Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,
при участии:
от заинтересованного лица: представителя Лосевой Т.А. по доверенности от 11.09.2012 N 149,
от третьего лица: представителя Лысогор И.А. по доверенности от 10.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и общества с ограниченной ответственностью "Офис-сервис"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 сентября 2012 года по делу N А53-23096/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пассаж"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Офис-сервис"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Пассаж" (далее - заявитель, ООО "Пассаж") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества от 31.07.2006 N 31/07/06.
Заявленные требования мотивированы тем, что, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), конкурсный управляющий ООО "Пассаж" заявил отказ от исполнения договора аренды, согласно которому ООО "Офис сервис" в аренду были предоставлены нежилые помещения общей площадью 2 650,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 104/32. 24.04.2012 конкурсный управляющий обратился в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения действия договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06. Решением от 22.06.2012 управление отказало в регистрации прекращения договора аренды. Данный отказ является незаконным.
Определением суд от 04.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Офис-сервис" (далее - ООО "Офис-сервис").
Решением суда от 10 сентября 2012 года отказ управления от 22.06.2012 N 01/129/2012-436 в государственной регистрации расторжения договора аренды нежилых помещений от 31.07.2006 N 31/07/06 признан незаконным. Суд обязал управление в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды нежилых помещений от 31.07.2006 N 31/07/06, заключенного между ООО "Пассаж" и ООО "Офис-сервис".
Суд указал, что согласно пунктам 1, 2 статьи 102 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Суд пришел к выводу, что дальнейшее исполнение договора аренды не будет отвечать целям конкурсного производства, исполнение должником договора аренды недвижимого имущества повлечет (влечет) за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. По условиям действующего договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06 размер арендной платы составляет 240 000 руб., соответственно цена аренды за 1 кв. м - 90,56 рублей. В материалы дела представлено письмо ООО "Арсенал", согласно которому аренда аналогичного недвижимого имущества составляет от 400 руб. в месяц за 1 кв. м.
Управление и ООО "Офис сервис" обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявления.
Апелляционная жалоба управления мотивирована тем, что конкурсный управляющий не доказал убыточность договора аренды для общества. Письма ООО "Арсенал" от 21.05.2012 и от 25.04.2012 не являются допустимыми доказательствами по делу, так как не являются отчетами об оценке, а являются мнением юридического лица. Не были представлены также доказательства, подтверждающие наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, являющиеся необходимым условием для отказа от договора. При принятии решения не учтено, что право собственности ООО "Пассаж" обременено договорами субаренды, которые заключены арендатором с третьими лицами. В адрес субарендаторов уведомления о прекращении договоров не направлялись.
ООО "Офис сервис" дополнительно указало, что в уведомлениях о расторжении договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06, направленных конкурсным управляющим в адрес арендатора, основанием для расторжения договора указано иное основание - наличие задолженности по арендной плате. Судом не принято во внимание, что ООО "Офис сервис" совершило предоплату в порядке 14 000 000 руб. При расторжении договора ООО "Пассаж" понесет убытки, что противоречит пункту 3 статьи 129 Закона о банкротстве.
В отзыве на апелляционные жалобы внешний управляющий ООО "Пассаж" указал, что основанием для отказа от исполнения договора аренды явилось значительное занижение арендной платы по сравнению с рыночной стоимостью аренды, что являлось убыточным для ООО "Пассаж". Кроме того, с января 2012 года ООО "Офис сервис" не осуществляло внесение арендной платы, фактически пользуясь арендованным имуществом. Наличие задолженности по арендным платежам в размере 7 537 000 руб. подтверждается вступившим в законную силу судебным решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу N А53-20734/2012.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.01.2013 представители Управления Росреестра по Ростовской области и ООО "Офис сервис" поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных ООО "Пассаж" требований отказать.
ООО "Пассаж" явку своих представителей не обеспечило, будучи надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения дела. В отношении общества дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 15.01.2013 был объявлен перерыв до 22.01.2013. После перерыва рассмотрение апелляционных жалоб было продолжено.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.07.2006 между ООО "Пассаж" (арендодатель) и ООО "Офис сервис" (арендатор) заключен договор аренды N 31/07/06, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2650 кв. м, литер АА1, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 104/32. Срок действия договора установлен до 31.12.2016. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке, что подтверждается регистрационной записью N 61-61-01/353/2006-186 от 05.12.2008 (т. 1 л.д. 37-38, 64-68).
