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Л. получила от Б. в качестве оплаты по договору купли-продажи деньги в сумме за проданную квартиру. В ходе рассмотрения дела Л. не оспаривала факт написания ею этих расписок.
Из акта приема-передачи имущества, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, следует, что продавец Л. передала, а покупатель Б. принял жилое помещение - квартиру
Таким образом, с учетом положений статьи 558 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи, заключенный между Л. и Б. на недвижимое имущество - квартиру считается заключенным и исполненным сторонами ДД.ММ.ГГГГ - с момента его государственной регистрации.
Как указано в справке N, выданной ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Сбербанк России" Дальневосточный банк, заемщик Б. полностью исполнил свои обязательства по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, остаток невозвращенных денежных средств по кредитному договору на ДД.ММ.ГГГГ составляет 0,00 рублей.
Поэтому, в соответствии с положениями части 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункта 42 Приказа Минюста Российской Федерации от 15.06.2006 года N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" регистрационная запись об обременении права собственности на квартиру - ипотека в силу закона, подлежала погашению в течение трех рабочих дней с момента поступления в Росреестр совместного заявления залогодателя Б. и залогодержателей Л. и АК Сберегательный банк РФ (ОАО), поскольку после выполнения Б. своих обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ кредитные обязательства покупателя и кредитора прекратились, следовательно, прекратился и залог.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ (вх. номер N) в Управление Росреестра по Хабаровскому краю было подано совместное заявление Б. и АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о прекращении обременения недвижимого имущества - квартиры.
Как указано в ответе Управления Росреестра по Хабаровскому краю N от ДД.ММ.ГГГГ, данного на заявление Б. о выдаче свидетельства о регистрации права без указания на наличие обременения, для выдачи повторного свидетельства о государственной регистрации права в связи с прекращением обременения на объект недвижимости - квартиру необходимо на государственную регистрацию перехода права собственности без обременения представить заявление от Б. и Л. Поскольку такое заявление от Л. отсутствует, повторная выдача свидетельства приостановлена.
В ходе рассмотрения дела Л. подтвердила, что с заявлением о снятии обременения недвижимого имущества - квартиры, на не обращалась, и не желает этого делать, так как считает, что денежные средства по договору купли-продажи в полном размере ей не выплачены.
Совокупностью письменных документов, имеющихся в материалах гражданского дела, бесспорно подтверждено, что Б. полностью исполнил свои денежные обязательства перед Л. и ОАО "Сбербанк России", поэтому суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание указанные доводы Л. и пришел к правильному выводу, что в силу статьи 352 Гражданского кодекса РФ ипотека (обременение) недвижимого имущества прекращена.
Пунктом 52 (абзац 4) совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года, пунктом 42 Приказа Минюста Российской Федерации от 15.06.2006 года N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца (собственника имущества), которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в частности, если ипотека или иное обременение прекратились, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
На основании изложенного, судебная коллегия считает правильными выводы суда о необходимости принятия решения о признании отсутствующим обременения на жилое помещение - квартиру. Таким образом, принятие судом решения о признании отсутствия обременения права собственности Б. на недвижимое имущество является безусловным основанием для внесения регистрационным органом соответствующей записи в ЕГРП.
Доводы апелляционной жалобы Л. о том, что покупателем Б. не полностью исполнены обязательства по оплате стоимости жилого помещения, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку доказательств данному обстоятельству в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчиком не представлено.
В пункте 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что цена продаваемой квартиры составляет. В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора покупатель оплачивает стоимость приобретаемого имущества следующим образом: - денежную сумму в размере выплачивает за счет собственных средств; - сумму в размере выплачивает в 10-дневный срок с момента государственной регистрации договора за счет заемных средств, предоставляемых АКБ Сберегательный банк РФ (ОАО) по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. Расписками Л. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что она получила денежные средства в размере и (соответственно). Следовательно, свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого имущества покупатель Б. исполнил перед продавцом Л. полностью. Ссылка Л. на то, что денежные средства за проданную квартиру ей были недоплачены риэлтором, услугами которого она пользовалась при заключении сделки, не имеют юридического значения при разрешении данного спора, так как за действия риэлтора Б. ответственности не несет.
Решением суда на Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю возложена обязанность погасить регистрационную запись (N от ДД.ММ.ГГГГ) о наличии обременения права собственности Б. на жилое помещение - квартиру, расположенную по, - ипотеки по закону, в пользу Л., произведенной на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Судебная коллегия считает, что такое указание в резолютивной части решения суда является излишним.
На государственный орган, в силу положений статьи 258 Гражданского процессуального кодекса РФ, судом возлагается обязанность совершить определенное действие в случае, если гражданином обжалуются его действия (бездействие или решения), и обжалуемое действие (бездействие или решение) было признано судом незаконным. В данном споре истцом действия (бездействие или решение) Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю не оспаривались.
