Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: представитель Мишина А.В., паспорт, доверенность N 327 от 13.12.2012
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 09.09.2013 по делу N А53-7396/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
к ответчику открытому акционерному обществу "Производственное объединение Водоканал г. Ростова-на-Дону" (ИНН 6167081833, ОГРН 1056167043470)
при участии третьего лица МКУ "Управление водопроводно-канализационного хозяйства города Ростова-на-Дону"
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами
принятое в составе судьи Губенко М.И.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Производственное объединение Водоканал г. Ростова-на-Дону" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 772 079,87 рублей за период с 18.03.2008 по 18.05.2012, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 442 861,81 рублей за период с 31.03.2008 по 05.12.2012.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение "Управление водопроводно-канализационного хозяйства г. Ростова-на-Дону".
Решением суда от 09.09.2013 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих, что при расчете арендной платы за пользование объектами, переданными ответчику, не была учтена плата за земельный участок.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что в период с 18.03.2008 по 18.05.2012 ответчик использовал земельный участок, на котором находится водопроводная насосная станция, без оформления договора аренды на земельный участок, поэтому у него возникло неосновательное обогащение в виде суммы неосновательно сбереженной арендной платы за пользование земельным участком. Принимая решение, суд не учел постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008 (8852-А70-37) по делу N А70-7758/25-2007, из содержания которого следует, что в соответствии со статьей 652 ГК РФ одновременно с передачей прав пользования имуществом арендодатель обязан передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования. По мнению заявителя жалобы, заключение сторонами договора аренды N 34207 от 01.10.2012 спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071054:1, общей площадью 21 890 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лесная, 7/29, занимаемого водопроводной насосной станцией, лишь подтверждает правомерность требований о взыскании арендной платы.
В судебное заседание истец (заявитель жалобы) и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Муниципальным учреждением "Управление водопроводно-канализационного хозяйства г. Ростова-на-Дону" (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 11.08.2005 N 69 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2011), согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату объекты инженерной инфраструктуры водопроводно-канализационного хозяйства, являющиеся муниципальной собственностью г. Ростова-на-Дону, которые будут использованы арендатором в своих производственных целях и целях получения коммерческих результатов в соответствии с конструктивными и эксплуатационными данными объектов, передаваемых в аренду, в том числе водонапорную насосную станцию, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071054:1, площадью 21890 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лесная, 7/29.
Срок аренды установлен в 25 лет с момента государственной регистрации договора.
Согласно пункту 4.1. договора аренды от 11.08.2005 N 69 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2011) размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетами независимого оценщика об оценке стоимости аренды объектов от 09.08.2005 N 151, от 19.04.2006 N 64/1, от 04.12.2006 N 220, от 21.06.2007 N 111/5, от 24.09.2009 N 148/7, подготовленных независимой оценочной фирмой ООО "Компания Веакон - АрсГор" и согласованных городской комиссией по согласованию результатов оценки (протоколы от 11.08.2005 N 144, от 21.04.2006 N 15, от 08.12.2006 N 48, от 22.06.2007 N 23, от 02.10.2009 N 36), и с учетом ранее подписанных дополнительных соглашений составляет 7 324 980,12 рублей в год (без учета НДС).
Оплата арендной платы осуществляется на ежеквартальной основе равными частями в течение срока действия настоящего договора не позднее 20 числа квартала, следующего за оплачиваемым путем перечисления не счет получателя (пункт 4.2. договора).
01.10.2012 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 34207, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0071054:1, общей площадью 21 890 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лесная, 7/29, занимаемый водопроводной насосной станцией.
Срок аренды земельного участка установлен с момента передачи земельного участка до 31.10.2030 (пункт 2.1. договора).
Земельный участок передан обществу 18.05.2012, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка.
Договор аренды земельного участка от 01.10.2012 N 34207 зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2012.
Как следует из искового заявления, поскольку общество в период с 18.03.2008 по 18.05.2012 использовало земельный участок, на котором находится водопроводная насосная станция без оформления договора аренды на земельный участок, у него возникло неосновательное обогащение в виде суммы неосновательно сбереженной арендной платы за пользование земельным участком. Заявленное требование основано на статьях 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, на основании статей 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации департаментом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 442 861,81 рублей, начисленных на сумму неосновательного обогащения за период с 31.03.2008 по 05.12.2012.