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи 01.08.2006 (т. 1 л.д. 69).
Согласно пункту 4.1 договора аренды арендная плата устанавливается согласно приложению на 1 год и вносится ежемесячно в порядке 100% предоплаты с 20 по 30 число отчетного месяца.
01.07.2011 между ООО "Пассаж" и ООО "Офис сервис" заключено дополнительное соглашение N 7 к договору аренды нежилых помещений N 31/07/06 от 31.07.2006, согласно которому размер арендной платы на период с 01.07.2011 по 30.06.2012 установлен сторонами в размере 240 000 руб. в месяц (т. 1 л.д. 70).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2012 по делу N А53-11697/2011 ООО "Пассаж" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен Семеняков А.В. (т. 1 л.д. 12-15).
Руководствуясь пунктом 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий ООО "Пассаж" 09.04.2012 направил в адрес арендатора - ООО "Офис-Сервис" уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 31.07.2006. Уведомление получено арендатором 13.04.2012 (т. 1 л.д. 99-101).
Односторонний отказ ООО "Пассаж" от дальнейшего исполнения договора аренды мотивирован со ссылкой на положения статьи 102 и пункт 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письме N 13/04-1 от 13.04.2012 ООО "Офис сервис" указало конкурсному управляющему ООО "Пассаж" на необоснованность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, так как последний не представил доказательства наличия оснований для одностороннего прекращения обязательства, закрепленных положениями пункта 2 статьи 102 Закона N 127-ФЗ (т. 1 л.д. 97-98).
Указанные обстоятельства опровергают довод апелляционной жалобы ООО "Офис сервис" о том, что уведомления ООО "Пассаж" о расторжении договора были основаны не на положениях норм Закона N 127-ФЗ, а на факте наличия у арендатора задолженности по арендной плате.
24.04.2012 конкурсный управляющий ООО "Пассаж" обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06.
23.05.2012 Управление Росреестра по Ростовской области уведомило заявителя о приостановлении проведения регистрации прекращения договора аренды, заявителю было предложено представить документы, подтверждающие основания, с которыми законодатель связывает право конкурсного управляющего на односторонний отказ от договора (т. 1 л.д. 27-29).
31.05.2012 конкурсный управляющий ООО "Пассаж" представил Управлению Росреестра по Ростовской области заявление, в котором указал, что в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды выступает факт убыточности для арендодателя данной сделки по сравнению с аналогичными сделками (арендная плата по договору N 31/07/06 от 31.07.2006 составляет 96 руб. 56 коп. за 1 кв. м арендуемых помещений, в то время как рыночная цена аренды за аналогичные помещения составляет 400 руб. за 1 кв. м). В обоснование одностороннего отказа конкурсным управляющим представлено письмо ООО "Арсенал", из которого следовало, что разница в размере рыночной оценки недвижимого имущества, принадлежащего обществу, обремененного правами аренды и рыночной стоимости недвижимого имущества, не обремененного правами аренды, составляет 42 485 546 руб. 13 коп.; размер арендной платы 1 кв. м помещения, переданного по договору аренды от 31.07.2006 N 31/07/06, составляет 90, 56 рублей, в то время как арендная плата аналогичного имущества в данном районе составляет не менее 400 рублей в месяц за 1 кв. м (т. 1 л.д. 85-92).
Сообщением от 22.06.2012 Управление Росреестра по Ростовской области отказало ООО "Пассаж" в проведении регистрации прекращения договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06. В обоснование данного решения регистрирующего органа указано на то, что обществом не представлен документ, подтверждающий наличие основания для прекращения договора аренды в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 74-76).
Данное обстоятельство явилось основанием для обращения конкурсного управляющего ООО "Пассаж" в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконными является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным данной статьей, другими федеральными законами и соглашением сторон.
Согласно пункту 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий вправе заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 указанного закона.
В силу пункта 2 статьи 102 Закон N 127-ФЗ отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника (абзац 2 пункта 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ).
Как следует из материалов, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 по делу N А53-11697/2011 в отношении ООО "Пассаж" была прекращена процедура конкурсного производства, в отношении общества суд перешел к процедуре внешнего управления сроком на 12 месяцев.
Основанием для принятия указанного судебного акта явилось то обстоятельство, что 19.04.2012 было проведено внеочередное собрание кредиторов ООО "Пассаж", на котором большинством голосов (100%) было принято решение ходатайствовать перед судом, о прекращении конкурсного производства и введении в отношении должника процедуры внешнего управления.
