Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой
судей Л.Е. Лобановой, О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.С. Брагиной
при участии в судебном заседании:
от истца: Коренной С.С., доверенность от 29.11.2012, паспорт; Фефелова О.А., доверенность от 27.07.2012, служебное удостоверение
от ответчика: Кунгурова Е.А., представлена доверенность от 27.03.2012 полномочия не подтверждены, судом отказано в признании полномочий, представитель не допущен к участию в судебном заседании
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Деловой центр" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 сентября 2012 года по делу N А03-8707/2012(07АП-9843/12)
(судья В.А. Зверева)
по иску Администрации г. Барнаула, (ОГРН 1042202280251, ИНН 2225066269), г. Барнаул,
к закрытому акционерному обществу "Деловой центр", (ОГРН 1022201381146, ИНН 2233022146), г. Барнаул,
о расторжении договора аренды земельного участка от 13.11.2003 N 9948, заключенного администрацией г. Барнаула с ЗАО "Деловой центр", а также обязании ЗАО "Деловой центр" в 10-дневный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 22:63:050259:1, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 и передать его администрации г. Барнаула по передаточному акту
установил:
Администрация г. Барнаула (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Деловой центр" (далее - ЗАО "Деловой центр") о расторжении договора аренды земельного участка от 13.11.2003 г. N 9948, заключенного Администрацией с ЗАО "Деловой центр", а также обязании ЗАО "Деловой центр" в 10-дневный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 22:63:050259:1, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 и передать его Администрации г. Барнаула по передаточному акту (л.д. 73 - 81 т. 1).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 г. по делу N А03-8707/2012 исковые требования о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, удовлетворены.
Не согласившись с решением суда от 28.09.2012 г., ЗАО "Деловой центр" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Ответчик ссылается на то, что у него отсутствует задолженность по оплате арендной платы за период с 01.10.2011 по 31.03.2012, так как истцом неправильно применен удельный показатель кадастровой стоимости (КС) при расчете арендной платы за 2010 год, который изменился с 5021 руб. 33 коп. кв. м до 11885 руб. 21 коп. кв. м. В связи с тем, что имеется переплата по арендной плате за 2010 г., долг по арендной плате за спорный период отсутствует. Судом первой инстанции размер задолженности не устанавливался и не проверялся. В производстве Арбитражного суда Алтайского края имеется дело N А03-7390/2012 по иску Администрации г. Барнаула к ЗАО "Деловой центр" о взыскании задолженности за аналогичный период. При этом решение по данному делу еще не принято. Судом в нарушение п. 1 ст. 143 АПК РФ не приостановлено производство по настоящему делу до рассмотрения указанного дела. Таким образом, апеллянт считает, что основания для расторжения договора отсутствуют.
Кроме того, ответчик ссылается на то, что истцом нарушен досудебный порядок расторжения договора земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств, связанных с расторжением договора аренды здания рынка и металлических киосков. Указывает, что согласно условиям договора аренды и дополнительного соглашения к нему, земельный участок передан для организации розничной торговли и автопарковки. Участок не предназначен для эксплуатации здания рынка. Целевое использование участка также не связано с размещением металлических конструкции, принадлежащих другому лицу, не арендодателю. Истец не доказал существенного изменения обстоятельств, так как, по мнению ответчика, согласно п. 3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ" действие разрешения пролонгируется до окончания срока договора аренды земельного участка, то есть до 13.11.2013 г. Истец не доказал, какой ущерб и в каком размере несет истец.
Не согласившись с доводами апелляционной жалобы, истец в отзыве просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В обоснование своих возражений, истец указал, что судом установлено неоднократное (систематическое) неисполнение ответчиком условий договора земельного участка по внесению арендных платежей за период предшествующий 01.10.2011, что подтверждено судебными актами, а также за период с 01.10.2011 по 31.03.2012, что является существенным нарушением условий договора. Материалами дела также подтверждается существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть в момент заключения договора. Из материалов дела следует, что 08.11.2011 года по инициативе ответчика соглашением сторон расторгнуты договоры аренды здания рынка и имущества. Следовательно, с 08.11.2011 года разрешение на право организации розничного рынка недействительно. В связи с расторжением указанных договоров аренды здания рынка и движимого имущества, ответчик не имел права на предоставление торговых мест на рынке и получение прибыли от сдачи мест в аренду, что также установлено судебными актами по делу N А03-9960/2012. Таким образом, ответчик с 08.11.2011 не имел законного права на представление в аренду торговых мест на рынке "Центральный", в связи с чем не может использовать земельный участок, предоставленный по договору аренды от 13.11.2003 N 9948 площадью 18182 для организации площадки розничной торговли в соответствии с целью его предоставления. В ситуации, когда объекты недвижимости возвращены Администрации и переданы в аренду другому лицу, арендодатель лишается возможности получения от ответчика арендной платы по условиям договора аренды.
