Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области - не явился, извещен.
от ответчика ОАО "Химкинский водоканал" - Никитина Е.Н. дов. от 24.08.2012 г. N 1041\\2
рассмотрев 16.07.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ОАО "Химкинский водоканал"
на решение от 06 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Муриной В.А.,
на постановление от 09 апреля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Воробьевой И.О., Диаковской Н.В.
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области
к открытому акционерному обществу "Химкинский водоканал"
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (далее - КУИ Администрации городского округа Химки) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Открытому акционерному обществу "Химкинский водоканал" (далее - ОАО "Химкинский водоканал") о взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2009 года по ноябрь 2012 года в сумме 2 662 492 руб. 80 коп., (в том числе НДС в размере 479 248 руб. 70 коп.), неустойки в размере 16 392 968 руб. 17 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2012 года исковые требования удовлетворены, с ОАО "Химкинский водоканал" в пользу КУИ Администрации городского округа Химки взыскана задолженность по арендной плате в сумме 2662492 руб. 80 коп., (в том числе НДС в размере 479248 руб. 70 коп.) и пени в размере 16392968 руб. 17 коп.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО "Химкинский водоканал" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "Химкинский водоканал" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что согласно п. 2.4 Положения о порядке управления нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), находящимися в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области, утвержденного Постановлением Главы муниципального образования "Химкинский район" Московской области от 14.12.2005 г. N 211 "О порядке управления нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), находящимися в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области" в случае, если арендатор в месячный срок до окончания действия договора аренды не изъявил желания его продлить, договор прекращает свое действие с момента окончания срока, указанного в договоре".
В соответствии с подп. 2.2 договора аренды N 3151 от 28.01.2008 г. арендатор обязан не позднее, чем за месяц до окончания срока аренды письменно сообщить арендодателю о его продлении.
Ни Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области, ни ОАО "Химкинский водоканал" не изъявили желания продлить срок действия ранее заключенного договора аренды. С момента окончания срока действия договора аренды ОАО "Химкинский водоканал" не производил каких-либо оплат стоимости аренды за последующие месяцы.
Уведомление о продлении действия договора аренды, направленное в адрес ОАО "Химкинский водоканал" по форме Приложения 1.3 к Положению, Протокол заседания Комиссии о продлении действия договора аренды согласно Приложению N 5 "Положения комиссии по продлению на новый срок договоров аренды с коммерческими организациями на нежилые помещения (здания, сооружения) муниципальной собственности городского округа Химки" к Положению в материалах дела отсутствует и истцом суду не представлено.
Согласно Приложения N 5 "Положение о комиссии по продлению на новый срок договоров аренды с коммерческими организациями на нежилые помещения (здания, сооружения) муниципальной собственности городского округа Химки" комиссия по продлению на новый срок договоров аренды с коммерческими организациями на нежилые помещения (здания, сооружения) муниципальной собственности городского округа Химки рассматривает вопрос о пролонгации договоров аренды нежилых помещений (зданий, сооружений) муниципальной собственности городского округа г. Химки Московской области с коммерческими организациями в разумный срок до окончания срока действия договора и принимает соответствующее решение, оформляет решение путем составления протокола заседания Комиссии, а по итогам - извещает о принятом решении по форме Приложения 1.3 к Положению.
В материалах дела отсутствует Распоряжение Главы городского округа Химки о предоставлении нежилого помещения для заключения нового договора аренды с ОАО "Химкинский водоканал", либо о пролонгации ранее действовавшего договора аренды.
Согласно п. 1.6 Положения договор аренды на нежилые помещения без проведения торгов с коммерческими организациями заключается на основании распоряжения Главы городского округа Химки.
Акт приема-передачи в аренду нежилого помещения, имеющийся в материалах дела, не имеет конкретного указания на договор аренды, номера здания помещения, переданного в аренду.
Истцом не представлено сведений об объекте аренды из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату обращения в суд.
Договор аренды не содержит данных о его государственной регистрации.
Судом не установлен факт занятия ответчиком ранее арендованных нежилых помещений по договору аренды за весь период заявленных требований.
Акт проверки помещения от 16.11.2012 г., представленный истцом, не содержит подписи уполномоченного представителя ответчика, в присутствии которого составлялся данный акт проверки.
