Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Резников Д.М. по доверенности N 29 от 14.12.2012;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торгово-закупочное предприятие "Союз-лтд" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по делу N А32-39566/2012
по иску ООО "ТелеСемь" в Краснодаре"
к ответчику - ООО "Торгово-закупочное предприятие "Союз-лтд"
о взыскании неосновательного обогащения и истребовании имущества из чужого незаконного владения
принятое в составе судьи Крыловой М.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТелеСемь в Краснодаре" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-закупочное предприятие "Союз-лтд" о взыскании неосновательного обогащения в размере 113805 рублей и истребовании сплит-систем QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB в количестве 2 штук, сплит-системы LESSAR LS-H12KFA2 путем обеспечения доступа к помещениям N 1, 2.0 и санузлу N 3, находящимся по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59.
Дело рассмотрено в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке упрощенного производства.
Решением от 20.02.2013 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 113805 рублей неосновательного обогащения, из владения ООО Торгово-Закупочное предприятие "Союз-лтд" в пользу ООО "ТелеСемь" в Краснодаре" истребовано две сплит-системы QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB, одна сплит-систему LESSAR LS-H12KFA2, установленные в помещениях N 1, 2.0, 3 (санузел), находящихся по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Решение мотивировано тем, что полученная арендная плата с момента освобождения истцом арендуемых помещений является неосновательным обогащением ответчика. Установленные арендатором сплит-системы в помещениях подлежат возврату.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что акт приема-передачи помещений от арендатора отсутствует. Арендатором помещения не приведены в первоначальное состояние.
Заявитель также указал на неизвещение ответчика о судебном заседании.
В судебное заседание ООО ТЗП "Союз-лтд" не явился. Общество о судебном заседании извещено надлежащим образом.
Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 03.05.2011 между сторонами заключен договор аренды недвижимости (л.д. 15-21), согласно которому ООО ТЗП "Союз-лтд" (арендодатель) обязалось передать во временное владение и пользование ООО "ТелеСемь в Краснодаре" (арендатор) нежилые помещения общей площадью 280 кв. м с местонахождением по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59, в составе (согласно паспорту БТИ): нежилых помещений в четырехэтажном здании (литера Ж), площадью 153,3 кв. м; нежилые помещения в четырехэтажном нежилом здании (литера Е - смежная с литерой Ж); помещения 1-4, 1/1, 3 этаж; помещения 1-3, 4 этаж, общей площадью 126, 7 кв. м. Срок действия договора с 01.07.2011 по 30.04.2012 (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет 450 рублей за 1 кв. м площади объекта в месяц и включает в себя, в том числе плату за пользование землей, стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг, уборку прилегающей к объекту территории, сбору и вывозу мусора. Арендная плата вносится не позднее 15 числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов (пункт 4.2 договора).
В пункте 5.3 договора установлено, что арендатор принимает от арендодателя объект по акту приемки-передачи послу осуществления строительных и иных мероприятий согласно пункту 5.2 договора.
Согласно приложению N 5 к договору от 03.05.2011 арендодатель в срок, предусмотренный пунктом 5.2 договора (два месяца), осуществляет за свой счет строительные и иные мероприятия по приведению объекта в надлежащее состояние для целей деятельности арендатора, в том числе: перевод помещения литера Ж (площадь 153, 3 кв. м) из типа "складское" в тип "административное" путем соответствующего переоформления документов; подключение к объекту 8 телефонных линий; обеспечение помещений объект компьютерной, телефонной, домофонной сетями, охранной, пожарной сигнализацией; установка сплит-систем в каждом кабинете; замена входной двери на металлическую; расширение дверного проема в перегородке между помещением 2 и помещением 3 четвертого этажа (литера Е) до ширины проема; установление внутренней перегородки в помещении 2 третьего этажа (литера Ж); косметический ремонт всех помещений объекта; косметический ремонт главного фасада и соответствующего бокового фасада объекта (литеры Ж, Е); организация не менее пяти парковочных мест для автотранспорта арендодателя.
Во исполнение названного договора арендодатель передал арендатору помещения по акту (л.д. 29-30).