Судом апелляционной инстанции было установлено, что в собственности ООО "Пассаж" имеется имущество, позволяющее осуществлять самостоятельную хозяйственную деятельность в соответствии с основными видами и целями, определенными уставом общества, в ходе которой, возможно восстановить платежеспособность должника, на что было указано в анализе финансового состояния должника.
Суд также указал, что при введении внешнего управления существует реальная возможность для исполнения обязательств должника за счет его имущества и средств, полученных от хозяйственной деятельности предприятия, с учетом дополнительного инвестирования, что соответствует интересам кредиторов. Ранее процедуры, направленные на восстановление платежеспособности (финансовое оздоровление и (или) внешнее управление) должника, не применялись.
Таким образом, в рамках дела N А53-11697/2011 постановлением суда апелляционной инстанции от 12.10.2012 было установлено, что на дату 19.04.2012 (на дату проведения общего собрания кредиторов должника) отсутствовали обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности должника, что позволило суду удовлетворить ходатайство кредиторов должника о переходе к процедуре временного управления.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства существенного изменения финансового состояния ООО "Пассаж" за период с 09.04.2012 по 19.04.2012 (10 дней), у конкурсного управляющего не имелось препятствий для реализации его права на односторонний отказ от договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 путем направления в адрес ООО "Офис сервис" письма от 09.04.2012, полученного арендатором 13.04.2012.
- Из диспозиции статьи 102 Закона N 127-ФЗ следует, что арбитражный управляющий может отказаться от исполнения договоров в одностороннем порядке при наличии одного из условий: - если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника;
- - если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 с учетом дополнительного соглашения N 7 от 01.07.2012 являлся убыточным для ООО "Пассаж".
Как указывалось ранее, по условиям действующего договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06 размер арендной платы составляет 240 000 руб. в месяц за все арендуемые нежилые помещения общей площадью 2650,9 кв. м, соответственно цена аренды за 1 кв. м составляет 90 руб. 56 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "Пассаж" было представлено письмо ООО "Арсенал", согласно которому аренда аналогичного недвижимого имущества составляет от 400 руб. в месяц за 1 кв. м.
При рассмотрении апелляционных жалоб ООО "Пассаж" было представлено заключение судебного эксперта ООО "Арсенал" N 0058, подготовленное в рамках рассмотрения судебного дела N А53-11697/2011, согласно которому рыночная стоимость аренды аналогичного имущества по состоянию на 01.07.2011 составляла 544 руб. в месяц за 1 кв. м.
Таким образом, ООО "Пассаж", находясь в процедуре несостоятельности (банкротства), при продолжении исполнения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 на существующих условиях лишалось бы возможности получения арендной платы в размере от 820 360 руб. (если бы арендная плата составляла 400 руб. в месяц за 1 кв. м) до 1 202 090 руб. (если бы арендная плата составляла 544 руб. в месяц за 1 кв. м).
Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сохранение арендных отношений явно не соответствует интересам как самого ООО "Пассаж", заинтересованного в восстановлении своей платежеспособности и максимальном сохранении своего имущественного комплекса, так и интересам кредиторов должника, заинтересованным в погашении обществом имеющейся перед ними задолженности.
С учетом изложенного, довод апелляционной жалобы ООО "Офис сервис" о том, что судом не принято во внимание, что арендатор осуществил предоплату по договору аренды в размере 14 000 000 руб. не имеет какого-либо правового значения для правильного рассмотрения существующего спора. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства (платежные документы), достоверно подтверждающие факт внесения ООО "Офис сервис" предоплаты по договору аренды N 31/07/06 от 31.07.2006. Напротив, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу N А53-20734/2012 с ООО "Офис сервис" в пользу ООО "Пассаж" взыскано 7 537 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2009 по 31.07.2011.
Таким образом, учитывая, что на 09.04.2012 отсутствовали обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности ООО "Пассаж", дальнейшее исполнение договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 являлось убыточным для ООО "Пассаж" и не способствовало восстановлению платежеспособности предприятия, конкурсный управляющий был правомочен реализовать право на отказ от дальнейшего исполнения сделки, закрепленное положениями статей 102, 129 Закона N 127-ФЗ.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что конкурсным управляющим был соблюден установленный порядок отказа от исполнения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006, а именно: конкурсное производство в отношении ООО "Пассаж" было открыто 27.02.2012, уведомление об отказе от договора было направлено в адрес арендатора 09.04.2012 и получено последним 13.04.2012 (отказ от сделки был заявлен в течение 3 месяцев с даты введения конкурсного производства).