По мнению ответчика, взыскание неустойки является неправомерным, так как согласно п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ после прекращения действия договора аренды обязательства сторон прекращаются.
Судом неправильно применены нормы материального права при взыскании налога на добавленную стоимость.
Согласно п. 3 ст. 163 Налогового кодекса РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В соответствии со ст. ст. 161, 173 Налогового кодекса РФ налог на добавленную стоимость является частью платы за арендованное имущество, которая в отличие от основной суммы арендной платы (являющейся доходом соответствующего бюджета) перечисляется не арендодателю, а непосредственно в федеральный бюджет. В этом случае арендатор государственного (муниципального) имущества как налоговый агент, исходя из суммы арендной платы, указанной в договоре, обязан самостоятельно определить налоговую базу с учетом суммы НДС, которую впоследствии необходимо перечислить в бюджет. (Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 г. N 10067\\10).
Суд безосновательно отклонил заявление ответчика о применении п. 1 ст. 10 ГК РФ.
Согласно п. 5.1 Устава ОАО "Химкинский водоканал" 100% акций в уставном капитале ответчика принадлежит истцу, уполномоченные лица которого входят в органы управления (состав Совета директоров) ответчика, осуществляющее общее руководство деятельностью общества. То есть истец осуществлял систематический контроль использования нежилых помещений и ему было известно, что срок действия договора аренды истек, не предпринял никаких действий по заключению договора на новый срок, с момента окончания действия договора аренды - 27 декабря 2008 г. и до 16 июля 2012 г. не направлял в адрес ответчика никаких претензий по погашению задолженности.
В нарушение п. 5 ст. 126, п. 1 ст. 128 АПК РФ к материалам дела приобщены документы, которые ранее истцом не заявлялись и не приобщались в качестве доказательств.
В судебном заседании ОАО "Химкинский водоканал" поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ответчика, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. подлежат отмене в части взыскания НДС в размере 479 248,70 руб. и отказывает Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Химки в указанной части требований, остальные доводы кассационной жалобы удовлетворению не подлежат.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 28.01.2008 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ОАО "Химкинский водоканал" (арендатор) был заключен договор N 3151 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки, согласно условиям которого, на основании постановления Главы городского округа Химки Московской области от 28.01.2008 г. N 63 арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение (здание, сооружение) общей площадью 663,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Химки, Нагорное шоссе, д. 5 (отдельно стоящее), инвентаризационный номер здания 311:0901112\\В (том 1, л.д. 4 - 5). Помещение передано для использования по гараж-стоянку.
Срок аренды устанавливается на 11 месяцев с 28.01.2008 г. по 27.12.2008 г. (пункт 1.2 договора).
Арендатор обязан использовать нежилое помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 договора, в срок и в установленном настоящем договоре размере и порядке осуществлять арендные платежи, а также оплачивать по отдельным договорам коммунальные услуги, не позднее, чем за месяц до окончания срока договора аренды письменно сообщить арендодателю о его продлении, по окончании срока договора передать нежилое помещение арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования без затрат арендодателя на его восстановительный ремонт. (подп. "а", "и", "л", "м" п. 2.2 договора)
Согласно п. 3.1 договора арендная плата начисляется из расчета 1 203 руб. 84 коп. за 1 кв. м в год по ставкам, принятым Решением Совета депутатов от 28.11.2007 г. N 17\\2.
Арендные платежи арендатор производит ежемесячно с оплатой за каждый месяц вперед до 5-го числа (включительно) текущего (оплачиваемого) месяца.
За указанные в п. 1.1 помещения ежемесячная плата на момент заключения договора составляет (без НДС) 66 562 руб. 32 коп. (с учетом НДС 18%) 78 543 руб. 54 коп. (п. 3.2 договора).
Арендатор перечисляет арендные платежи на расчетный счет Управления федерального казначейства Московской области (Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки).
НДС перечисляется арендатором в установленном законодательством размере от суммы арендной платы самостоятельно в доход соответствующих бюджетов.
Во исполнение обязательств по указанному договору аренды нежилое помещение (здание) было передано арендатору по акту приемки-передачи в аренду нежилого помещения от 28.01.2008 года (том 1, л.д. 6).
16.07.2012 года в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды истец направил в адрес ответчика претензию N 1309 об оплате образовавшейся за ним задолженности (том 1, л.д. 11).
Указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.
