Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2013 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Протасова А.И.,
Скрынникова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 по делу N А48-4053/2012 (судья Жернов А.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис" (ОГРН 1025700847699) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502), третье лицо: администрация города Орла (ОГРН 1025700831640) о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис" (далее - ООО "Техноэлектросервис", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - Управление, ответчик) о признании незаконным отказа Управления в реализации преимущественного права ООО "Техноэлектросервис" на приобретение арендуемого им помещения, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, пом. 302, литер А, площадью 180, 1 кв. м, выраженного в письме от 19.07.2012 N 4165 и устранении допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "Техноэлектросервис" путем обязания Управления совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права ООО "Техноэлектросервис" на приобретение арендуемого им помещения.
Решением от 17.01.2013 заявленные требования удовлетворены. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что оспариваемый отказ в реализации преимущественного права правомерен, поскольку основан на представленных заявителем документах.
Доводы отзыва Общества на апелляционную жалобу сводятся к несогласию с апелляционной жалобой. Считает обжалуемое решение законным и обоснованным. Просит его оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции явку представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Между ООО "Техноэлектросервис" и ОАО "Протон" (предыдущим собственником спорного помещения) 30.01.2001 заключен договор аренды N 152 нежилых помещений (строений), в состав которых входит помещение по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, пом. 302, литер А, сроком действия с 01.02.2001 по 31.12.2001 (т. 1 л.д. 10 - 11).
Помещения были переданы Обществу по акту приемки-передачи (т. 1 л.д. 14).
В связи с обращением ОАО "Протон" от 02.04.2003 N 2327, на основании решения Арбитражного суда Орловской области N А48-2842/01 от 18.03.03 о признании ОАО "Протон" банкротом постановлением администрации города Орла от 05.05.2003 N 1311 жилищный фонд ОАО "Протон", включая дом, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, 5, принят в муниципальную собственность (т. 1 л.д. 107).
Подписан акт приемки-передачи от 01.09.2003 (т. 1 л.д. 109).
Между Управлением и ООО "Техноэлектросервис" 01.04.2004 заключен договор аренды N 0348 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер А, площадью 185, 7 кв. м сроком действия с 01.04.2004 по 31.03.2005 (т. 1 л.д. 16).
Подписан акт приема-передачи арендуемого имущества от 01.04.2004 (т. 1, л.д. 20).
Между Управлением и Обществом 01.04.2005 заключен договор аренды, указанного выше недвижимого имущества, площадью 185, 7 кв. м N 0356 сроком действия с 01.04.2005 по 31.03.2007 (т. 1 л.д. 22 - 25).
Имущество внесено в Единый реестр муниципального имущества города Орла. Единый реестр муниципального имущества утвержден 07.06.2006.
Между Управлением и Обществом заключен договор аренды указанного недвижимого имущества, площадью 185, 7 кв. м от 14.05.2007 N 0369, сроком действия с 01.04.2007 по 31.03.2012 (т. 1, л.д. 28 - 31).
Спорный объект недвижимости площадью 185, 7 кв. м зарегистрирован на праве собственности за Муниципальным образованием г. Орел 02.07.2007 (т. 1, л.д. 71).
Произошло изменение площади нежилого помещения за счет перепланировки комнат NN 61 - 66, уточнения размеров в комнате N 58.
Корректировка площади спорного помещения была произведена после изготовления на арендуемое Обществом помещение технического паспорта по состоянию на 11.03.2012 и кадастрового паспорта от 23.03.2012, в которых зафиксирована фактическая площадь арендуемого заявителем нежилого помещения равная 180, 1 кв. м.
Между сторонами 06.08.2012 заключен договор аренды нежилого помещения N 03111, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, лит. А, пом. 302, площадью 180, 1 кв. м, сроком до 04.08.2013 года.
ООО "Техноэлектросервис" 29.06.2012 обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, нежилого помещения площадью 180, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5 с приложением всех необходимых документов.