Суд первой инстанции также обоснованно отклонил довод Управления Росреестра по Ростовской области о том, что при отказе от договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 ООО "Пассаж" было обязано уведомлять субарендаторов нежилых помещений. Суд обоснованно указал, что в силу положений статьи 102 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий был обязан уведомить об отказе от исполнения договора только всех сторон данной сделки. ООО "Пассаж" не связано договорными отношениями с субарендаторами. Кроме того, договоры субаренды в силу прямого императивного предписания статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились одновременно с прекращением правоотношения по основному договору аренды N 31/07/06 от 31.07.2006, то есть в момент получения ООО "Офис сервис" уведомления конкурсного управляющего об отказе от исполнения сделки.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что действия конкурсного управляющего по направлению в адрес ООО "Офис сервис" уведомления от 09.04.2012 об одностороннем отказе ООО "Пассаж" от исполнения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 по своей правовой природе являются гражданско-правовой сделкой, направленной на прекращение ранее возникших арендных отношений.
ООО "Офис сервис" в установленном законом порядке не оспорило действительность указанной сделки, в связи с чем, договор аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 был прекращен 13.04.2012 - в день получения ООО "Офис сервис" уведомления конкурсного управляющего ООО "Пассаж".
В связи с этим, доводы ООО "Офис сервис", приводимые в пояснениях на отзыв ООО "Пассаж", касающиеся оспаривания достоверности заключения судебного эксперта ООО "Арсенал" N 0058, подготовленного в рамках рассмотрения судебного дела N А53-11697/2011, не имеют значения для правильного рассмотрения существующего спора. Обществом также не были представлены доказательства того, что на момент заявления конкурсным управляющим ООО "Пассаж" об отказе от исполнения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 рыночная стоимость аренды аналогичных объектов недвижимого имущества за 1 кв. м составляла величину, приближенную к арендной ставке в размере 90 руб. 56 коп., установленную договором аренды.
Прекращение договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 подлежало отражению в ЕГРП путем внесения соответствующей регистрационной записи.
Основания для отказа в осуществлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества закреплены статьей 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Как следует из материалов дела, в том числе из представленных на запрос суда расписок в получении документов на государственную регистрацию от 24.04.2012, от 31.05.2012, конкурсным управляющим ООО "Пассаж" были представлены все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006.
В том числе, регистратору было представлены:
- - решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2012 по делу N А53-11697/2011, которым ООО "Пассаж" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство;
- - заявление на государственную регистрацию и дополнения к нему, в котором конкурсный управляющий ООО "Пассаж" указал, что в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды выступает факт убыточности для арендодателя данной сделки по сравнению с аналогичными сделками, привел нормативное обоснование наличия у него права на односторонний отказ от исполнения сделки со ссылками на положения Закона N 127-ФЗ;
- - уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 31.07.2006, подтверждающее факт информированности ООО "Офис-Сервис" о состоявшемся отказе от исполнения договора аренды;
- - справки независимого оценщика, подтверждающие факт убыточности для ООО "Пассаж" арендной сделки.
При таких обстоятельствах указание Управления Росреестра по Ростовской области в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.06.2012 на то, что ООО "Пассаж" не представлен документ, подтверждающий наличие основания для прекращения договора аренды в одностороннем порядке, являлось необоснованным.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ни данное сообщение об отказе в осуществлении государственной регистрации, ни уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 23.05.2012 не содержали в себе указания на конкретный перечень документов, которые подлежали представлению конкурсным управляющим ООО "Пассаж" в Управление Росреестра по Ростовской области.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия иных оснований, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно указал, что сохранение в реестре регистрационной записи будет противоречить положениям пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 2, 12, 17, 25 Закона N 122-ФЗ, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ООО "Пассаж" требований.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда первой инстанции. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат отнесению на их заявителей. При этом Управление Росреестра по Ростовской области, в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 сентября 2012 года по делу N А53-23096/2012 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.01.2013 N 15АП-13324/2012 ПО ДЕЛУ N А53-23096/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2013 г. N 15АП-13324/2012
Дело N А53-23096/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,
при участии:
от заинтересованного лица: представителя Лосевой Т.А. по доверенности от 11.09.2012 N 149,
от третьего лица: представителя Лысогор И.А. по доверенности от 10.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и общества с ограниченной ответственностью "Офис-сервис"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 сентября 2012 года по делу N А53-23096/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пассаж"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Офис-сервис"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Пассаж" (далее - заявитель, ООО "Пассаж") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества от 31.07.2006 N 31/07/06.