Как установлено пунктом 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении N 10/22 от 29.04.2010 года, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52).
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым исключить из резолютивной части решения указание о возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности погасить регистрационную запись об обременении.
Иных оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, судом апелляционной инстанции не установлено.
Доводы апелляционной жалобы ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю о том, что он не был уведомлен о времени и месте проведения судебного заседания, назначенного а 03.05.2012 года, не принимаются судебной коллегией во внимание, так как являются несостоятельными. В материалах дела имеется уведомление о вручении этому ответчику судебного извещения о слушании дела 03.05.2012 года, извещение получено 09.04.2012 года.
Доводы апелляционной жалобы Л. не нашли своего подтверждения, поэтому жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Хабаровскому краю частично нашли свое подтверждение.
Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 03 мая 2012 года по гражданскому делу по иску Б. к Л., Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании обременения отсутствующим - оставить без изменений.
Исключить из резолютивной части решения слова "Обязать Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности погасить регистрационную запись об обременении в пользу Л. в зарегистрированном праве собственности за Б., за номером государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по
Апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и апелляционную жалобу Л. - оставить без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.КУЛИКОВА
Члены коллегии
Л.В.КУЗЬМИНОВА
Е.А.БУЗЫНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5103/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 августа 2012 г. по делу N 33-5103/2012
В суде первой инстанции дело слушал судья И.В. Черновол
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего судьи И.И. Куликова,
членов коллегии судей Л.В. Кузьминовой, Е.А. Бузыновской,
с участием секретаря Т.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Б. к Л., Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании обременения отсутствующим; и апелляционные жалобы Л., Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю на решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 03 мая 2012 года.
Заслушав доклад судьи Бузыновской Е.А., пояснения истца Б. и его представителя О., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском к Л. о возложении обязанности погасить регистрационную запись о наличии ипотеки на квартиру В заявлении указал, ДД.ММ.ГГГГ между ним и продавцом Л.был заключен договор купли-продажи квартиры. По соглашению сторон цена продаваемой квартиры была определена в размере. Сумма в размере была уплачена им за счет собственных средств, а сумма в размере 1 была уплачена за счет заемных денежных средств, полученных в Сберегательном банке РФ по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности квартира находилась в залоге у банка, являющегося залогодержателем. Передача квартиры была совершена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи квартиры. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ кредит он полностью погасил, и обратился с документами на выдачу повторного свидетельства о государственной регистрации, с отсутствием сведений о наличии обременения. Но в выдаче такого свидетельства Росреестр по Хабаровскому краю ему отказал, сославшись на отсутствие заявления Л. Так как продавец Л. добровольно не желает подать в Росреестр заявление о прекращении обременения объекта недвижимости, то просил признать обременение, в виде залога жилого помещения, прекращенным. Просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю погасить регистрационную запись об ипотеке на квартиру, расположенную по
Определениями Индустриального районного суда г. Хабаровска к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Управление Росреестра по Хабаровскому краю, а в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО "Сбербанк России".
В отзыве на исковое заявление ответчик Управления Росреестра по Хабаровскому краю исковые требования, предъявленные к нему, не признал. Сослался на то, что перечень оснований погашения регистрационной записи об ипотеке установлен пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации и статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и является исчерпывающим. В этих правовых нормах указано, что запись об ипотеке может быть погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с предоставлением необходимых документов. Совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении N 22 от 29.04.2010 года разъяснил, что ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Истец не оспаривает действия (бездействие) Управления Росреестра по Хабаровскому краю в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем Управление Росреестра по Хабаровскому краю не является надлежащим ответчиком по данному делу.
В возражениях на исковое заявление ответчик Л. исковые требования не признала. Сослалась на то, что по договору купли-продажи квартиры она должна была получить денежные средства в размере. При заключении договора купли-продажи покупатель Б. передал ей денежные средства в размере, из которых она отдала риэлтору за оказанные услуги. Оставшуюся денежную сумму в размере Б. передал, с ее согласия, через риэлтора. Из полученной суммы риэлтор удержал в свою пользу в качестве оплаты своих услуг, сославшись на то что полная стоимость его услуг составляет. Она считает, что недополучила по договору купли-продажи, которые ей должен уплатить Б. Полагает, что покупатель знал, что она была не согласна оплатить услуги риэлтора в сумме, и поэтому не должен был передавать ему денежные средства. Только после получения она даст согласие на государственную регистрацию сделки без наличия обременения.
