Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Москаленко О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Волкова А.Е.
судей: Шкилева П.Б., Степановой М.Г.,
при секретаре К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.М. (ФИО)21 к К.В. (ФИО)22, К.М.С. (ФИО)23 действующими за себя и как законные представители своих несовершеннолетних детей К.Б. (ФИО)24, К.М.В. (ФИО)25, К.З. (ФИО)26 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате имущества, выселении из жилого помещения, взыскании неустойки и судебных расходов,
по апелляционным жалобам В.М. (ФИО)27, К.В. (ФИО)28, апелляционному представлению прокурора города Лангепаса на решение Лангепасского городского суда от 30 апреля 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования В.М. (ФИО)29, удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли продажи комнаты, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной в двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: РФ, (адрес), Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), заключенный (дата) между В.М. (ФИО)30, с одной стороны, и К.В. (ФИО)31, действующим в интересах своих несовершеннолетних детей К.М.В. (ФИО)32 и К.Б. (ФИО)33, с другой стороны, и возвратить недвижимое имущество в виде комнаты, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной в двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: РФ, (адрес), Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), в собственность В.М. (ФИО)34.
Данное решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество - комнату, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную в двухкомнатной квартире, находящуюся по адресу: РФ, (адрес), Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), за В.М. (ФИО)35.
Взыскать с К.В. (ФИО)36 в пользу В.М. (ФИО)37 неустойку в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей в счет возмещения затрат на оплату госпошлины, всего <данные изъяты>) рублей.
В остальной части иска отказать."
Заслушав доклад судьи Шкилева П.Б., заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия,
установила:
В.М. обратилась в суд с иском к К.В., К.М.С., действующими за себя и как законные представители своих несовершеннолетних детей К.Б., К.М.В., К.З. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате имущества, выселении из жилого помещения, взыскании неустойки и судебных расходов.
В обоснование иска указала, что между ней и К.В. (дата) был заключен предварительный договор купли-продажи 16/29 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес). В соответствии с которым, ответчик принял на себя обязанность передать истцу <данные изъяты> рублей в качестве задатка и выплатить <данные изъяты> рублей. (дата) стороны заключили договор купли-продажи комнаты в указанной квартире право собственности, на которую оформлено на несовершеннолетних детей К.Б., К.М.В. Согласно п. 2.2 указанного договора ответчик не позднее 14.11.2012 года должен был уплатить истцу <данные изъяты> рублей за счет средств субсидии, предоставляемой покупателям органами местного самоуправления в рамках подпрограммы "Доступное жилье молодым" программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа- Югры" на 2005-2015 годы, утвержденной Законом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11 ноября 2003 года N 103-ОЗ, в счет приобретения указанной комнаты в квартире. В настоящее время К.В. совместно с семьей проживает в спорном жилом помещении. Ответчик обязанности по выплате денежных средств по договору купли-продажи от 14.10.2011 года не выполнил, на направленную претензию не отреагировал. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 14.10.2011 года, вернуть в ее собственность комнату, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: (адрес) выселить ответчиков из указанного жилого помещения, взыскать в ее пользу с ответчиков неустойку за ненадлежащее исполнение договора в размере 150000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 4800 рублей.
В судебном заседании истец В.М. и ее представитель Ш. исковые требования поддержали.
Ответчик К.В. с исковыми требованиями не согласился.
Представитель органа опеки и попечительства администрации города Лангепаса К.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.
Прокурор полагал, что требования истца не подлежат удовлетворению.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционном представлении прокурор города Лангепаса просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование представления указал, что при заключении договора купли-продажи спорной комнаты стороны осмысленно пришли к соглашению о том, что оплата договора будет производиться за счет средств субсидии, предоставленной К.В. Следовательно, ответчики не скрывали, что другой возможности, кроме получения субсидии по программе "Доступное жилье молодым", для оплаты приобретаемого жилья у них не имеется, то есть действовали добросовестно. Истец при этом, согласилась продать комнату на условиях оплаты за счет средств субсидии. Судом при принятии решения не учтено, что жилое помещение является единственным жилым помещением несовершеннолетних детей. Ответчики не отказываются произвести оплату по договору за счет средств субсидии, так как просрочка произошла не по их вине. Основания полагать, что ответчики умышленно уклоняются от оплаты по договору, не имеются. Однако, указанные обстоятельства не были учтены судом, как факты, препятствующие расторжению договора. В связи с расторжением договора купли -продажи жилого помещения ответчики утратили основания проживать в нем, вследствие чего суд нарушил жилищные права детей ответчика, которые самостоятельно не несут ответственности за исполнение условий договора.