Письмом от 19.07.2012 N 4165 Управление отказало заявителю в выкупе названного помещения в связи с отсутствием действующего договора аренды спорного помещения и государственной регистрации ранее заключенных с Обществом договоров аренды от 01.04.2005 N 0356, от 14.05.2007 N 0369 (т. 1 л.д. 35).
Заявитель, считая незаконным отказ Управления в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, изложенный в письме от 19.07.12 N 4165, обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, письменных объяснений, исследовав всю совокупность доказательств, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно руководствовался частями 1, 3 статьи 51 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", частью 3 статьи 2, частью 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", статьей 3, пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 1 статьи 1, частью 2 статьи 2, частями 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, постановлением Главы муниципального образования "Город Орел" - Мэра г. Орла "Об утверждении Положения о комиссии по отчуждению из муниципальной собственности г. Орла недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 25.02.09 N 535.
Пунктами 2, 3 Решения Орловского городского Совета народных депутатов от 29.10.09 N 53/873-ГС принято "Положение об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования "Город Орел", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства",
Пунктами 2, 3 Пунктами 5.4 - 5.6 названного выше Положения предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением являющихся кредитными и страховыми организациями (кроме потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, являющихся нерезидентами Российской Федерации (кроме случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации), а также субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом преимущественное право может быть предоставлено при условии:
- 1) арендуемое муниципальное имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ (05.08.08) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества - в случае приватизации имущества по инициативе продавца, на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - в случае продажи имущества по инициативе арендатора;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает 2000 квадратных метров;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный Орловским городским Советом народных депутатов перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Продавцом муниципального имущества, не переданного в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям, выступает управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Пунктами 5.4 - 5.6 Положения предусмотрено, какие документы необходимы для приобретения в собственность нежилых помещений.
При этом суд отмечает, что орган власти не вправе предъявлять к заявителю и составу документов требования, не предусмотренные Федеральным законом.
Заявления с поступившим комплектом документов рассматриваются Комиссией по отчуждению из муниципальной собственности города Орла недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденной постановлением главы муниципального образования - мэра города Орла от 25.02.09 N 535, которая выносит предложение о возможности приватизации арендуемого имущества либо об аргументированном отказе в его приватизации.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла направляет арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Общество в силу статьи 4 Федерального закона РФ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации" относится к категории малого и среднего предпринимательства, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями о среднесписочной численности работников в количестве 6 человек за предшествующий календарный год ИФНС России по г. Орлу по состоянию на 01.01.2012, представило все необходимые документы.
Как следует из материалов дела, основаниями для отказа заявителю письмом от 19.07.2012 N 4165 в реализации преимущественного права выкупа спорного помещения послужили выводы Управления о том, что отсутствует действующий договор аренды, а ранее заключенные с Обществом договоры аренды от 01.04.2005 N 0356 сроком действия с 01.04.2005 по 31.03.2007 и от 14.05.2007 N 0369 сроком действия с 01.04.2007 по 31.03.2012 не прошли государственной регистрации.
Апелляционный суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 21.01.2013 по делу N А48-954/2012 о том, что по окончании срока действия договора аренды он не считается возобновленным на неопределенный срок, если сторонами был заключен новый договор аренды на иных условиях.
Вместе с тем, апелляционный суд учитывает, что обстоятельства по настоящему делу отличны от обстоятельств по указанному делу.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Между Обществом и ОАО "Протон" (предыдущим собственником помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения от 30.01.2001 N 152 на срок менее 1 года (с 01.02.2001 по 31.12.2001) вследствие чего, в государственной регистрации данный договор не нуждался. Арендные отношения, возникшие на основании указанного договора по окончании срока его действия продолжались по обоюдному согласию сторон.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанной правовой нормы возобновление арендных правоотношений на неопределенный срок возможно при наличии четко выраженного волеизъявления сторон на продление таких отношений. При этом такое волеизъявление должно выражаться в отсутствии фактических действий сторон в отношении договора аренды (ненаправление уведомления о намерении прекратить арендные отношения, неподписание новых договоров в отношении предмета аренды).