Истец также указывает, что материалами дела подтверждается факт направления истцом претензий в адрес ответчика о расторжении договора.
Представители истца в судебном заседании поддержали свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 г. по делу А03-8707/2012, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 13.11.2003 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Деловой центр" (арендатор) был заключен договор N 9948 аренды земельного участка, в редакции дополнительных соглашений от 11.02.2004 и от 02.03.2005.
По условиям названного договора:
- - арендодатель сдает, арендатор принимает в аренду из земель поселений земельный участок с 13.11.2003 по 13.11.2013 площадью 1,7073 га или 17073 кв. м; с 11.02.2004 по 10.12.2004 площадью 1,7816 га или 17816 кв. м; с 10.12.2004 площадью 1,8182 га или 18182 кв. м расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23, для организации площадки розничной торговли и площадки парковки автомобилей (п. п. 1.1, 1.3 в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2005);
- - договор заключается сроком на десять лет (п. 2.1);
- - арендная плата вносится ежеквартально не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным периодом (п. 2.4);
- - расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом изменений ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти РФ, субъекта РФ и органами местного самоуправления. В случае неисполнения Арендатором установленного порядка расчета арендной платы Арендодатель вправе произвести расчет арендной платы в одностороннем порядке и предъявить его арендатору для уплаты (п. 2.7);
- - в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, с учетом возможных изменений ставки рефинансирования (п. 5.3).
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:050259:1 общей площадью 18 182 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 имеет разрешенное использование участка - для организации площадки розничной торговли и площадки парковки автомобилей.
В материалы дела представлен расчет арендной платы на 14.08.2012 г., из которого следует, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за три квартала с 01.10.2011, в том числе за период с 01.10.2011 по 31.12.2011 начислено 1 225 535, 78 коп., за период с 01.01.2012 по 31.03.2012 начислено 1 208 902, 67, за период с 01.04.2012 по 30.06.2012 начислено 1208902 руб. 67 коп. Доказательств оплаты указанных сумм в материалы дела не представлено.
Считая, что в с 01.10.2011 по 31.03.2012 г. ЗАО "Деловой центр" свои обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом, Администрация направила в адрес арендатора требование N ПИ 21/01-13/3 от 10.01.2012 г. о погашении задолженности по арендной плате и пени, а впоследствии и требование N ПИ 762/01-13/1 от 23.05.2012 г. о расторжении договора аренды N 9948 от 13.11.2003 г.
Отсутствие со стороны ЗАО "Деловой центр" действий по оплате задолженности по арендной плате, а также действий по возврату арендуемого земельного участка, явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования о расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны ответчика имеется существенное нарушение условий договора аренды, в связи с договора, в связи с тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Следовательно, имеются основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Кроме того, имеется основание для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из п. 2.7 договора аренды земельного участка N 9948 от 13.11.2003 порядок расчета арендной платы производится по формуле, в которой применяются коэффициенты, установленные решением Барнаульской городской Думы, в том числе с учетом разрешенного использования.
В соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения, утвержденного постановлением Администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146 (далее - Порядок), за земельные участки, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за земельные участки определяется в целом, без выделения застроенной и незастроенной части.
Судом установлено, что размер годовой арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: An = KC * S * K, где:
- АП - сумма годовой арендной платы, руб.;
- КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: (указывается в кадастровом паспорте земельного участка, либо в выписке и государственного кадастра недвижимости, либо в приложениях 1, 2 к постановлению Администрации края от 28.12.2009 N 546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края"), руб./кв. м;
- S - площадь земельного участка, кв. м;
- К - дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии таблицами 1,2.
В соответствии с таблицами 1, 2 к постановлению Администрации края от 28.12.2009 N 546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края" удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:050259 составляет 11 885,21 руб. за 1 кв. м в год, кадастровая стоимость земельного участка составляет: 216 096 888,22 руб. Земельный участок отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования: "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", что также подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка.