В апелляционной жалобе В.М. указывает, что решение в части отказа в удовлетворении требований о выселении ответчиков является незаконным, так как судом расторгнут договор купли-продажи спорного жилого помещения, то основания пользоваться им ответчики утратили, следовательно, подлежат выселению. Просит решение суда в указанной части отменить, удовлетворить ее требования о выселении ответчиков.
В апелляционной жалобе К.В. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает, что поскольку согласие органа опеки и попечительства на расторжении договора купли-продажи не получено, то суд не имеет право расторгать договор купли-продажи, так как будут нарушены права несовершеннолетних детей. Полагает, что согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора купли-продажи невозможно получить в судебном порядке. Представитель органа опеки и попечительства возражал против удовлетворения иска. Полагает, что В.М. не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора. Соглашение о расторжении или изменении договора истцом ответчику не направлялось. Отказ ответчика от расторжения договора истцом не получен. Полагает, что поскольку истцом не соблюден досудебный порядок обращения в суд, то суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения. Считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права.
В возражениях на апелляционные жалобы и представление представитель истца Ш. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы К.В. и представления прокурора.
До рассмотрения дела судом апелляционной инстанции в судебную коллегию по гражданским делам поступило ходатайство старшего помощника прокурора города Лангепаса об отзыве апелляционного представления.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, представитель орган опеки и попечительства администрации города Лангепаса не явились, о времени и месте судебного заседания извещались.
С учетом требований ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть жалобу в отсутствие сторон, представителя органа опеки и попечительства администрации города Лангепаса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения, заслушав заключение прокурора полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу решения.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять или оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
Судом первой инстанции и материалами дела установлено, что В.А. и К.В., действующим от имени своих несовершеннолетних детей К.М.В., <данные изъяты> года рождения, и К.Б., <данные изъяты> года рождения был заключен договор купли-продажи комнаты в квартире от (дата), площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной в двухкомнатной квартире по адресу: (адрес). Указанная комната приобретена в общую долевую собственность К.М.В. и К.Б. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на комнату.
Согласно указанного договора ответчик не позднее 14.11.2012 года должен был оплатить истцу <данные изъяты> рублей за счет средств субсидии, предоставляемой покупателям органами местного самоуправления в рамках подпрограммы "Доступное жилье молодым" программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" на 2005-2015 годы, утвержденной Законом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11 ноября 2003 года N 103-ОЗ (ред. от 24.07.2008 г.) в счет приобретения указанной комнаты в квартире.
В соответствии с п. 2.5 указанного договора при неисполнении обязательств по платежам, установленным п. п. 2.2 и 2.4 договора настоящий договор подлежит расторжению, а покупатель обязуется выплатить продавцу неустойку в размере <данные изъяты> рублей.
Судом установлено, что со своей стороны продавец исполнила обязательства по договору, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права спорного объекта на (ФИО)5, К.Б. от 24.10.2011 года, однако, покупатели не выполнили обязательства по оплате.
В.М. направляла ответчикам заявление от 25.01.2013 года с требованиями исполнения принятых на себя обязательств по уплате денежных средств, однако ответа на заявление не получила.
При установленных обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда в части удовлетворенных исковых требований является законным и обоснованным.
В ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Из взаимосвязи приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В случае невыполнения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплату и уплату процентов в соответствии со статьями 395, 486 ГК РФ. Возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой.
Анализ условий оспариваемого договора купли-продажи комнаты в квартире от 14.10.2011 года свидетельствует, что он содержит условия его расторжения в случае неуплаты покупателем выкупной цены за комнату по требованию продавца. (п. 2.5 договора).
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе, по которому осуществлена регистрация перехода права собственности к покупателям, в случае установления судом факта существенного нарушения договора покупателем, то есть нарушения, которое повлекло для продавца такой ущерб, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, может быть судом расторгнут.
