Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башкирские строительные технологии" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2013 по делу N А07-4379/2013 (судья Байкова А.А.).
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Башкирские строительные технологии" - Хасанов Ринат Фазылбекович (доверенность от 20.09.2012 б/н, паспорт серия N 8002 N 222971).
Общество с ограниченной ответственностью "Башкирские строительные технологии" (далее - ООО "Башстройтех", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (далее - Управление Росреестра по РБ, регистрирующий орган, первый ответчик) и Администрации городского округа город Уфа о признании права собственности на квартиру N 297, расположенную на десятом этаже жилого дома по адресу: г. Уфа, ул. Генерала Кусимова, д. 15, общей площадью 69,8 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Крона" (далее - ООО "Крона") и общество с ограниченной ответственностью ООО Управление капитального строительства "Монолитстрой" (далее - ООО "УКС "Монолитстрой").
Решением суда первой инстанции от 24.05.2013 (резолютивная часть от 22.05.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 130-135).
В апелляционной жалобе ООО "Башстройтех" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Податель жалобы полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Отказ регистрирующего органа был основан на отсутствии заявления продавца, акта-приема передачи квартиры от застройщика - ООО "Уфимская строительная компания" к участнику долевого строительства - ООО "Башстройтех", разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Податель жалобы соглашается с тем, что отказ Управления Росреестра по РБ был мотивированным и основанным на нормах закона. Данное обстоятельство не позволяло истцу защитить свои интересы путем обжалования отказа регистрирующего органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В связи с невозможностью получить от ликвидированного застройщика акт приема-передачи квартиры, истец был вынужден обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру.
Апеллянт в жалобе указывает, что на момент подачи настоящего иска права собственности на квартиру ни за кем не зарегистрированы. Истец, полагает, что администрация городско округа город Уфа Республики Башкортостан на основании п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может поставить квартиру на учет как бесхозяйное имущество, что существенно нарушит права истца.
К дате судебного заседания отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.03.2009 между ООО "Уфимская строительная компания" (застройщик) и ООО "Крона" (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 1-5д от 27.02.09 г., по условиям которого застройщик обязался построить /создать жилой дом N 5 (секции "А", "Б", "В", "Г", "Д") по ул. Дагестанская (микрорайон N 8) в Демском районе г. Уфы, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать дольщику 328 жилых помещений (квартир) в указанном жилом доме.
По договору уступки права требования N 98-5Г от 15.07.2010 ООО "Крона" уступило ООО "Строительно-монтажное управление N 3 "Монолитстрой" право требования к ООО "Уфимская строительная компания" передачи в собственность трехкомнатной квартиры со строительным номером 288 в секции "Г", на 10 этаже, общей площадью по проекту 69,49 кв. м, в жилом доме 5, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, микрорайон N 8, ул. Дагестанская.
По договору уступки права требования N б/н от 30.09.2010, зарегистрированного в ЕГРП 27.10.2010, ООО "Строительно-монтажное управление N 3 "Монолитстрой", уступило свои права требования "Квартиры" ООО "Башкирские строительные технологии".
18 февраля 2013 года ООО "Строительно-монтажное управление N 3 "Монолитстрой" исключено из реестра юридических лиц.
Переход прав Дольщика по Договору участия в долевом строительстве N 1-5д от 27.02.2009 к истцу подтвержден застройщиком, что следует из Дополнительного соглашения от 18.03.2011 к договору участия в долевом строительстве N 1-5д, заключенного между Истцом и ООО "Уфимская строительная компания".
ООО "Уфимская строительная компания" ликвидировано 27.06.2012, а дом достроен инвестором строительства - ООО "Крона".
ООО "Крона", передало квартиру истцу по акту передачи жилых помещений.
Истцом заключен договор на техническое обслуживание квартиры с управляющей организацией N 297 от 28.11.2012.
На квартиру получен кадастровый паспорт и технический план.