Поскольку после истечения определенного в договоре аренды от 30.01.2001 N 152 срока его действия Общество продолжало пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны Управления, указанный договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом государственная регистрация данного договора также не требуется (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
Из материалов дела усматривается, что ООО "Техноэлектросервис" фактически владеет и пользуется нежилым помещением, находящимся по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер "А" пом. 302 площадью 180, 1 кв. м по договорам аренды непрерывно, начиная с 01.02.2001 по настоящее время, что подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи в аренду зданий нежилых помещений к заключенным договорам аренды, расчетами арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Сам по себе переход права собственности на спорное помещение не может свидетельствовать об отказе сторон от прежнего договора.
Аналогичная позиция высказана Федеральным арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 11.04.2011 по делу N А54-2862/2010С20.
Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение непрерывно использовалось Обществом в течение установленного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.
К моменту перехода прав на арендуемое помещение и регистрации права муниципальной собственности договор аренды от 30.01.2001 N 152 уже был продлен на неопределенный срок.
Договоры аренды от 01.04.2005 N 0356 и договор от 14.05.2007 N 0369 подписаны не по окончании срока действия предыдущего договора с ОАО "Протон", не прошли государственную регистрацию и являются незаключенными.
Данный вывод основан на разъяснениях, данных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.
Кроме того, в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием "Город Орел" 02.07.2007. Единый реестр муниципального имущества города Орла утвержден 07.06.2006.
Указанные договоры были подписаны до регистрации права муниципальной собственности, то есть до возникновения права органа власти на распоряжение спорным имуществом.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества достаточно обращения одной из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Вместе с тем, Администрация, как сторона по договору, за их государственной регистрацией не обращалась.
Как следует из пояснений Управления, данных в суде первой инстанции, оно само считает договоры аренды от 01.04.2005 N 0356, от 14.05.2007 N 0369 незаключенными.
В связи с чем, факт подписания этих договоров, по мнению суда, не может расцениваться как договор, свидетельствующий о воле сторон на прекращение прежнего (с ОАО "Протон").
Исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, арбитражный суд считает временное владение Обществом нежилым помещением площадью 180, 1 кв. м, расположенным по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер "А" пом. 302 непрерывным.
Таким образом, на момент обращения с заявлением о выкупе Общество законно, на основании договора аренды ОАО "Протон", ранее заключенного, продленного на неопределенный срок, непрерывно владело испрашиваемым помещением с 30.01.2001 года.
В течение всего времени нахождения спорного помещения в пользовании у ООО "Техноэлектросервис" какие-либо возражения арендодателем не заявлялись.
Судом установлено, что задолженности по арендной плате, размер которой установлен вышеуказанными договорами аренды нежилого помещения, у заявителя нет. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не оспорено.
Также судом установлено, что спорное имущество не включено в список, утвержденный в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Доказательств обратного не представлено.
Согласно сведениям ГОП Орловской области "Орловский центр "Недвижимость", представленным в суд апелляционной инстанции, изменение площади нежилого помещения произошло за счет перепланировки комнат NN 61 - 66, уточнения размеров в комнате N 58, в итоге площадь уменьшилась на 5, 6 кв. м.
Таким образом, площадь арендованного помещения и площадь испрашиваемая заявителем отличны ввиду указанных обстоятельств.
Площадь испрашиваемого обособленного помещения после перепланировки не превышает площади ранее арендованного.
В связи с чем, Общество имело право на выкуп спорного помещения, соответствовало критериям, установленным Федерального закона РФ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", в том числе и по сроку непрерывного владения.
С учетом изложенного действия Управления, выразившиеся в отказе заявителю письмом от 19.07.2012 N 4165 в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества (нежилого помещения) площадью 180, 1 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер "А" пом. 302, противоречат нормам закона и нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере, так как необоснованно препятствуют заявителю приобрести в собственность недвижимость для использования в предпринимательской деятельности.