Неисполнение обществом требований департамента (претензия N из-47175/6 от 05.12.2012) послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Для применения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо отсутствие у приобретателя установленных законом, иными актами или сделкой оснований (юридических фактов) дающих ему право на получение имущества.
Согласно положениям статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при аренде недвижимого имущества арендатор уплачивает арендную плату арендодателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 17.10.2007 г. N Ф08-6693/2007 по делу А32-14505/2006-37/176, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание; в то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Как следует из условий договора аренды от 11.08.2005 N 69 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2011) расчет арендной платы за пользование объектами инженерной инфраструктуры водопроводно-канализационного хозяйства определен не на основании ставок арендной платы, установленных актами органов местного самоуправления, а на основании отчетов независимого оценщика об оценке стоимости аренды объектов от 09.08.2005 N 151, от 19.04.2006 N 64/1, от 04.12.2006 N 220, от 21.06.2007 N 111/5, от 24.09.2009 N 148/7, подготовленных независимой оценочной фирмой ООО "Компания Веакон - АрсГор" и согласованных городской комиссией по согласованию результатов оценки (протоколы от 11.08.2005 N 144, от 21.04.2006 N 15, от 08.12.2006 N 48, от 22.06.2007 N 23, от 02.10.2009 N 36.), которые представлены в материалы дела.
Как считает департамент, поскольку в отчетах оценивалось "муниципальное имущество", то в размер арендной платы не включена плата за пользование земельными участками. Суд первой инстанции, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчеты об оценке, правомерно указал, что расчет произведен независимым оценщиком по общему правилу, никаких оговорок о том, что в арендную плату включена только плата за пользование имуществом без учета платы за земельный участок, отчеты не содержат.
Судом первой инстанции учтены разъяснения, изложенные в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" о том, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
Таким образом, в силу закона и вышеприведенных разъяснений Пленума ВАС РФ арендная плата за пользование зданием предполагает включение в нее одновременно и арендной платы за пользование земельным участком.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что поскольку в договоре аренды недвижимого имущества от 11.08.2005 N 69 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2011) отсутствует условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за имущество, то, по общему правилу подразумевается, что плата за землю включена в плату за арендованное имущество.
При передаче в аренду здания (сооружения) арендатор получает право пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении иска департамента о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Истец, утверждавший в ходе рассмотрения дела, что в отступление от общего правила, установленного пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, плата за землю под арендованными ответчиком объектами недвижимости, не включена в арендную плату за имущество по договору аренды от 11.08.2005 N 69, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в обоснование своих доводов надлежащих доказательств.
Ссылка заявителя жалобы на постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008 (8852-А70-37) по делу N А70-7758/25-2007, из содержания которого следует, что в соответствии со статьей 652 ГК РФ одновременно с передачей прав пользования имуществом арендодатель обязан передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования, судом апелляционной инстанции отклоняется. Как следует из содержания вышеуказанного постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008, обязанность арендодателя передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования, была прямо предусмотрена заключенным договором аренды, в отличие от рассматриваемого договора аренды от 11.08.2005 N 69, которым обязанность заключения отдельного договора в отношении земельного участка не закреплена. Кроме того, толкование статьи 652 ГК РФ, приведенное департаментом в обоснование апелляционной жалобы, не может считаться судебным толкованием указанной нормы, поскольку приведено в описательной части указанного постановления в порядке цитирования условий договора аренды. Таким образом, постановление ФАС Западно-Сибирского округа принято на основании иных обстоятельств и к рассматриваемому спору не применимо.
