Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Щербакова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Булата А.В.,
судей Пархоменко Г.В., Тимошенко Л.И.,
при секретаре Т.С.,
по докладу Булата А.В.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Горячеключевского городского суда от 30 мая 2013 года,
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ООО "Югмонтажспецстрой", Т.Л.В., Л. о признании договоров ничтожными сделками и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований указала, что она исполнила свои обязательства по предварительному договору, внесла в кассу ООО "Югмонтажспецстрой" установленную договором сумму, однако общество не выполнило свои обязательства по регистрации своего права собственности на квартиру в срок до 01 апреля 2009 года с последующим заключением с ней основного договора купли-продажи, несмотря на регистрацию права собственности ответчика на весь дом. Впоследствии она узнала о том, что приобретенная ею квартира была оформлена сначала на имя Л., а затем по договору уступки прав требования передана Т.Л.В., и ответчица уже получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Полагая, что она фактически раньше вступила в права владения спорной квартиры, поскольку ей были выданы ключи и начат ремонт, Р. просила суд удовлетворить ее исковые требования.
Обжалуемым решением Горячеключевского городского суда от 30 мая 2013 года применен срок исковой давности. Суд отказал Р. в удовлетворении исковых требований к ООО "Югмонтажспецстрой", Т.Л.В., Л. о признании договоров ничтожными сделками, применении последствий недействительности сделок и признании права собственности на квартиру.
В апелляционной жалобе Р. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, срок исковой давности по данному спору не пропущен.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения представителя Р. по доверенности С., представителя ООО "Югмонтажспецстрой" по доверенности Г., судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и вынесении нового решения об удовлетворении искового заявления Р. по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции, указал на то, что истицей пропущен срок исковой давности, ссылаясь на то, что условиями предварительного договора купли-продажи квартиры от 23.12.2008 г. N 1/12-08, заключенным между Р. и ООО "Югмонтажспецстрой" стороны обязались заключить основной договор в срок до 1 апреля 2009 г. Между тем, до 1 апреля 2009 г. и в течение трех лет после указанной даты истица не обращалась к ответчику ООО "Югмонтажспецстрой" ни в досудебном, ни в судебном порядке о понуждении к заключению договора купли-продажи спорной квартиры.
Однако изложенные суждения носят ошибочный характер.
Суд, неправильно определив обстоятельства, имеющие значение для дела применил положения ст. 200 ГК РФ.
Как видно из материалов дела с Р. заключен договор купли-продажи квартиры N 1/12-08 от 23.12.2008 г. как предварительный.
Согласно п. 9 данного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 01.04.2009 г. после регистрации продавцом (т.е. ООО "Югмонтажспецстрой") права собственности на ЖК "Инга".
Таким образом, условия договора N 1/12-08 от 23.12.2008 г., заключенного между ООО "Югмонтажспецстрой" и Р., содержат не только дату, в течение которой должен быть заключен основной договор, но и условие об обязательной регистрации права собственности продавца ООО "Югмонтажспецстрой" на ЖК "Инга", в котором находится спорная квартира.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен, либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.
Изложенное свидетельствует о том, что требования к продавцу (ООО "Югмонтажспецстрой") могли быть предъявлены не ранее даты регистрации права собственности на спорную квартиру за ООО "Югмонтажспецстрой".
Как следует их материалов дела, право собственности ООО "Югмонтажспецстрой" на ЖК "Инга" было признано в судебном порядке только в августе 2009 года решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 августа 2009 г. по делу N А32-17256/2009-49/152, решение вступило в законную силу 25 сентября 2009 г., право собственности ООО "Югмонтажпецстрой" зарегистрировано еще позднее.
Таким образом, до 25 сентября 2009 г. иск к ООО "Югмонтажспецстрой" не мог быть предъявлен, т.к. не наступили обстоятельства, указанные в п. 9 договора от 23.12.08 г. (регистрация права собственности на ЖК "Инга" за продавцом ООО "Югмонтажспецстрой").
Поскольку о нарушении своего права Р. стало известно только в 2011 г., когда выяснилось, что лицевой счет на квартиру переоформлен на другое лицо - Т.Л.Н. обращение истицы в суд с настоящим иском - 4 апреля 2012 г. имело место до истечения трехлетнего срока.
Р. в своем исковом заявлении просит признать договора заключенные с Т.Л.В., Л. ничтожными сделками, применить последствия недействительности сделок, признать права собственности на квартиру, полагая, что она фактически раньше вступила в права владения спорной квартиры.
Как видно из материалов гражданского дела, договор долевого участия в строительстве жилого комплекса "Инга" от 15 мая 2008 года, заключенный между Л. и ООО "Югмонтажспецстрой", а также договор переуступки прав требования от 25 мая 2008 года, заключенный между ООО "Югмонтажспецстрой", Л. и Т.Л.В., были фактически подписаны не в указанную в них дату, а позднее, уже после сдачи в эксплуатацию жилого дома и спорной квартиры.