В соответствии с составом группы вида разрешенного использования соответствии с Таблицей 2 к Порядку, земельный участок по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 относится к п. 5, а именно: "Земельные участки для размещения объектов оптовой и розничной торговли (кроме торгов нефтепродуктами), рынков, торгово-выставочных залов, автосалонов". Согласно расчетов истца дифференцированный коэффициент К, устанавливаемый в соответствии п. 5. Таблицы 2 к Порядку равен 0,0225, размер годовой арендной платы составляет 4 862 179 руб. 98 коп.
Расчет размера годовой арендной платы за 2011 - 2012 и его сумма 4 862 179 руб. 98 коп. подтверждается также и в отзыве ответчика на иск (л.д. 96 т. 1).
Согласно пп. "а" пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в случаях нарушения арендатором условий настоящего договора.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик более двух раз подряд не уплатил арендную плату, задолженность за три квартала начиная с 01.10.2011 года составляет согласно расчету 3 500 517 руб. 56 коп., в том числе за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 размер арендной платы, подлежащей уплате, составляет 2 434 438 руб. 45 коп.
Таким образом, судом устанавливался размер арендной платы и задолженность по ней у ответчика.
Истец направлял требования от 10.01.2012 г. N ПИ 21/01-13/3 о погашении задолженности по арендной плате и пени, от 23.05.2012 г. N ПИ 762/01-13/1 о погашении задолженности по арендной плате и пени и о расторжении договора в 10-дневный срок с момента получения требования. Требование получено 28.05.2012 г., о чем свидетельствует почтовое уведомление N 49096162 (л.д. 53 - 56 т. 1).
Доводы ЗАО "Деловой центр" об отсутствии задолженности по внесению арендной платы в связи с переплатой арендной платы по договору аренды N 9948 в 2010 году отклоняются апелляционным судом.
Исковое требование о расторжении договора основано на нарушении ответчиком обязательств по оплате задолженности за период 2011 - 2012.
Доказательств обращения ответчика с заявлением к истцу в соответствии со ст. 410 ГК РФ и с соблюдением норм Бюджетного кодекса РФ о зачете переплаченной, по его мнению, суммы арендных платежей в счет будущих арендных платежей по договору, в частности за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 в материалы дела не представлено.
Договор аренды N 9948 также не предусматривает такого условия.
Таким образом, указанный довод ответчика является необоснованным и не влияющим на существо спора по настоящему делу, так как требования истца о существенном нарушении условий договора аренды основаны на другом периоде задолженности по арендной плате.
Доказательств оплаты задолженности за спорный период в полном объеме в материалы дела не представлено.
Апелляционный суд поддерживает вывод суда о несостоятельности довода ответчика о погашении долга платежным поручением N 21 от 22.06.2012 г. в размере 311 200 руб. с назначением платежа с учетом уточнения "оплата за ЗАО "Деловой центр" - арендная плата за землю по договору N 9948 от 13.11.03 по ул. Мало-Тобольская, 23 и исковому заявлению по делу N А03-7390/2012 за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 г. ", так как истцом по делу N А03-7390/2012 заявлены требования о взыскании с ЗАО "Деловой центр" иной суммы задолженности. При этом, нарушение п. 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2005 г. оплату за ответчика произвело третье лицо - ООО "Деловой центр". Однако п. 2.3 договора предусмотрено внесение платежей самостоятельно арендатором - ЗАО "Деловой центр" (л.д. 96 - 97 т. 1). Кроме того, частичная незначительная оплата задолженности, произведенная уже в период рассмотрения спора судом, не изменяет квалификацию нарушений условий договора как существенного.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд обоснованно, учитывая пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, и разъяснения, содержащиеся в п. 28 Информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исходил из того, что нарушение договора со стороны ответчика является существенным и является основанием для расторжения договора.
Суд первой инстанции также законно и обоснованно пришел к выводу о наличии основания для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
Отношения, связанные с организацией работы рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность, регулируются Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, что между истцом и ответчиком 01.10.2003 года также были заключены договоры аренды здания рынка и металлических киосков, расположенных на спорном земельном участке.
В материалы дела представлено разрешение ЗАО "Деловой центр" на право организации розничного рынка "Центральный" по адресу г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 со сроком действия с 18.06.2007 по 11.06.2012 г.
