Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013.
Полный текст постановления изготовлен 24.07.2013.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Клочковой Н.В., Макарцева А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петелиной Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Время" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года, дополнительное решение от 25 марта 2013 года по делу N А19-13977/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Профтрейд" (ИНН 3808219712 ОГРН 1113850028270 664007, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 47, офис 1) к Обществу с ограниченной ответственностью "Время" (665717, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Коммунальная, 11; ОГРН 1023800836553 ИНН 3804023035) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области (ОГРН 1043801066760 ИНН 3808114653 664011, Иркутск Город, Желябова Улица, 6) о расторжении договора; о выселении из помещения; о взыскании 1 208 435 руб. 64 коп. (суд первой инстанции: Грибещенко Г.Н.),
при участии в судебном заседании:
от истца - Конюхов Ю.В., представитель по доверенности от 17.08.2012,
от ответчика - Иванков К.А., представитель по доверенности от 21.06.2013,
от третьего лица - представитель не явился, извещен.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Профтрейд" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Время" о расторжении договора аренды от 16.03.2004 N 629 муниципального имущества - нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о выселении ООО "Время" из нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2012 г. по июнь 2012 г. в сумме 1 208 435 руб. 64 коп.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года исковые требования удовлетворены частично, договор аренды муниципального имущества от 16.03.2004 г. N 629, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Профтрейд" и Обществом с ограниченной ответственностью "Время", расторгнут.
В удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 208 435 руб. 64 коп. отказано.
С Общества с ограниченной ответственностью "Время" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Профтрейд" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.
Дополнительным решением от 25 марта 2013 года арбитражный суд обязал Общество ограниченной ответственностью "Время" возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Профтрейд" по акту приема-передачи нежилое помещение-магазин, расположенное в подвальном и на первом этажах 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, по адресу: г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, пом.1002, общей площадью 1799,1 кв. м, условный номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002.
Не согласившись с принятым по делу решением и дополнительным решением, ответчик в апелляционной жалобе просит отменить обжалуемые судебные акты. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что выводы суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении ООО "Время" своих обязанностей по содержанию арендованного имущества и проведению текущих и капитальных ремонтов основаны на недопустимых доказательствах экспертных заключениях N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт" и N 05/12-1 ООО "НПО "ЦЭО". Не согласен с отказом суда в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы. Считает, что представленные ответчиком доказательства, опровергающие выводы суда и свидетельствующие о том, что ООО "Время" является добросовестным арендатором, не получили надлежащей оценки суда первой инстанции. Решение не содержит мотивы, по которым суд отверг эти доказательства. Ответчик, не соглашаясь с судебным актом в части досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества N 629 от 16.03.2004, считает незаконным и необоснованным дополнительное решение, которым установлена обязанность ООО "Время" возвратить истцу нежилое помещение.
Истец представил письменный отзыв, в котором указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Представители ответчика, истца, в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, отзыва, соответственно.
Третье лицо, участвующее в деле, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, представителя в суд не направило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.03.2004 между Муниципальным образованием города Братска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Время" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 629, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель передает арендатору в пользование муниципальное имущество: нежилое помещение N 1002 - магазин, находящееся в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенное по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная площадь - 725,8 кв. м, вспомогательная площадь - 450,7 кв. м, площадь подвала - 622,6 кв. м.
Нежилое помещение принадлежало Муниципальному образованию города Братска на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности N 38-01/03-21/2002-664, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.20036 г. серия 38-АБ N 0116721, выданным Братским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области.
Согласно пункту 1.4 договора аренды нежилое помещение предоставляется арендатору в аренду с целью использования под магазин.
Пунктом 3.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать нежилое помещение по прямому назначению, в строгом соответствии с пунктом 1.4 договора.
Согласно пункту 1.3 договора аренды размер арендной платы установлен договорной и составляет: 828 516 руб. 00 коп. - в год, 69 043 руб. 00 коп. - в месяц.
Пунктом 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. N 629 установлена обязанность арендатора за счет собственных средств производить текущий и капитальные ремонты нежилого помещения, благоустройство и содержание прилегающей территории. Затраты на улучшение нежилого помещения должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы и в сумму арендной платы не входят. Произведенные арендатором улучшения нежилого помещения являются собственностью арендодателя. Стоимость произведенных улучшений арендуемого нежилого помещения возмещению не подлежит.
В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды арендатор имеет право сдавать арендуемые площади в субаренду третьим лицам без согласования с арендодателем.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды арендатор обязался содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии до сдачи его арендодателю по истечении срока действия договора, указанного в пункте 5.1. Содержать в надлежащем санитарном состоянии прилегающую к нежилому помещению и используемую арендатором прилегающую территорию.
