Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Курлаева Л.И.
Судья: Третьякова Е.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам
Орловского областного суда в составе
председательствующего Курлаевой Л.И.,
судей Майоровой Л.В., Хомяковой М.Е.,
при секретаре Ж.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску Б. к П.Г. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения и по встречному иску П.Г. к Б., М. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы и задолженности по оплате коммунальных услуг,
по апелляционной жалобе Б. на решение Советского районного суда г. Орла от 26 июня 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. к П.Г. о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14 августа 2012 г., отказать.
Исковые требования П.Г. к Б., М. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг удовлетворить частично.
Взыскать с Б., М. в пользу П.Г. солидарно <...>. задолженность по арендной плате, неустойку в размере <...>., задолженность по оплате коммунальных услуг <...>
В остальной части в удовлетворении исковых требований П.Г. отказать".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Курлаевой Л.И., объяснения Б., ее представителя П.Р., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
Б. обратилась в суд с иском к П.Г. о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14 августа 2012 года.
В обоснование указывала, что 14.08.2012 сторонами был составлен и подписан договор аренды вышеуказанного нежилого помещения на срок до 31.12.2013. В связи с тем, что данный договор предусматривал передачу в аренду нежилого помещения на срок более 1 года, она неоднократно обращалась к арендодателю с просьбой произвести государственную регистрацию данного договора.
Ссылаясь на то, что договор аренды не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, просила суд признать договор аренды нежилого помещения от 14.08.2012 незаключенным.
Не согласившись с заявленными истицей требованиями ответчик П.Г. обратился со встречным исковым требованием к Б., М. о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14.08.2012, взыскании арендной платы и задолженности по оплате коммунальных услуг.
В обоснование указывал, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения, 14.08.2012 им был заключен с Б. и М. договор аренды данного помещения, по условиям которого ответчики обязались вносить плату за пользование имуществом ежемесячно в размере <...>, а также оплачивать коммунальные услуги.
Ссылались на то, что Б. и М. 22.11.2012 освободили занимаемое нежилое помещение, не выполнив взятые на себя по договору обязательства по оплате.
29.01.2013 им в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием исполнить обязательства, однако требования не были выполнены.
По изложенным основаниям просил взыскать с Б. и М. задолженность по арендной плате за период с 14.08.2012 по 22.11.2012 (3 месяца 8 дней), в размере <...>., проценты за пользование чужими денежными средствами - <...>, а также задолженность по оплате коммунальных услуг - <...> (<...>.-услуги по снабжению электроэнергией, <...> телефон, <...> руб. -услуги по водопотреблению и водоотведению). Поскольку арендаторы неоднократно нарушали условия п. п. 2.1, 2.2 договора аренды, то есть свыше двух месяцев подряд не производили ежемесячные платежи, просил также расторгнуть договор аренды от 14.08.2012.
В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску П.Г. - Д. по доверенности, исковые требования Б. не признала, исковые требования П.Г. поддержала по основаниям, указанным в иске.
Б. возражала против удовлетворения встречных требований, ссылаясь на то, что оплата по договору ею была произведена. Факт использования нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в период с 14.08.2012 по 22.11.2012 не оспаривала.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Б. просит решение Советского районного суда г. Орла от 26 июня 2013 года отменить.
Считает, что суд, отказывая в удовлетворении заявленных ею требований о признании договора аренды незаключенным, не учел положения п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Ссылается на то, что суд необоснованно отклонил ее ходатайство о вызове свидетелей, которые могли подтвердить, что денежные средства за аренду нежилого помещения передавались супруге П.Г.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок).
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, П.Г. (арендодатель), М. и Б. (арендаторы) 14.08.2012 был составлен и подписан договор аренды нежилого помещения (офисное помещение) площадью <...> расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 31 декабря 2013 года.
Согласно акту приема-передачи имущества к договору аренды нежилого помещения N от 14.08.2012, подписанного 14 августа 2012 года П.Г. передал М. и Б. указанное нежилое помещение с находящимся в нем имуществом.
Судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что договор аренды нежилого помещения от 14.08.2012 не прошел государственную регистрацию.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд исходил из того, что Б., не представила доказательств уклонения арендодателя от государственной регистрации, кроме того, как арендатор не была лишена возможности обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения самостоятельно.
С данным выводом судебная коллегия согласиться не может.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, у суда не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении первоначальных требований истицы, поскольку в виду прямого указания в п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения сроком не менее чем на 1 год считается заключенным с момента его государственной регистрации.
В связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в этой части и вынесением нового решения об удовлетворении требований Б. и признании договора аренды нежилого помещения от 14.08.2012- незаключенным.
Судом также установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с 14 августа 2012 года по 22 ноября 2012 года (3 месяца 8 дней) находилось в пользовании арендаторов Б. и М.
Указанное обстоятельство, как и необходимость оплаты за пользование нежилым помещением и коммунальными услугами, Б. в суде первой и апелляционной инстанций, не оспаривались.
В силу п. 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В силу статьи 1107 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества.
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Возражая против удовлетворения встречных требований Б., ссылалась на то, что оплата по договору аренды ею произведена ФИО10 - супруге собственника нежилого помещения.
Удовлетворяя встречные требования, суд обоснованно исходил из того, что Б. не представила объективных доказательств, подтверждающих факт внесения ею оплаты собственнику помещения.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с Б. и М. в счет оплаты за пользование помещением за период с 14.08.2012 по 22.11.2012 - <...> процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ исходя из заявленных П.Г. требований и действующей в размере <...>., а также взыскании <...>. в счет возмещения расходов по оплате за услуги по электроснабжению, телефонной связи и водопотреблению, исходя из представленных в материалы дела квитанций.
Ввиду изложенного, довод апелляционной жалобы Б. о том, что она передавала денежные средства в качестве арендной платы и коммунальных платежей супруге П.Г., которая не является стороной договора, не может быть признан состоятельным.
Удовлетворив заявленные П.Г. требования о взыскании денежных средств, судом не был разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
Принимая во внимание положения ст. 98, 103 ГПК РФ и учитывая вынесение судебной коллегией нового решения об удовлетворении требований Б., освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче иска П.Г., с Б. и М. подлежит взысканию в доход муниципального образования "Город Орел" государственная пошлина в равных долях по <...>. с каждого.
В части отказа в удовлетворении требований по встречному иску о расторжении договора аренды сторонами не оспаривается.
Руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 26 июня 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Б. к П.Г. о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14 августа 2012 года незаключенным, отменить.
Исковые требования Б. удовлетворить.
Признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14 августа 2012 года незаключенным.
Взыскать с Б. и М. в доход муниципального образования "Город Орел" госпошлину по <...>. с каждого.
В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 26 июня 2013 года оставить без изменений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1812
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N 33-1812
Докладчик: Курлаева Л.И.
Судья: Третьякова Е.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам
Орловского областного суда в составе
председательствующего Курлаевой Л.И.,
судей Майоровой Л.В., Хомяковой М.Е.,
при секретаре Ж.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску Б. к П.Г. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения и по встречному иску П.Г. к Б., М. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы и задолженности по оплате коммунальных услуг,
по апелляционной жалобе Б. на решение Советского районного суда г. Орла от 26 июня 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. к П.Г. о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14 августа 2012 г., отказать.
Исковые требования П.Г. к Б., М. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг удовлетворить частично.
Взыскать с Б., М. в пользу П.Г. солидарно <...>. задолженность по арендной плате, неустойку в размере <...>., задолженность по оплате коммунальных услуг <...>
В остальной части в удовлетворении исковых требований П.Г. отказать".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Курлаевой Л.И., объяснения Б., ее представителя П.Р., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
Б. обратилась в суд с иском к П.Г. о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14 августа 2012 года.
В обоснование указывала, что 14.08.2012 сторонами был составлен и подписан договор аренды вышеуказанного нежилого помещения на срок до 31.12.2013. В связи с тем, что данный договор предусматривал передачу в аренду нежилого помещения на срок более 1 года, она неоднократно обращалась к арендодателю с просьбой произвести государственную регистрацию данного договора.
Ссылаясь на то, что договор аренды не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, просила суд признать договор аренды нежилого помещения от 14.08.2012 незаключенным.
Не согласившись с заявленными истицей требованиями ответчик П.Г. обратился со встречным исковым требованием к Б., М. о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14.08.2012, взыскании арендной платы и задолженности по оплате коммунальных услуг.
В обоснование указывал, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения, 14.08.2012 им был заключен с Б. и М. договор аренды данного помещения, по условиям которого ответчики обязались вносить плату за пользование имуществом ежемесячно в размере <...>, а также оплачивать коммунальные услуги.
Ссылались на то, что Б. и М. 22.11.2012 освободили занимаемое нежилое помещение, не выполнив взятые на себя по договору обязательства по оплате.
29.01.2013 им в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием исполнить обязательства, однако требования не были выполнены.