В соответствии с приложением N 8 от 01.08.2011 к договору аренды недвижимости от 03.05.2011 арендодатель передал, а арендатор принял к эксплуатации смонтированные сплит-системы QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB в количестве 6 (шести) штук, являющиеся собственностью арендодателя, установленные по 1 штуке в помещениях N 2.1, 3.1, 3.2, 4.0, 4.1, 4.2 (л.д. 31).
В приложении указано, что дополнительно арендатор за свой счет приобретает и устанавливает в помещении N 1 сплит-систему QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 1 шт., в помещении N 2.0 сплит-систему LESSAR LS-H12KFA2-1 шт., в санузле N 3 - сплит-систему QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 1 шт. Данные сплит-системы являются собственностью арендатора.
В случае расторжения договора аренды от 03.05.2011 сплит-системы (из помещений N 1, 2.0, 3) в количестве 3 штук подлежат демонтажу и вывозу с территории вместе с другим имуществом арендатора.
Как следует из материалов дела, общество приобрело и произвело за свой счет монтаж трех сплит-систем QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 2 шт., LESSAR LS-H12KFA2-1 шт. в помещениях N 1, 2.0, 3 (санузел), что подтверждается расходной накладной от 05.07.2011 N 2, товарным чеком от 05.07.2011, накладной от 01.08.2011 N 138, актом выполненных работ от 01.08.2011 N 138, платежным поручением от 01.08.2011 N 3067 (л.д. 36-41).
По истечении срока договора от 03.05.2011 стороны 28.03.2012 заключили договор аренды спорного объекта недвижимости на новый срок - с 01.05.2012 по 31.03.2013 (л.д. 22-28).
В пункте 4.1 договора установлено, что арендная плата составляет 450 рублей за 1 кв. м площади объекта в месяц и включает в себя, в том числе плату за пользование землей, стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг, уборку прилегающей к объекту территории, сбору и вывозу мусора. Арендная плата вносится не позднее 5 числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов (пункт 4.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.4.7 договора предусмотрено право арендатора в любое время отказаться от договора, письменно известив арендодателя об этом за 1 (один) месяц. По истечении срока аренды, а также при досрочном прекращении договора, арендатор обязан передать арендодателю в течение 5 дней с момента окончания срока аренды объект по акту приемки-передачи (пункт 3.3.6)
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора арендатор обязан вернуть арендодателю объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также произведенных улучшений по акту приема-передачи.
Платежным поручением от 02.11.2012 N 4424 арендатор на основании выставленного арендодателем счета от 24.10.2012 N 17 перечислил ответчику 126000 рублей в счет оплаты аренды за декабрь 2012 года.
Арендатор письмом от 29.10.2012 уведомил арендодателя о расторжении с 07.12.2012 договора аренды от 28.03.2012 на основании пункта 3.4.7 договора. Письмо вручено директору ООО ТЗП "Союз-лтд" 01.11.2012.
Письмом от 29.11.2012 N 42 арендатор известил ответчика о том, что в срок до 03.12.2012 он освободит арендованное имущество в силу расторжения договора аренды от 28.03.2012 в одностороннем порядке.
Полагая, что перечисленная арендная плата за декабрь является неосновательным обогащением, сплит-системы незаконно удерживаются арендодателем, ООО "Телесемь в Краснодаре" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 названной статьи).
В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 информационного письма).
В случае расторжения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными с момента получения контрагентом уведомления об отказе от исполнения договора.
В пункте 3.4.7 договора предусмотрена возможность одностороннего отказа арендатора в любое время от договора с письменным извещением об этом арендодателя об этом за 1 месяц.
Уведомление об одностороннем отказе с 07.02.2012 от договора аренды вручено в установленный срок директору ООО ТЗП "Союз-лтд" 01.11.2012, уведомление об освобождении помещений направлено телеграммами от 29.11.2012, в связи с чем с 03.12.2012 договор прекратил свое действие.
По факту освобождения арендуемых помещений истцом 03.12.2012 составлен акт приемки-передачи нежилых помещений, акт направлен для подписания арендодателю.