В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за последним образовалась задолженность за период за период с августа 2009 года по ноябрь 2012 года в сумме 2662492 руб. 80 коп., (в том числе НДС в размере 479248 руб. 70 коп.).
16.07.2012 г. истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
указал на то, что действие договора аренды было определено до 27.12.2008 г., однако ответчик не возвратил арендованное имущество истцу, в связи с чем договор является возобновленным на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, ответчик использует арендованное здание, что подтверждается актом проверки помещения от 16.11.2012 г. (том 1, л.д. 46).
Удовлетворяя требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 2662492 руб. 80 коп., (в том числе НДС в размере 479248 руб. 70 коп.) и пени в размере 16392968 руб. 17 коп., суд первой инстанции исходил из того, по окончании срока действия договора (27.12.2008 г.) арендуемое имущество истцу не было возвращено, договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ. ответчик использует арендованное здание, что подтверждается актом проверки от 16.11.2012 г. (л.д. 46 т. 1). Сумма пеней уменьшена судом первой инстанции на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не нуждается в государственной регистрации договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок.
На основании изложенного, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 3151 от 28.01.2008 г., возобновленный на неопределенный срок ввиду отсутствия заявлений сторон о его прекращении, государственной регистрации не подлежал.
Суд кассационной инстанции признает несостоятельными доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы при отсутствии государственной регистрации договора аренды.
В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названными положениями подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связано обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), оснований для применения статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Судами установлено, что помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 28.01.2008 г. без замечаний, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды отсутствовал, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по другим условиям договора было достигнуто и исполнялось.
В нарушение требований ст. 655 Гражданского кодекса РФ ответчик не представил доказательств возврата помещения истцу по акту, в связи с чем суд первой и апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что договор аренды по истечении срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением.
Необоснованным является довод ответчика о том, что передаваемый объект аренды не содержит идентифицирующих признаков.
В п. 1.1 договора аренды указана площадь помещения, передавая в аренду, адрес, инвентарный номер. Ответчик использовал указанное помещение, что им не отрицается и подтверждено материалами дела
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Несостоятельным является довод ответчика об отсутствии у истца права собственности на спорное помещение.
Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству от 7 октября 2003 г., право собственности на гараж-стоянку общей площадью 5 663,50 кв. м, инвентарный N 1112, лит. В по адресу: Московская обл., г. Химки, ш. Нагорное, д. 5 зарегистрировано за муниципальным образованием Химкинский район Московской области (л.д. 114 т. 1).
В соответствии с п. 1.1 Положения о Комитете по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области Комитет является отраслевым органом Администрации, осуществляющим проведение единой политики в сфере имущественных отношений, управления и распоряжения от имени муниципального образования "Городской округ Химки Московской области" муниципальной собственностью.
В п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17 ноября 2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом м и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Суд кассационной инстанции соглашается с доводом ответчика о необоснованном включение истцом в размер арендной платы суммы НДС.
Согласно п. 3 ст. 163 Налогового кодекса РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В соответствии со ст. ст. 161, 173 НК РФ НДС является частью платы за арендованное имущество, которая в отличие от основной суммы арендной платы (являющейся доходом соответствующего бюджета) перечисляется не арендодателю, а непосредственно в федеральный бюджет. В этом случае арендатор государственного(муниципального) имущества как налоговый агент, исходя из суммы арендной платы. указанной в договоре, обязан самостоятельно определить налоговую базу с учетом суммы НДС, которую впоследствии необходимо перечислить в бюджет.
Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 г. N 10067\\10.
По условиям договора аренды N 3151 от 28.01.2008 г. сумма НДС уплачивается арендатором отдельно от суммы арендной платы; арендатор производит перечисление НДС самостоятельно в доход соответствующего бюджета.
Таким образом, требование истца о взыскании суммы НДС с ответчика не является правомерным в силу указанных норм.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2012 года по делу N А41-39169/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2013 года отменить в части взыскания с ОАО "Химкинский водоканал" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области НДС в размере 479 248,70 руб.
Во взыскании с ОАО "Химкинский Водоканал" НДС в размере 479 248,70 руб. в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области отказать.
В остальной части решение арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2013 г. оставить без изменения кассационную жалобу ОАО "Химкинский водоканал" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-39169/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2013 г. по делу N А41-39169/12
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области - не явился, извещен.