Судебная коллегия считает, что неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что материалы дела не содержат и ответчиком не представлено доказательств участия в подпрограмме "Доступное жилье молодым" программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа- Югры" на 2005-2015 годы, утвержденной Законом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11 ноября 2003 года N 103-ОЗ, а также наличие принятого решения о предоставлении субсидии.
Довод апелляционной жалобы К.М.С. о том, что необходимо получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки, влекущей расторжение договора купли-продажи комнаты в квартире (ст. 37 ГК РФ), судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку расторжение договора купли-продажи комнаты в квартире связано с неисполнением покупателем принятых на себя обязанностей по оплате денежных средств по договору и прямо предусмотрено законом, в связи с чем, согласие органа опеки и попечительства не требуется.
Довод К.М.С. о том, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора купли-продажи комнаты в квартире 14.10.2011 года, является необоснованным и опровергается материалами дела, так как в материалах дела имеется претензия от 25.01.2013 года истца направленная в адрес ответчиков с требованиями исполнить принятые на себя обязательства по вышеуказанному договору.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что доводы жалобы ответчика не содержат оснований для отмены решения суда.
Однако, судебная коллегия не может согласиться и с доводом апелляционной жалобы В.М. о том, что ответчики должны быть выселены из жилого помещения, поскольку они утратили право пользование жилым помещением.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в связи с отсутствием регистрации права собственности на спорный объект истец В.М. преждевременно обратилась с требованиями о выселении ответчиков из спорного жилого помещения.
Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств и установленных судом обстоятельств, при этом не содержат оснований для отмены решения суда.
Обстоятельства и доказательства, имеющие значение для разрешения заявленных истцом требований судом установлены и исследованы, им дана надлежащая оценка.
Выводы суда мотивированны и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.
Решение суда отвечает требованиям ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Нормы материального права применены судом правильно.
Оснований, установленных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного решения не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Лангепасского городского суда от 30 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В.М. (ФИО)38, К.В. (ФИО)39 - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.Е.ВОЛКОВ
Судьи
П.Б.ШКИЛЕВ
М.Г.СТЕПАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 16.07.2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2013 года
Судья Москаленко О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Волкова А.Е.
судей: Шкилева П.Б., Степановой М.Г.,
при секретаре К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.М. (ФИО)21 к К.В. (ФИО)22, К.М.С. (ФИО)23 действующими за себя и как законные представители своих несовершеннолетних детей К.Б. (ФИО)24, К.М.В. (ФИО)25, К.З. (ФИО)26 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате имущества, выселении из жилого помещения, взыскании неустойки и судебных расходов,
по апелляционным жалобам В.М. (ФИО)27, К.В. (ФИО)28, апелляционному представлению прокурора города Лангепаса на решение Лангепасского городского суда от 30 апреля 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования В.М. (ФИО)29, удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли продажи комнаты, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной в двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: РФ, (адрес), Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), заключенный (дата) между В.М. (ФИО)30, с одной стороны, и К.В. (ФИО)31, действующим в интересах своих несовершеннолетних детей К.М.В. (ФИО)32 и К.Б. (ФИО)33, с другой стороны, и возвратить недвижимое имущество в виде комнаты, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной в двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: РФ, (адрес), Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), в собственность В.М. (ФИО)34.
Данное решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество - комнату, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную в двухкомнатной квартире, находящуюся по адресу: РФ, (адрес), Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), за В.М. (ФИО)35.
Взыскать с К.В. (ФИО)36 в пользу В.М. (ФИО)37 неустойку в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей в счет возмещения затрат на оплату госпошлины, всего <данные изъяты>) рублей.
В остальной части иска отказать."
Заслушав доклад судьи Шкилева П.Б., заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия,
установила:
В.М. обратилась в суд с иском к К.В., К.М.С., действующими за себя и как законные представители своих несовершеннолетних детей К.Б., К.М.В., К.З. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате имущества, выселении из жилого помещения, взыскании неустойки и судебных расходов.
