Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Абрамова И.Н.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Шуковой Н.М.
судей: Назейкиной Н.А., Пияковой Н.А.
при секретаре: К.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Р.М. - ФИО12 (по доверенности) на решение Советского районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
" В иске И.В. к ООО "С", ООО "К" о признании права собственности на квартиру, отказать."
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шуковой Н.М., объяснения Р.М., его представителя - ФИО12 (по доверенности), И.В., ее представителя ФИО7 (по доверенности) в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на доводы жалобы представителей ООО "К" - ФИО8 (по доверенности), ООО "С" - ФИО9 (по доверенности), судебная коллегия
установила:
И.В. обратился в суд с иском к ООО "К", ООО "С" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 46,75 кв. мм, указав на следующие обстоятельства.
21.04.2006 года между ЗАО "В" и М.А. заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ЗАО обязалось передать ей, в частности, и указанную выше квартиру. 25.09.2007 года права на указанную квартиру приобрел Р.М., а 05.05.2010 года по договору уступки прав И.В.
Указал также на то, что свои обязательства по договору от 05.05.2010 года выполнил в полном объеме, уплатил указанную в договоре сумму 900000 рублей Р.М., а ответчик не передает квартиру в собственность.
Ссылаясь на то, что дом возведен с соблюдением действующего законодательства, без нарушения градостроительных норм и правил, земельный участок под строительство предоставлен в аренду, что он (истец) лишен возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке, истец просил суд признать за ним право собственности на спорную квартиру.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель Р.М.- ФИО12 (по доверенности) просит отменить решение суда, считая его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела следует, что 21 апреля 2006 года между ЗАО "В" (продавец) и М.А. (покупатель) заключен предварительный договор N, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, в частности однокомнатной квартиры <адрес>, за строительным номером N, общей площадью 46, 75 кв. м, являющейся спорной квартирой (л.д. 7).
В качестве оплаты по данному договору М.А. передан ЗАО "В" вексель на сумму 7000000 рублей.
25 сентября 2007 года между ЗАО "В", М.А. и Р.М. заключен договор уступки прав по договору N от 21.04.2006 года по жилому дому по адресу: <адрес>, предметом которого является спорная квартира.
16.11.2009 года обязательства застройщика перешли к ООО "С".
05.05.2010 года между ООО "С", Р.М. и И.В. заключен договор уступки прав вышеуказанной квартиры.
02.08.2012 года права застройщика перешли к ООО "К". (л.д. 14).
В приложении к данному договору приложен перечень договоров об инвестировании строительства <адрес>, в котором под номером N значится Р.М.
Разрешая данный спор и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорную квартиру, суд обоснованно исходил из следующих обстоятельств по делу.
Для проверки доводов ответчика, судом назначалась судебно-техническая экспертиза о давности составления договора уступки прав от 25.09.2007 года по договору N от 21.04.2006 года.
Согласно выводам эксперта от 25.02.2013 года, подпись от имени М.А. на странице 2 Договора уступки прав от 25.09.2007 года по договору N от ДД.ММ.ГГГГ по жилому дома по адресу: <адрес> выполнена два года десять месяцев до момента настоящего исследования, что соответствует дате - март 2010 года и не соответствует периоду времени, которым данный договор датирован, а именно 25.09.2007 года.
Подпись от имени Внешнего управляющего ЗАО "В" ФИО13 на странице 2 Договора уступки прав от 25.09.2007 года по договору N от 21.04.2006 года по жилому дому по адресу <адрес> выполнена два года десять месяцев до момента настоящего исследования, что соответствует дате - март 2010 года и не соответствует периоду времени, которым данный договор датирован, а именно 25.09.2007 года.
Суд обоснованно принял во внимание выводы указанной экспертизы, которые свидетельствуют о том, что в указанный в договоре период времени данный договор не мог быть заключен.
При этом суд сделал правильный вывод о том, что данный договор по указанным основаниям является незаконным и не влечет правовых последствий.
Кроме этого в момент фактического подписания договора от 25.09.2007 года в марте 2010 года представитель застройщика конкурсный управляющий ФИО13 не имел полномочий на подписание каких-либо договоров, поскольку объект незавершенного строительства был передан другому застройщику по договору от 16.11.2009 года.
Судом также установлено, что предварительный договор N заключенный между М.А. и первоначальным застройщиком ЗАО "В" имеется только в копии, подлинник указанного договора отсутствует.
Условия данного предварительного договора свидетельствуют о том, что договор купли-продажи, в том числе спорной квартиры должен быть заключен в будущем до определенной даты.
В соответствии с п. 7.2 предварительного договора N основной договор купли-продажи квартир стороны обязуются подписать и передать на государственную регистрацию в течение двух месяцев с момента регистрации права собственности "Продавца" на данную квартиру, но не позднее 2010 года.
Однако, установлено, что основной договор так и не был заключен, в связи с чем суд сделал правильный вывод о том, что обязательства по предварительному договору прекращены в соответствии со ст. 429 п. 6 ГК РФ.