Арендодателем акт приема-передачи помещений не подписан.
Вместе с тем, арендатором приняты все необходимые меры по передаче арендованного помещения арендодателю.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Телеграммами от 29.11.2012 арендатор известил арендодателя о том, что в срок до 03.12.2012 спорные помещения будут освобождены. Телеграммы направлены по адресу фактического нахождения предприятия (г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59) и по его юридическому адресу (г. Краснодар, ул. Гагарина, 55, офис 28). Телеграммы не доставлены по причине неявки адресата за телеграммой и отсутствия адресата по юридическому адресу.
Факт освобождения арендуемых помещений 03.12.2012 подтвержден видеосъемкой проведенной с участием представителей обеих сторон, директор ответчика от участия в осмотре и приемки помещений отказался (диск с видеозаписью приложен к материалам дела).
В этот же день арендатор направил арендодателю заказной корреспонденцией подписанный акт приема-передачи помещений, акт приема-передачи ключей и посылку с этими ключами. Указанные письма и посылка направлены экспресс-почтой "СПСР-Экспресс" и Почтой России. Подписанный акт не возвращен.
ООО "Телесемь в Краснодаре" направлена телеграмма от 03.12.2012, в которой известил арендодателя об отправке в его адрес писем от 03.12.2012 N 46, 47, акта приема-передачи ключей от нежилых помещений, а также комплекта ключей.
Направленная по адресу г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59, телеграмма вручена Горгиладзе Т.Д., что подтверждается уведомлением о вручении телеграммы от 04.12.2012.
Таким образом, арендодатель не предпринял действий по подписанию акта.
Факт освобождения помещений заявитель жалобы не отрицает.
Довод заявителя жалобы о том, что арендатором не исполнена обязанность по приведению помещений в первоначальное состояние, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В письме от 03.12.2012 N 46 подтвердил свое намерение произвести силами независимого строительного подрядчика оценку износа освобожденных помещений для определения суммы компенсации ремонта помещения либо проведения ремонта за его счет.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора сторона, не получившая имущественное предоставление по договору вправе требовать возврата уплаченного за такое предоставление на основании статей 1102, 1104 Кодекса (данная правовая позиция выражена в пункте 65 постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Со дня расторжения договора в одностороннем порядке (с 03.12.2012) и прекращения обязательств, предусмотренных договором, ответчик утратил правовые основания для удержания арендной платы, перечисленной истцом за декабрь 2012 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Размер неосновательного обогащения определен истцом исходя из расчета фактического количества дней нахождения имущества и сотрудников общества на объекте, контррасчет задолженности ответчиком не представлен.
Смета на отделочные работы спорных помещений от 18.12.2012 в отсутствие первичных документов не является надлежащим доказательством проведения ремонтных работ на указанную в ней сумму.
Факт приобретения и установка обществом в арендованных помещениях трех сплит-систем (QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 2 шт., LESSAR LS-H12KFA2-1 шт.) за свой счет подтверждается материалами дела и заявителем жалобы не оспаривается.
В соответствии с приложением N 8 от 01.08.2011 к договору аренды недвижимости от 03.05.2011 в случае расторжения договора аренды сплит-системы (в помещении N 1 сплит-систему QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 1 шт., в помещении N 2.0 сплит-систему LESSAR LS-H12KFA2-1 шт., в санузле N 3 - сплит-систему QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 1 шт.) являются собственностью арендатора и подлежат демонтажу и вывозу с территории вместе с другим имуществом арендатора.
В пункте 3.4.5 договора от 28.03.2012 установлено, что отделимые улучшения объект, произведенные арендатором, являются его собственностью.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
Ссылка заявителя жалобы на неизвещение о судебном заседании, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.
Как отмечено выше, настоящее дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Определение о принятии иска к производству и назначении срока для представления возражений получено ООО ТПЗ "Союз-лтд" 23.01.2013, то есть заблаговременно до рассмотрения исковых требований по существу (л.д. 128).