08.11.2011 договоры аренды здания рынка и движимого имущества были расторгнуты, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула заключил 08.11.2011 договор аренды N 252/к с ООО "УК "Дом", по которому передал движимое имущество, включая 302 металлических киоска.
20.08.2012 г. между Комитетом (Арендодатель) и ООО "УК "Дом+" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 254/к, по условиям которого арендатору передано в арендное пользование нежилое здание площадью 5 599,8 кв. м, расположенное по адресу: ул. Мало-Тобольская, 23 для размещения рынка, использования под торговлю на срок с 08.07.2012 г. по 07.05.2013 г.
При таких обстоятельствах с 08.11.2011 ЗАО "Деловой центр" не имел права на предоставление торговых мест на рынке и получение прибыли от сдачи мест в аренду, что также установлено судебными актами по делу N А03-9960/2012.
На основании части 3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2006 года "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ" разрешение выдается на срок, не превышающий 5 лет. В случае если юридическому лицу объект или объекты недвижимости, где предполагается организовать рынок, принадлежат на праве аренды, срок действия такого разрешения определяется с учетом срока действия договора аренды.
Довод апеллянта со ссылкой на указанную норму Закона отклоняется, так как в указанной норме говорится, что срок разрешения определяется с учетом действия договора аренды, что не означает, что срок его действия заканчивается одновременно с договором аренды. Кроме того, срок действия указанного разрешения определен в самом разрешении с 18.06.2007 по 11.06.2012 и на момент подачи иска прекратил свое действие (л.д. 55 т. 2).
Следовательно, вышеуказанные обстоятельства привели к невозможности использования ответчиком спорного земельного участка по его целевому назначению - для организации площадки розничной торговли и площадки парковки автомобилей.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Судом первой инстанции установлено, что изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Наличие существенного изменения обстоятельств подтверждается материалами дела.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы, а также существенным изменением обстоятельств. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 13.11.2003 N 9948, заключенного администрацией г. Барнаула с ЗАО "Деловой центр", а также требования истца об обязании возвратить земельный участок.
На основании вышеизложенного, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются как необоснованные.
Решение суда первой инстанции от 28.09.2012 г является законным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 г. по делу N А03-8707/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2012 ПО ДЕЛУ N А03-8707/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2012 г. по делу N А03-8707/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой
судей Л.Е. Лобановой, О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.С. Брагиной
при участии в судебном заседании:
от истца: Коренной С.С., доверенность от 29.11.2012, паспорт; Фефелова О.А., доверенность от 27.07.2012, служебное удостоверение
от ответчика: Кунгурова Е.А., представлена доверенность от 27.03.2012 полномочия не подтверждены, судом отказано в признании полномочий, представитель не допущен к участию в судебном заседании
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Деловой центр" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 сентября 2012 года по делу N А03-8707/2012(07АП-9843/12)
(судья В.А. Зверева)
по иску Администрации г. Барнаула, (ОГРН 1042202280251, ИНН 2225066269), г. Барнаул,
к закрытому акционерному обществу "Деловой центр", (ОГРН 1022201381146, ИНН 2233022146), г. Барнаул,
о расторжении договора аренды земельного участка от 13.11.2003 N 9948, заключенного администрацией г. Барнаула с ЗАО "Деловой центр", а также обязании ЗАО "Деловой центр" в 10-дневный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 22:63:050259:1, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 и передать его администрации г. Барнаула по передаточному акту
установил:
Администрация г. Барнаула (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Деловой центр" (далее - ЗАО "Деловой центр") о расторжении договора аренды земельного участка от 13.11.2003 г. N 9948, заключенного Администрацией с ЗАО "Деловой центр", а также обязании ЗАО "Деловой центр" в 10-дневный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 22:63:050259:1, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 и передать его Администрации г. Барнаула по передаточному акту (л.д. 73 - 81 т. 1).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 г. по делу N А03-8707/2012 исковые требования о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, удовлетворены.