В обоснование иска указала, что между ней и К.В. (дата) был заключен предварительный договор купли-продажи 16/29 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес). В соответствии с которым, ответчик принял на себя обязанность передать истцу <данные изъяты> рублей в качестве задатка и выплатить <данные изъяты> рублей. (дата) стороны заключили договор купли-продажи комнаты в указанной квартире право собственности, на которую оформлено на несовершеннолетних детей К.Б., К.М.В. Согласно п. 2.2 указанного договора ответчик не позднее 14.11.2012 года должен был уплатить истцу <данные изъяты> рублей за счет средств субсидии, предоставляемой покупателям органами местного самоуправления в рамках подпрограммы "Доступное жилье молодым" программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа- Югры" на 2005-2015 годы, утвержденной Законом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11 ноября 2003 года N 103-ОЗ, в счет приобретения указанной комнаты в квартире. В настоящее время К.В. совместно с семьей проживает в спорном жилом помещении. Ответчик обязанности по выплате денежных средств по договору купли-продажи от 14.10.2011 года не выполнил, на направленную претензию не отреагировал. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 14.10.2011 года, вернуть в ее собственность комнату, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: (адрес) выселить ответчиков из указанного жилого помещения, взыскать в ее пользу с ответчиков неустойку за ненадлежащее исполнение договора в размере 150000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 4800 рублей.
В судебном заседании истец В.М. и ее представитель Ш. исковые требования поддержали.
Ответчик К.В. с исковыми требованиями не согласился.
Представитель органа опеки и попечительства администрации города Лангепаса К.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.
Прокурор полагал, что требования истца не подлежат удовлетворению.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционном представлении прокурор города Лангепаса просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование представления указал, что при заключении договора купли-продажи спорной комнаты стороны осмысленно пришли к соглашению о том, что оплата договора будет производиться за счет средств субсидии, предоставленной К.В. Следовательно, ответчики не скрывали, что другой возможности, кроме получения субсидии по программе "Доступное жилье молодым", для оплаты приобретаемого жилья у них не имеется, то есть действовали добросовестно. Истец при этом, согласилась продать комнату на условиях оплаты за счет средств субсидии. Судом при принятии решения не учтено, что жилое помещение является единственным жилым помещением несовершеннолетних детей. Ответчики не отказываются произвести оплату по договору за счет средств субсидии, так как просрочка произошла не по их вине. Основания полагать, что ответчики умышленно уклоняются от оплаты по договору, не имеются. Однако, указанные обстоятельства не были учтены судом, как факты, препятствующие расторжению договора. В связи с расторжением договора купли -продажи жилого помещения ответчики утратили основания проживать в нем, вследствие чего суд нарушил жилищные права детей ответчика, которые самостоятельно не несут ответственности за исполнение условий договора.
В апелляционной жалобе В.М. указывает, что решение в части отказа в удовлетворении требований о выселении ответчиков является незаконным, так как судом расторгнут договор купли-продажи спорного жилого помещения, то основания пользоваться им ответчики утратили, следовательно, подлежат выселению. Просит решение суда в указанной части отменить, удовлетворить ее требования о выселении ответчиков.
В апелляционной жалобе К.В. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает, что поскольку согласие органа опеки и попечительства на расторжении договора купли-продажи не получено, то суд не имеет право расторгать договор купли-продажи, так как будут нарушены права несовершеннолетних детей. Полагает, что согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора купли-продажи невозможно получить в судебном порядке. Представитель органа опеки и попечительства возражал против удовлетворения иска. Полагает, что В.М. не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора. Соглашение о расторжении или изменении договора истцом ответчику не направлялось. Отказ ответчика от расторжения договора истцом не получен. Полагает, что поскольку истцом не соблюден досудебный порядок обращения в суд, то суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения. Считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права.
В возражениях на апелляционные жалобы и представление представитель истца Ш. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы К.В. и представления прокурора.
До рассмотрения дела судом апелляционной инстанции в судебную коллегию по гражданским делам поступило ходатайство старшего помощника прокурора города Лангепаса об отзыве апелляционного представления.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, представитель орган опеки и попечительства администрации города Лангепаса не явились, о времени и месте судебного заседания извещались.