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по делу N А32-39566/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном статьей 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.04.2013 N 15АП-4401/2013 ПО ДЕЛУ N А32-39566/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. N 15АП-4401/2013
Дело N А32-39566/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Резников Д.М. по доверенности N 29 от 14.12.2012;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торгово-закупочное предприятие "Союз-лтд" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по делу N А32-39566/2012
по иску ООО "ТелеСемь" в Краснодаре"
к ответчику - ООО "Торгово-закупочное предприятие "Союз-лтд"
о взыскании неосновательного обогащения и истребовании имущества из чужого незаконного владения
принятое в составе судьи Крыловой М.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТелеСемь в Краснодаре" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-закупочное предприятие "Союз-лтд" о взыскании неосновательного обогащения в размере 113805 рублей и истребовании сплит-систем QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB в количестве 2 штук, сплит-системы LESSAR LS-H12KFA2 путем обеспечения доступа к помещениям N 1, 2.0 и санузлу N 3, находящимся по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59.
Дело рассмотрено в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке упрощенного производства.
Решением от 20.02.2013 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 113805 рублей неосновательного обогащения, из владения ООО Торгово-Закупочное предприятие "Союз-лтд" в пользу ООО "ТелеСемь" в Краснодаре" истребовано две сплит-системы QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB, одна сплит-систему LESSAR LS-H12KFA2, установленные в помещениях N 1, 2.0, 3 (санузел), находящихся по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Решение мотивировано тем, что полученная арендная плата с момента освобождения истцом арендуемых помещений является неосновательным обогащением ответчика. Установленные арендатором сплит-системы в помещениях подлежат возврату.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что акт приема-передачи помещений от арендатора отсутствует. Арендатором помещения не приведены в первоначальное состояние.
Заявитель также указал на неизвещение ответчика о судебном заседании.
В судебное заседание ООО ТЗП "Союз-лтд" не явился. Общество о судебном заседании извещено надлежащим образом.
Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 03.05.2011 между сторонами заключен договор аренды недвижимости (л.д. 15-21), согласно которому ООО ТЗП "Союз-лтд" (арендодатель) обязалось передать во временное владение и пользование ООО "ТелеСемь в Краснодаре" (арендатор) нежилые помещения общей площадью 280 кв. м с местонахождением по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59, в составе (согласно паспорту БТИ): нежилых помещений в четырехэтажном здании (литера Ж), площадью 153,3 кв. м; нежилые помещения в четырехэтажном нежилом здании (литера Е - смежная с литерой Ж); помещения 1-4, 1/1, 3 этаж; помещения 1-3, 4 этаж, общей площадью 126, 7 кв. м. Срок действия договора с 01.07.2011 по 30.04.2012 (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет 450 рублей за 1 кв. м площади объекта в месяц и включает в себя, в том числе плату за пользование землей, стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг, уборку прилегающей к объекту территории, сбору и вывозу мусора. Арендная плата вносится не позднее 15 числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов (пункт 4.2 договора).
В пункте 5.3 договора установлено, что арендатор принимает от арендодателя объект по акту приемки-передачи послу осуществления строительных и иных мероприятий согласно пункту 5.2 договора.
Согласно приложению N 5 к договору от 03.05.2011 арендодатель в срок, предусмотренный пунктом 5.2 договора (два месяца), осуществляет за свой счет строительные и иные мероприятия по приведению объекта в надлежащее состояние для целей деятельности арендатора, в том числе: перевод помещения литера Ж (площадь 153, 3 кв. м) из типа "складское" в тип "административное" путем соответствующего переоформления документов; подключение к объекту 8 телефонных линий; обеспечение помещений объект компьютерной, телефонной, домофонной сетями, охранной, пожарной сигнализацией; установка сплит-систем в каждом кабинете; замена входной двери на металлическую; расширение дверного проема в перегородке между помещением 2 и помещением 3 четвертого этажа (литера Е) до ширины проема; установление внутренней перегородки в помещении 2 третьего этажа (литера Ж); косметический ремонт всех помещений объекта; косметический ремонт главного фасада и соответствующего бокового фасада объекта (литеры Ж, Е); организация не менее пяти парковочных мест для автотранспорта арендодателя.
Во исполнение названного договора арендодатель передал арендатору помещения по акту (л.д. 29-30).
