Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комарицыной О.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Комкова Е.В., действующего на основании доверенности от 01.07.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иваново
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2013 по делу N А17-5579/2012, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ОГРН 1063702145671)
к Администрации города Иваново (ОГРН 1023700543624)
третье лицо: Ивановский городской комитет по управлению имуществом,
о понуждении к заключению договора аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кристалл" (далее - истец, ООО "Кристалл", общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Администрации города Иваново (далее - ответчик, Администрация, заявитель жалобы) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010456:243, расположенного по адресу: город Иваново, Кохомское шоссе.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Ивановский городской Комитет по управлению имуществом (далее - третье лицо, Комитет).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2013 в удовлетворении требований ООО "Кристалл" отказано.
Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
По мнению заявителя жалобы, Администрация обладала достаточными основаниями для расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке, объект аренды не использовался истцом по целевому назначению, а был ориентирован на извлечение прибыли. Допущенные арендатором нарушения условий договора являются существенными, с учетом продолжительности срока неосвоения земельного участка и неиспользования его по назначению, между тем статьи 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют абсолютный характер только в отношении срочных сделок. Администрация полагает, что судом неправильно истолкованы часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В настоящее время спорный земельный участок сформирован, но не за кем не закреплен, в связи с чем подлежит предоставлению с торгов. Действия ответчика, Ивановского городского комитета по управлению имуществом, как органа, уполномоченного на оформление, расторжение (прекращение) договоров аренды земельных участков, внесение в них изменений и дополнений, не обжаловались в установленном законом порядке, стороны считают договор аренды расторгнутым в соответствии с положениями договора и действующего законодательства. Кроме того, право собственности ООО "Кристалл" зарегистрировано 31.08.2012, следовательно, положения пункта 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ на данный случай не распространяется и спорный земельный участок не может быть предоставлен в порядке статьи 36 ЗК РФ, предусмотренном для случаев предоставления земельных участков под здания, строения, сооружения. Администрация полагает, что обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются дата начала и период строительства объектов незавершенного строительства, прекращение действия разрешения на строительство в порядке, предусмотренном пунктами 21.1, 21.2, 21.4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что не нашло отражения в решении суда. Принятое судом решение напрямую затрагивает права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле - Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново. Часть 21.4. статьи 51 названного Кодекса налагает обязанность на орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство - Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново прекратить действие разрешения на строительство при получении соответствующего уведомления. Пункт 3 части 21.1. статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не содержит причин, послуживших основанием для расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки: в порядке статей 619, 620 ГК РФ, на основании решения суда при выявлении существенных нарушений договора аренды земельного участка либо в порядке статей 310, части 3 статьи 450, 610 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом. Суд, сделав вывод о том, что у Администрации отсутствовало право отказа от договора аренды земельного участка, предопределил вывод о законности действий управления архитектуры и градостроительства, выразившихся в прекращении действия разрешения на строительство от 25.03.2011 N RU 37302000-0092-2011. Выводы суда, изложенные в мотивировочной части решения, не соответствуют предмету спора.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указал, что факт осуществления строительства подтверждается представленными в материалы дела документами о приобретении строительных материалов, а также договором подряда. Статья 610 ГК РФ применяется ко всем видам договоров аренды, однако нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права, и делают исключение из положений статьи 610 ГК РФ. Утверждение о том, что основания для регистрации права собственности на недвижимое имущество в соответствии со статьей 122 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствовали, поскольку действие договора аренды земельного участка прекратилось 20.03.2012, является неверным, так как объект был создан в период действия разрешения на строительство, а также в период действия договора аренды. Кроме того, была проведена государственная регистрация, что само по себе говорит о законности действий истца и ответчиком в судебном порядке не оспорена. Поручение о продлении разрешения на строительство дал сам ответчик письмом от 16.01.2012 N 1-30-7726, а 20.01.2012 сам продлил разрешение, поскольку является уполномоченным органом. Доводы апелляционной жалобы не соответствуют действующему законодательству и не подтверждаются материалами дела.
Третье лицо в отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, третьего лица по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.07.2008 Администрация города Иваново в лице заместителя председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ООО "Кристалл" (арендатор) заключили договор N С-3/01-1243 аренды земельного участка площадью 1094 кв. м с кадастровым номером 37:24:01 04 56:243, расположенного по адресу: город Иваново, Кохомское шоссе, для строительства автотехцентра (Т.1, л.д. -18).
В пункте 2.1. договора стороны установили, что договор заключается на 36 месяцев с даты подписания постановления.