Заявленные требования мотивированы тем, что, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), конкурсный управляющий ООО "Пассаж" заявил отказ от исполнения договора аренды, согласно которому ООО "Офис сервис" в аренду были предоставлены нежилые помещения общей площадью 2 650,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 104/32. 24.04.2012 конкурсный управляющий обратился в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения действия договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06. Решением от 22.06.2012 управление отказало в регистрации прекращения договора аренды. Данный отказ является незаконным.
Определением суд от 04.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Офис-сервис" (далее - ООО "Офис-сервис").
Решением суда от 10 сентября 2012 года отказ управления от 22.06.2012 N 01/129/2012-436 в государственной регистрации расторжения договора аренды нежилых помещений от 31.07.2006 N 31/07/06 признан незаконным. Суд обязал управление в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды нежилых помещений от 31.07.2006 N 31/07/06, заключенного между ООО "Пассаж" и ООО "Офис-сервис".
Суд указал, что согласно пунктам 1, 2 статьи 102 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Суд пришел к выводу, что дальнейшее исполнение договора аренды не будет отвечать целям конкурсного производства, исполнение должником договора аренды недвижимого имущества повлечет (влечет) за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. По условиям действующего договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06 размер арендной платы составляет 240 000 руб., соответственно цена аренды за 1 кв. м - 90,56 рублей. В материалы дела представлено письмо ООО "Арсенал", согласно которому аренда аналогичного недвижимого имущества составляет от 400 руб. в месяц за 1 кв. м.
Управление и ООО "Офис сервис" обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявления.
Апелляционная жалоба управления мотивирована тем, что конкурсный управляющий не доказал убыточность договора аренды для общества. Письма ООО "Арсенал" от 21.05.2012 и от 25.04.2012 не являются допустимыми доказательствами по делу, так как не являются отчетами об оценке, а являются мнением юридического лица. Не были представлены также доказательства, подтверждающие наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, являющиеся необходимым условием для отказа от договора. При принятии решения не учтено, что право собственности ООО "Пассаж" обременено договорами субаренды, которые заключены арендатором с третьими лицами. В адрес субарендаторов уведомления о прекращении договоров не направлялись.
ООО "Офис сервис" дополнительно указало, что в уведомлениях о расторжении договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06, направленных конкурсным управляющим в адрес арендатора, основанием для расторжения договора указано иное основание - наличие задолженности по арендной плате. Судом не принято во внимание, что ООО "Офис сервис" совершило предоплату в порядке 14 000 000 руб. При расторжении договора ООО "Пассаж" понесет убытки, что противоречит пункту 3 статьи 129 Закона о банкротстве.
В отзыве на апелляционные жалобы внешний управляющий ООО "Пассаж" указал, что основанием для отказа от исполнения договора аренды явилось значительное занижение арендной платы по сравнению с рыночной стоимостью аренды, что являлось убыточным для ООО "Пассаж". Кроме того, с января 2012 года ООО "Офис сервис" не осуществляло внесение арендной платы, фактически пользуясь арендованным имуществом. Наличие задолженности по арендным платежам в размере 7 537 000 руб. подтверждается вступившим в законную силу судебным решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу N А53-20734/2012.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.01.2013 представители Управления Росреестра по Ростовской области и ООО "Офис сервис" поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных ООО "Пассаж" требований отказать.
ООО "Пассаж" явку своих представителей не обеспечило, будучи надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения дела. В отношении общества дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 15.01.2013 был объявлен перерыв до 22.01.2013. После перерыва рассмотрение апелляционных жалоб было продолжено.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.07.2006 между ООО "Пассаж" (арендодатель) и ООО "Офис сервис" (арендатор) заключен договор аренды N 31/07/06, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2650 кв. м, литер АА1, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 104/32. Срок действия договора установлен до 31.12.2016. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном порядке, что подтверждается регистрационной записью N 61-61-01/353/2006-186 от 05.12.2008 (т. 1 л.д. 37-38, 64-68).