По изложенным основаниям просил взыскать с Б. и М. задолженность по арендной плате за период с 14.08.2012 по 22.11.2012 (3 месяца 8 дней), в размере <...>., проценты за пользование чужими денежными средствами - <...>, а также задолженность по оплате коммунальных услуг - <...> (<...>.-услуги по снабжению электроэнергией, <...> телефон, <...> руб. -услуги по водопотреблению и водоотведению). Поскольку арендаторы неоднократно нарушали условия п. п. 2.1, 2.2 договора аренды, то есть свыше двух месяцев подряд не производили ежемесячные платежи, просил также расторгнуть договор аренды от 14.08.2012.
В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску П.Г. - Д. по доверенности, исковые требования Б. не признала, исковые требования П.Г. поддержала по основаниям, указанным в иске.
Б. возражала против удовлетворения встречных требований, ссылаясь на то, что оплата по договору ею была произведена. Факт использования нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в период с 14.08.2012 по 22.11.2012 не оспаривала.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Б. просит решение Советского районного суда г. Орла от 26 июня 2013 года отменить.
Считает, что суд, отказывая в удовлетворении заявленных ею требований о признании договора аренды незаключенным, не учел положения п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Ссылается на то, что суд необоснованно отклонил ее ходатайство о вызове свидетелей, которые могли подтвердить, что денежные средства за аренду нежилого помещения передавались супруге П.Г.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок).
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, П.Г. (арендодатель), М. и Б. (арендаторы) 14.08.2012 был составлен и подписан договор аренды нежилого помещения (офисное помещение) площадью <...> расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 31 декабря 2013 года.
Согласно акту приема-передачи имущества к договору аренды нежилого помещения N от 14.08.2012, подписанного 14 августа 2012 года П.Г. передал М. и Б. указанное нежилое помещение с находящимся в нем имуществом.
Судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что договор аренды нежилого помещения от 14.08.2012 не прошел государственную регистрацию.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд исходил из того, что Б., не представила доказательств уклонения арендодателя от государственной регистрации, кроме того, как арендатор не была лишена возможности обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения самостоятельно.
С данным выводом судебная коллегия согласиться не может.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, у суда не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении первоначальных требований истицы, поскольку в виду прямого указания в п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения сроком не менее чем на 1 год считается заключенным с момента его государственной регистрации.
В связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в этой части и вынесением нового решения об удовлетворении требований Б. и признании договора аренды нежилого помещения от 14.08.2012- незаключенным.
Судом также установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с 14 августа 2012 года по 22 ноября 2012 года (3 месяца 8 дней) находилось в пользовании арендаторов Б. и М.
Указанное обстоятельство, как и необходимость оплаты за пользование нежилым помещением и коммунальными услугами, Б. в суде первой и апелляционной инстанций, не оспаривались.
В силу п. 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В силу статьи 1107 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества.
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Возражая против удовлетворения встречных требований Б., ссылалась на то, что оплата по договору аренды ею произведена ФИО10 - супруге собственника нежилого помещения.
Удовлетворяя встречные требования, суд обоснованно исходил из того, что Б. не представила объективных доказательств, подтверждающих факт внесения ею оплаты собственнику помещения.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с Б. и М. в счет оплаты за пользование помещением за период с 14.08.2012 по 22.11.2012 - <...> процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ исходя из заявленных П.Г. требований и действующей в размере <...>., а также взыскании <...>. в счет возмещения расходов по оплате за услуги по электроснабжению, телефонной связи и водопотреблению, исходя из представленных в материалы дела квитанций.
Ввиду изложенного, довод апелляционной жалобы Б. о том, что она передавала денежные средства в качестве арендной платы и коммунальных платежей супруге П.Г., которая не является стороной договора, не может быть признан состоятельным.
Удовлетворив заявленные П.Г. требования о взыскании денежных средств, судом не был разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
Принимая во внимание положения ст. 98, 103 ГПК РФ и учитывая вынесение судебной коллегией нового решения об удовлетворении требований Б., освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче иска П.Г., с Б. и М. подлежит взысканию в доход муниципального образования "Город Орел" государственная пошлина в равных долях по <...>. с каждого.
В части отказа в удовлетворении требований по встречному иску о расторжении договора аренды сторонами не оспаривается.
Руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 26 июня 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Б. к П.Г. о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14 августа 2012 года незаключенным, отменить.
Исковые требования Б. удовлетворить.
Признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 14 августа 2012 года незаключенным.
Взыскать с Б. и М. в доход муниципального образования "Город Орел" госпошлину по <...>. с каждого.
В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 26 июня 2013 года оставить без изменений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)