Между тем, предварительный договор купли-продажи квартиры, подписанный между Р. и ООО "Югмонтажспецстрой" 23 декабря 2008 года, действительно был заключен в декабре 2008 года и денежные средства, указанные в нем, переданы застройщику в полном объеме.
Подтверждением иной даты заключения оспариваемых договоров является факт указания в договоре долевого участия в строительстве от 15 мая 2008 года срока передачи квартиры дольщику - 01 декабря 2009 года, то есть спустя четыре месяца после вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24 августа 2009 года, которым за ООО "Югмонтажспецстрой" признано право собственности на весь жилой дом.
Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствии недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Суд вправе применить такие последствия и по собственной инициативе.
Р. является заинтересованным лицом, оспаривающим право на квартиру N 46 в жилом комплексе "Инга", поскольку из дела следует, что предварительный договор купли-продажи квартиры N 46 был заключен между Р. и ООО "Югмонтажспецстрой" 23 декабря 2008 года, то есть после выдачи обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Условиями предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет 500 000 рублей, которая должна быть внесена в кассу или на счет продавца (пункт 5 предварительного договора).
Истцом со своей стороны выполнены обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 142 от 10 июля 2008 года.
Из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.
Поскольку со своей стороны истцом исполнены обязательства по предварительному договору, тогда как ответчик действует недобросовестно, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении искового заявления Р.
Данные обстоятельства судом не учтены, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения в порядке статьи 330 ГПК РФ - об удовлетворении искового заявления Р. о признании права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Р. удовлетворить.
Отменить решение Горячеключевского городского суда от 30 мая 2013 года.
Принять по делу новое решение.
Исковое заявление Р. о признании договоров ничтожными сделками и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве жилого комплекса "Инга" в <...>
Признать недействительным (ничтожным) договор переуступки права по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса "Инга" от 25 мая 2008 года.
Применить последствия недействительности договора от 15.05.2008 года и договора от 25.05.2008 года путем аннулирования записи о праве собственности Т.Л.В. на квартиру N 46 на 8 этаже по адресу: <...> площадью 52,6 кв. м.
Погасить в Едином государственном реестре прав запись о государственной регистрации права собственности N, внесенная 04 мая 2011 года на имя Т.Л.В. на объект права - квартиру N 46, общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый номер, расположенную по адресу: <...>
Признать за Р. право собственности на квартиру N 46 на восьмом этаже, расположенную по адресу: <...>, площадью 52, 6 кв. м.
Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края по городу Горячий Ключ зарегистрировать право собственности на квартиру N 46 на восьмом этаже, расположенную по адресу: <...>. за Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-16907\13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N 33-16907\\13
Судья: Щербакова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Булата А.В.,
судей Пархоменко Г.В., Тимошенко Л.И.,
при секретаре Т.С.,
по докладу Булата А.В.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Горячеключевского городского суда от 30 мая 2013 года,
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ООО "Югмонтажспецстрой", Т.Л.В., Л. о признании договоров ничтожными сделками и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований указала, что она исполнила свои обязательства по предварительному договору, внесла в кассу ООО "Югмонтажспецстрой" установленную договором сумму, однако общество не выполнило свои обязательства по регистрации своего права собственности на квартиру в срок до 01 апреля 2009 года с последующим заключением с ней основного договора купли-продажи, несмотря на регистрацию права собственности ответчика на весь дом. Впоследствии она узнала о том, что приобретенная ею квартира была оформлена сначала на имя Л., а затем по договору уступки прав требования передана Т.Л.В., и ответчица уже получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Полагая, что она фактически раньше вступила в права владения спорной квартиры, поскольку ей были выданы ключи и начат ремонт, Р. просила суд удовлетворить ее исковые требования.
Обжалуемым решением Горячеключевского городского суда от 30 мая 2013 года применен срок исковой давности. Суд отказал Р. в удовлетворении исковых требований к ООО "Югмонтажспецстрой", Т.Л.В., Л. о признании договоров ничтожными сделками, применении последствий недействительности сделок и признании права собственности на квартиру.
В апелляционной жалобе Р. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, срок исковой давности по данному спору не пропущен.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения представителя Р. по доверенности С., представителя ООО "Югмонтажспецстрой" по доверенности Г., судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и вынесении нового решения об удовлетворении искового заявления Р. по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции, указал на то, что истицей пропущен срок исковой давности, ссылаясь на то, что условиями предварительного договора купли-продажи квартиры от 23.12.2008 г. N 1/12-08, заключенным между Р. и ООО "Югмонтажспецстрой" стороны обязались заключить основной договор в срок до 1 апреля 2009 г. Между тем, до 1 апреля 2009 г. и в течение трех лет после указанной даты истица не обращалась к ответчику ООО "Югмонтажспецстрой" ни в досудебном, ни в судебном порядке о понуждении к заключению договора купли-продажи спорной квартиры.
Однако изложенные суждения носят ошибочный характер.
Суд, неправильно определив обстоятельства, имеющие значение для дела применил положения ст. 200 ГК РФ.
Как видно из материалов дела с Р. заключен договор купли-продажи квартиры N 1/12-08 от 23.12.2008 г. как предварительный.
