Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.
при участии:
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина"
на решение от 11.02.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013
по делу N А51-27680/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А., в апелляционном суде судьи Ветошкевич А.В., Скрипка Н.А., Синицына С.М.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2"
к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка с правом выкупа N 01/09 от 08.10.2010, процентов за пользование чужими денежными средствами и о расторжении договора аренды
Общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" (ОГРН 1022500579705; место нахождения: 692841, Приморский край, Шкотовский район, с. Стеклянуха, ул. Центральная, д. 1) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" (ОГРН 1072503000756; место нахождения: 692841, Приморский край, Шкотовский район, с. Стеклянуха, ул. Центральная, д. 1) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка с правом выкупа от 08.10.2010 N 01/09 в размере 500 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 41 250 руб.; о расторжении заключенного между сторонами договора аренды от 08.10.2010 N 01/09; об обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок с кадастровым номером 25:24:02 01 001:0088 общей площадью 267 га в том состоянии, в котором его получил арендатор, в течение 5 рабочих дней с обязательным оформлением актов приема-передачи участков.
Решением суда от 11.02.2013 иск удовлетворен частично: с ответчика взыскано 541 250 руб., в том числе 500 000 руб. основного долга и 41 250 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, договор аренды земельного участка с правом выкупа от 08.10.2010 N 01/09, заключенный между сторонами, расторгнут, на ответчика возложена обязанность освободить и передать истцу земельный участок с кадастровым номером 25:24:02 01 001:0088 общей площадью 267 га в течение 10 рабочих дней. В остальной части исковые требования отклонены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 названное решение оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по уплате арендных платежей в течение всего срока пользования земельным участком и его нецелевым использованием, что свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договора и является основанием для его расторжения в судебном порядке по правилам статей 450, 619 ГК РФ.
ООО СХП "Бохайская долина" в кассационной жалобе выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, принятыми с нарушением норм материального права и несоответствующими фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы приводит доводы о несоблюдении истцом досудебного урегулирования спора, поскольку ответчику не направлялось предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы и уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке таким предложением, по мнению ответчика, не являются и противоречат условиям пункта 3.1 договора в части срока направления уведомления о намерении расторгнуть договор. Не согласен с выводом судов в части нецелевого использования арендуемого земельного участка. Считает, что суды неверно оценили доказательства, подтверждающие передачу директору истца наличных денежных средств в счет арендной платы.
ООО "СХП "ПРОГРЕСС-2" в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы ответчика, настаивает на соблюдении претензионного порядка путем направления уведомления от 15.10.2012 N 3/02. Факт нецелевого использования арендуемого участка считаете подтвержденным материалами административного производства и не подлежащим переоценке. Представленные в дело документы о передаче денежных средств, по мнению истца, не относятся к рассматриваемому спору и не подтверждают внесение арендной платы по спорному договору.
Представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, участия в заседании кассационной инстанции не принимали.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, 08.10.2010 между ООО "СХП "ПРОГРЕСС-2" (арендодатель) и ООО СХП "Бохайская долина" (арендатор) заключен договор N 01/09, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду с правом выкупа земельный участок площадью 267 га, расположенный по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Стеклянуха, ул. Центральная, д. 1, принадлежащий арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.02.2008 внесена запись N 25-25-08/003/2008-143 и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2008 Серия 25-АА номер 985141.
Арендуемое имущество передано ответчику по акту приема-передачи имущества от 10.10.2010.
В соответствии с пунктом 1.8 арендатор использует арендуемое имущество в сельскохозяйственных и других, не противоречащих законодательству целях, и не вправе закладывать, сдавать в субаренду, помещать в качестве вклада в уставной капитал коммерческих и некоммерческих организаций или иным способом обременять арендованное имущество без письменного согласия арендодателя.
В пункте 2.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование арендуемым недвижимым имуществом составляет 20 000 руб. в месяц с учетом НДС (18%) путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Арендатор переводит арендную плату на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа каждого месяца, следующего за расчетным периодом. (пункт 2.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду, а также досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.
Пунктом 4.2 договора установлено, что арендатор обязан использовать имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления согласно пункту 1.8 договора.
Главой 5 договора предусмотрено, что в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательства по договору, другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. В случае неустранения нарушения в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления о нем, соответствующая сторона имеет право обратиться в суд. Нарушение, которое может быть устранено в оговоренные сторонами сроки, не влечет за собой расторжение договора.