Спорный земельный участок был предоставлен ООО "Кристалл" на основании постановления главы города Иваново от 10.06.2008 N 1715 (Т.2, л.д. -1).
Регистрация договора в установленном законом порядке произведена 26.04.2010 (Т. 2, л.д. -25).
25.05.2011 Администрация выдала разрешение N RU 37302000-0092-2011 на строительство автотехцентра по вышеуказанному адресу сроком до 21.01.2012. Действие данного разрешения продлено 20.01.2012 до 30.12.2012 (Т.1, л.д. -26).
В письме от 26.07.2011 N 2-20-2908 ответчик сообщил о нецелесообразности продления договора аренды земельного участка N С-3/01-1243 (Т.1, л.д. -20).
Администрации в постановлении от 10.10.2011 N 2141 указала, что договор аренды от 16.07.2008 N С-3/01-1243 прекращен в установленном законом порядке (Т. 1, л.д. -19).
Ответчик уведомлением от 19.10.2011 N В01-41-2169 известил общество об отказе от договора аренды N С-3/01-1243 на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекращении указанного договора по истечении трех месяцев с момента получения им уведомления (Т. 2, л.д. -27).
28.03.2012 арендодатель сообщил истцу о прекращении действия разрешения на строительство с 23.03.2012 (Т. 1, л.д. -21).
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в письме от 20.03.2012 N 4911 сообщило, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.03.2012 запись о регистрации договора аренды от 16.07.2008 N С-3/01-1243 от 26.04.2010 N 37-37-01/133/2010-015 прекращена (Т.2, л.д. -30), а также представило уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 37:24:010456:243, по адресу: Ивановская, обл., г. Иваново, Кохомское шоссе, площадью 1094 кв. м (Т.2, л.д. -49).
ООО "Кристалл" направило в адрес Администрации претензию, в которой просило отменить постановление от 16.07.2008 N С-3/01-1243 о прекращении договора аренды, отменить постановление о действии разрешения на строительство, заключить договор аренды на новый срок (Т. 1, л.д. -120-124).
Ответчик письмом 28.05.2012 N 2-20/3-1947 сообщил истцу о том, что правовые основания для удовлетворения требования об отмене постановления от 16.07.2008 N С-3/01-1243 о прекращении договора аренды, отмене решения по прекращению действия разрешения на строительство, заключении договора на новый срок отсутствуют (Т.1, л.д. -91, 92).
14.11.2012 истец обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок (кадастровый номер 37:24:01 04 56:243 (Т.1, л.д. -131).
В письме от 13.12.2012 N 2-20/3-4653 ответчик сообщил обществу о том, что земельный участок сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем такой земельный участок может быть предоставлен на основании пункта 6 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объектов посредством проведения торгов. На основании изложенного, правовые основания для заключения договора аренды на испрашиваемый земельный участок отсутствуют (Т.1, л.д. -134).
В материалы дела представлены свидетельство о государственной регистрации права собственности истца на автотехцентр со степенью готовности 12% от 31.08.2012 37-СС N 210402 (Т.1, л.д. -25), кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства от 23.08.2012, расположенного на спорном земельном участке (Т.1, л.д. -27-30), технический план объекта незавершенного строительства от 27.07.2012 (Т.1, л.д. -31-50), заключение специалиста N 0914 по результатам проведения строительно-технической экспертизы (Т.1, л.д. -51-79).
Согласно акту проверки от 27.03.2012 N 79, проведенной ответчиком, на спорном земельном участке расположены нежилое одноэтажное строение, сооружение под металлической крышей, строительные материалы (Т.2, л.д. -2-6).
Истец, посчитав, что отказ Администрации от заключения договора аренды земельного участка нарушил его права, обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка с условиями, которые ранее содержались в договоре аренды от 16.07.2008 N С-3/01-1243.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
В соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу вышеизложенного, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 16.07.2008 заключен на срок 36 месяцев. По истечении срока действия договора ООО "Кристалл" продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
По пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Согласно пунктам 13 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений.
В силу частей 1, 2, 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
На основании пункта 16 статьи названного Кодекса обязанность по получению разрешения на строительство возлагается на застройщика, которым является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по заявлению застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (пункты 19 и 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства автотехцентра.
Также из материалов дела усматривается, что 25.05.2011 ООО "Кристал" выдано разрешение на строительство автотехцентра сроком действия до 21.01.2012. В разрешении имеется отметка о том, что срок действия разрешения продлен до 30.12.2012.
Отказ от договора аренды произведен Администрацией 19.10.2011, то есть в период действующего разрешения на строительство.