Апелляционная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти от уплаты государственной пошлины освобождены, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не решается.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 по делу N А48-4053/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
В.А.СКРЫННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.04.2013 ПО ДЕЛУ N А48-4053/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2013 г. по делу N А48-4053/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2013 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Протасова А.И.,
Скрынникова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 по делу N А48-4053/2012 (судья Жернов А.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис" (ОГРН 1025700847699) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502), третье лицо: администрация города Орла (ОГРН 1025700831640) о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Техноэлектросервис" (далее - ООО "Техноэлектросервис", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - Управление, ответчик) о признании незаконным отказа Управления в реализации преимущественного права ООО "Техноэлектросервис" на приобретение арендуемого им помещения, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, пом. 302, литер А, площадью 180, 1 кв. м, выраженного в письме от 19.07.2012 N 4165 и устранении допущенных нарушений прав и законных интересов ООО "Техноэлектросервис" путем обязания Управления совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права ООО "Техноэлектросервис" на приобретение арендуемого им помещения.
Решением от 17.01.2013 заявленные требования удовлетворены. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что оспариваемый отказ в реализации преимущественного права правомерен, поскольку основан на представленных заявителем документах.
Доводы отзыва Общества на апелляционную жалобу сводятся к несогласию с апелляционной жалобой. Считает обжалуемое решение законным и обоснованным. Просит его оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции явку представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Между ООО "Техноэлектросервис" и ОАО "Протон" (предыдущим собственником спорного помещения) 30.01.2001 заключен договор аренды N 152 нежилых помещений (строений), в состав которых входит помещение по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, пом. 302, литер А, сроком действия с 01.02.2001 по 31.12.2001 (т. 1 л.д. 10 - 11).
Помещения были переданы Обществу по акту приемки-передачи (т. 1 л.д. 14).
В связи с обращением ОАО "Протон" от 02.04.2003 N 2327, на основании решения Арбитражного суда Орловской области N А48-2842/01 от 18.03.03 о признании ОАО "Протон" банкротом постановлением администрации города Орла от 05.05.2003 N 1311 жилищный фонд ОАО "Протон", включая дом, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, 5, принят в муниципальную собственность (т. 1 л.д. 107).
Подписан акт приемки-передачи от 01.09.2003 (т. 1 л.д. 109).
Между Управлением и ООО "Техноэлектросервис" 01.04.2004 заключен договор аренды N 0348 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер А, площадью 185, 7 кв. м сроком действия с 01.04.2004 по 31.03.2005 (т. 1 л.д. 16).
Подписан акт приема-передачи арендуемого имущества от 01.04.2004 (т. 1, л.д. 20).
Между Управлением и Обществом 01.04.2005 заключен договор аренды, указанного выше недвижимого имущества, площадью 185, 7 кв. м N 0356 сроком действия с 01.04.2005 по 31.03.2007 (т. 1 л.д. 22 - 25).
Имущество внесено в Единый реестр муниципального имущества города Орла. Единый реестр муниципального имущества утвержден 07.06.2006.
Между Управлением и Обществом заключен договор аренды указанного недвижимого имущества, площадью 185, 7 кв. м от 14.05.2007 N 0369, сроком действия с 01.04.2007 по 31.03.2012 (т. 1, л.д. 28 - 31).
Спорный объект недвижимости площадью 185, 7 кв. м зарегистрирован на праве собственности за Муниципальным образованием г. Орел 02.07.2007 (т. 1, л.д. 71).
Произошло изменение площади нежилого помещения за счет перепланировки комнат NN 61 - 66, уточнения размеров в комнате N 58.
Корректировка площади спорного помещения была произведена после изготовления на арендуемое Обществом помещение технического паспорта по состоянию на 11.03.2012 и кадастрового паспорта от 23.03.2012, в которых зафиксирована фактическая площадь арендуемого заявителем нежилого помещения равная 180, 1 кв. м.
Между сторонами 06.08.2012 заключен договор аренды нежилого помещения N 03111, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, лит. А, пом. 302, площадью 180, 1 кв. м, сроком до 04.08.2013 года.
ООО "Техноэлектросервис" 29.06.2012 обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, нежилого помещения площадью 180, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5 с приложением всех необходимых документов.