Согласно п. 9 данного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 01.04.2009 г. после регистрации продавцом (т.е. ООО "Югмонтажспецстрой") права собственности на ЖК "Инга".
Таким образом, условия договора N 1/12-08 от 23.12.2008 г., заключенного между ООО "Югмонтажспецстрой" и Р., содержат не только дату, в течение которой должен быть заключен основной договор, но и условие об обязательной регистрации права собственности продавца ООО "Югмонтажспецстрой" на ЖК "Инга", в котором находится спорная квартира.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен, либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.
Изложенное свидетельствует о том, что требования к продавцу (ООО "Югмонтажспецстрой") могли быть предъявлены не ранее даты регистрации права собственности на спорную квартиру за ООО "Югмонтажспецстрой".
Как следует их материалов дела, право собственности ООО "Югмонтажспецстрой" на ЖК "Инга" было признано в судебном порядке только в августе 2009 года решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 августа 2009 г. по делу N А32-17256/2009-49/152, решение вступило в законную силу 25 сентября 2009 г., право собственности ООО "Югмонтажпецстрой" зарегистрировано еще позднее.
Таким образом, до 25 сентября 2009 г. иск к ООО "Югмонтажспецстрой" не мог быть предъявлен, т.к. не наступили обстоятельства, указанные в п. 9 договора от 23.12.08 г. (регистрация права собственности на ЖК "Инга" за продавцом ООО "Югмонтажспецстрой").
Поскольку о нарушении своего права Р. стало известно только в 2011 г., когда выяснилось, что лицевой счет на квартиру переоформлен на другое лицо - Т.Л.Н. обращение истицы в суд с настоящим иском - 4 апреля 2012 г. имело место до истечения трехлетнего срока.
Р. в своем исковом заявлении просит признать договора заключенные с Т.Л.В., Л. ничтожными сделками, применить последствия недействительности сделок, признать права собственности на квартиру, полагая, что она фактически раньше вступила в права владения спорной квартиры.
Как видно из материалов гражданского дела, договор долевого участия в строительстве жилого комплекса "Инга" от 15 мая 2008 года, заключенный между Л. и ООО "Югмонтажспецстрой", а также договор переуступки прав требования от 25 мая 2008 года, заключенный между ООО "Югмонтажспецстрой", Л. и Т.Л.В., были фактически подписаны не в указанную в них дату, а позднее, уже после сдачи в эксплуатацию жилого дома и спорной квартиры.
Между тем, предварительный договор купли-продажи квартиры, подписанный между Р. и ООО "Югмонтажспецстрой" 23 декабря 2008 года, действительно был заключен в декабре 2008 года и денежные средства, указанные в нем, переданы застройщику в полном объеме.
Подтверждением иной даты заключения оспариваемых договоров является факт указания в договоре долевого участия в строительстве от 15 мая 2008 года срока передачи квартиры дольщику - 01 декабря 2009 года, то есть спустя четыре месяца после вынесения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24 августа 2009 года, которым за ООО "Югмонтажспецстрой" признано право собственности на весь жилой дом.
Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствии недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Суд вправе применить такие последствия и по собственной инициативе.
Р. является заинтересованным лицом, оспаривающим право на квартиру N 46 в жилом комплексе "Инга", поскольку из дела следует, что предварительный договор купли-продажи квартиры N 46 был заключен между Р. и ООО "Югмонтажспецстрой" 23 декабря 2008 года, то есть после выдачи обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Условиями предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет 500 000 рублей, которая должна быть внесена в кассу или на счет продавца (пункт 5 предварительного договора).
Истцом со своей стороны выполнены обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 142 от 10 июля 2008 года.
Из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.
Поскольку со своей стороны истцом исполнены обязательства по предварительному договору, тогда как ответчик действует недобросовестно, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении искового заявления Р.
Данные обстоятельства судом не учтены, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения в порядке статьи 330 ГПК РФ - об удовлетворении искового заявления Р. о признании права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Р. удовлетворить.
Отменить решение Горячеключевского городского суда от 30 мая 2013 года.
Принять по делу новое решение.
Исковое заявление Р. о признании договоров ничтожными сделками и применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве жилого комплекса "Инга" в <...>
Признать недействительным (ничтожным) договор переуступки права по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса "Инга" от 25 мая 2008 года.
Применить последствия недействительности договора от 15.05.2008 года и договора от 25.05.2008 года путем аннулирования записи о праве собственности Т.Л.В. на квартиру N 46 на 8 этаже по адресу: <...> площадью 52,6 кв. м.
Погасить в Едином государственном реестре прав запись о государственной регистрации права собственности N, внесенная 04 мая 2011 года на имя Т.Л.В. на объект права - квартиру N 46, общей площадью 52,6 кв. м, кадастровый номер, расположенную по адресу: <...>
Признать за Р. право собственности на квартиру N 46 на восьмом этаже, расположенную по адресу: <...>, площадью 52, 6 кв. м.
Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края по городу Горячий Ключ зарегистрировать право собственности на квартиру N 46 на восьмом этаже, расположенную по адресу: <...>. за Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)