Согласно пункту 5.1 договора аренды срок аренды по договору устанавливается сторонами с момента государственной регистрации на пятнадцать лет. По истечении срока действия договора, договор продлению не подлежит. Договорные отношения между сторонами могут быть сохранены путем подписания нового договора (пункт 5.2 договора аренды).
Изменение собственника-арендодателя не влечет за собой изменение условий заключенного договора аренды (пункт 4.4 договора аренды).
Пунктом 6.2 договора аренды муниципального имущества от 16.03.2004 г. N 629 установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в месячный срок со дня предупреждения, в том числе, в следующих случаях: если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние сданного в аренду имущества (пункт 6.2.2); если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа по пункту 2.1 договора аренды (пункт 6.2.3); при невыполнении пунктов договора аренды: 2.2 (проведение текущего и капитального ремонтов нежилого помещения), 3.2.12 (страхование нежилого помещения), 3.2.13 (предоставление арендодателю ежегодного отчета до 20 января следующего за отчетным года о произведенных затратах на ремонты, благоустройство содержание территории) (пункт 6.2.4).
Арендодатель вправе расторгнуть договор по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 6.4 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 06.04.2004 г. за регистрационным номером 38-01/03-8/2004-752..
Факт передачи нежилого помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 16.03.2004 г. (приложение N 1 к договору аренды от 16.03.2004 г. N 629).
19.10.2011 между Муниципальным учреждением "Администрация муниципального образования города Братска" (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Профтрейд" (покупатель) на основании протокола о результатах продажи посредством публичного предложения N 509, утвержденного и.о. председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка Администрации города Братска 13.10.2011 г., заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности регистрационный N 21.
По условиям договора купли-продажи (пункт 1.1) продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, N 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная - 725,8 кв. м, подсобная - 1073,3 кв. м, фундамент - бетонный сборный, стены - крупнопанельные, перекрытия - железобетонные, полы - бетонные.
Общая сумма договора купли-продажи согласно протоколу о результатах продажи посредством публичного предложения N 509 от 13.10.2011 г. составляет 18 213 300 руб. 00 коп., в том числе НДС.
В соответствии с пунктом 4.7 договора купли-продажи нежилое помещение обременено договором аренды от 16.03.2004 г. N 629, зарегистрированным 06.04.2004 г. за N 38-01/03-8/2004-752, заключенным с ООО "Время" сроком по 06.04.2019 г.
На основании акта приема-передачи от 08.11.2011 г. (приложение к договору купли-продажи) продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, N 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная - 725,8 кв. м, подсобная - 1073,3 кв. м, фундамент - бетонный сборный, стены - крупнопанельные, перекрытия - железобетонные, полы - бетонные.
Право собственности ООО "Профтрейд" на вышеуказанное нежилое помещение (магазин) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2011 г., запись регистрации N 38-38-03/054/2011-076, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 г. серия 38 АД 618345, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Уведомлением от 24.01.2012 г. исх.N 881 (вручено согласно штампу входящей корреспонденции 31.01.2012 г. вх.N 43) истец известил ответчика о смене собственника нежилого помещения (магазина).
Телеграммой от 15.02.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с просьбой обеспечить в пятницу 17.02.2012 г. с 9 час. утра комиссионный доступ представителей ООО "Профтрейд" в арендуемый объект с целью проверки технического состояния помещений.
17-18 февраля 2012 г. специалистами ООО "Научно-производственное объединение "Центр энергетических обследований" совместно с представителями ООО "Профтрейд" осуществлено обследование нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жило район Центральный, ул. Малышева, д. 20, на предмет определения и оценки его технического состояния, определения физического износа здания, дефектов и повреждений, установления необходимости проведения ремонта здания, наличия перепланировок/переустройства, соответствия здания нормам пожарной безопасности.