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи 01.08.2006 (т. 1 л.д. 69).
Согласно пункту 4.1 договора аренды арендная плата устанавливается согласно приложению на 1 год и вносится ежемесячно в порядке 100% предоплаты с 20 по 30 число отчетного месяца.
01.07.2011 между ООО "Пассаж" и ООО "Офис сервис" заключено дополнительное соглашение N 7 к договору аренды нежилых помещений N 31/07/06 от 31.07.2006, согласно которому размер арендной платы на период с 01.07.2011 по 30.06.2012 установлен сторонами в размере 240 000 руб. в месяц (т. 1 л.д. 70).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2012 по делу N А53-11697/2011 ООО "Пассаж" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен Семеняков А.В. (т. 1 л.д. 12-15).
Руководствуясь пунктом 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий ООО "Пассаж" 09.04.2012 направил в адрес арендатора - ООО "Офис-Сервис" уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 31.07.2006. Уведомление получено арендатором 13.04.2012 (т. 1 л.д. 99-101).
Односторонний отказ ООО "Пассаж" от дальнейшего исполнения договора аренды мотивирован со ссылкой на положения статьи 102 и пункт 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письме N 13/04-1 от 13.04.2012 ООО "Офис сервис" указало конкурсному управляющему ООО "Пассаж" на необоснованность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, так как последний не представил доказательства наличия оснований для одностороннего прекращения обязательства, закрепленных положениями пункта 2 статьи 102 Закона N 127-ФЗ (т. 1 л.д. 97-98).
Указанные обстоятельства опровергают довод апелляционной жалобы ООО "Офис сервис" о том, что уведомления ООО "Пассаж" о расторжении договора были основаны не на положениях норм Закона N 127-ФЗ, а на факте наличия у арендатора задолженности по арендной плате.
24.04.2012 конкурсный управляющий ООО "Пассаж" обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06.
23.05.2012 Управление Росреестра по Ростовской области уведомило заявителя о приостановлении проведения регистрации прекращения договора аренды, заявителю было предложено представить документы, подтверждающие основания, с которыми законодатель связывает право конкурсного управляющего на односторонний отказ от договора (т. 1 л.д. 27-29).
31.05.2012 конкурсный управляющий ООО "Пассаж" представил Управлению Росреестра по Ростовской области заявление, в котором указал, что в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды выступает факт убыточности для арендодателя данной сделки по сравнению с аналогичными сделками (арендная плата по договору N 31/07/06 от 31.07.2006 составляет 96 руб. 56 коп. за 1 кв. м арендуемых помещений, в то время как рыночная цена аренды за аналогичные помещения составляет 400 руб. за 1 кв. м). В обоснование одностороннего отказа конкурсным управляющим представлено письмо ООО "Арсенал", из которого следовало, что разница в размере рыночной оценки недвижимого имущества, принадлежащего обществу, обремененного правами аренды и рыночной стоимости недвижимого имущества, не обремененного правами аренды, составляет 42 485 546 руб. 13 коп.; размер арендной платы 1 кв. м помещения, переданного по договору аренды от 31.07.2006 N 31/07/06, составляет 90, 56 рублей, в то время как арендная плата аналогичного имущества в данном районе составляет не менее 400 рублей в месяц за 1 кв. м (т. 1 л.д. 85-92).
Сообщением от 22.06.2012 Управление Росреестра по Ростовской области отказало ООО "Пассаж" в проведении регистрации прекращения договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06. В обоснование данного решения регистрирующего органа указано на то, что обществом не представлен документ, подтверждающий наличие основания для прекращения договора аренды в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 74-76).
Данное обстоятельство явилось основанием для обращения конкурсного управляющего ООО "Пассаж" в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконными является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным данной статьей, другими федеральными законами и соглашением сторон.
Согласно пункту 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий вправе заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 указанного закона.
В силу пункта 2 статьи 102 Закон N 127-ФЗ отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника (абзац 2 пункта 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ).
Как следует из материалов, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 по делу N А53-11697/2011 в отношении ООО "Пассаж" была прекращена процедура конкурсного производства, в отношении общества суд перешел к процедуре внешнего управления сроком на 12 месяцев.