от ответчика ОАО "Химкинский водоканал" - Никитина Е.Н. дов. от 24.08.2012 г. N 1041\\2
рассмотрев 16.07.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ОАО "Химкинский водоканал"
на решение от 06 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Муриной В.А.,
на постановление от 09 апреля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Воробьевой И.О., Диаковской Н.В.
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области
к открытому акционерному обществу "Химкинский водоканал"
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (далее - КУИ Администрации городского округа Химки) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Открытому акционерному обществу "Химкинский водоканал" (далее - ОАО "Химкинский водоканал") о взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2009 года по ноябрь 2012 года в сумме 2 662 492 руб. 80 коп., (в том числе НДС в размере 479 248 руб. 70 коп.), неустойки в размере 16 392 968 руб. 17 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2012 года исковые требования удовлетворены, с ОАО "Химкинский водоканал" в пользу КУИ Администрации городского округа Химки взыскана задолженность по арендной плате в сумме 2662492 руб. 80 коп., (в том числе НДС в размере 479248 руб. 70 коп.) и пени в размере 16392968 руб. 17 коп.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО "Химкинский водоканал" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "Химкинский водоканал" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что согласно п. 2.4 Положения о порядке управления нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), находящимися в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области, утвержденного Постановлением Главы муниципального образования "Химкинский район" Московской области от 14.12.2005 г. N 211 "О порядке управления нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), находящимися в муниципальной собственности городского округа Химки Московской области" в случае, если арендатор в месячный срок до окончания действия договора аренды не изъявил желания его продлить, договор прекращает свое действие с момента окончания срока, указанного в договоре".
В соответствии с подп. 2.2 договора аренды N 3151 от 28.01.2008 г. арендатор обязан не позднее, чем за месяц до окончания срока аренды письменно сообщить арендодателю о его продлении.
Ни Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области, ни ОАО "Химкинский водоканал" не изъявили желания продлить срок действия ранее заключенного договора аренды. С момента окончания срока действия договора аренды ОАО "Химкинский водоканал" не производил каких-либо оплат стоимости аренды за последующие месяцы.
Уведомление о продлении действия договора аренды, направленное в адрес ОАО "Химкинский водоканал" по форме Приложения 1.3 к Положению, Протокол заседания Комиссии о продлении действия договора аренды согласно Приложению N 5 "Положения комиссии по продлению на новый срок договоров аренды с коммерческими организациями на нежилые помещения (здания, сооружения) муниципальной собственности городского округа Химки" к Положению в материалах дела отсутствует и истцом суду не представлено.
Согласно Приложения N 5 "Положение о комиссии по продлению на новый срок договоров аренды с коммерческими организациями на нежилые помещения (здания, сооружения) муниципальной собственности городского округа Химки" комиссия по продлению на новый срок договоров аренды с коммерческими организациями на нежилые помещения (здания, сооружения) муниципальной собственности городского округа Химки рассматривает вопрос о пролонгации договоров аренды нежилых помещений (зданий, сооружений) муниципальной собственности городского округа г. Химки Московской области с коммерческими организациями в разумный срок до окончания срока действия договора и принимает соответствующее решение, оформляет решение путем составления протокола заседания Комиссии, а по итогам - извещает о принятом решении по форме Приложения 1.3 к Положению.
В материалах дела отсутствует Распоряжение Главы городского округа Химки о предоставлении нежилого помещения для заключения нового договора аренды с ОАО "Химкинский водоканал", либо о пролонгации ранее действовавшего договора аренды.
Согласно п. 1.6 Положения договор аренды на нежилые помещения без проведения торгов с коммерческими организациями заключается на основании распоряжения Главы городского округа Химки.
Акт приема-передачи в аренду нежилого помещения, имеющийся в материалах дела, не имеет конкретного указания на договор аренды, номера здания помещения, переданного в аренду.
Истцом не представлено сведений об объекте аренды из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату обращения в суд.
Договор аренды не содержит данных о его государственной регистрации.
Судом не установлен факт занятия ответчиком ранее арендованных нежилых помещений по договору аренды за весь период заявленных требований.
Акт проверки помещения от 16.11.2012 г., представленный истцом, не содержит подписи уполномоченного представителя ответчика, в присутствии которого составлялся данный акт проверки.