- По результатам обследования специалистами ООО "НПО "ЦЭО" составлен Отчет N 05/12-2 техническое заключение, в котором сделаны следующие выводы: - по результатам визуального осмотра выявлено наличие трещин в уровне цоколя, что свидетельствует об усадке фундамента; отслоение лакокрасочного покрытия в подвальных помещениях; образование грибкового поражения на строительных конструкциях (белые и черные грибковые образования, влекущие снижение прочностных характеристик здания; при этом черные грибковые поражения невозможно удалить окончательно, и они будут развиваться вплоть до полного разрушения конструкции, что свидетельствует о необходимости проведения мероприятий в рамках капитального ремонта по замене пораженных элементов здания); трещины в наружных крупнопанельных стенах с шириной раскрытия до 10мм; отслоение покрасочного слоя наружных крупнопанельных стен; была произведена несанкционированная перепланировка - установка ПВХ перегородка в помещении N 2, с устройством в перегородке дверного проема;
- - фактический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте от 29.07.2008 г., равный 34%) и составляет 42-45%, что свидетельствует о преждевременном физическом износе конструкций и необходимости проведения срочных ремонтных работ;
- - физическое состояние объекта свидетельствует том, что текущий и капитальный ремонт не производились в установленные сроки, а текущее состояние не соответствует действующим нормам, что привело к наступлению повышенного физического износа объекта обследования. По мнению эксперта, на объекте за последние 20 лет производился только косметический ремонт, но выполненные работы не отвечают требованиям качества к работам такого типа;
- - конструкции нежилого здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии; - дальнейшая эксплуатация нежилого здания возможна только при полном устранении выявленных дефектов при проведении мероприятий в рамках капитального и текущего ремонтов;
- - при проверке соответствия объекта требованиям пожарной безопасности установлено, что не все помещения оборудованы автоматической пожарной сигнализацией; имеющаяся автоматическая пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии;
- отсутствует система оповещения людей о пожаре; части здания и помещений различных классов функциональной пожарной опасности не разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами; в помещениях планы эвакуации не соответствуют ГОСТу; внутренние пожарные краны находятся в неисправном состоянии; отсутствуют знаки, направленные на обеспечение пожарной безопасности; на окнах установлены глухие металлические решетки; не произведен замер сопротивления изоляции токоведущих частей электрооборудования. По заключению специалистов, дальнейшая эксплуатация объекта создает реальную угрозу здоровью и жизни людей в случае возникновения пожара.
Письмом от 10.04.2012 г. исх.N 909 истец потребовал от ответчика приостановить эксплуатацию арендованного помещения и принять срочные меры по проведению капитального и текущего ремонтов, с предварительным согласованием проектно-сметной документации в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления и представлением для согласования в течение 3 рабочих дней кандидатуры подрядной организации для проведения ремонта. При этом арендодатель указал, что в случае отказа, неисполнения или неполучения ответа на данное требование в срок до 20.04.2012 г. ООО "Профтрейд" будет вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. Поэтому одновременно просило считать данное уведомление как предложение расторгнуть заключенный договор аренды от 16.03.2004 г. N 629.
Письмом от 19.04.2012 г. исх.N 122 ООО "Время" уведомило арендодателя о том, что в рамках исполнения пункта 2.2 договора аренды в 2012 году арендатором запланирован ремонт шиферной кровли, косметический ремонт коридора подвала с предварительной обработкой антисептиком; частичный ремонт асфальтового покрытия прилегающей территории и другие работы, о результатах проведения которых будет предоставлен отчет согласно пункту 3.2.13 договора аренды.
Неисполнение ответчиком требований, изложенных в письме от 10.04.2012 г. исх.N 909, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды от 16.03.2004 г. N 629, выселении ООО "Время" из занимаемого помещения, взыскании арендной платы за период с января 2012 г. по июнь 2012 г. в сумме 1 208 435 руб. 64 коп.
В ходе рассмотрения спора Арбитражным судом Иркутской области по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза нежилого помещения.
Согласно представленному экспертному заключению N 452-11/12, выполненному экспертами ООО "СибРегионЭксперт" Гигиной И.В., Голдзицкой Е.Ю., в процессе исследования нежилого помещения в период с 20.09.2012 г. по 23.11.2012 г. для доступа экспертам были представлены не все помещения.
По результатам исследования экспертами установлено, что инженерные системы всего здания проходят в подвальном помещении, арендованным ответчиком. При этом:
- - в подвале в представленных для осмотра помещениях, используемых как складские, выявлены следы протечек, глубокая деструкция (разрушение) отделочных слоев, потолка;
- - местами деструкция (разрушение) конструкций стен (бетон);
- - инженерные системы (трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, отопления, канализации) находятся в крайне изношенном состоянии, имеют поверхностное разрушение материала (коррозия металла), следы частичной замены трубопроводов, следы протечек в местах соединений трубопровода и запорной арматуры; теплоизоляция труб ГВС- частично укрыта стеклотканью;
- - система вентиляции (воздуховоды) - не герметичность - сквозные отверстия открытых воздушных каналов (металлические воздуховоды), коррозия материала;
- - плинтуса каменные, со сколами, разрушение материала.
- в помещениях первого этажа проведены мероприятия по частичному текущему ремонту, а именно: шпатлевка, покраска стен, потолков.
- фактический физический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте, равный 34%) и составляет 51%, что указывает на преждевременный физический износ конструкций и необходимость проведения срочных ремонтных работ. Техническое состояние здания определено как ограниченно работоспособное - имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, износ 40-60%.
- - признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения отсутствуют, в здании не проводились работы по замене инженерных систем и оборудования, а также работы по приведению в технически исправленное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ пол повышению благоустройства;
- - имеются признаки проведения частичного текущего ремонта отдельных помещений здания, а именно: окраска внутренних служебных и торговых помещений масляными и водоэмульсионными составами; частичная замена отдельных участков трубопровода водоснабжения ХВС, ГВС, канализации; окраска фасада; частичная замена электропроводки и световой арматуры; монтаж охранно-пожарной сигнализации; замена входной группы; установка противопожарной двери в подвальные помещения. Примерный срок давности проведения текущего ремонта - 1-1,5 года.
- - имеется потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих), так как изношенность конструктивных элементов здания значительная (40*85%);
- - необходимо произвести капитальный ремонт и смену следующих элементов здания: ремонт существующих дренажей вокруг здания и восстановление существующей отмостки вокруг здания; устройство вертикальной и горизонтальной гидроизоляции здания; полная смена инженерных систем здания, а именно: систем горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электросетей; полная смена ветхих оконных и дверных блоков; капитальный ремонт отделочных покрытий в подвальных помещениях с антисептиком; герметизация межпанельных стыков.
Согласно выводу экспертов "опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилом помещении имеется, так как имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Однако, если не предотвращать дальнейшие разрушения, могут возникнуть аварийные ситуации: короткие замыкания в электросети и как следствие возникновение пожара, обрушение конструкций перекрытий, кровли, обрушение стен подвала внутрь помещения и т.д.".
Арбитражный суд Иркутской области, принимая оспариваемый судебный акт, исходил из наличия правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды от 16.03.2004 г. N 629, выселения ООО "Время" из нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20.
Суд апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда не находит, поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах по делу, правильном применении приведенных законоположений.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры.
На основании положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора и установлении его условий.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
На основании положений части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценил представленные в дело доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, принимая во внимание факт неисполнения ответчиком требований пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3.2.3, 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. N 629, пришел к правомерному выводу о возможности удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 16.03.2004 г. N 629 и как, следствие, об обязании возвратить арендованное имущество.
Представленные ответчиком доказательства, в подтверждение факта проведения ремонта в арендуемом помещении, в частности, отчет о проведенных ООО "Время" в 2011 г. текущих и капитальных ремонтах на сумму затрат 516 982 руб., в отсутствие первичной документации о понесенных затратах на строительные материалы, не опровергает выводов суда о невыполнении арендатором условий пунктов 3.2.3, 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. N 629.
Доводы к отмене обжалуемого судебного акта, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, на которые указывает истец, заявлялись им в суде первой инстанции, и получили надлежащую оценку суда.
Техническое заключение N 05/12-1 ООО "НПО "ЦЭО" и заключение экспертизы N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт", на выводах которых об аварийном состоянии арендуемого помещения основано решение суда первой инстанции, не содержат противоречий в связи с чем, суд не усмотрел оснований для признания их недопустимыми доказательствами.
Экспертное заключение N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт" соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, составлено в соответствии с требованиями закона, содержит описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы. С учетом пояснений экспертов Гигиной И.В. и Голдзицкой Е.Ю. данных в ходе судебного заседания суда первой инстанции, а также с учетом отсутствия в материалах дела доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение выводы эксперта, у суда апелляционной инстанции также как и у суда первой инстанции не имеется оснований для признания указанного выше заключения недостоверным.
Представленная ответчиком в суде апелляционной инстанции рецензия на заключение эксперта N 452-11/12, составленная ООО "Ремстройпроект", не опровергает выводов экспертов по названному экспертному заключению, не содержит мотивированного обоснования для признания экспертного заключения недопустимым доказательством.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в лишении ответчика права выступить в судебных прениях сторон и дать арбитражному суду пояснения по имеющимся в материалах дела доказательствам, не принимаются судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения судебного акта.
Исходя из положений статьи 164 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выступление в судебных прениях является правом стороны. Действительно, в протоколе судебного заседания от 07.03.2013 не отражена такая стадия судебного разбирательства как прения сторон.
Вместе с тем, из аудиозаписи протокола судебного заседания следует, что участвующему в судебном заседании представителю ответчика после исследования доказательств по делу была судом представлена возможность выступить с обоснованием позиции по делу.
Судом первой инстанции не были допущены нарушения норм процессуального права, приведшие к принятию неправильного решения, либо являющиеся безусловными основаниями для отмены решения суда в порядке части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принятые по делу решение и дополнительное решение соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При изложенных обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебного акта.
Излишне уплаченная государственная пошлина на основании чека-ордера от 22.04.2013 (операция 1556269400) в размере 2 000 рублей подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года и дополнительное решение от 25 марта 2013 года по делу N А19-13977/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Время" из федерального бюджета 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Н.В.КЛОЧКОВА
А.В.МАКАРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2013 ПО ДЕЛУ N А19-13977/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2013 г. по делу N А19-13977/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013.