Согласно техническому плану помещения, квартира имеет следующие характеристики: жилое помещение - квартира N 297, общей площадью 69,8 кв. м, расположена на 10 этаже дома N 15 по ул. Генерала Кусимова в г. Уфа Республики Башкортостан.
При обращении истца за регистрацией права собственности на квартиру, ему было отказано (письмо N 01/452/2012-340 от 25.01.2013) в связи с отсутствием актов приема-передачи квартиры от застройщика - ООО "Уфимская строительная компания" к участнику долевого строительства - ООО "Башкирские строительные технологии" и отсутствием информации о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Полагая, что в результате исполнения договора инвестирования права на спорную квартиру возникли у ООО "Башкирские строительные технологии", истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец выбрал ненадлежащий способ судебной защиты.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ.
Признание права как вещно-правовой способ защиты является требованием об установлении факта принадлежности спорного имущества истцу на праве собственности.
В пунктах 1, 2 статьи 218 ГК РФ указано, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В абзаце 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
В пункте 5 указанного постановления разъяснено, что Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Истец, обращаясь в суд с требованием к регистрирующему органу по правилам искового производства о признании права собственности на спорную квартиру на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, сослался на отсутствие возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на спорное имущество в связи с ликвидацией застройщика.
Исходя из смысла и содержания пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Как указано в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Совместное постановление от 29.04.2010 N 10/22) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 Совместного Постановления Пленумов N 10/22, в случае ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
Следовательно, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 АПК РФ путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что он уже обращался в регистрирующий орган и ему было правомерно отказано в связи с отсутствием актов приема-передачи квартиры от ликвидированного застройщика и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отклоняются судом апелляционной инстанции в силу того, что основания для отказа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежали оценке при рассмотрении спора по правилам главы 24 АПК РФ в случае обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Указанным правом истец не воспользовался, обратившись в суд с вещно-правовыми требованиями к регистрирующему органу.
При отсутствии в деле доказательств, подтверждающих те или иные юридически значимые факты, суд первой инстанции был не вправе по собственной инициативе устанавливать обстоятельства, не входящие в предмет доказывания по настоящему делу.
Арбитражный процесс возникает и развивается по инициативе сторон и лиц, участвующих в деле, но эта задача конкретизируется применительно к каждому делу и в силу статьи 133 АПК РФ, пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 N 10/22 на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Решение этих конкретных задач имеет цель обеспечения правильного разрешения спора и восстановления нарушенных прав. Именно в решении получают защиту нарушенные права сторон, и в этом смысле оно не может быть формальным и неопределенным для участников процесса.
Поскольку отказ в государственной регистрации прав на спорный объект недвижимости не был предметом судебной оценки и не назывался истцом в качестве факта, имеющего юридическое значение, оснований расценивать заявленные в рамках настоящего дела требования как обжалование незаконных действий (решений) регистрирующего органа об отказе в регистрации прав на объект недвижимости, у суда первой инстанции не имелось.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то обстоятельство, что представленное в материалы дела истцом Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU 03308000-53-ЖА выдано 28.12.2012, то есть после того, как истец 11.12.2012 обратился в регистрирующий орган за государственной регистрацией.
При этом в качестве застройщика в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию NRU 03308000-53-ЖА указано ООО "Управление капитального строительства "Монолитстрой", привлеченное к участию в настоящем деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.
Вышеназванное дает основания полагать, что позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 14397/11 от 03.04.2012 о недопустимости отказа в удовлетворении требований по формальным основаниям в целях обеспечения должной защиты прав участника гражданского оборота, в рассматриваемом деле не подлежит применению, поскольку фактические обстоятельства, связанные с обращением истца в суд, в рамках настоящего дела, не являются схожими с обстоятельствами дела, по итогам рассмотрения которого вынесено постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14397/11 от 03.04.2012.
По тем же основаниям подлежит отклонению ссылка апеллянта на Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2012 N 18АП-6702/2012.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Башстройтех".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2013 по делу N А07-4379/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башкирские строительные технологии" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2013 N 18АП-6905/2013 ПО ДЕЛУ N А07-4379/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. N 18АП-6905/2013
Дело N А07-4379/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башкирские строительные технологии" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2013 по делу N А07-4379/2013 (судья Байкова А.А.).