При таких обстоятельствах данный договор обоснованно не принят в качестве доказательства, на которое ссылался истец в обоснование требований.
Кроме этого, суд правильно принял во внимание доводы ответчиков о том, что в период заключения предварительного договора N ЗАО "В" находилось в процедуре банкротства в стадии наблюдения, что в период банкротства у застройщика отсутствовали денежные средства и вексель, первоначально выданный самим застройщиком, не был обеспечен какими-либо денежными средствами.
Учитывая заключение эксперта и обстоятельства подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд сделал правильный вывод о том, что указанный договор не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожным.
Таким образом, заключенный впоследствии договор от ДД.ММ.ГГГГ между Р.М. и И.В. о переуступке прав по договору, не порождает правовых последствий по данному договору в виде прав на спорную квартиру.
Что касается доводов представителя Р.М. о том, что договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ о передаче обязательств застройщика от ЗАО "В" к ООО "С" содержат сведения о дольщике Р.М., что подтверждает легальность договора уступки прав от 25.09.2007 года, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку такое указание не подтверждает достоверно, что именно с заключением данного договора он включен в список.
При наличии указанных обстоятельств суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требования И.В.
Доводы апелляционной жалобы представителя Р.М. - ФИО12 о том, что даже в случае, если договор уступки прав от 25.09.2007 года подписан в марте 2010 года, оснований считать его ничтожным не имеется, так как он подписан уполномоченными на то лицами, не могут быть приняты во внимание, поскольку на тот период объект незавершенного строительства был передан другому застройщику и ФИО13 не имел права на подписание такого договора.
Доводы жалобы о том, что суд необоснованно указал на то, что предварительный договор порождает лишь обязанность заключить основной договор в будущем, что такой договор может быть заключен в устной форме, являются несостоятельными, поскольку не основаны на законе.
Ссылка в жалобе на то, что договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору N, заключенный между М.А. и Р.М. получил надлежащую оценку Арбитражного суда <адрес>, является несостоятельной, поскольку материалами дела не подтверждается.
Доводы жалобы о том, что как истцом, так и Р.М. при заключении договора проявлены необходимые и достаточные разумность, осмотрительность и добросовестность, являются несостоятельными, поскольку при заключении договор от 25.09.2007 года от имени застройщика действовал внешний управляющий на основании решения Арбитражного суда, что свидетельствовало о том, что застройщик находится в стадии банкротства, в связи с чем покупатель должен был проявить осмотрительность.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Самара от 29 марта 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Р.М. - ФИО12 без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4915/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2013 г. по делу N 33-4915/2013
Судья: Абрамова И.Н.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Шуковой Н.М.
судей: Назейкиной Н.А., Пияковой Н.А.
при секретаре: К.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Р.М. - ФИО12 (по доверенности) на решение Советского районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
" В иске И.В. к ООО "С", ООО "К" о признании права собственности на квартиру, отказать."
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шуковой Н.М., объяснения Р.М., его представителя - ФИО12 (по доверенности), И.В., ее представителя ФИО7 (по доверенности) в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на доводы жалобы представителей ООО "К" - ФИО8 (по доверенности), ООО "С" - ФИО9 (по доверенности), судебная коллегия
установила:
И.В. обратился в суд с иском к ООО "К", ООО "С" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 46,75 кв. мм, указав на следующие обстоятельства.
21.04.2006 года между ЗАО "В" и М.А. заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ЗАО обязалось передать ей, в частности, и указанную выше квартиру. 25.09.2007 года права на указанную квартиру приобрел Р.М., а 05.05.2010 года по договору уступки прав И.В.
Указал также на то, что свои обязательства по договору от 05.05.2010 года выполнил в полном объеме, уплатил указанную в договоре сумму 900000 рублей Р.М., а ответчик не передает квартиру в собственность.
Ссылаясь на то, что дом возведен с соблюдением действующего законодательства, без нарушения градостроительных норм и правил, земельный участок под строительство предоставлен в аренду, что он (истец) лишен возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке, истец просил суд признать за ним право собственности на спорную квартиру.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель Р.М.- ФИО12 (по доверенности) просит отменить решение суда, считая его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела следует, что 21 апреля 2006 года между ЗАО "В" (продавец) и М.А. (покупатель) заключен предварительный договор N, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, в частности однокомнатной квартиры <адрес>, за строительным номером N, общей площадью 46, 75 кв. м, являющейся спорной квартирой (л.д. 7).
В качестве оплаты по данному договору М.А. передан ЗАО "В" вексель на сумму 7000000 рублей.
25 сентября 2007 года между ЗАО "В", М.А. и Р.М. заключен договор уступки прав по договору N от 21.04.2006 года по жилому дому по адресу: <адрес>, предметом которого является спорная квартира.
16.11.2009 года обязательства застройщика перешли к ООО "С".
05.05.2010 года между ООО "С", Р.М. и И.В. заключен договор уступки прав вышеуказанной квартиры.
02.08.2012 года права застройщика перешли к ООО "К". (л.д. 14).