Полный текст постановления изготовлен 24.07.2013.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Клочковой Н.В., Макарцева А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петелиной Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Время" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года, дополнительное решение от 25 марта 2013 года по делу N А19-13977/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Профтрейд" (ИНН 3808219712 ОГРН 1113850028270 664007, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 47, офис 1) к Обществу с ограниченной ответственностью "Время" (665717, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Коммунальная, 11; ОГРН 1023800836553 ИНН 3804023035) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области (ОГРН 1043801066760 ИНН 3808114653 664011, Иркутск Город, Желябова Улица, 6) о расторжении договора; о выселении из помещения; о взыскании 1 208 435 руб. 64 коп. (суд первой инстанции: Грибещенко Г.Н.),
при участии в судебном заседании:
от истца - Конюхов Ю.В., представитель по доверенности от 17.08.2012,
от ответчика - Иванков К.А., представитель по доверенности от 21.06.2013,
от третьего лица - представитель не явился, извещен.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Профтрейд" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Время" о расторжении договора аренды от 16.03.2004 N 629 муниципального имущества - нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о выселении ООО "Время" из нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2012 г. по июнь 2012 г. в сумме 1 208 435 руб. 64 коп.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года исковые требования удовлетворены частично, договор аренды муниципального имущества от 16.03.2004 г. N 629, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Профтрейд" и Обществом с ограниченной ответственностью "Время", расторгнут.
В удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 208 435 руб. 64 коп. отказано.
С Общества с ограниченной ответственностью "Время" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Профтрейд" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.
Дополнительным решением от 25 марта 2013 года арбитражный суд обязал Общество ограниченной ответственностью "Время" возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Профтрейд" по акту приема-передачи нежилое помещение-магазин, расположенное в подвальном и на первом этажах 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, по адресу: г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д. 20, пом.1002, общей площадью 1799,1 кв. м, условный номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002.
Не согласившись с принятым по делу решением и дополнительным решением, ответчик в апелляционной жалобе просит отменить обжалуемые судебные акты. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что выводы суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении ООО "Время" своих обязанностей по содержанию арендованного имущества и проведению текущих и капитальных ремонтов основаны на недопустимых доказательствах экспертных заключениях N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт" и N 05/12-1 ООО "НПО "ЦЭО". Не согласен с отказом суда в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы. Считает, что представленные ответчиком доказательства, опровергающие выводы суда и свидетельствующие о том, что ООО "Время" является добросовестным арендатором, не получили надлежащей оценки суда первой инстанции. Решение не содержит мотивы, по которым суд отверг эти доказательства. Ответчик, не соглашаясь с судебным актом в части досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества N 629 от 16.03.2004, считает незаконным и необоснованным дополнительное решение, которым установлена обязанность ООО "Время" возвратить истцу нежилое помещение.
Истец представил письменный отзыв, в котором указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Представители ответчика, истца, в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, отзыва, соответственно.
Третье лицо, участвующее в деле, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, представителя в суд не направило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.03.2004 между Муниципальным образованием города Братска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Время" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 629, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель передает арендатору в пользование муниципальное имущество: нежилое помещение N 1002 - магазин, находящееся в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенное по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная площадь - 725,8 кв. м, вспомогательная площадь - 450,7 кв. м, площадь подвала - 622,6 кв. м.
Нежилое помещение принадлежало Муниципальному образованию города Братска на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности N 38-01/03-21/2002-664, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.20036 г. серия 38-АБ N 0116721, выданным Братским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области.
Согласно пункту 1.4 договора аренды нежилое помещение предоставляется арендатору в аренду с целью использования под магазин.
Пунктом 3.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать нежилое помещение по прямому назначению, в строгом соответствии с пунктом 1.4 договора.
Согласно пункту 1.3 договора аренды размер арендной платы установлен договорной и составляет: 828 516 руб. 00 коп. - в год, 69 043 руб. 00 коп. - в месяц.
Пунктом 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. N 629 установлена обязанность арендатора за счет собственных средств производить текущий и капитальные ремонты нежилого помещения, благоустройство и содержание прилегающей территории. Затраты на улучшение нежилого помещения должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы и в сумму арендной платы не входят. Произведенные арендатором улучшения нежилого помещения являются собственностью арендодателя. Стоимость произведенных улучшений арендуемого нежилого помещения возмещению не подлежит.
В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды арендатор имеет право сдавать арендуемые площади в субаренду третьим лицам без согласования с арендодателем.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды арендатор обязался содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии до сдачи его арендодателю по истечении срока действия договора, указанного в пункте 5.1. Содержать в надлежащем санитарном состоянии прилегающую к нежилому помещению и используемую арендатором прилегающую территорию.