Данное разрешение на строительство на спорном земельном участке не обжаловалось и не признано в установленном законом порядке недействительным.
При таких обстоятельствах отказ от договора аренды, оформленный письмом от 19.10.2011 N В01-41-2169 противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы истца. Поскольку отказ от договора аренды недействителен, он не повлек за собой прекращения договорных отношений.
Истец приступил к освоению земельного участка, за ним зарегистрировано право собственности на объект, незавершенный строительством (степень готовности 12%) и имеется кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.
Действующее законодательство не ставит факт использования либо неиспользования по назначению земельного участка, сданного в аренду, в данном случае для строительства, в зависимость от даты начала и периода строительства объекта незавершенного строительства, если данные действия совершались арендатором в период действия разрешения на строительство.
Договором аренды N С3/01-1243 не установлены точные даты начала и окончания строительства автотехцентра, таким образом, истец, начав строительство и исполнив его на 12% от конечного результата в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, исполнил свою обязанность по целевому использованию участка, предусмотренную статьей 42 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при наличии действующего разрешения на строительство у Администрации отсутствовало право на отказ от договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Довод о том, что решение по делу принято без привлечения лица, права и обязанности которого затрагиваются данным судебным актом - Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново отклоняется судом в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
Таким образом, суд, привлекая либо не привлекая субъекта в качестве третьего лица, исходит из представленных в материалы дела доказательств и фактических обстоятельств, основываясь на внутреннем убеждении.
От Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново, ходатайства о привлечении его в качестве третьего лица при рассмотрении спора в суде первой инстанции, не поступало, данное ходатайство также не поступало ни от истца, ни от ответчика, ни от комитета.
При рассмотрении дела лица, участвующие в деле, не представили документального подтверждения, что судебный акт может повлиять на права или обязанности Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново по отношению к одной из сторон.
С учетом вышесказанного, основания для привлечения указанного лица по собственной инициативе у суда отсутствовали.
Согласно пункту 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Исходя из названного у суда апелляционной инстанции отсутствуют полномочия на привлечение Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново к участию его в деле в качестве третьего лица.
Таким образом, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2013 по делу N А17-5579/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иваново - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
О.П.КОБЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2013 ПО ДЕЛУ N А17-5579/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2013 г. по делу N А17-5579/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комарицыной О.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Комкова Е.В., действующего на основании доверенности от 01.07.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иваново
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2013 по делу N А17-5579/2012, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ОГРН 1063702145671)
к Администрации города Иваново (ОГРН 1023700543624)
третье лицо: Ивановский городской комитет по управлению имуществом,
о понуждении к заключению договора аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кристалл" (далее - истец, ООО "Кристалл", общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Администрации города Иваново (далее - ответчик, Администрация, заявитель жалобы) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010456:243, расположенного по адресу: город Иваново, Кохомское шоссе.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Ивановский городской Комитет по управлению имуществом (далее - третье лицо, Комитет).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2013 в удовлетворении требований ООО "Кристалл" отказано.
Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
По мнению заявителя жалобы, Администрация обладала достаточными основаниями для расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке, объект аренды не использовался истцом по целевому назначению, а был ориентирован на извлечение прибыли. Допущенные арендатором нарушения условий договора являются существенными, с учетом продолжительности срока неосвоения земельного участка и неиспользования его по назначению, между тем статьи 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют абсолютный характер только в отношении срочных сделок. Администрация полагает, что судом неправильно истолкованы часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В настоящее время спорный земельный участок сформирован, но не за кем не закреплен, в связи с чем подлежит предоставлению с торгов. Действия ответчика, Ивановского городского комитета по управлению имуществом, как органа, уполномоченного на оформление, расторжение (прекращение) договоров аренды земельных участков, внесение в них изменений и дополнений, не обжаловались в установленном законом порядке, стороны считают договор аренды расторгнутым в соответствии с положениями договора и действующего законодательства. Кроме того, право собственности ООО "Кристалл" зарегистрировано 31.08.2012, следовательно, положения пункта 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ на данный случай не распространяется и спорный земельный участок не может быть