За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Земельные споры, возникающие при реализации договора, разрешаются комиссией, состоящей из равного количества представителей от каждой из сторон в течение 30 (тридцати) дней с даты соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения согласия в комиссии, заинтересованная сторона обращается с исковым заявлением в суд, арбитражный суд или третейский суд. Стороны признают решение суда окончательным и обязательным к исполнению для обеих сторон (пункт 6.1 договора).
В соответствии с пунктом 10.1 договор вступает в силу с момента государственной регистрации в органе Федеральной регистрационной службы прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Приморскому краю и действует до 15.10.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.12.2010.
Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления (N 03/02 от 10.02.2012, от N 01/04 от 02.04.2012, N 3/02 от 15.10.2012, б/н от 03.11.2012) с требованиями об исполнении обязательств по внесению арендной платы и использованию земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления. Кроме того в письме от 15.10.2012 N 3/02 арендодатель сообщил о расторжении договора аренды с 16.10.2012.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Рассмотрев требование истца в части взыскания арендной платы и проверив расчет задолженности, арбитражные суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для взыскания основного долга в заявленном размере ввиду отсутствия надлежащих доказательств исполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы.
При этом суды отклонили представленные ответчиком акты приема-передачи денежных средств от 15.10.2010, 12.11.2010, 15.12.2010, расписки от 15.02.2011, 21.02.2011, 15.03.2011, 15.03.2012, а также платежные поручения от 14.12.2012 N 013, от 17.01.2013 N 009, поскольку они не подтверждают факт поступления на расчетный счет или в кассу истца арендной платы.
Указанные акты и расписка содержат противоречивые сведения о размере арендных платежей, подписаны физическими лицами и не имеют ссылок на спорный договор аренды от 08.10.2010 N 01/09. Платежи, перечисленные ООО "Голден Вудс" возвращены плательщику платежными поручениями от 21.01.2013 N 1 и от 25.12.2012 N 73 как ошибочно поступившие.
Доводы кассационной жалобы в указанной части по существу направлены на несогласие с оценкой судов имеющихся в деле доказательств, положенной в основу выводов о наличии на стороне ответчика долга по арендной плате, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 41 250 руб. за период с 16.11.2010 по 09.11.2012 также соответствует фактическим обстоятельствам спора, условиям договора аренды от 08.10.2010 и положениям статьи 395 ГК РФ.
Удовлетворяя иск в части расторжения договора аренды и возврата спорного участка арбитражные суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в данной норме права, в том числе когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Арбитражными судами на основе оценки с позиции статьи 71 АПК РФ имеющихся в деле доказательств установлено и не опровергнуто ответчиком, что арендатором - ООО СХП "Бохайская долина" допущено существенное нарушение условий договора аренды (пункты 1.8, 2.3, 4.2), выразившееся в невнесении арендной платы и нецелевом использовании арендуемого участка, что в частности подтверждено постановлением от 15.10.2012 N 18-879/12 по делу об административном правонарушении, на основании которого ответчик привлечен к ответственности по статье 8.7 КоАП РФ.
Такие нарушения являются основанием для расторжения договора аренды, при условии обязательного направления арендодателем до обращения в суд с иском арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им соответствующих обязательств по договору, а также предложения о его расторжении.
Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 указанного Информационного письма N 66).
Проверяя соблюдение арендодателем (истцом) установленного законом порядка расторжения договора аренды, суды обеих инстанций выявили, что в адрес арендатора (ответчика) направлялись претензии с требованием исполнения обязательств по договору. Так, суды указали, что в уведомление от 10.02.2012 N 03/02 истец предупреждал ответчика о неисполнении обязательств по договору в части целевого использования земель, неисполнения обязательств по арендной плате. Данное уведомление получено генеральным директором ООО СХП "Бохайская долина", о чем свидетельствует соответствующая отметка на нем. Последующие уведомления от 02.04.2012 N 01/04, от 03.11.2012 также получены директором ответчика.
Претензионное письмо от 15.10.2012 N 3/02, в котором истец сообщил о расторжении договора аренды с 16.10.2012, возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения.
На основе указанных обстоятельств арбитражные суды пришли к выводу о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора (пункты 5.1, 6.1 договора аренды и статьи 452, 619 ГК РФ), в связи с чем расторгли договор и обязали ответчика вернуть арендуемый земельный участок.