С учетом требований ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть жалобу в отсутствие сторон, представителя органа опеки и попечительства администрации города Лангепаса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения, заслушав заключение прокурора полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу решения.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять или оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
Судом первой инстанции и материалами дела установлено, что В.А. и К.В., действующим от имени своих несовершеннолетних детей К.М.В., <данные изъяты> года рождения, и К.Б., <данные изъяты> года рождения был заключен договор купли-продажи комнаты в квартире от (дата), площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной в двухкомнатной квартире по адресу: (адрес). Указанная комната приобретена в общую долевую собственность К.М.В. и К.Б. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на комнату.
Согласно указанного договора ответчик не позднее 14.11.2012 года должен был оплатить истцу <данные изъяты> рублей за счет средств субсидии, предоставляемой покупателям органами местного самоуправления в рамках подпрограммы "Доступное жилье молодым" программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" на 2005-2015 годы, утвержденной Законом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11 ноября 2003 года N 103-ОЗ (ред. от 24.07.2008 г.) в счет приобретения указанной комнаты в квартире.
В соответствии с п. 2.5 указанного договора при неисполнении обязательств по платежам, установленным п. п. 2.2 и 2.4 договора настоящий договор подлежит расторжению, а покупатель обязуется выплатить продавцу неустойку в размере <данные изъяты> рублей.
Судом установлено, что со своей стороны продавец исполнила обязательства по договору, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права спорного объекта на (ФИО)5, К.Б. от 24.10.2011 года, однако, покупатели не выполнили обязательства по оплате.
В.М. направляла ответчикам заявление от 25.01.2013 года с требованиями исполнения принятых на себя обязательств по уплате денежных средств, однако ответа на заявление не получила.
При установленных обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда в части удовлетворенных исковых требований является законным и обоснованным.
В ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Из взаимосвязи приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В случае невыполнения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплату и уплату процентов в соответствии со статьями 395, 486 ГК РФ. Возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой.
Анализ условий оспариваемого договора купли-продажи комнаты в квартире от 14.10.2011 года свидетельствует, что он содержит условия его расторжения в случае неуплаты покупателем выкупной цены за комнату по требованию продавца. (п. 2.5 договора).
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе, по которому осуществлена регистрация перехода права собственности к покупателям, в случае установления судом факта существенного нарушения договора покупателем, то есть нарушения, которое повлекло для продавца такой ущерб, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, может быть судом расторгнут.
Судебная коллегия считает, что неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что материалы дела не содержат и ответчиком не представлено доказательств участия в подпрограмме "Доступное жилье молодым" программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа- Югры" на 2005-2015 годы, утвержденной Законом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11 ноября 2003 года N 103-ОЗ, а также наличие принятого решения о предоставлении субсидии.
Довод апелляционной жалобы К.М.С. о том, что необходимо получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки, влекущей расторжение договора купли-продажи комнаты в квартире (ст. 37 ГК РФ), судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку расторжение договора купли-продажи комнаты в квартире связано с неисполнением покупателем принятых на себя обязанностей по оплате денежных средств по договору и прямо предусмотрено законом, в связи с чем, согласие органа опеки и попечительства не требуется.
Довод К.М.С. о том, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора купли-продажи комнаты в квартире 14.10.2011 года, является необоснованным и опровергается материалами дела, так как в материалах дела имеется претензия от 25.01.2013 года истца направленная в адрес ответчиков с требованиями исполнить принятые на себя обязательства по вышеуказанному договору.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что доводы жалобы ответчика не содержат оснований для отмены решения суда.
Однако, судебная коллегия не может согласиться и с доводом апелляционной жалобы В.М. о том, что ответчики должны быть выселены из жилого помещения, поскольку они утратили право пользование жилым помещением.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в связи с отсутствием регистрации права собственности на спорный объект истец В.М. преждевременно обратилась с требованиями о выселении ответчиков из спорного жилого помещения.
Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств и установленных судом обстоятельств, при этом не содержат оснований для отмены решения суда.
Обстоятельства и доказательства, имеющие значение для разрешения заявленных истцом требований судом установлены и исследованы, им дана надлежащая оценка.
Выводы суда мотивированны и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.
Решение суда отвечает требованиям ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Нормы материального права применены судом правильно.
Оснований, установленных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного решения не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Лангепасского городского суда от 30 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В.М. (ФИО)38, К.В. (ФИО)39 - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.Е.ВОЛКОВ
Судьи
П.Б.ШКИЛЕВ
М.Г.СТЕПАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)