предоставлен в порядке статьи 36 ЗК РФ, предусмотренном для случаев предоставления земельных участков под здания, строения, сооружения. Администрация полагает, что обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются дата начала и период строительства объектов незавершенного строительства, прекращение действия разрешения на строительство в порядке, предусмотренном пунктами 21.1, 21.2, 21.4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что не нашло отражения в решении суда. Принятое судом решение напрямую затрагивает права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле - Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново. Часть 21.4. статьи 51 названного Кодекса налагает обязанность на орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство - Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново прекратить действие разрешения на строительство при получении соответствующего уведомления. Пункт 3 части 21.1. статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не содержит причин, послуживших основанием для расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки: в порядке статей 619, 620 ГК РФ, на основании решения суда при выявлении существенных нарушений договора аренды земельного участка либо в порядке статей 310, части 3 статьи 450, 610 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом. Суд, сделав вывод о том, что у Администрации отсутствовало право отказа от договора аренды земельного участка, предопределил вывод о законности действий управления архитектуры и градостроительства, выразившихся в прекращении действия разрешения на строительство от 25.03.2011 N RU 37302000-0092-2011. Выводы суда, изложенные в мотивировочной части решения, не соответствуют предмету спора.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указал, что факт осуществления строительства подтверждается представленными в материалы дела документами о приобретении строительных материалов, а также договором подряда. Статья 610 ГК РФ применяется ко всем видам договоров аренды, однако нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права, и делают исключение из положений статьи 610 ГК РФ. Утверждение о том, что основания для регистрации права собственности на недвижимое имущество в соответствии со статьей 122 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствовали, поскольку действие договора аренды земельного участка прекратилось 20.03.2012, является неверным, так как объект был создан в период действия разрешения на строительство, а также в период действия договора аренды. Кроме того, была проведена государственная регистрация, что само по себе говорит о законности действий истца и ответчиком в судебном порядке не оспорена. Поручение о продлении разрешения на строительство дал сам ответчик письмом от 16.01.2012 N 1-30-7726, а 20.01.2012 сам продлил разрешение, поскольку является уполномоченным органом. Доводы апелляционной жалобы не соответствуют действующему законодательству и не подтверждаются материалами дела.
Третье лицо в отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, третьего лица по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.07.2008 Администрация города Иваново в лице заместителя председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ООО "Кристалл" (арендатор) заключили договор N С-3/01-1243 аренды земельного участка площадью 1094 кв. м с кадастровым номером 37:24:01 04 56:243, расположенного по адресу: город Иваново, Кохомское шоссе, для строительства автотехцентра (Т.1, л.д. -18).
В пункте 2.1. договора стороны установили, что договор заключается на 36 месяцев с даты подписания постановления.
Спорный земельный участок был предоставлен ООО "Кристалл" на основании постановления главы города Иваново от 10.06.2008 N 1715 (Т.2, л.д. -1).
Регистрация договора в установленном законом порядке произведена 26.04.2010 (Т. 2, л.д. -25).
25.05.2011 Администрация выдала разрешение N RU 37302000-0092-2011 на строительство автотехцентра по вышеуказанному адресу сроком до 21.01.2012. Действие данного разрешения продлено 20.01.2012 до 30.12.2012 (Т.1, л.д. -26).
В письме от 26.07.2011 N 2-20-2908 ответчик сообщил о нецелесообразности продления договора аренды земельного участка N С-3/01-1243 (Т.1, л.д. -20).
Администрации в постановлении от 10.10.2011 N 2141 указала, что договор аренды от 16.07.2008 N С-3/01-1243 прекращен в установленном законом порядке (Т. 1, л.д. -19).
Ответчик уведомлением от 19.10.2011 N В01-41-2169 известил общество об отказе от договора аренды N С-3/01-1243 на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекращении указанного договора по истечении трех месяцев с момента получения им уведомления (Т. 2, л.д. -27).
28.03.2012 арендодатель сообщил истцу о прекращении действия разрешения на строительство с 23.03.2012 (Т. 1, л.д. -21).
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в письме от 20.03.2012 N 4911 сообщило, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.03.2012 запись о регистрации договора аренды от 16.07.2008 N С-3/01-1243 от 26.04.2010 N 37-37-01/133/2010-015 прекращена (Т.2, л.д. -30), а также представило уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 37:24:010456:243, по адресу: Ивановская, обл., г. Иваново, Кохомское шоссе, площадью 1094 кв. м (Т.2, л.д. -49).
ООО "Кристалл" направило в адрес Администрации претензию, в которой просило отменить постановление от 16.07.2008 N С-3/01-1243 о прекращении договора аренды, отменить постановление о действии разрешения на строительство, заключить договор аренды на новый срок (Т. 1, л.д. -120-124).
Ответчик письмом 28.05.2012 N 2-20/3-1947 сообщил истцу о том, что правовые основания для удовлетворения требования об отмене постановления от 16.07.2008 N С-3/01-1243 о прекращении договора аренды, отмене решения по прекращению действия разрешения на строительство, заключении договора на новый срок отсутствуют (Т.1, л.д. -91, 92).