Довод заявителя жалобы о том, что заключение сторонами договора аренды N 34207 от 01.10.2012 спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071054:1, общей площадью 21 890 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лесная, 7/29, занимаемого водопроводной насосной станцией, лишь подтверждает правомерность требований о взыскании арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку из содержания договора не следует, что его положения распространяются на отношения сторон, предшествовавшие подписанию акта-приема передачи от 18.05.2012.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.09.2013 по делу N А53-7396/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.11.2013 N 15АП-17493/2013 ПО ДЕЛУ N А53-7396/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. N 15АП-17493/2013
Дело N А53-7396/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: представитель Мишина А.В., паспорт, доверенность N 327 от 13.12.2012
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 09.09.2013 по делу N А53-7396/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
к ответчику открытому акционерному обществу "Производственное объединение Водоканал г. Ростова-на-Дону" (ИНН 6167081833, ОГРН 1056167043470)
при участии третьего лица МКУ "Управление водопроводно-канализационного хозяйства города Ростова-на-Дону"
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами
принятое в составе судьи Губенко М.И.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Производственное объединение Водоканал г. Ростова-на-Дону" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 772 079,87 рублей за период с 18.03.2008 по 18.05.2012, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 442 861,81 рублей за период с 31.03.2008 по 05.12.2012.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение "Управление водопроводно-канализационного хозяйства г. Ростова-на-Дону".
Решением суда от 09.09.2013 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих, что при расчете арендной платы за пользование объектами, переданными ответчику, не была учтена плата за земельный участок.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что в период с 18.03.2008 по 18.05.2012 ответчик использовал земельный участок, на котором находится водопроводная насосная станция, без оформления договора аренды на земельный участок, поэтому у него возникло неосновательное обогащение в виде суммы неосновательно сбереженной арендной платы за пользование земельным участком. Принимая решение, суд не учел постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008 (8852-А70-37) по делу N А70-7758/25-2007, из содержания которого следует, что в соответствии со статьей 652 ГК РФ одновременно с передачей прав пользования имуществом арендодатель обязан передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования. По мнению заявителя жалобы, заключение сторонами договора аренды N 34207 от 01.10.2012 спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071054:1, общей площадью 21 890 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лесная, 7/29, занимаемого водопроводной насосной станцией, лишь подтверждает правомерность требований о взыскании арендной платы.
В судебное заседание истец (заявитель жалобы) и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Муниципальным учреждением "Управление водопроводно-канализационного хозяйства г. Ростова-на-Дону" (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 11.08.2005 N 69 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2011), согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату объекты инженерной инфраструктуры водопроводно-канализационного хозяйства, являющиеся муниципальной собственностью г. Ростова-на-Дону, которые будут использованы арендатором в своих производственных целях и целях получения коммерческих результатов в соответствии с конструктивными и эксплуатационными данными объектов, передаваемых в аренду, в том числе водонапорную насосную станцию, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071054:1, площадью 21890 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лесная, 7/29.
Срок аренды установлен в 25 лет с момента государственной регистрации договора.
Согласно пункту 4.1. договора аренды от 11.08.2005 N 69 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2011) размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетами независимого оценщика об оценке стоимости аренды объектов от 09.08.2005 N 151, от 19.04.2006 N 64/1, от 04.12.2006 N 220, от 21.06.2007 N 111/5, от 24.09.2009 N 148/7, подготовленных независимой оценочной фирмой ООО "Компания Веакон - АрсГор" и согласованных городской комиссией по согласованию результатов оценки (протоколы от 11.08.2005 N 144, от 21.04.2006 N 15, от 08.12.2006 N 48, от 22.06.2007 N 23, от 02.10.2009 N 36), и с учетом ранее подписанных дополнительных соглашений составляет 7 324 980,12 рублей в год (без учета НДС).
Оплата арендной платы осуществляется на ежеквартальной основе равными частями в течение срока действия настоящего договора не позднее 20 числа квартала, следующего за оплачиваемым путем перечисления не счет получателя (пункт 4.2. договора).
01.10.2012 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 34207, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0071054:1, общей площадью 21 890 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лесная, 7/29, занимаемый водопроводной насосной станцией.
Срок аренды земельного участка установлен с момента передачи земельного участка до 31.10.2030 (пункт 2.1. договора).
Земельный участок передан обществу 18.05.2012, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка.
Договор аренды земельного участка от 01.10.2012 N 34207 зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2012.
Как следует из искового заявления, поскольку общество в период с 18.03.2008 по 18.05.2012 использовало земельный участок, на котором находится водопроводная насосная станция без оформления договора аренды на земельный участок, у него возникло неосновательное обогащение в виде суммы неосновательно сбереженной арендной платы за пользование земельным участком. Заявленное требование основано на статьях 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, на основании статей 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации департаментом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 442 861,81 рублей, начисленных на сумму неосновательного обогащения за период с 31.03.2008 по 05.12.2012.