Не согласившись с решением суда от 28.09.2012 г., ЗАО "Деловой центр" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Ответчик ссылается на то, что у него отсутствует задолженность по оплате арендной платы за период с 01.10.2011 по 31.03.2012, так как истцом неправильно применен удельный показатель кадастровой стоимости (КС) при расчете арендной платы за 2010 год, который изменился с 5021 руб. 33 коп. кв. м до 11885 руб. 21 коп. кв. м. В связи с тем, что имеется переплата по арендной плате за 2010 г., долг по арендной плате за спорный период отсутствует. Судом первой инстанции размер задолженности не устанавливался и не проверялся. В производстве Арбитражного суда Алтайского края имеется дело N А03-7390/2012 по иску Администрации г. Барнаула к ЗАО "Деловой центр" о взыскании задолженности за аналогичный период. При этом решение по данному делу еще не принято. Судом в нарушение п. 1 ст. 143 АПК РФ не приостановлено производство по настоящему делу до рассмотрения указанного дела. Таким образом, апеллянт считает, что основания для расторжения договора отсутствуют.
Кроме того, ответчик ссылается на то, что истцом нарушен досудебный порядок расторжения договора земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств, связанных с расторжением договора аренды здания рынка и металлических киосков. Указывает, что согласно условиям договора аренды и дополнительного соглашения к нему, земельный участок передан для организации розничной торговли и автопарковки. Участок не предназначен для эксплуатации здания рынка. Целевое использование участка также не связано с размещением металлических конструкции, принадлежащих другому лицу, не арендодателю. Истец не доказал существенного изменения обстоятельств, так как, по мнению ответчика, согласно п. 3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ" действие разрешения пролонгируется до окончания срока договора аренды земельного участка, то есть до 13.11.2013 г. Истец не доказал, какой ущерб и в каком размере несет истец.
Не согласившись с доводами апелляционной жалобы, истец в отзыве просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В обоснование своих возражений, истец указал, что судом установлено неоднократное (систематическое) неисполнение ответчиком условий договора земельного участка по внесению арендных платежей за период предшествующий 01.10.2011, что подтверждено судебными актами, а также за период с 01.10.2011 по 31.03.2012, что является существенным нарушением условий договора. Материалами дела также подтверждается существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть в момент заключения договора. Из материалов дела следует, что 08.11.2011 года по инициативе ответчика соглашением сторон расторгнуты договоры аренды здания рынка и имущества. Следовательно, с 08.11.2011 года разрешение на право организации розничного рынка недействительно. В связи с расторжением указанных договоров аренды здания рынка и движимого имущества, ответчик не имел права на предоставление торговых мест на рынке и получение прибыли от сдачи мест в аренду, что также установлено судебными актами по делу N А03-9960/2012. Таким образом, ответчик с 08.11.2011 не имел законного права на представление в аренду торговых мест на рынке "Центральный", в связи с чем не может использовать земельный участок, предоставленный по договору аренды от 13.11.2003 N 9948 площадью 18182 для организации площадки розничной торговли в соответствии с целью его предоставления. В ситуации, когда объекты недвижимости возвращены Администрации и переданы в аренду другому лицу, арендодатель лишается возможности получения от ответчика арендной платы по условиям договора аренды.
Истец также указывает, что материалами дела подтверждается факт направления истцом претензий в адрес ответчика о расторжении договора.
Представители истца в судебном заседании поддержали свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 г. по делу А03-8707/2012, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 13.11.2003 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Деловой центр" (арендатор) был заключен договор N 9948 аренды земельного участка, в редакции дополнительных соглашений от 11.02.2004 и от 02.03.2005.
По условиям названного договора:
- - арендодатель сдает, арендатор принимает в аренду из земель поселений земельный участок с 13.11.2003 по 13.11.2013 площадью 1,7073 га или 17073 кв. м; с 11.02.2004 по 10.12.2004 площадью 1,7816 га или 17816 кв. м; с 10.12.2004 площадью 1,8182 га или 18182 кв. м расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23, для организации площадки розничной торговли и площадки парковки автомобилей (п. п. 1.1, 1.3 в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2005);
- - договор заключается сроком на десять лет (п. 2.1);
- - арендная плата вносится ежеквартально не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным периодом (п. 2.4);
- - расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом изменений ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти РФ, субъекта РФ и органами местного самоуправления. В случае неисполнения Арендатором установленного порядка расчета арендной платы Арендодатель вправе произвести расчет арендной платы в одностороннем порядке и предъявить его арендатору для уплаты (п. 2.7);
- - в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, с учетом возможных изменений ставки рефинансирования (п. 5.3).
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:050259:1 общей площадью 18 182 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 имеет разрешенное использование участка - для организации площадки розничной торговли и площадки парковки автомобилей.