Вместе с тем, указанный вывод сделан с неправильным применением норм материального права и противоречит содержанию представленных в дело доказательств. Направленные в адрес арендатора письменные уведомления не содержали предложения о расторжении договора аренды, что прямо противоречит требованиям пункта 2 статьи 452 ГК РФ. Указание в письме от 15.10.2012 (не полученном ответчиком) на расторжение арендатором договора по инициативе истца с 16.10.2012 таким предложением не является и не согласуется с условиями пунктов 3.1, 5.1 договора аренды от 08.10.2010.
В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом, у арбитражных судов не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска о расторжении договора и возврате предмета аренды, поэтому обжалуемые судебные акты в данной части подлежат изменению на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а исковые требования - оставлению без рассмотрения.
В связи с изменением состоявшихся по делу судебных актов понесенные сторонами судебные расходы подлежат перераспределению по правилам статьи 110 АПК РФ. На ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины по иску в части взыскания основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами; государственная пошлина по иску, в части требований оставленных без рассмотрения, подлежит возврату истцу из федерального бюджета; расходы истца на оплату услуг представителя, признанные арбитражными судами первой и апелляционной инстанций обоснованными и документально подтвержденными, а также государственная пошлина за рассмотрение апелляционной и кассационных жалобы относятся на истца и ответчика пропорционального удовлетворенным требованиям по иску.
Руководствуясь статьями 110, 148, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 11.02.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 по делу N А51-27680/2012 Арбитражного суда Приморского края изменить:
исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка с правом выкупа от 08.10.2010 N 01/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" и обществом с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2", и обязания общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" освободить и передать обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" земельный участок с кадастровым номером 25:24:02 01 001:0088, общей площадью 267 га, оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" государственную пошлину по иску в размере 13 825 руб. и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 31 500 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" в пользу общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" государственную пошлину за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб в размере 2 000 руб.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы и разрешить вопрос о повороте исполнения измененных судебных актов.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 руб.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
В остальной части обжалуемые решение от 11.02.2013 и постановление от 28.05.2013 по настоящему делу оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 10.09.2013 N Ф03-4334/2013 ПО ДЕЛУ N А51-27680/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. N Ф03-4334/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.
при участии:
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина"
на решение от 11.02.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013
по делу N А51-27680/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А., в апелляционном суде судьи Ветошкевич А.В., Скрипка Н.А., Синицына С.М.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2"
к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка с правом выкупа N 01/09 от 08.10.2010, процентов за пользование чужими денежными средствами и о расторжении договора аренды
Общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" (ОГРН 1022500579705; место нахождения: 692841, Приморский край, Шкотовский район, с. Стеклянуха, ул. Центральная, д. 1) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" (ОГРН 1072503000756; место нахождения: 692841, Приморский край, Шкотовский район, с. Стеклянуха, ул. Центральная, д. 1) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка с правом выкупа от 08.10.2010 N 01/09 в размере 500 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 41 250 руб.; о расторжении заключенного между сторонами договора аренды от 08.10.2010 N 01/09; об обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок с кадастровым номером 25:24:02 01 001:0088 общей площадью 267 га в том состоянии, в котором его получил арендатор, в течение 5 рабочих дней с обязательным оформлением актов приема-передачи участков.
Решением суда от 11.02.2013 иск удовлетворен частично: с ответчика взыскано 541 250 руб., в том числе 500 000 руб. основного долга и 41 250 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, договор аренды земельного участка с правом выкупа от 08.10.2010 N 01/09, заключенный между сторонами, расторгнут, на ответчика возложена обязанность освободить и передать истцу земельный участок с кадастровым номером 25:24:02 01 001:0088 общей площадью 267 га в течение 10 рабочих дней. В остальной части исковые требования отклонены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 названное решение оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по уплате арендных платежей в течение всего срока пользования земельным участком и его нецелевым использованием, что свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договора и является основанием для его расторжения в судебном порядке по правилам статей 450, 619 ГК РФ.
ООО СХП "Бохайская долина" в кассационной жалобе выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, принятыми с нарушением норм материального права и несоответствующими фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы приводит доводы о несоблюдении истцом досудебного урегулирования спора, поскольку ответчику не направлялось предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы и уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке таким предложением, по мнению ответчика, не являются и противоречат условиям пункта 3.1 договора в части срока направления уведомления о намерении расторгнуть договор. Не согласен с выводом судов в части нецелевого использования арендуемого земельного участка. Считает, что суды неверно оценили доказательства, подтверждающие передачу директору истца наличных денежных средств в счет арендной платы.