Письмом от 19.07.2012 N 4165 Управление отказало заявителю в выкупе названного помещения в связи с отсутствием действующего договора аренды спорного помещения и государственной регистрации ранее заключенных с Обществом договоров аренды от 01.04.2005 N 0356, от 14.05.2007 N 0369 (т. 1 л.д. 35).
Заявитель, считая незаконным отказ Управления в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, изложенный в письме от 19.07.12 N 4165, обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, письменных объяснений, исследовав всю совокупность доказательств, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно руководствовался частями 1, 3 статьи 51 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", частью 3 статьи 2, частью 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", статьей 3, пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 1 статьи 1, частью 2 статьи 2, частями 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, постановлением Главы муниципального образования "Город Орел" - Мэра г. Орла "Об утверждении Положения о комиссии по отчуждению из муниципальной собственности г. Орла недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 25.02.09 N 535.
Пунктами 2, 3 Решения Орловского городского Совета народных депутатов от 29.10.09 N 53/873-ГС принято "Положение об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования "Город Орел", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства",
Пунктами 2, 3 Пунктами 5.4 - 5.6 названного выше Положения предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением являющихся кредитными и страховыми организациями (кроме потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, являющихся нерезидентами Российской Федерации (кроме случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации), а также субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом преимущественное право может быть предоставлено при условии:
- 1) арендуемое муниципальное имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ (05.08.08) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества - в случае приватизации имущества по инициативе продавца, на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - в случае продажи имущества по инициативе арендатора;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает 2000 квадратных метров;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный Орловским городским Советом народных депутатов перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Продавцом муниципального имущества, не переданного в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям, выступает управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Пунктами 5.4 - 5.6 Положения предусмотрено, какие документы необходимы для приобретения в собственность нежилых помещений.
При этом суд отмечает, что орган власти не вправе предъявлять к заявителю и составу документов требования, не предусмотренные Федеральным законом.
Заявления с поступившим комплектом документов рассматриваются Комиссией по отчуждению из муниципальной собственности города Орла недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденной постановлением главы муниципального образования - мэра города Орла от 25.02.09 N 535, которая выносит предложение о возможности приватизации арендуемого имущества либо об аргументированном отказе в его приватизации.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла направляет арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Общество в силу статьи 4 Федерального закона РФ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации" относится к категории малого и среднего предпринимательства, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями о среднесписочной численности работников в количестве 6 человек за предшествующий календарный год ИФНС России по г. Орлу по состоянию на 01.01.2012, представило все необходимые документы.
Как следует из материалов дела, основаниями для отказа заявителю письмом от 19.07.2012 N 4165 в реализации преимущественного права выкупа спорного помещения послужили выводы Управления о том, что отсутствует действующий договор аренды, а ранее заключенные с Обществом договоры аренды от 01.04.2005 N 0356 сроком действия с 01.04.2005 по 31.03.2007 и от 14.05.2007 N 0369 сроком действия с 01.04.2007 по 31.03.2012 не прошли государственной регистрации.
Апелляционный суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 21.01.2013 по делу N А48-954/2012 о том, что по окончании срока действия договора аренды он не считается возобновленным на неопределенный срок, если сторонами был заключен новый договор аренды на иных условиях.
Вместе с тем, апелляционный суд учитывает, что обстоятельства по настоящему делу отличны от обстоятельств по указанному делу.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Между Обществом и ОАО "Протон" (предыдущим собственником помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения от 30.01.2001 N 152 на срок менее 1 года (с 01.02.2001 по 31.12.2001) вследствие чего, в государственной регистрации данный договор не нуждался. Арендные отношения, возникшие на основании указанного договора по окончании срока его действия продолжались по обоюдному согласию сторон.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанной правовой нормы возобновление арендных правоотношений на неопределенный срок возможно при наличии четко выраженного волеизъявления сторон на продление таких отношений. При этом такое волеизъявление должно выражаться в отсутствии фактических действий сторон в отношении договора аренды (ненаправление уведомления о намерении прекратить арендные отношения, неподписание новых договоров в отношении предмета аренды).