В отзыве на исковое заявление третье лицо ОАО "Сбербанк России" указал, что кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Б., погашен полностью, обязательства по договору исполнены сторонами надлежащим образом.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 03.05.2012 года исковые требования Б. удовлетворены. За Б. признано зарегистрированное право собственности на жилое помещение - квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с отсутствующим обременением. На Управление Росреестра по Хабаровскому краю возложена обязанность погасить регистрационную запись об обременении в пользу Л. в зарегистрированном праве собственности за Б. за номером государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения - квартиры
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Хабаровскому краю просит решение суда отменить в части возложения на него обязанности погасить регистрационную запись об обременении в пользу Л. Считает, что при вынесении решения судом были нарушены нормы процессуального права. Управление Росреестра по Хабаровскому краю уведомлялось судом о слушании дела только как третье лицо. О том, что учреждение привлечено к участию в деле в качестве ответчика, оно не было уведомлено, и о слушании дела 03.05.2012 года учреждение также не уведомлялось. Кроме того, привлечение Управление Росреестра по Хабаровскому краю в качестве ответчика носило незаконный характер, так как оно не имеет самостоятельной заинтересованности в разрешении данного гражданского дела, прав и законных интересов Б. не нарушало. Также судом при вынесении решения были нарушены нормы материального права. Перечень оснований погашения регистрационной записи об ипотеке установлен пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации и статьей 25 Федерального закона от 16.07.19998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и является исчерпывающим. По этой причине возложение на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке является необоснованным, так как не предусмотрен этим Перечнем.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик Л. просит отменить решение суда, поскольку оно не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что суд не учел, что цена квартиры фактически была определена в размере, а не. Расписок о получении указанной в договоре денежной суммы она не писала. Кроме того, фактически она получила на руки, поскольку риэлтор незаконно удержал из полученных от покупателя денежных сумм в качестве оплаты за свои услуги. Считает, что снятие обременения возможно только после уплаты ей Б.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Б. - О., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, просила оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции Б. и его представитель О., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с доводами апелляционной жалобы Управления Росреестра по Хабаровскому краю согласились, возражали против удовлетворения жалобы Л.
В суд апелляционной инстанции ответчики Л. и представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представитель третьего лица Сбербанка России, уведомленные о времени и месте слушания дела, не явились. О причине неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили. Судебная коллегия, признав причину неявки неуважительной, рассмотрела дело без их участия.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях на них.
Изучив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционных жалоб.
Из материалов дела следует, что Б. по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ним и продавцом Л., приобрел в собственность квартиру стоимостью. По условиям договора оплата приобретаемого имущества производилась за счет личных средств покупателя в размере и за счет заемных средств в сумме, полученных покупателем в Сбербанке России по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. Денежная сумма покупатель передает продавцу в течение 10-ти дней со дня государственной регистрации договора.
Как указано в пункте 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
По условиям кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между кредитором АК Сберегательный банк РФ (ОАО) и заемщиком Б., заемщику был предоставлен ипотечный кредит в сумме на приобретение объекта недвижимости - квартиры, расположенной по. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил банку в залог недвижимое имущество - квартиру.
Таким образом, при государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности Б. на недвижимое имущество Управление Росреестра по Хабаровскому краю должно было произвести регистрацию обременения (ипотеки в силу закона) на недвижимое имущество - квартиру Такие действия Росреестра соответствуют и положениям пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с положениями, установленными статьями 19, 20 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре права прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Свидетельством о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО собственнику недвижимого имущества Б. на квартиру (сделка и право собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер N), подтверждается, что зарегистрировано ограничение (обременение) права на недвижимое имущество - ипотека в силу закона.
Положениями статей 341, 352 Гражданского кодекса РФ установлено, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге. Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Положениями части 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что, если иное не предусмотрено Федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Л. получила от Б. денежные средства в размере за проданную квартиру. Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Л. получила от Б. в качестве оплаты по договору купли-продажи деньги в сумме за проданную квартиру. В ходе рассмотрения дела Л. не оспаривала факт написания ею этих расписок.
Из акта приема-передачи имущества, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, следует, что продавец Л. передала, а покупатель Б. принял жилое помещение - квартиру
Таким образом, с учетом положений статьи 558 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи, заключенный между Л. и Б. на недвижимое имущество - квартиру считается заключенным и исполненным сторонами ДД.ММ.ГГГГ - с момента его государственной регистрации.
Как указано в справке N, выданной ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Сбербанк России" Дальневосточный банк, заемщик Б. полностью исполнил свои обязательства по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, остаток невозвращенных денежных средств по кредитному договору на ДД.ММ.ГГГГ составляет 0,00 рублей.
Поэтому, в соответствии с положениями части 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункта 42 Приказа Минюста Российской Федерации от 15.06.2006 года N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" регистрационная запись об обременении права собственности на квартиру - ипотека в силу закона, подлежала погашению в течение трех рабочих дней с момента поступления в Росреестр совместного заявления залогодателя Б. и залогодержателей Л. и АК Сберегательный банк РФ (ОАО), поскольку после выполнения Б. своих обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ кредитные обязательства покупателя и кредитора прекратились, следовательно, прекратился и залог.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ (вх. номер N) в Управление Росреестра по Хабаровскому краю было подано совместное заявление Б. и АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о прекращении обременения недвижимого имущества - квартиры.