В приложении к данному договору приложен перечень договоров об инвестировании строительства <адрес>, в котором под номером N значится Р.М.
Разрешая данный спор и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорную квартиру, суд обоснованно исходил из следующих обстоятельств по делу.
Для проверки доводов ответчика, судом назначалась судебно-техническая экспертиза о давности составления договора уступки прав от 25.09.2007 года по договору N от 21.04.2006 года.
Согласно выводам эксперта от 25.02.2013 года, подпись от имени М.А. на странице 2 Договора уступки прав от 25.09.2007 года по договору N от ДД.ММ.ГГГГ по жилому дома по адресу: <адрес> выполнена два года десять месяцев до момента настоящего исследования, что соответствует дате - март 2010 года и не соответствует периоду времени, которым данный договор датирован, а именно 25.09.2007 года.
Подпись от имени Внешнего управляющего ЗАО "В" ФИО13 на странице 2 Договора уступки прав от 25.09.2007 года по договору N от 21.04.2006 года по жилому дому по адресу <адрес> выполнена два года десять месяцев до момента настоящего исследования, что соответствует дате - март 2010 года и не соответствует периоду времени, которым данный договор датирован, а именно 25.09.2007 года.
Суд обоснованно принял во внимание выводы указанной экспертизы, которые свидетельствуют о том, что в указанный в договоре период времени данный договор не мог быть заключен.
При этом суд сделал правильный вывод о том, что данный договор по указанным основаниям является незаконным и не влечет правовых последствий.
Кроме этого в момент фактического подписания договора от 25.09.2007 года в марте 2010 года представитель застройщика конкурсный управляющий ФИО13 не имел полномочий на подписание каких-либо договоров, поскольку объект незавершенного строительства был передан другому застройщику по договору от 16.11.2009 года.
Судом также установлено, что предварительный договор N заключенный между М.А. и первоначальным застройщиком ЗАО "В" имеется только в копии, подлинник указанного договора отсутствует.
Условия данного предварительного договора свидетельствуют о том, что договор купли-продажи, в том числе спорной квартиры должен быть заключен в будущем до определенной даты.
В соответствии с п. 7.2 предварительного договора N основной договор купли-продажи квартир стороны обязуются подписать и передать на государственную регистрацию в течение двух месяцев с момента регистрации права собственности "Продавца" на данную квартиру, но не позднее 2010 года.
Однако, установлено, что основной договор так и не был заключен, в связи с чем суд сделал правильный вывод о том, что обязательства по предварительному договору прекращены в соответствии со ст. 429 п. 6 ГК РФ.
При таких обстоятельствах данный договор обоснованно не принят в качестве доказательства, на которое ссылался истец в обоснование требований.
Кроме этого, суд правильно принял во внимание доводы ответчиков о том, что в период заключения предварительного договора N ЗАО "В" находилось в процедуре банкротства в стадии наблюдения, что в период банкротства у застройщика отсутствовали денежные средства и вексель, первоначально выданный самим застройщиком, не был обеспечен какими-либо денежными средствами.
Учитывая заключение эксперта и обстоятельства подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд сделал правильный вывод о том, что указанный договор не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожным.
Таким образом, заключенный впоследствии договор от ДД.ММ.ГГГГ между Р.М. и И.В. о переуступке прав по договору, не порождает правовых последствий по данному договору в виде прав на спорную квартиру.
Что касается доводов представителя Р.М. о том, что договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ о передаче обязательств застройщика от ЗАО "В" к ООО "С" содержат сведения о дольщике Р.М., что подтверждает легальность договора уступки прав от 25.09.2007 года, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку такое указание не подтверждает достоверно, что именно с заключением данного договора он включен в список.
При наличии указанных обстоятельств суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требования И.В.
Доводы апелляционной жалобы представителя Р.М. - ФИО12 о том, что даже в случае, если договор уступки прав от 25.09.2007 года подписан в марте 2010 года, оснований считать его ничтожным не имеется, так как он подписан уполномоченными на то лицами, не могут быть приняты во внимание, поскольку на тот период объект незавершенного строительства был передан другому застройщику и ФИО13 не имел права на подписание такого договора.
Доводы жалобы о том, что суд необоснованно указал на то, что предварительный договор порождает лишь обязанность заключить основной договор в будущем, что такой договор может быть заключен в устной форме, являются несостоятельными, поскольку не основаны на законе.
Ссылка в жалобе на то, что договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору N, заключенный между М.А. и Р.М. получил надлежащую оценку Арбитражного суда <адрес>, является несостоятельной, поскольку материалами дела не подтверждается.
Доводы жалобы о том, что как истцом, так и Р.М. при заключении договора проявлены необходимые и достаточные разумность, осмотрительность и добросовестность, являются несостоятельными, поскольку при заключении договор от 25.09.2007 года от имени застройщика действовал внешний управляющий на основании решения Арбитражного суда, что свидетельствовало о том, что застройщик находится в стадии банкротства, в связи с чем покупатель должен был проявить осмотрительность.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Самара от 29 марта 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Р.М. - ФИО12 без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)