Поскольку после истечения определенного в договоре аренды от 30.01.2001 N 152 срока его действия Общество продолжало пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны Управления, указанный договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом государственная регистрация данного договора также не требуется (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
Из материалов дела усматривается, что ООО "Техноэлектросервис" фактически владеет и пользуется нежилым помещением, находящимся по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер "А" пом. 302 площадью 180, 1 кв. м по договорам аренды непрерывно, начиная с 01.02.2001 по настоящее время, что подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи в аренду зданий нежилых помещений к заключенным договорам аренды, расчетами арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Сам по себе переход права собственности на спорное помещение не может свидетельствовать об отказе сторон от прежнего договора.
Аналогичная позиция высказана Федеральным арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 11.04.2011 по делу N А54-2862/2010С20.
Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение непрерывно использовалось Обществом в течение установленного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.
К моменту перехода прав на арендуемое помещение и регистрации права муниципальной собственности договор аренды от 30.01.2001 N 152 уже был продлен на неопределенный срок.
Договоры аренды от 01.04.2005 N 0356 и договор от 14.05.2007 N 0369 подписаны не по окончании срока действия предыдущего договора с ОАО "Протон", не прошли государственную регистрацию и являются незаключенными.
Данный вывод основан на разъяснениях, данных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.
Кроме того, в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием "Город Орел" 02.07.2007. Единый реестр муниципального имущества города Орла утвержден 07.06.2006.
Указанные договоры были подписаны до регистрации права муниципальной собственности, то есть до возникновения права органа власти на распоряжение спорным имуществом.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества достаточно обращения одной из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Вместе с тем, Администрация, как сторона по договору, за их государственной регистрацией не обращалась.
Как следует из пояснений Управления, данных в суде первой инстанции, оно само считает договоры аренды от 01.04.2005 N 0356, от 14.05.2007 N 0369 незаключенными.
В связи с чем, факт подписания этих договоров, по мнению суда, не может расцениваться как договор, свидетельствующий о воле сторон на прекращение прежнего (с ОАО "Протон").
Исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, арбитражный суд считает временное владение Обществом нежилым помещением площадью 180, 1 кв. м, расположенным по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер "А" пом. 302 непрерывным.
Таким образом, на момент обращения с заявлением о выкупе Общество законно, на основании договора аренды ОАО "Протон", ранее заключенного, продленного на неопределенный срок, непрерывно владело испрашиваемым помещением с 30.01.2001 года.
В течение всего времени нахождения спорного помещения в пользовании у ООО "Техноэлектросервис" какие-либо возражения арендодателем не заявлялись.
Судом установлено, что задолженности по арендной плате, размер которой установлен вышеуказанными договорами аренды нежилого помещения, у заявителя нет. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не оспорено.
Также судом установлено, что спорное имущество не включено в список, утвержденный в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Доказательств обратного не представлено.
Согласно сведениям ГОП Орловской области "Орловский центр "Недвижимость", представленным в суд апелляционной инстанции, изменение площади нежилого помещения произошло за счет перепланировки комнат NN 61 - 66, уточнения размеров в комнате N 58, в итоге площадь уменьшилась на 5, 6 кв. м.
Таким образом, площадь арендованного помещения и площадь испрашиваемая заявителем отличны ввиду указанных обстоятельств.
Площадь испрашиваемого обособленного помещения после перепланировки не превышает площади ранее арендованного.
В связи с чем, Общество имело право на выкуп спорного помещения, соответствовало критериям, установленным Федерального закона РФ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", в том числе и по сроку непрерывного владения.
С учетом изложенного действия Управления, выразившиеся в отказе заявителю письмом от 19.07.2012 N 4165 в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества (нежилого помещения) площадью 180, 1 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер "А" пом. 302, противоречат нормам закона и нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере, так как необоснованно препятствуют заявителю приобрести в собственность недвижимость для использования в предпринимательской деятельности.
Апелляционная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти от уплаты государственной пошлины освобождены, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не решается.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 по делу N А48-4053/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
В.А.СКРЫННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)