14.11.2012 истец обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок (кадастровый номер 37:24:01 04 56:243 (Т.1, л.д. -131).
В письме от 13.12.2012 N 2-20/3-4653 ответчик сообщил обществу о том, что земельный участок сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем такой земельный участок может быть предоставлен на основании пункта 6 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объектов посредством проведения торгов. На основании изложенного, правовые основания для заключения договора аренды на испрашиваемый земельный участок отсутствуют (Т.1, л.д. -134).
В материалы дела представлены свидетельство о государственной регистрации права собственности истца на автотехцентр со степенью готовности 12% от 31.08.2012 37-СС N 210402 (Т.1, л.д. -25), кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства от 23.08.2012, расположенного на спорном земельном участке (Т.1, л.д. -27-30), технический план объекта незавершенного строительства от 27.07.2012 (Т.1, л.д. -31-50), заключение специалиста N 0914 по результатам проведения строительно-технической экспертизы (Т.1, л.д. -51-79).
Согласно акту проверки от 27.03.2012 N 79, проведенной ответчиком, на спорном земельном участке расположены нежилое одноэтажное строение, сооружение под металлической крышей, строительные материалы (Т.2, л.д. -2-6).
Истец, посчитав, что отказ Администрации от заключения договора аренды земельного участка нарушил его права, обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка с условиями, которые ранее содержались в договоре аренды от 16.07.2008 N С-3/01-1243.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
В соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу вышеизложенного, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 16.07.2008 заключен на срок 36 месяцев. По истечении срока действия договора ООО "Кристалл" продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
По пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Согласно пунктам 13 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений.
В силу частей 1, 2, 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
На основании пункта 16 статьи названного Кодекса обязанность по получению разрешения на строительство возлагается на застройщика, которым является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по заявлению застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (пункты 19 и 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства автотехцентра.
Также из материалов дела усматривается, что 25.05.2011 ООО "Кристал" выдано разрешение на строительство автотехцентра сроком действия до 21.01.2012. В разрешении имеется отметка о том, что срок действия разрешения продлен до 30.12.2012.
Отказ от договора аренды произведен Администрацией 19.10.2011, то есть в период действующего разрешения на строительство.
Данное разрешение на строительство на спорном земельном участке не обжаловалось и не признано в установленном законом порядке недействительным.
При таких обстоятельствах отказ от договора аренды, оформленный письмом от 19.10.2011 N В01-41-2169 противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы истца. Поскольку отказ от договора аренды недействителен, он не повлек за собой прекращения договорных отношений.
Истец приступил к освоению земельного участка, за ним зарегистрировано право собственности на объект, незавершенный строительством (степень готовности 12%) и имеется кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.
Действующее законодательство не ставит факт использования либо неиспользования по назначению земельного участка, сданного в аренду, в данном случае для строительства, в зависимость от даты начала и периода строительства объекта незавершенного строительства, если данные действия совершались арендатором в период действия разрешения на строительство.
Договором аренды N С3/01-1243 не установлены точные даты начала и окончания строительства автотехцентра, таким образом, истец, начав строительство и исполнив его на 12% от конечного результата в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, исполнил свою обязанность по целевому использованию участка, предусмотренную статьей 42 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при наличии действующего разрешения на строительство у Администрации отсутствовало право на отказ от договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Довод о том, что решение по делу принято без привлечения лица, права и обязанности которого затрагиваются данным судебным актом - Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново отклоняется судом в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
Таким образом, суд, привлекая либо не привлекая субъекта в качестве третьего лица, исходит из представленных в материалы дела доказательств и фактических обстоятельств, основываясь на внутреннем убеждении.
От Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново, ходатайства о привлечении его в качестве третьего лица при рассмотрении спора в суде первой инстанции, не поступало, данное ходатайство также не поступало ни от истца, ни от ответчика, ни от комитета.
При рассмотрении дела лица, участвующие в деле, не представили документального подтверждения, что судебный акт может повлиять на права или обязанности Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново по отношению к одной из сторон.
С учетом вышесказанного, основания для привлечения указанного лица по собственной инициативе у суда отсутствовали.
Согласно пункту 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Исходя из названного у суда апелляционной инстанции отсутствуют полномочия на привлечение Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново к участию его в деле в качестве третьего лица.
Таким образом, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2013 по делу N А17-5579/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иваново - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
О.П.КОБЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)