В материалы дела представлен расчет арендной платы на 14.08.2012 г., из которого следует, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за три квартала с 01.10.2011, в том числе за период с 01.10.2011 по 31.12.2011 начислено 1 225 535, 78 коп., за период с 01.01.2012 по 31.03.2012 начислено 1 208 902, 67, за период с 01.04.2012 по 30.06.2012 начислено 1208902 руб. 67 коп. Доказательств оплаты указанных сумм в материалы дела не представлено.
Считая, что в с 01.10.2011 по 31.03.2012 г. ЗАО "Деловой центр" свои обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом, Администрация направила в адрес арендатора требование N ПИ 21/01-13/3 от 10.01.2012 г. о погашении задолженности по арендной плате и пени, а впоследствии и требование N ПИ 762/01-13/1 от 23.05.2012 г. о расторжении договора аренды N 9948 от 13.11.2003 г.
Отсутствие со стороны ЗАО "Деловой центр" действий по оплате задолженности по арендной плате, а также действий по возврату арендуемого земельного участка, явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования о расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны ответчика имеется существенное нарушение условий договора аренды, в связи с договора, в связи с тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Следовательно, имеются основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Кроме того, имеется основание для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из п. 2.7 договора аренды земельного участка N 9948 от 13.11.2003 порядок расчета арендной платы производится по формуле, в которой применяются коэффициенты, установленные решением Барнаульской городской Думы, в том числе с учетом разрешенного использования.
В соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения, утвержденного постановлением Администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146 (далее - Порядок), за земельные участки, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за земельные участки определяется в целом, без выделения застроенной и незастроенной части.
Судом установлено, что размер годовой арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: An = KC * S * K, где:
- АП - сумма годовой арендной платы, руб.;
- КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: (указывается в кадастровом паспорте земельного участка, либо в выписке и государственного кадастра недвижимости, либо в приложениях 1, 2 к постановлению Администрации края от 28.12.2009 N 546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края"), руб./кв. м;
- S - площадь земельного участка, кв. м;
- К - дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии таблицами 1,2.
В соответствии с таблицами 1, 2 к постановлению Администрации края от 28.12.2009 N 546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края" удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:050259 составляет 11 885,21 руб. за 1 кв. м в год, кадастровая стоимость земельного участка составляет: 216 096 888,22 руб. Земельный участок отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования: "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", что также подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка.
В соответствии с составом группы вида разрешенного использования соответствии с Таблицей 2 к Порядку, земельный участок по адресу: г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 относится к п. 5, а именно: "Земельные участки для размещения объектов оптовой и розничной торговли (кроме торгов нефтепродуктами), рынков, торгово-выставочных залов, автосалонов". Согласно расчетов истца дифференцированный коэффициент К, устанавливаемый в соответствии п. 5. Таблицы 2 к Порядку равен 0,0225, размер годовой арендной платы составляет 4 862 179 руб. 98 коп.
Расчет размера годовой арендной платы за 2011 - 2012 и его сумма 4 862 179 руб. 98 коп. подтверждается также и в отзыве ответчика на иск (л.д. 96 т. 1).
Согласно пп. "а" пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в случаях нарушения арендатором условий настоящего договора.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик более двух раз подряд не уплатил арендную плату, задолженность за три квартала начиная с 01.10.2011 года составляет согласно расчету 3 500 517 руб. 56 коп., в том числе за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 размер арендной платы, подлежащей уплате, составляет 2 434 438 руб. 45 коп.
Таким образом, судом устанавливался размер арендной платы и задолженность по ней у ответчика.
Истец направлял требования от 10.01.2012 г. N ПИ 21/01-13/3 о погашении задолженности по арендной плате и пени, от 23.05.2012 г. N ПИ 762/01-13/1 о погашении задолженности по арендной плате и пени и о расторжении договора в 10-дневный срок с момента получения требования. Требование получено 28.05.2012 г., о чем свидетельствует почтовое уведомление N 49096162 (л.д. 53 - 56 т. 1).
Доводы ЗАО "Деловой центр" об отсутствии задолженности по внесению арендной платы в связи с переплатой арендной платы по договору аренды N 9948 в 2010 году отклоняются апелляционным судом.
Исковое требование о расторжении договора основано на нарушении ответчиком обязательств по оплате задолженности за период 2011 - 2012.
Доказательств обращения ответчика с заявлением к истцу в соответствии со ст. 410 ГК РФ и с соблюдением норм Бюджетного кодекса РФ о зачете переплаченной, по его мнению, суммы арендных платежей в счет будущих арендных платежей по договору, в частности за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 в материалы дела не представлено.