ООО "СХП "ПРОГРЕСС-2" в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы ответчика, настаивает на соблюдении претензионного порядка путем направления уведомления от 15.10.2012 N 3/02. Факт нецелевого использования арендуемого участка считаете подтвержденным материалами административного производства и не подлежащим переоценке. Представленные в дело документы о передаче денежных средств, по мнению истца, не относятся к рассматриваемому спору и не подтверждают внесение арендной платы по спорному договору.
Представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, участия в заседании кассационной инстанции не принимали.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, 08.10.2010 между ООО "СХП "ПРОГРЕСС-2" (арендодатель) и ООО СХП "Бохайская долина" (арендатор) заключен договор N 01/09, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду с правом выкупа земельный участок площадью 267 га, расположенный по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Стеклянуха, ул. Центральная, д. 1, принадлежащий арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.02.2008 внесена запись N 25-25-08/003/2008-143 и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2008 Серия 25-АА номер 985141.
Арендуемое имущество передано ответчику по акту приема-передачи имущества от 10.10.2010.
В соответствии с пунктом 1.8 арендатор использует арендуемое имущество в сельскохозяйственных и других, не противоречащих законодательству целях, и не вправе закладывать, сдавать в субаренду, помещать в качестве вклада в уставной капитал коммерческих и некоммерческих организаций или иным способом обременять арендованное имущество без письменного согласия арендодателя.
В пункте 2.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование арендуемым недвижимым имуществом составляет 20 000 руб. в месяц с учетом НДС (18%) путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Арендатор переводит арендную плату на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа каждого месяца, следующего за расчетным периодом. (пункт 2.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду, а также досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.
Пунктом 4.2 договора установлено, что арендатор обязан использовать имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления согласно пункту 1.8 договора.
Главой 5 договора предусмотрено, что в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательства по договору, другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. В случае неустранения нарушения в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления о нем, соответствующая сторона имеет право обратиться в суд. Нарушение, которое может быть устранено в оговоренные сторонами сроки, не влечет за собой расторжение договора.
За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Земельные споры, возникающие при реализации договора, разрешаются комиссией, состоящей из равного количества представителей от каждой из сторон в течение 30 (тридцати) дней с даты соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения согласия в комиссии, заинтересованная сторона обращается с исковым заявлением в суд, арбитражный суд или третейский суд. Стороны признают решение суда окончательным и обязательным к исполнению для обеих сторон (пункт 6.1 договора).
В соответствии с пунктом 10.1 договор вступает в силу с момента государственной регистрации в органе Федеральной регистрационной службы прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Приморскому краю и действует до 15.10.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.12.2010.
Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления (N 03/02 от 10.02.2012, от N 01/04 от 02.04.2012, N 3/02 от 15.10.2012, б/н от 03.11.2012) с требованиями об исполнении обязательств по внесению арендной платы и использованию земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления. Кроме того в письме от 15.10.2012 N 3/02 арендодатель сообщил о расторжении договора аренды с 16.10.2012.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Рассмотрев требование истца в части взыскания арендной платы и проверив расчет задолженности, арбитражные суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для взыскания основного долга в заявленном размере ввиду отсутствия надлежащих доказательств исполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы.
При этом суды отклонили представленные ответчиком акты приема-передачи денежных средств от 15.10.2010, 12.11.2010, 15.12.2010, расписки от 15.02.2011, 21.02.2011, 15.03.2011, 15.03.2012, а также платежные поручения от 14.12.2012 N 013, от 17.01.2013 N 009, поскольку они не подтверждают факт поступления на расчетный счет или в кассу истца арендной платы.
Указанные акты и расписка содержат противоречивые сведения о размере арендных платежей, подписаны физическими лицами и не имеют ссылок на спорный договор аренды от 08.10.2010 N 01/09. Платежи, перечисленные ООО "Голден Вудс" возвращены плательщику платежными поручениями от 21.01.2013 N 1 и от 25.12.2012 N 73 как ошибочно поступившие.