В соответствии с приложением N 8 от 01.08.2011 к договору аренды недвижимости от 03.05.2011 арендодатель передал, а арендатор принял к эксплуатации смонтированные сплит-системы QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB в количестве 6 (шести) штук, являющиеся собственностью арендодателя, установленные по 1 штуке в помещениях N 2.1, 3.1, 3.2, 4.0, 4.1, 4.2 (л.д. 31).
В приложении указано, что дополнительно арендатор за свой счет приобретает и устанавливает в помещении N 1 сплит-систему QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 1 шт., в помещении N 2.0 сплит-систему LESSAR LS-H12KFA2-1 шт., в санузле N 3 - сплит-систему QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 1 шт. Данные сплит-системы являются собственностью арендатора.
В случае расторжения договора аренды от 03.05.2011 сплит-системы (из помещений N 1, 2.0, 3) в количестве 3 штук подлежат демонтажу и вывозу с территории вместе с другим имуществом арендатора.
Как следует из материалов дела, общество приобрело и произвело за свой счет монтаж трех сплит-систем QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 2 шт., LESSAR LS-H12KFA2-1 шт. в помещениях N 1, 2.0, 3 (санузел), что подтверждается расходной накладной от 05.07.2011 N 2, товарным чеком от 05.07.2011, накладной от 01.08.2011 N 138, актом выполненных работ от 01.08.2011 N 138, платежным поручением от 01.08.2011 N 3067 (л.д. 36-41).
По истечении срока договора от 03.05.2011 стороны 28.03.2012 заключили договор аренды спорного объекта недвижимости на новый срок - с 01.05.2012 по 31.03.2013 (л.д. 22-28).
В пункте 4.1 договора установлено, что арендная плата составляет 450 рублей за 1 кв. м площади объекта в месяц и включает в себя, в том числе плату за пользование землей, стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг, уборку прилегающей к объекту территории, сбору и вывозу мусора. Арендная плата вносится не позднее 5 числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов (пункт 4.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.4.7 договора предусмотрено право арендатора в любое время отказаться от договора, письменно известив арендодателя об этом за 1 (один) месяц. По истечении срока аренды, а также при досрочном прекращении договора, арендатор обязан передать арендодателю в течение 5 дней с момента окончания срока аренды объект по акту приемки-передачи (пункт 3.3.6)
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора арендатор обязан вернуть арендодателю объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также произведенных улучшений по акту приема-передачи.
Платежным поручением от 02.11.2012 N 4424 арендатор на основании выставленного арендодателем счета от 24.10.2012 N 17 перечислил ответчику 126000 рублей в счет оплаты аренды за декабрь 2012 года.
Арендатор письмом от 29.10.2012 уведомил арендодателя о расторжении с 07.12.2012 договора аренды от 28.03.2012 на основании пункта 3.4.7 договора. Письмо вручено директору ООО ТЗП "Союз-лтд" 01.11.2012.
Письмом от 29.11.2012 N 42 арендатор известил ответчика о том, что в срок до 03.12.2012 он освободит арендованное имущество в силу расторжения договора аренды от 28.03.2012 в одностороннем порядке.
Полагая, что перечисленная арендная плата за декабрь является неосновательным обогащением, сплит-системы незаконно удерживаются арендодателем, ООО "Телесемь в Краснодаре" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 названной статьи).
В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 информационного письма).
В случае расторжения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными с момента получения контрагентом уведомления об отказе от исполнения договора.
В пункте 3.4.7 договора предусмотрена возможность одностороннего отказа арендатора в любое время от договора с письменным извещением об этом арендодателя об этом за 1 месяц.
Уведомление об одностороннем отказе с 07.02.2012 от договора аренды вручено в установленный срок директору ООО ТЗП "Союз-лтд" 01.11.2012, уведомление об освобождении помещений направлено телеграммами от 29.11.2012, в связи с чем с 03.12.2012 договор прекратил свое действие.
По факту освобождения арендуемых помещений истцом 03.12.2012 составлен акт приемки-передачи нежилых помещений, акт направлен для подписания арендодателю.