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Башкирские строительные технологии" - Хасанов Ринат Фазылбекович (доверенность от 20.09.2012 б/н, паспорт серия N 8002 N 222971).
Общество с ограниченной ответственностью "Башкирские строительные технологии" (далее - ООО "Башстройтех", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (далее - Управление Росреестра по РБ, регистрирующий орган, первый ответчик) и Администрации городского округа город Уфа о признании права собственности на квартиру N 297, расположенную на десятом этаже жилого дома по адресу: г. Уфа, ул. Генерала Кусимова, д. 15, общей площадью 69,8 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Крона" (далее - ООО "Крона") и общество с ограниченной ответственностью ООО Управление капитального строительства "Монолитстрой" (далее - ООО "УКС "Монолитстрой").
Решением суда первой инстанции от 24.05.2013 (резолютивная часть от 22.05.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 130-135).
В апелляционной жалобе ООО "Башстройтех" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Податель жалобы полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Отказ регистрирующего органа был основан на отсутствии заявления продавца, акта-приема передачи квартиры от застройщика - ООО "Уфимская строительная компания" к участнику долевого строительства - ООО "Башстройтех", разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Податель жалобы соглашается с тем, что отказ Управления Росреестра по РБ был мотивированным и основанным на нормах закона. Данное обстоятельство не позволяло истцу защитить свои интересы путем обжалования отказа регистрирующего органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В связи с невозможностью получить от ликвидированного застройщика акт приема-передачи квартиры, истец был вынужден обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру.
Апеллянт в жалобе указывает, что на момент подачи настоящего иска права собственности на квартиру ни за кем не зарегистрированы. Истец, полагает, что администрация городско округа город Уфа Республики Башкортостан на основании п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может поставить квартиру на учет как бесхозяйное имущество, что существенно нарушит права истца.
К дате судебного заседания отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.03.2009 между ООО "Уфимская строительная компания" (застройщик) и ООО "Крона" (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N 1-5д от 27.02.09 г., по условиям которого застройщик обязался построить /создать жилой дом N 5 (секции "А", "Б", "В", "Г", "Д") по ул. Дагестанская (микрорайон N 8) в Демском районе г. Уфы, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать дольщику 328 жилых помещений (квартир) в указанном жилом доме.
По договору уступки права требования N 98-5Г от 15.07.2010 ООО "Крона" уступило ООО "Строительно-монтажное управление N 3 "Монолитстрой" право требования к ООО "Уфимская строительная компания" передачи в собственность трехкомнатной квартиры со строительным номером 288 в секции "Г", на 10 этаже, общей площадью по проекту 69,49 кв. м, в жилом доме 5, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, микрорайон N 8, ул. Дагестанская.
По договору уступки права требования N б/н от 30.09.2010, зарегистрированного в ЕГРП 27.10.2010, ООО "Строительно-монтажное управление N 3 "Монолитстрой", уступило свои права требования "Квартиры" ООО "Башкирские строительные технологии".
18 февраля 2013 года ООО "Строительно-монтажное управление N 3 "Монолитстрой" исключено из реестра юридических лиц.
Переход прав Дольщика по Договору участия в долевом строительстве N 1-5д от 27.02.2009 к истцу подтвержден застройщиком, что следует из Дополнительного соглашения от 18.03.2011 к договору участия в долевом строительстве N 1-5д, заключенного между Истцом и ООО "Уфимская строительная компания".
ООО "Уфимская строительная компания" ликвидировано 27.06.2012, а дом достроен инвестором строительства - ООО "Крона".
ООО "Крона", передало квартиру истцу по акту передачи жилых помещений.
Истцом заключен договор на техническое обслуживание квартиры с управляющей организацией N 297 от 28.11.2012.
На квартиру получен кадастровый паспорт и технический план.