Основанием для принятия указанного судебного акта явилось то обстоятельство, что 19.04.2012 было проведено внеочередное собрание кредиторов ООО "Пассаж", на котором большинством голосов (100%) было принято решение ходатайствовать перед судом, о прекращении конкурсного производства и введении в отношении должника процедуры внешнего управления.
Судом апелляционной инстанции было установлено, что в собственности ООО "Пассаж" имеется имущество, позволяющее осуществлять самостоятельную хозяйственную деятельность в соответствии с основными видами и целями, определенными уставом общества, в ходе которой, возможно восстановить платежеспособность должника, на что было указано в анализе финансового состояния должника.
Суд также указал, что при введении внешнего управления существует реальная возможность для исполнения обязательств должника за счет его имущества и средств, полученных от хозяйственной деятельности предприятия, с учетом дополнительного инвестирования, что соответствует интересам кредиторов. Ранее процедуры, направленные на восстановление платежеспособности (финансовое оздоровление и (или) внешнее управление) должника, не применялись.
Таким образом, в рамках дела N А53-11697/2011 постановлением суда апелляционной инстанции от 12.10.2012 было установлено, что на дату 19.04.2012 (на дату проведения общего собрания кредиторов должника) отсутствовали обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности должника, что позволило суду удовлетворить ходатайство кредиторов должника о переходе к процедуре временного управления.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства существенного изменения финансового состояния ООО "Пассаж" за период с 09.04.2012 по 19.04.2012 (10 дней), у конкурсного управляющего не имелось препятствий для реализации его права на односторонний отказ от договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 путем направления в адрес ООО "Офис сервис" письма от 09.04.2012, полученного арендатором 13.04.2012.
- Из диспозиции статьи 102 Закона N 127-ФЗ следует, что арбитражный управляющий может отказаться от исполнения договоров в одностороннем порядке при наличии одного из условий: - если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника;
- - если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 с учетом дополнительного соглашения N 7 от 01.07.2012 являлся убыточным для ООО "Пассаж".
Как указывалось ранее, по условиям действующего договора аренды от 31.07.2006 N 31/07/06 размер арендной платы составляет 240 000 руб. в месяц за все арендуемые нежилые помещения общей площадью 2650,9 кв. м, соответственно цена аренды за 1 кв. м составляет 90 руб. 56 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "Пассаж" было представлено письмо ООО "Арсенал", согласно которому аренда аналогичного недвижимого имущества составляет от 400 руб. в месяц за 1 кв. м.
При рассмотрении апелляционных жалоб ООО "Пассаж" было представлено заключение судебного эксперта ООО "Арсенал" N 0058, подготовленное в рамках рассмотрения судебного дела N А53-11697/2011, согласно которому рыночная стоимость аренды аналогичного имущества по состоянию на 01.07.2011 составляла 544 руб. в месяц за 1 кв. м.
Таким образом, ООО "Пассаж", находясь в процедуре несостоятельности (банкротства), при продолжении исполнения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 на существующих условиях лишалось бы возможности получения арендной платы в размере от 820 360 руб. (если бы арендная плата составляла 400 руб. в месяц за 1 кв. м) до 1 202 090 руб. (если бы арендная плата составляла 544 руб. в месяц за 1 кв. м).
Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сохранение арендных отношений явно не соответствует интересам как самого ООО "Пассаж", заинтересованного в восстановлении своей платежеспособности и максимальном сохранении своего имущественного комплекса, так и интересам кредиторов должника, заинтересованным в погашении обществом имеющейся перед ними задолженности.
С учетом изложенного, довод апелляционной жалобы ООО "Офис сервис" о том, что судом не принято во внимание, что арендатор осуществил предоплату по договору аренды в размере 14 000 000 руб. не имеет какого-либо правового значения для правильного рассмотрения существующего спора. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства (платежные документы), достоверно подтверждающие факт внесения ООО "Офис сервис" предоплаты по договору аренды N 31/07/06 от 31.07.2006. Напротив, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу N А53-20734/2012 с ООО "Офис сервис" в пользу ООО "Пассаж" взыскано 7 537 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2009 по 31.07.2011.