Договор аренды N 9948 также не предусматривает такого условия.
Таким образом, указанный довод ответчика является необоснованным и не влияющим на существо спора по настоящему делу, так как требования истца о существенном нарушении условий договора аренды основаны на другом периоде задолженности по арендной плате.
Доказательств оплаты задолженности за спорный период в полном объеме в материалы дела не представлено.
Апелляционный суд поддерживает вывод суда о несостоятельности довода ответчика о погашении долга платежным поручением N 21 от 22.06.2012 г. в размере 311 200 руб. с назначением платежа с учетом уточнения "оплата за ЗАО "Деловой центр" - арендная плата за землю по договору N 9948 от 13.11.03 по ул. Мало-Тобольская, 23 и исковому заявлению по делу N А03-7390/2012 за период с 01.10.2011 по 31.03.2012 г. ", так как истцом по делу N А03-7390/2012 заявлены требования о взыскании с ЗАО "Деловой центр" иной суммы задолженности. При этом, нарушение п. 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2005 г. оплату за ответчика произвело третье лицо - ООО "Деловой центр". Однако п. 2.3 договора предусмотрено внесение платежей самостоятельно арендатором - ЗАО "Деловой центр" (л.д. 96 - 97 т. 1). Кроме того, частичная незначительная оплата задолженности, произведенная уже в период рассмотрения спора судом, не изменяет квалификацию нарушений условий договора как существенного.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд обоснованно, учитывая пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, и разъяснения, содержащиеся в п. 28 Информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исходил из того, что нарушение договора со стороны ответчика является существенным и является основанием для расторжения договора.
Суд первой инстанции также законно и обоснованно пришел к выводу о наличии основания для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
Отношения, связанные с организацией работы рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность, регулируются Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, что между истцом и ответчиком 01.10.2003 года также были заключены договоры аренды здания рынка и металлических киосков, расположенных на спорном земельном участке.
В материалы дела представлено разрешение ЗАО "Деловой центр" на право организации розничного рынка "Центральный" по адресу г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 23 со сроком действия с 18.06.2007 по 11.06.2012 г.
08.11.2011 договоры аренды здания рынка и движимого имущества были расторгнуты, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула заключил 08.11.2011 договор аренды N 252/к с ООО "УК "Дом", по которому передал движимое имущество, включая 302 металлических киоска.
20.08.2012 г. между Комитетом (Арендодатель) и ООО "УК "Дом+" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 254/к, по условиям которого арендатору передано в арендное пользование нежилое здание площадью 5 599,8 кв. м, расположенное по адресу: ул. Мало-Тобольская, 23 для размещения рынка, использования под торговлю на срок с 08.07.2012 г. по 07.05.2013 г.
При таких обстоятельствах с 08.11.2011 ЗАО "Деловой центр" не имел права на предоставление торговых мест на рынке и получение прибыли от сдачи мест в аренду, что также установлено судебными актами по делу N А03-9960/2012.
На основании части 3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2006 года "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ" разрешение выдается на срок, не превышающий 5 лет. В случае если юридическому лицу объект или объекты недвижимости, где предполагается организовать рынок, принадлежат на праве аренды, срок действия такого разрешения определяется с учетом срока действия договора аренды.
Довод апеллянта со ссылкой на указанную норму Закона отклоняется, так как в указанной норме говорится, что срок разрешения определяется с учетом действия договора аренды, что не означает, что срок его действия заканчивается одновременно с договором аренды. Кроме того, срок действия указанного разрешения определен в самом разрешении с 18.06.2007 по 11.06.2012 и на момент подачи иска прекратил свое действие (л.д. 55 т. 2).
Следовательно, вышеуказанные обстоятельства привели к невозможности использования ответчиком спорного земельного участка по его целевому назначению - для организации площадки розничной торговли и площадки парковки автомобилей.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Судом первой инстанции установлено, что изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Наличие существенного изменения обстоятельств подтверждается материалами дела.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы, а также существенным изменением обстоятельств. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 13.11.2003 N 9948, заключенного администрацией г. Барнаула с ЗАО "Деловой центр", а также требования истца об обязании возвратить земельный участок.
На основании вышеизложенного, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются как необоснованные.
Решение суда первой инстанции от 28.09.2012 г является законным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 г. по делу N А03-8707/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)