Неисполнение обществом требований департамента (претензия N из-47175/6 от 05.12.2012) послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Для применения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо отсутствие у приобретателя установленных законом, иными актами или сделкой оснований (юридических фактов) дающих ему право на получение имущества.
Согласно положениям статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при аренде недвижимого имущества арендатор уплачивает арендную плату арендодателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 17.10.2007 г. N Ф08-6693/2007 по делу А32-14505/2006-37/176, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание; в то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Как следует из условий договора аренды от 11.08.2005 N 69 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2011) расчет арендной платы за пользование объектами инженерной инфраструктуры водопроводно-канализационного хозяйства определен не на основании ставок арендной платы, установленных актами органов местного самоуправления, а на основании отчетов независимого оценщика об оценке стоимости аренды объектов от 09.08.2005 N 151, от 19.04.2006 N 64/1, от 04.12.2006 N 220, от 21.06.2007 N 111/5, от 24.09.2009 N 148/7, подготовленных независимой оценочной фирмой ООО "Компания Веакон - АрсГор" и согласованных городской комиссией по согласованию результатов оценки (протоколы от 11.08.2005 N 144, от 21.04.2006 N 15, от 08.12.2006 N 48, от 22.06.2007 N 23, от 02.10.2009 N 36.), которые представлены в материалы дела.
Как считает департамент, поскольку в отчетах оценивалось "муниципальное имущество", то в размер арендной платы не включена плата за пользование земельными участками. Суд первой инстанции, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчеты об оценке, правомерно указал, что расчет произведен независимым оценщиком по общему правилу, никаких оговорок о том, что в арендную плату включена только плата за пользование имуществом без учета платы за земельный участок, отчеты не содержат.
Судом первой инстанции учтены разъяснения, изложенные в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" о том, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
Таким образом, в силу закона и вышеприведенных разъяснений Пленума ВАС РФ арендная плата за пользование зданием предполагает включение в нее одновременно и арендной платы за пользование земельным участком.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что поскольку в договоре аренды недвижимого имущества от 11.08.2005 N 69 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2011) отсутствует условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за имущество, то, по общему правилу подразумевается, что плата за землю включена в плату за арендованное имущество.
При передаче в аренду здания (сооружения) арендатор получает право пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении иска департамента о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Истец, утверждавший в ходе рассмотрения дела, что в отступление от общего правила, установленного пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, плата за землю под арендованными ответчиком объектами недвижимости, не включена в арендную плату за имущество по договору аренды от 11.08.2005 N 69, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в обоснование своих доводов надлежащих доказательств.
Ссылка заявителя жалобы на постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008 (8852-А70-37) по делу N А70-7758/25-2007, из содержания которого следует, что в соответствии со статьей 652 ГК РФ одновременно с передачей прав пользования имуществом арендодатель обязан передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования, судом апелляционной инстанции отклоняется. Как следует из содержания вышеуказанного постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008, обязанность арендодателя передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования, была прямо предусмотрена заключенным договором аренды, в отличие от рассматриваемого договора аренды от 11.08.2005 N 69, которым обязанность заключения отдельного договора в отношении земельного участка не закреплена. Кроме того, толкование статьи 652 ГК РФ, приведенное департаментом в обоснование апелляционной жалобы, не может считаться судебным толкованием указанной нормы, поскольку приведено в описательной части указанного постановления в порядке цитирования условий договора аренды. Таким образом, постановление ФАС Западно-Сибирского округа принято на основании иных обстоятельств и к рассматриваемому спору не применимо.
Довод заявителя жалобы о том, что заключение сторонами договора аренды N 34207 от 01.10.2012 спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071054:1, общей площадью 21 890 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лесная, 7/29, занимаемого водопроводной насосной станцией, лишь подтверждает правомерность требований о взыскании арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку из содержания договора не следует, что его положения распространяются на отношения сторон, предшествовавшие подписанию акта-приема передачи от 18.05.2012.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.09.2013 по делу N А53-7396/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)