Таким образом, учитывая, что на 09.04.2012 отсутствовали обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности ООО "Пассаж", дальнейшее исполнение договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 являлось убыточным для ООО "Пассаж" и не способствовало восстановлению платежеспособности предприятия, конкурсный управляющий был правомочен реализовать право на отказ от дальнейшего исполнения сделки, закрепленное положениями статей 102, 129 Закона N 127-ФЗ.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что конкурсным управляющим был соблюден установленный порядок отказа от исполнения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006, а именно: конкурсное производство в отношении ООО "Пассаж" было открыто 27.02.2012, уведомление об отказе от договора было направлено в адрес арендатора 09.04.2012 и получено последним 13.04.2012 (отказ от сделки был заявлен в течение 3 месяцев с даты введения конкурсного производства).
Суд первой инстанции также обоснованно отклонил довод Управления Росреестра по Ростовской области о том, что при отказе от договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 ООО "Пассаж" было обязано уведомлять субарендаторов нежилых помещений. Суд обоснованно указал, что в силу положений статьи 102 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий был обязан уведомить об отказе от исполнения договора только всех сторон данной сделки. ООО "Пассаж" не связано договорными отношениями с субарендаторами. Кроме того, договоры субаренды в силу прямого императивного предписания статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились одновременно с прекращением правоотношения по основному договору аренды N 31/07/06 от 31.07.2006, то есть в момент получения ООО "Офис сервис" уведомления конкурсного управляющего об отказе от исполнения сделки.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что действия конкурсного управляющего по направлению в адрес ООО "Офис сервис" уведомления от 09.04.2012 об одностороннем отказе ООО "Пассаж" от исполнения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 по своей правовой природе являются гражданско-правовой сделкой, направленной на прекращение ранее возникших арендных отношений.
ООО "Офис сервис" в установленном законом порядке не оспорило действительность указанной сделки, в связи с чем, договор аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 был прекращен 13.04.2012 - в день получения ООО "Офис сервис" уведомления конкурсного управляющего ООО "Пассаж".
В связи с этим, доводы ООО "Офис сервис", приводимые в пояснениях на отзыв ООО "Пассаж", касающиеся оспаривания достоверности заключения судебного эксперта ООО "Арсенал" N 0058, подготовленного в рамках рассмотрения судебного дела N А53-11697/2011, не имеют значения для правильного рассмотрения существующего спора. Обществом также не были представлены доказательства того, что на момент заявления конкурсным управляющим ООО "Пассаж" об отказе от исполнения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 рыночная стоимость аренды аналогичных объектов недвижимого имущества за 1 кв. м составляла величину, приближенную к арендной ставке в размере 90 руб. 56 коп., установленную договором аренды.
Прекращение договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006 подлежало отражению в ЕГРП путем внесения соответствующей регистрационной записи.
Основания для отказа в осуществлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества закреплены статьей 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Как следует из материалов дела, в том числе из представленных на запрос суда расписок в получении документов на государственную регистрацию от 24.04.2012, от 31.05.2012, конкурсным управляющим ООО "Пассаж" были представлены все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006.
В том числе, регистратору было представлены:
- - решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2012 по делу N А53-11697/2011, которым ООО "Пассаж" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство;
- - заявление на государственную регистрацию и дополнения к нему, в котором конкурсный управляющий ООО "Пассаж" указал, что в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды выступает факт убыточности для арендодателя данной сделки по сравнению с аналогичными сделками, привел нормативное обоснование наличия у него права на односторонний отказ от исполнения сделки со ссылками на положения Закона N 127-ФЗ;
- - уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 31.07.2006, подтверждающее факт информированности ООО "Офис-Сервис" о состоявшемся отказе от исполнения договора аренды;
- - справки независимого оценщика, подтверждающие факт убыточности для ООО "Пассаж" арендной сделки.
При таких обстоятельствах указание Управления Росреестра по Ростовской области в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.06.2012 на то, что ООО "Пассаж" не представлен документ, подтверждающий наличие основания для прекращения договора аренды в одностороннем порядке, являлось необоснованным.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ни данное сообщение об отказе в осуществлении государственной регистрации, ни уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 23.05.2012 не содержали в себе указания на конкретный перечень документов, которые подлежали представлению конкурсным управляющим ООО "Пассаж" в Управление Росреестра по Ростовской области.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия иных оснований, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды N 31/07/06 от 31.07.2006.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно указал, что сохранение в реестре регистрационной записи будет противоречить положениям пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 2, 12, 17, 25 Закона N 122-ФЗ, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ООО "Пассаж" требований.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда первой инстанции. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат отнесению на их заявителей. При этом Управление Росреестра по Ростовской области, в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 сентября 2012 года по делу N А53-23096/2012 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)