Согласно техническому плану помещения, квартира имеет следующие характеристики: жилое помещение - квартира N 297, общей площадью 69,8 кв. м, расположена на 10 этаже дома N 15 по ул. Генерала Кусимова в г. Уфа Республики Башкортостан.
При обращении истца за регистрацией права собственности на квартиру, ему было отказано (письмо N 01/452/2012-340 от 25.01.2013) в связи с отсутствием актов приема-передачи квартиры от застройщика - ООО "Уфимская строительная компания" к участнику долевого строительства - ООО "Башкирские строительные технологии" и отсутствием информации о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Полагая, что в результате исполнения договора инвестирования права на спорную квартиру возникли у ООО "Башкирские строительные технологии", истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец выбрал ненадлежащий способ судебной защиты.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ.
Признание права как вещно-правовой способ защиты является требованием об установлении факта принадлежности спорного имущества истцу на праве собственности.
В пунктах 1, 2 статьи 218 ГК РФ указано, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В абзаце 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
В пункте 5 указанного постановления разъяснено, что Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Истец, обращаясь в суд с требованием к регистрирующему органу по правилам искового производства о признании права собственности на спорную квартиру на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, сослался на отсутствие возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на спорное имущество в связи с ликвидацией застройщика.
Исходя из смысла и содержания пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Как указано в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Совместное постановление от 29.04.2010 N 10/22) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 Совместного Постановления Пленумов N 10/22, в случае ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
Следовательно, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 АПК РФ путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что он уже обращался в регистрирующий орган и ему было правомерно отказано в связи с отсутствием актов приема-передачи квартиры от ликвидированного застройщика и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отклоняются судом апелляционной инстанции в силу того, что основания для отказа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежали оценке при рассмотрении спора по правилам главы 24 АПК РФ в случае обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Указанным правом истец не воспользовался, обратившись в суд с вещно-правовыми требованиями к регистрирующему органу.
При отсутствии в деле доказательств, подтверждающих те или иные юридически значимые факты, суд первой инстанции был не вправе по собственной инициативе устанавливать обстоятельства, не входящие в предмет доказывания по настоящему делу.
Арбитражный процесс возникает и развивается по инициативе сторон и лиц, участвующих в деле, но эта задача конкретизируется применительно к каждому делу и в силу статьи 133 АПК РФ, пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 N 10/22 на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Решение этих конкретных задач имеет цель обеспечения правильного разрешения спора и восстановления нарушенных прав. Именно в решении получают защиту нарушенные права сторон, и в этом смысле оно не может быть формальным и неопределенным для участников процесса.
Поскольку отказ в государственной регистрации прав на спорный объект недвижимости не был предметом судебной оценки и не назывался истцом в качестве факта, имеющего юридическое значение, оснований расценивать заявленные в рамках настоящего дела требования как обжалование незаконных действий (решений) регистрирующего органа об отказе в регистрации прав на объект недвижимости, у суда первой инстанции не имелось.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то обстоятельство, что представленное в материалы дела истцом Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU 03308000-53-ЖА выдано 28.12.2012, то есть после того, как истец 11.12.2012 обратился в регистрирующий орган за государственной регистрацией.
При этом в качестве застройщика в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию NRU 03308000-53-ЖА указано ООО "Управление капитального строительства "Монолитстрой", привлеченное к участию в настоящем деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.
Вышеназванное дает основания полагать, что позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 14397/11 от 03.04.2012 о недопустимости отказа в удовлетворении требований по формальным основаниям в целях обеспечения должной защиты прав участника гражданского оборота, в рассматриваемом деле не подлежит применению, поскольку фактические обстоятельства, связанные с обращением истца в суд, в рамках настоящего дела, не являются схожими с обстоятельствами дела, по итогам рассмотрения которого вынесено постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14397/11 от 03.04.2012.
По тем же основаниям подлежит отклонению ссылка апеллянта на Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2012 N 18АП-6702/2012.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Башстройтех".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2013 по делу N А07-4379/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башкирские строительные технологии" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)