Согласно пункту 5.1 договора аренды срок аренды по договору устанавливается сторонами с момента государственной регистрации на пятнадцать лет. По истечении срока действия договора, договор продлению не подлежит. Договорные отношения между сторонами могут быть сохранены путем подписания нового договора (пункт 5.2 договора аренды).
Изменение собственника-арендодателя не влечет за собой изменение условий заключенного договора аренды (пункт 4.4 договора аренды).
Пунктом 6.2 договора аренды муниципального имущества от 16.03.2004 г. N 629 установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в месячный срок со дня предупреждения, в том числе, в следующих случаях: если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние сданного в аренду имущества (пункт 6.2.2); если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа по пункту 2.1 договора аренды (пункт 6.2.3); при невыполнении пунктов договора аренды: 2.2 (проведение текущего и капитального ремонтов нежилого помещения), 3.2.12 (страхование нежилого помещения), 3.2.13 (предоставление арендодателю ежегодного отчета до 20 января следующего за отчетным года о произведенных затратах на ремонты, благоустройство содержание территории) (пункт 6.2.4).
Арендодатель вправе расторгнуть договор по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 6.4 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 06.04.2004 г. за регистрационным номером 38-01/03-8/2004-752..
Факт передачи нежилого помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 16.03.2004 г. (приложение N 1 к договору аренды от 16.03.2004 г. N 629).
19.10.2011 между Муниципальным учреждением "Администрация муниципального образования города Братска" (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Профтрейд" (покупатель) на основании протокола о результатах продажи посредством публичного предложения N 509, утвержденного и.о. председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка Администрации города Братска 13.10.2011 г., заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности регистрационный N 21.
По условиям договора купли-продажи (пункт 1.1) продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, N 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная - 725,8 кв. м, подсобная - 1073,3 кв. м, фундамент - бетонный сборный, стены - крупнопанельные, перекрытия - железобетонные, полы - бетонные.
Общая сумма договора купли-продажи согласно протоколу о результатах продажи посредством публичного предложения N 509 от 13.10.2011 г. составляет 18 213 300 руб. 00 коп., в том числе НДС.
В соответствии с пунктом 4.7 договора купли-продажи нежилое помещение обременено договором аренды от 16.03.2004 г. N 629, зарегистрированным 06.04.2004 г. за N 38-01/03-8/2004-752, заключенным с ООО "Время" сроком по 06.04.2019 г.
На основании акта приема-передачи от 08.11.2011 г. (приложение к договору купли-продажи) продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, N 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь - 1799,1 кв. м, в том числе: основная - 725,8 кв. м, подсобная - 1073,3 кв. м, фундамент - бетонный сборный, стены - крупнопанельные, перекрытия - железобетонные, полы - бетонные.
Право собственности ООО "Профтрейд" на вышеуказанное нежилое помещение (магазин) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2011 г., запись регистрации N 38-38-03/054/2011-076, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 г. серия 38 АД 618345, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Уведомлением от 24.01.2012 г. исх.N 881 (вручено согласно штампу входящей корреспонденции 31.01.2012 г. вх.N 43) истец известил ответчика о смене собственника нежилого помещения (магазина).
Телеграммой от 15.02.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с просьбой обеспечить в пятницу 17.02.2012 г. с 9 час. утра комиссионный доступ представителей ООО "Профтрейд" в арендуемый объект с целью проверки технического состояния помещений.
17-18 февраля 2012 г. специалистами ООО "Научно-производственное объединение "Центр энергетических обследований" совместно с представителями ООО "Профтрейд" осуществлено обследование нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жило район Центральный, ул. Малышева, д. 20, на предмет определения и оценки его технического состояния, определения физического износа здания, дефектов и повреждений, установления необходимости проведения ремонта здания, наличия перепланировок/переустройства, соответствия здания нормам пожарной безопасности.