Как указано в ответе Управления Росреестра по Хабаровскому краю N от ДД.ММ.ГГГГ, данного на заявление Б. о выдаче свидетельства о регистрации права без указания на наличие обременения, для выдачи повторного свидетельства о государственной регистрации права в связи с прекращением обременения на объект недвижимости - квартиру необходимо на государственную регистрацию перехода права собственности без обременения представить заявление от Б. и Л. Поскольку такое заявление от Л. отсутствует, повторная выдача свидетельства приостановлена.
В ходе рассмотрения дела Л. подтвердила, что с заявлением о снятии обременения недвижимого имущества - квартиры, на не обращалась, и не желает этого делать, так как считает, что денежные средства по договору купли-продажи в полном размере ей не выплачены.
Совокупностью письменных документов, имеющихся в материалах гражданского дела, бесспорно подтверждено, что Б. полностью исполнил свои денежные обязательства перед Л. и ОАО "Сбербанк России", поэтому суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание указанные доводы Л. и пришел к правильному выводу, что в силу статьи 352 Гражданского кодекса РФ ипотека (обременение) недвижимого имущества прекращена.
Пунктом 52 (абзац 4) совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года, пунктом 42 Приказа Минюста Российской Федерации от 15.06.2006 года N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца (собственника имущества), которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в частности, если ипотека или иное обременение прекратились, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
На основании изложенного, судебная коллегия считает правильными выводы суда о необходимости принятия решения о признании отсутствующим обременения на жилое помещение - квартиру. Таким образом, принятие судом решения о признании отсутствия обременения права собственности Б. на недвижимое имущество является безусловным основанием для внесения регистрационным органом соответствующей записи в ЕГРП.
Доводы апелляционной жалобы Л. о том, что покупателем Б. не полностью исполнены обязательства по оплате стоимости жилого помещения, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку доказательств данному обстоятельству в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчиком не представлено.
В пункте 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что цена продаваемой квартиры составляет. В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора покупатель оплачивает стоимость приобретаемого имущества следующим образом: - денежную сумму в размере выплачивает за счет собственных средств; - сумму в размере выплачивает в 10-дневный срок с момента государственной регистрации договора за счет заемных средств, предоставляемых АКБ Сберегательный банк РФ (ОАО) по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. Расписками Л. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что она получила денежные средства в размере и (соответственно). Следовательно, свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого имущества покупатель Б. исполнил перед продавцом Л. полностью. Ссылка Л. на то, что денежные средства за проданную квартиру ей были недоплачены риэлтором, услугами которого она пользовалась при заключении сделки, не имеют юридического значения при разрешении данного спора, так как за действия риэлтора Б. ответственности не несет.
Решением суда на Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю возложена обязанность погасить регистрационную запись (N от ДД.ММ.ГГГГ) о наличии обременения права собственности Б. на жилое помещение - квартиру, расположенную по, - ипотеки по закону, в пользу Л., произведенной на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Судебная коллегия считает, что такое указание в резолютивной части решения суда является излишним.
На государственный орган, в силу положений статьи 258 Гражданского процессуального кодекса РФ, судом возлагается обязанность совершить определенное действие в случае, если гражданином обжалуются его действия (бездействие или решения), и обжалуемое действие (бездействие или решение) было признано судом незаконным. В данном споре истцом действия (бездействие или решение) Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю не оспаривались.
Как установлено пунктом 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении N 10/22 от 29.04.2010 года, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52).
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым исключить из резолютивной части решения указание о возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности погасить регистрационную запись об обременении.
Иных оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, судом апелляционной инстанции не установлено.
Доводы апелляционной жалобы ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю о том, что он не был уведомлен о времени и месте проведения судебного заседания, назначенного а 03.05.2012 года, не принимаются судебной коллегией во внимание, так как являются несостоятельными. В материалах дела имеется уведомление о вручении этому ответчику судебного извещения о слушании дела 03.05.2012 года, извещение получено 09.04.2012 года.
Доводы апелляционной жалобы Л. не нашли своего подтверждения, поэтому жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Хабаровскому краю частично нашли свое подтверждение.
Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 03 мая 2012 года по гражданскому делу по иску Б. к Л., Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании обременения отсутствующим - оставить без изменений.
Исключить из резолютивной части решения слова "Обязать Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности погасить регистрационную запись об обременении в пользу Л. в зарегистрированном праве собственности за Б., за номером государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по
Апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и апелляционную жалобу Л. - оставить без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.КУЛИКОВА
Члены коллегии
Л.В.КУЗЬМИНОВА
Е.А.БУЗЫНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)