Доводы кассационной жалобы в указанной части по существу направлены на несогласие с оценкой судов имеющихся в деле доказательств, положенной в основу выводов о наличии на стороне ответчика долга по арендной плате, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 41 250 руб. за период с 16.11.2010 по 09.11.2012 также соответствует фактическим обстоятельствам спора, условиям договора аренды от 08.10.2010 и положениям статьи 395 ГК РФ.
Удовлетворяя иск в части расторжения договора аренды и возврата спорного участка арбитражные суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в данной норме права, в том числе когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Арбитражными судами на основе оценки с позиции статьи 71 АПК РФ имеющихся в деле доказательств установлено и не опровергнуто ответчиком, что арендатором - ООО СХП "Бохайская долина" допущено существенное нарушение условий договора аренды (пункты 1.8, 2.3, 4.2), выразившееся в невнесении арендной платы и нецелевом использовании арендуемого участка, что в частности подтверждено постановлением от 15.10.2012 N 18-879/12 по делу об административном правонарушении, на основании которого ответчик привлечен к ответственности по статье 8.7 КоАП РФ.
Такие нарушения являются основанием для расторжения договора аренды, при условии обязательного направления арендодателем до обращения в суд с иском арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им соответствующих обязательств по договору, а также предложения о его расторжении.
Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 указанного Информационного письма N 66).
Проверяя соблюдение арендодателем (истцом) установленного законом порядка расторжения договора аренды, суды обеих инстанций выявили, что в адрес арендатора (ответчика) направлялись претензии с требованием исполнения обязательств по договору. Так, суды указали, что в уведомление от 10.02.2012 N 03/02 истец предупреждал ответчика о неисполнении обязательств по договору в части целевого использования земель, неисполнения обязательств по арендной плате. Данное уведомление получено генеральным директором ООО СХП "Бохайская долина", о чем свидетельствует соответствующая отметка на нем. Последующие уведомления от 02.04.2012 N 01/04, от 03.11.2012 также получены директором ответчика.
Претензионное письмо от 15.10.2012 N 3/02, в котором истец сообщил о расторжении договора аренды с 16.10.2012, возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения.
На основе указанных обстоятельств арбитражные суды пришли к выводу о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора (пункты 5.1, 6.1 договора аренды и статьи 452, 619 ГК РФ), в связи с чем расторгли договор и обязали ответчика вернуть арендуемый земельный участок.
Вместе с тем, указанный вывод сделан с неправильным применением норм материального права и противоречит содержанию представленных в дело доказательств. Направленные в адрес арендатора письменные уведомления не содержали предложения о расторжении договора аренды, что прямо противоречит требованиям пункта 2 статьи 452 ГК РФ. Указание в письме от 15.10.2012 (не полученном ответчиком) на расторжение арендатором договора по инициативе истца с 16.10.2012 таким предложением не является и не согласуется с условиями пунктов 3.1, 5.1 договора аренды от 08.10.2010.
В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом, у арбитражных судов не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска о расторжении договора и возврате предмета аренды, поэтому обжалуемые судебные акты в данной части подлежат изменению на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а исковые требования - оставлению без рассмотрения.
В связи с изменением состоявшихся по делу судебных актов понесенные сторонами судебные расходы подлежат перераспределению по правилам статьи 110 АПК РФ. На ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины по иску в части взыскания основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами; государственная пошлина по иску, в части требований оставленных без рассмотрения, подлежит возврату истцу из федерального бюджета; расходы истца на оплату услуг представителя, признанные арбитражными судами первой и апелляционной инстанций обоснованными и документально подтвержденными, а также государственная пошлина за рассмотрение апелляционной и кассационных жалобы относятся на истца и ответчика пропорционального удовлетворенным требованиям по иску.
Руководствуясь статьями 110, 148, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 11.02.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 по делу N А51-27680/2012 Арбитражного суда Приморского края изменить:
исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка с правом выкупа от 08.10.2010 N 01/09, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" и обществом с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2", и обязания общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" освободить и передать обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" земельный участок с кадастровым номером 25:24:02 01 001:0088, общей площадью 267 га, оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" государственную пошлину по иску в размере 13 825 руб. и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 31 500 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" в пользу общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Бохайская долина" государственную пошлину за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб в размере 2 000 руб.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы и разрешить вопрос о повороте исполнения измененных судебных актов.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ПРОГРЕСС-2" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 руб.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
В остальной части обжалуемые решение от 11.02.2013 и постановление от 28.05.2013 по настоящему делу оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)