По мнению ответчика, взыскание неустойки является неправомерным, так как согласно п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ после прекращения действия договора аренды обязательства сторон прекращаются.
Судом неправильно применены нормы материального права при взыскании налога на добавленную стоимость.
Согласно п. 3 ст. 163 Налогового кодекса РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В соответствии со ст. ст. 161, 173 Налогового кодекса РФ налог на добавленную стоимость является частью платы за арендованное имущество, которая в отличие от основной суммы арендной платы (являющейся доходом соответствующего бюджета) перечисляется не арендодателю, а непосредственно в федеральный бюджет. В этом случае арендатор государственного (муниципального) имущества как налоговый агент, исходя из суммы арендной платы, указанной в договоре, обязан самостоятельно определить налоговую базу с учетом суммы НДС, которую впоследствии необходимо перечислить в бюджет. (Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 г. N 10067\\10).
Суд безосновательно отклонил заявление ответчика о применении п. 1 ст. 10 ГК РФ.
Согласно п. 5.1 Устава ОАО "Химкинский водоканал" 100% акций в уставном капитале ответчика принадлежит истцу, уполномоченные лица которого входят в органы управления (состав Совета директоров) ответчика, осуществляющее общее руководство деятельностью общества. То есть истец осуществлял систематический контроль использования нежилых помещений и ему было известно, что срок действия договора аренды истек, не предпринял никаких действий по заключению договора на новый срок, с момента окончания действия договора аренды - 27 декабря 2008 г. и до 16 июля 2012 г. не направлял в адрес ответчика никаких претензий по погашению задолженности.
В нарушение п. 5 ст. 126, п. 1 ст. 128 АПК РФ к материалам дела приобщены документы, которые ранее истцом не заявлялись и не приобщались в качестве доказательств.
В судебном заседании ОАО "Химкинский водоканал" поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ответчика, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. подлежат отмене в части взыскания НДС в размере 479 248,70 руб. и отказывает Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Химки в указанной части требований, остальные доводы кассационной жалобы удовлетворению не подлежат.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 28.01.2008 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ОАО "Химкинский водоканал" (арендатор) был заключен договор N 3151 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки, согласно условиям которого, на основании постановления Главы городского округа Химки Московской области от 28.01.2008 г. N 63 арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение (здание, сооружение) общей площадью 663,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Химки, Нагорное шоссе, д. 5 (отдельно стоящее), инвентаризационный номер здания 311:0901112\\В (том 1, л.д. 4 - 5). Помещение передано для использования по гараж-стоянку.
Срок аренды устанавливается на 11 месяцев с 28.01.2008 г. по 27.12.2008 г. (пункт 1.2 договора).
Арендатор обязан использовать нежилое помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 договора, в срок и в установленном настоящем договоре размере и порядке осуществлять арендные платежи, а также оплачивать по отдельным договорам коммунальные услуги, не позднее, чем за месяц до окончания срока договора аренды письменно сообщить арендодателю о его продлении, по окончании срока договора передать нежилое помещение арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования без затрат арендодателя на его восстановительный ремонт. (подп. "а", "и", "л", "м" п. 2.2 договора)
Согласно п. 3.1 договора арендная плата начисляется из расчета 1 203 руб. 84 коп. за 1 кв. м в год по ставкам, принятым Решением Совета депутатов от 28.11.2007 г. N 17\\2.
Арендные платежи арендатор производит ежемесячно с оплатой за каждый месяц вперед до 5-го числа (включительно) текущего (оплачиваемого) месяца.
За указанные в п. 1.1 помещения ежемесячная плата на момент заключения договора составляет (без НДС) 66 562 руб. 32 коп. (с учетом НДС 18%) 78 543 руб. 54 коп. (п. 3.2 договора).
Арендатор перечисляет арендные платежи на расчетный счет Управления федерального казначейства Московской области (Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки).
НДС перечисляется арендатором в установленном законодательством размере от суммы арендной платы самостоятельно в доход соответствующих бюджетов.
Во исполнение обязательств по указанному договору аренды нежилое помещение (здание) было передано арендатору по акту приемки-передачи в аренду нежилого помещения от 28.01.2008 года (том 1, л.д. 6).
16.07.2012 года в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды истец направил в адрес ответчика претензию N 1309 об оплате образовавшейся за ним задолженности (том 1, л.д. 11).
Указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.
В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за последним образовалась задолженность за период за период с августа 2009 года по ноябрь 2012 года в сумме 2662492 руб. 80 коп., (в том числе НДС в размере 479248 руб. 70 коп.).
16.07.2012 г. истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
указал на то, что действие договора аренды было определено до 27.12.2008 г., однако ответчик не возвратил арендованное имущество истцу, в связи с чем договор является возобновленным на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, ответчик использует арендованное здание, что подтверждается актом проверки помещения от 16.11.2012 г. (том 1, л.д. 46).
Удовлетворяя требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 2662492 руб. 80 коп., (в том числе НДС в размере 479248 руб. 70 коп.) и пени в размере 16392968 руб. 17 коп., суд первой инстанции исходил из того, по окончании срока действия договора (27.12.2008 г.) арендуемое имущество истцу не было возвращено, договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ. ответчик использует арендованное здание, что подтверждается актом проверки от 16.11.2012 г. (л.д. 46 т. 1). Сумма пеней уменьшена судом первой инстанции на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не нуждается в государственной регистрации договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок.
На основании изложенного, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 3151 от 28.01.2008 г., возобновленный на неопределенный срок ввиду отсутствия заявлений сторон о его прекращении, государственной регистрации не подлежал.
Суд кассационной инстанции признает несостоятельными доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы при отсутствии государственной регистрации договора аренды.
В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названными положениями подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связано обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), оснований для применения статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Судами установлено, что помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 28.01.2008 г. без замечаний, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды отсутствовал, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по другим условиям договора было достигнуто и исполнялось.
В нарушение требований ст. 655 Гражданского кодекса РФ ответчик не представил доказательств возврата помещения истцу по акту, в связи с чем суд первой и апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что договор аренды по истечении срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением.
Необоснованным является довод ответчика о том, что передаваемый объект аренды не содержит идентифицирующих признаков.
В п. 1.1 договора аренды указана площадь помещения, передавая в аренду, адрес, инвентарный номер. Ответчик использовал указанное помещение, что им не отрицается и подтверждено материалами дела
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Несостоятельным является довод ответчика об отсутствии у истца права собственности на спорное помещение.
Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству от 7 октября 2003 г., право собственности на гараж-стоянку общей площадью 5 663,50 кв. м, инвентарный N 1112, лит. В по адресу: Московская обл., г. Химки, ш. Нагорное, д. 5 зарегистрировано за муниципальным образованием Химкинский район Московской области (л.д. 114 т. 1).
В соответствии с п. 1.1 Положения о Комитете по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области Комитет является отраслевым органом Администрации, осуществляющим проведение единой политики в сфере имущественных отношений, управления и распоряжения от имени муниципального образования "Городской округ Химки Московской области" муниципальной собственностью.
В п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17 ноября 2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом м и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Суд кассационной инстанции соглашается с доводом ответчика о необоснованном включение истцом в размер арендной платы суммы НДС.
Согласно п. 3 ст. 163 Налогового кодекса РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В соответствии со ст. ст. 161, 173 НК РФ НДС является частью платы за арендованное имущество, которая в отличие от основной суммы арендной платы (являющейся доходом соответствующего бюджета) перечисляется не арендодателю, а непосредственно в федеральный бюджет. В этом случае арендатор государственного(муниципального) имущества как налоговый агент, исходя из суммы арендной платы. указанной в договоре, обязан самостоятельно определить налоговую базу с учетом суммы НДС, которую впоследствии необходимо перечислить в бюджет.
Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 г. N 10067\\10.
По условиям договора аренды N 3151 от 28.01.2008 г. сумма НДС уплачивается арендатором отдельно от суммы арендной платы; арендатор производит перечисление НДС самостоятельно в доход соответствующего бюджета.
Таким образом, требование истца о взыскании суммы НДС с ответчика не является правомерным в силу указанных норм.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2012 года по делу N А41-39169/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2013 года отменить в части взыскания с ОАО "Химкинский водоканал" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области НДС в размере 479 248,70 руб.
Во взыскании с ОАО "Химкинский Водоканал" НДС в размере 479 248,70 руб. в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области отказать.
В остальной части решение арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2013 г. оставить без изменения кассационную жалобу ОАО "Химкинский водоканал" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)