- По результатам обследования специалистами ООО "НПО "ЦЭО" составлен Отчет N 05/12-2 техническое заключение, в котором сделаны следующие выводы: - по результатам визуального осмотра выявлено наличие трещин в уровне цоколя, что свидетельствует об усадке фундамента; отслоение лакокрасочного покрытия в подвальных помещениях; образование грибкового поражения на строительных конструкциях (белые и черные грибковые образования, влекущие снижение прочностных характеристик здания; при этом черные грибковые поражения невозможно удалить окончательно, и они будут развиваться вплоть до полного разрушения конструкции, что свидетельствует о необходимости проведения мероприятий в рамках капитального ремонта по замене пораженных элементов здания); трещины в наружных крупнопанельных стенах с шириной раскрытия до 10мм; отслоение покрасочного слоя наружных крупнопанельных стен; была произведена несанкционированная перепланировка - установка ПВХ перегородка в помещении N 2, с устройством в перегородке дверного проема;
- - фактический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте от 29.07.2008 г., равный 34%) и составляет 42-45%, что свидетельствует о преждевременном физическом износе конструкций и необходимости проведения срочных ремонтных работ;
- - физическое состояние объекта свидетельствует том, что текущий и капитальный ремонт не производились в установленные сроки, а текущее состояние не соответствует действующим нормам, что привело к наступлению повышенного физического износа объекта обследования. По мнению эксперта, на объекте за последние 20 лет производился только косметический ремонт, но выполненные работы не отвечают требованиям качества к работам такого типа;
- - конструкции нежилого здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии; - дальнейшая эксплуатация нежилого здания возможна только при полном устранении выявленных дефектов при проведении мероприятий в рамках капитального и текущего ремонтов;
- - при проверке соответствия объекта требованиям пожарной безопасности установлено, что не все помещения оборудованы автоматической пожарной сигнализацией; имеющаяся автоматическая пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии;
- отсутствует система оповещения людей о пожаре; части здания и помещений различных классов функциональной пожарной опасности не разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами; в помещениях планы эвакуации не соответствуют ГОСТу; внутренние пожарные краны находятся в неисправном состоянии; отсутствуют знаки, направленные на обеспечение пожарной безопасности; на окнах установлены глухие металлические решетки; не произведен замер сопротивления изоляции токоведущих частей электрооборудования. По заключению специалистов, дальнейшая эксплуатация объекта создает реальную угрозу здоровью и жизни людей в случае возникновения пожара.
Письмом от 10.04.2012 г. исх.N 909 истец потребовал от ответчика приостановить эксплуатацию арендованного помещения и принять срочные меры по проведению капитального и текущего ремонтов, с предварительным согласованием проектно-сметной документации в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления и представлением для согласования в течение 3 рабочих дней кандидатуры подрядной организации для проведения ремонта. При этом арендодатель указал, что в случае отказа, неисполнения или неполучения ответа на данное требование в срок до 20.04.2012 г. ООО "Профтрейд" будет вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. Поэтому одновременно просило считать данное уведомление как предложение расторгнуть заключенный договор аренды от 16.03.2004 г. N 629.
Письмом от 19.04.2012 г. исх.N 122 ООО "Время" уведомило арендодателя о том, что в рамках исполнения пункта 2.2 договора аренды в 2012 году арендатором запланирован ремонт шиферной кровли, косметический ремонт коридора подвала с предварительной обработкой антисептиком; частичный ремонт асфальтового покрытия прилегающей территории и другие работы, о результатах проведения которых будет предоставлен отчет согласно пункту 3.2.13 договора аренды.
Неисполнение ответчиком требований, изложенных в письме от 10.04.2012 г. исх.N 909, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды от 16.03.2004 г. N 629, выселении ООО "Время" из занимаемого помещения, взыскании арендной платы за период с января 2012 г. по июнь 2012 г. в сумме 1 208 435 руб. 64 коп.
В ходе рассмотрения спора Арбитражным судом Иркутской области по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза нежилого помещения.
Согласно представленному экспертному заключению N 452-11/12, выполненному экспертами ООО "СибРегионЭксперт" Гигиной И.В., Голдзицкой Е.Ю., в процессе исследования нежилого помещения в период с 20.09.2012 г. по 23.11.2012 г. для доступа экспертам были представлены не все помещения.
По результатам исследования экспертами установлено, что инженерные системы всего здания проходят в подвальном помещении, арендованным ответчиком. При этом:
- - в подвале в представленных для осмотра помещениях, используемых как складские, выявлены следы протечек, глубокая деструкция (разрушение) отделочных слоев, потолка;
- - местами деструкция (разрушение) конструкций стен (бетон);
- - инженерные системы (трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, отопления, канализации) находятся в крайне изношенном состоянии, имеют поверхностное разрушение материала (коррозия металла), следы частичной замены трубопроводов, следы протечек в местах соединений трубопровода и запорной арматуры; теплоизоляция труб ГВС- частично укрыта стеклотканью;
- - система вентиляции (воздуховоды) - не герметичность - сквозные отверстия открытых воздушных каналов (металлические воздуховоды), коррозия материала;
- - плинтуса каменные, со сколами, разрушение материала.
- в помещениях первого этажа проведены мероприятия по частичному текущему ремонту, а именно: шпатлевка, покраска стен, потолков.
- фактический физический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте, равный 34%) и составляет 51%, что указывает на преждевременный физический износ конструкций и необходимость проведения срочных ремонтных работ. Техническое состояние здания определено как ограниченно работоспособное - имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, износ 40-60%.
- - признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения отсутствуют, в здании не проводились работы по замене инженерных систем и оборудования, а также работы по приведению в технически исправленное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ пол повышению благоустройства;
- - имеются признаки проведения частичного текущего ремонта отдельных помещений здания, а именно: окраска внутренних служебных и торговых помещений масляными и водоэмульсионными составами; частичная замена отдельных участков трубопровода водоснабжения ХВС, ГВС, канализации; окраска фасада; частичная замена электропроводки и световой арматуры; монтаж охранно-пожарной сигнализации; замена входной группы; установка противопожарной двери в подвальные помещения. Примерный срок давности проведения текущего ремонта - 1-1,5 года.
- - имеется потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих), так как изношенность конструктивных элементов здания значительная (40*85%);
- - необходимо произвести капитальный ремонт и смену следующих элементов здания: ремонт существующих дренажей вокруг здания и восстановление существующей отмостки вокруг здания; устройство вертикальной и горизонтальной гидроизоляции здания; полная смена инженерных систем здания, а именно: систем горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электросетей; полная смена ветхих оконных и дверных блоков; капитальный ремонт отделочных покрытий в подвальных помещениях с антисептиком; герметизация межпанельных стыков.
Согласно выводу экспертов "опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилом помещении имеется, так как имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Однако, если не предотвращать дальнейшие разрушения, могут возникнуть аварийные ситуации: короткие замыкания в электросети и как следствие возникновение пожара, обрушение конструкций перекрытий, кровли, обрушение стен подвала внутрь помещения и т.д.".
Арбитражный суд Иркутской области, принимая оспариваемый судебный акт, исходил из наличия правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды от 16.03.2004 г. N 629, выселения ООО "Время" из нежилого помещения N 1002 - магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20.
Суд апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда не находит, поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах по делу, правильном применении приведенных законоположений.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры.
На основании положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора и установлении его условий.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
На основании положений части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценил представленные в дело доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, принимая во внимание факт неисполнения ответчиком требований пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3.2.3, 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. N 629, пришел к правомерному выводу о возможности удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 16.03.2004 г. N 629 и как, следствие, об обязании возвратить арендованное имущество.
Представленные ответчиком доказательства, в подтверждение факта проведения ремонта в арендуемом помещении, в частности, отчет о проведенных ООО "Время" в 2011 г. текущих и капитальных ремонтах на сумму затрат 516 982 руб., в отсутствие первичной документации о понесенных затратах на строительные материалы, не опровергает выводов суда о невыполнении арендатором условий пунктов 3.2.3, 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. N 629.
Доводы к отмене обжалуемого судебного акта, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, на которые указывает истец, заявлялись им в суде первой инстанции, и получили надлежащую оценку суда.
Техническое заключение N 05/12-1 ООО "НПО "ЦЭО" и заключение экспертизы N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт", на выводах которых об аварийном состоянии арендуемого помещения основано решение суда первой инстанции, не содержат противоречий в связи с чем, суд не усмотрел оснований для признания их недопустимыми доказательствами.
Экспертное заключение N 452-11/12 ООО "СибРегионЭксперт" соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, составлено в соответствии с требованиями закона, содержит описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы. С учетом пояснений экспертов Гигиной И.В. и Голдзицкой Е.Ю. данных в ходе судебного заседания суда первой инстанции, а также с учетом отсутствия в материалах дела доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение выводы эксперта, у суда апелляционной инстанции также как и у суда первой инстанции не имеется оснований для признания указанного выше заключения недостоверным.
Представленная ответчиком в суде апелляционной инстанции рецензия на заключение эксперта N 452-11/12, составленная ООО "Ремстройпроект", не опровергает выводов экспертов по названному экспертному заключению, не содержит мотивированного обоснования для признания экспертного заключения недопустимым доказательством.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в лишении ответчика права выступить в судебных прениях сторон и дать арбитражному суду пояснения по имеющимся в материалах дела доказательствам, не принимаются судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения судебного акта.
Исходя из положений статьи 164 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выступление в судебных прениях является правом стороны. Действительно, в протоколе судебного заседания от 07.03.2013 не отражена такая стадия судебного разбирательства как прения сторон.
Вместе с тем, из аудиозаписи протокола судебного заседания следует, что участвующему в судебном заседании представителю ответчика после исследования доказательств по делу была судом представлена возможность выступить с обоснованием позиции по делу.
Судом первой инстанции не были допущены нарушения норм процессуального права, приведшие к принятию неправильного решения, либо являющиеся безусловными основаниями для отмены решения суда в порядке части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принятые по делу решение и дополнительное решение соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При изложенных обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебного акта.
Излишне уплаченная государственная пошлина на основании чека-ордера от 22.04.2013 (операция 1556269400) в размере 2 000 рублей подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года и дополнительное решение от 25 марта 2013 года по делу N А19-13977/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Время" из федерального бюджета 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Н.В.КЛОЧКОВА
А.В.МАКАРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)