Арендодателем акт приема-передачи помещений не подписан.
Вместе с тем, арендатором приняты все необходимые меры по передаче арендованного помещения арендодателю.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Телеграммами от 29.11.2012 арендатор известил арендодателя о том, что в срок до 03.12.2012 спорные помещения будут освобождены. Телеграммы направлены по адресу фактического нахождения предприятия (г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59) и по его юридическому адресу (г. Краснодар, ул. Гагарина, 55, офис 28). Телеграммы не доставлены по причине неявки адресата за телеграммой и отсутствия адресата по юридическому адресу.
Факт освобождения арендуемых помещений 03.12.2012 подтвержден видеосъемкой проведенной с участием представителей обеих сторон, директор ответчика от участия в осмотре и приемки помещений отказался (диск с видеозаписью приложен к материалам дела).
В этот же день арендатор направил арендодателю заказной корреспонденцией подписанный акт приема-передачи помещений, акт приема-передачи ключей и посылку с этими ключами. Указанные письма и посылка направлены экспресс-почтой "СПСР-Экспресс" и Почтой России. Подписанный акт не возвращен.
ООО "Телесемь в Краснодаре" направлена телеграмма от 03.12.2012, в которой известил арендодателя об отправке в его адрес писем от 03.12.2012 N 46, 47, акта приема-передачи ключей от нежилых помещений, а также комплекта ключей.
Направленная по адресу г. Краснодар, ул. Гимназическая, 59, телеграмма вручена Горгиладзе Т.Д., что подтверждается уведомлением о вручении телеграммы от 04.12.2012.
Таким образом, арендодатель не предпринял действий по подписанию акта.
Факт освобождения помещений заявитель жалобы не отрицает.
Довод заявителя жалобы о том, что арендатором не исполнена обязанность по приведению помещений в первоначальное состояние, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В письме от 03.12.2012 N 46 подтвердил свое намерение произвести силами независимого строительного подрядчика оценку износа освобожденных помещений для определения суммы компенсации ремонта помещения либо проведения ремонта за его счет.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора сторона, не получившая имущественное предоставление по договору вправе требовать возврата уплаченного за такое предоставление на основании статей 1102, 1104 Кодекса (данная правовая позиция выражена в пункте 65 постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Со дня расторжения договора в одностороннем порядке (с 03.12.2012) и прекращения обязательств, предусмотренных договором, ответчик утратил правовые основания для удержания арендной платы, перечисленной истцом за декабрь 2012 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Размер неосновательного обогащения определен истцом исходя из расчета фактического количества дней нахождения имущества и сотрудников общества на объекте, контррасчет задолженности ответчиком не представлен.
Смета на отделочные работы спорных помещений от 18.12.2012 в отсутствие первичных документов не является надлежащим доказательством проведения ремонтных работ на указанную в ней сумму.
Факт приобретения и установка обществом в арендованных помещениях трех сплит-систем (QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 2 шт., LESSAR LS-H12KFA2-1 шт.) за свой счет подтверждается материалами дела и заявителем жалобы не оспаривается.
В соответствии с приложением N 8 от 01.08.2011 к договору аренды недвижимости от 03.05.2011 в случае расторжения договора аренды сплит-системы (в помещении N 1 сплит-систему QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 1 шт., в помещении N 2.0 сплит-систему LESSAR LS-H12KFA2-1 шт., в санузле N 3 - сплит-систему QuattroClima QV-F07WA/QN-F07WAB - 1 шт.) являются собственностью арендатора и подлежат демонтажу и вывозу с территории вместе с другим имуществом арендатора.
В пункте 3.4.5 договора от 28.03.2012 установлено, что отделимые улучшения объект, произведенные арендатором, являются его собственностью.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
Ссылка заявителя жалобы на неизвещение о судебном заседании, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.
Как отмечено выше, настоящее дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Определение о принятии иска к производству и назначении срока для представления возражений получено ООО ТПЗ "Союз-лтд" 23.01.2013, то есть заблаговременно до рассмотрения исковых требований по существу (л.д. 128).
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по делу N А32-39566/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном статьей 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)