Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Антошкина А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пинчук С.В.,
судей Мартемьяновой С.В., Подольской А.А.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Шигонского районного суда Самарской области от 11 января 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования К. к Д.Е.В. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения - оставить без удовлетворения, встречные исковые требования Д.Е.В. к К. о выселении - удовлетворить.
Выселить К. из жилого помещения - квартиры, расположенной <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мартемьяновой С.В., объяснения в поддержание апелляционной жалобы представителя истца В., судебная коллегия,
установила:
К. обратилась в суд с иском к Д.Е.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, погашении записи о государственной регистрации права, взыскании в ее пользу денежных средств в сумме 400000 рублей в счет возмещения материального ущерба и компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира, расположенная <адрес>, стоимостью 1 500 000-2 000 000 рублей. В начале 2011 года она решила ее продать квартиру, чтобы в последующем купить для себя с мужем однокомнатную квартиру за 650 000 рублей, а остальные денежные средства, вырученные от продажи квартиры, передать дочери для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту.
Оформлением документов на квартиру занималась ФИО1 со своим помощником по имени <данные изъяты>, которые нашли покупателя ее квартиры ФИО2, согласившегося приобрести квартиру на 1 500 000 рублей.
Договор купли-продажи квартиры был подписан сторонами 17.11.2011 года в помещении УФРС, после чего ФИО2 передал ей 400 000 рублей, обещая привести всю оставшуюся сумму через 2 недели.
Через две недели ФИО2 забрал из УФРС документы, зарегистрировался в ее квартире, но оставшуюся сумму 1100000 ей не передал. До настоящего времени она продолжает проживать в спорной квартире, оплачивает коммунальные услуги.
Она пыталась разыскать ФИО2 как лично, так и через знакомых, которые занимались оформлением сделки, но безуспешно. Позже ей стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, наследником после его смерти является его мать Д.Е.В., в связи с чем, она обратилась к ней в суд с указанным иском.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением покупателем условий договора, выразившемся в неоплате приобретенной квартиры (п. 2 ст. 450, ст. 486 ГК РФ), погасить запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, считать переданные ей ФИО2 денежные средства в сумме 400000 руб. возмещением материального ущерба и морального вреда.
Ответчиком Д.Е.В. предъявлен встречный иск к К. о выселении из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, в обоснование иска ответчик ссылается на то обстоятельство, что является собственником жилого помещения - квартиры, <адрес>, в порядке наследования после смерти сына ФИО2 Спорная квартира приобретена сыном у К. по договору купли-продажи от 17.11.2011 г. за 700000 руб.
Бывший собственник квартиры - К. и члены ее семьи до настоящего времени проживают в спорном жилом помещении и отказываются его освободить, что ограничивает ее права как собственника по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим имуществом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое истец К. считает неправильным, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым заявленные ею исковые требования удовлетворить в полном объеме, в иске Д.Е.В. к ней - отказать.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы К., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в частности при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно требованиям ст. ст. 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене этого договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела, К. являлась собственником квартиры <адрес> (л.д. 13).
17 ноября 2011 года между К. и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, стоимостью 700000 руб.
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, о чем свидетельствует п. 3 договора (л.д. 65-66). В случае отказа в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права от продавца к покупателю, денежная сумма в размере 700000 руб. подлежит возврату покупателю.
Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу указанной выше нормы закона сторонами сданы документы в Управление ФРС по Самарской области для государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности, о чем свидетельствуют заявления продавца квартиры К. и покупателя ФИО2 (л.д. 69-71).
Согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от 27 ноября 2012 года N (л.д. 37-40) правообладателем спорного жилого помещения с 30 ноября 2011 года является ФИО2, право на объект недвижимого имущества ограничено запретом совершения любых сделок с ним.
Рассматривая доводы истца о том, что расчет с ней по договору произведен не был, суд, применив ст. 67 ГПК РФ, обоснованно сослался на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство.
Придав буквальному толкованию содержание условий договора купли-продажи по правилам ст. 431 ГК РФ, учитывая исполненную машинописным способом запись в тексте договора о том, что оплата по нему произведена в полном объеме, суд, пришел к верному выводу о том, что расчет по договору был произведен до подписания договора купли-продажи и составления отдельных документов в подтверждение договора не требуется.
Подписав текст договора на изложенных в нем условиях, стороны согласились с таким порядком расчета. Подписи сторон не оспаривались.
По условиям п. 13 договора, указанный договор имеет силу акта приема-передачи квартиры.
При этом, проживание в квартире продавца после совершения сделки, оплата ею коммунальных услуг, не свидетельствует о том, что новый собственник не вступил в права владения приобретенным им имуществом.
Доводы апелляционной жалобы К. о наличии расписки, свидетельствующей о передаче ей ФИО2 денежных средств в сумме 400000 руб. при стоимости квартиры 1500000 руб., не является доказательством неисполнения обязательств по договору со стороны продавца ФИО2, поскольку выполнена самой истицей К., не содержит каких-либо обязательств покупателя ФИО2 и им не подписана.
При рассмотрении дела, установлено, что ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти <данные изъяты>, выданным отделом ЗАГС <данные изъяты> (л.д. 11).
Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 16.08.2012 года наследницей имущества ФИО2 является его мать Д.Е.В. (л.д. 128).
Как следует из содержания п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Проживание К. в принадлежащей Д.Е.В. квартире нарушает ее права собственника, предусмотренные ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 ЖК РФ.
Учитывая изложенное, а также то, что основания для сохранения права пользования за указанными лицами отсутствует, руководствуясь ст. 304 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Д.Е.В. и выселил К. из указанного жилого помещения.
Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов жалобы и отмены решения суда.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Шигонского районного суда Самарской области от 11 января 2013 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2871
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. по делу N 33-2871
Судья: Антошкина А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пинчук С.В.,
судей Мартемьяновой С.В., Подольской А.А.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Шигонского районного суда Самарской области от 11 января 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования К. к Д.Е.В. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения - оставить без удовлетворения, встречные исковые требования Д.Е.В. к К. о выселении - удовлетворить.
Выселить К. из жилого помещения - квартиры, расположенной <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мартемьяновой С.В., объяснения в поддержание апелляционной жалобы представителя истца В., судебная коллегия,
установила:
К. обратилась в суд с иском к Д.Е.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, погашении записи о государственной регистрации права, взыскании в ее пользу денежных средств в сумме 400000 рублей в счет возмещения материального ущерба и компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира, расположенная <адрес>, стоимостью 1 500 000-2 000 000 рублей. В начале 2011 года она решила ее продать квартиру, чтобы в последующем купить для себя с мужем однокомнатную квартиру за 650 000 рублей, а остальные денежные средства, вырученные от продажи квартиры, передать дочери для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту.
Оформлением документов на квартиру занималась ФИО1 со своим помощником по имени <данные изъяты>, которые нашли покупателя ее квартиры ФИО2, согласившегося приобрести квартиру на 1 500 000 рублей.
Договор купли-продажи квартиры был подписан сторонами 17.11.2011 года в помещении УФРС, после чего ФИО2 передал ей 400 000 рублей, обещая привести всю оставшуюся сумму через 2 недели.
Через две недели ФИО2 забрал из УФРС документы, зарегистрировался в ее квартире, но оставшуюся сумму 1100000 ей не передал. До настоящего времени она продолжает проживать в спорной квартире, оплачивает коммунальные услуги.
Она пыталась разыскать ФИО2 как лично, так и через знакомых, которые занимались оформлением сделки, но безуспешно. Позже ей стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, наследником после его смерти является его мать Д.Е.В., в связи с чем, она обратилась к ней в суд с указанным иском.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением покупателем условий договора, выразившемся в неоплате приобретенной квартиры (п. 2 ст. 450, ст. 486 ГК РФ), погасить запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, считать переданные ей ФИО2 денежные средства в сумме 400000 руб. возмещением материального ущерба и морального вреда.
Ответчиком Д.Е.В. предъявлен встречный иск к К. о выселении из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, в обоснование иска ответчик ссылается на то обстоятельство, что является собственником жилого помещения - квартиры, <адрес>, в порядке наследования после смерти сына ФИО2 Спорная квартира приобретена сыном у К. по договору купли-продажи от 17.11.2011 г. за 700000 руб.
Бывший собственник квартиры - К. и члены ее семьи до настоящего времени проживают в спорном жилом помещении и отказываются его освободить, что ограничивает ее права как собственника по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим имуществом.
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое истец К. считает неправильным, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым заявленные ею исковые требования удовлетворить в полном объеме, в иске Д.Е.В. к ней - отказать.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы К., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в частности при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно требованиям ст. ст. 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене этого договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела, К. являлась собственником квартиры <адрес> (л.д. 13).
17 ноября 2011 года между К. и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, стоимостью 700000 руб.
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, о чем свидетельствует п. 3 договора (л.д. 65-66). В случае отказа в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права от продавца к покупателю, денежная сумма в размере 700000 руб. подлежит возврату покупателю.
Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу указанной выше нормы закона сторонами сданы документы в Управление ФРС по Самарской области для государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности, о чем свидетельствуют заявления продавца квартиры К. и покупателя ФИО2 (л.д. 69-71).
Согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от 27 ноября 2012 года N (л.д. 37-40) правообладателем спорного жилого помещения с 30 ноября 2011 года является ФИО2, право на объект недвижимого имущества ограничено запретом совершения любых сделок с ним.
Рассматривая доводы истца о том, что расчет с ней по договору произведен не был, суд, применив ст. 67 ГПК РФ, обоснованно сослался на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство.
Придав буквальному толкованию содержание условий договора купли-продажи по правилам ст. 431 ГК РФ, учитывая исполненную машинописным способом запись в тексте договора о том, что оплата по нему произведена в полном объеме, суд, пришел к верному выводу о том, что расчет по договору был произведен до подписания договора купли-продажи и составления отдельных документов в подтверждение договора не требуется.
Подписав текст договора на изложенных в нем условиях, стороны согласились с таким порядком расчета. Подписи сторон не оспаривались.
По условиям п. 13 договора, указанный договор имеет силу акта приема-передачи квартиры.
При этом, проживание в квартире продавца после совершения сделки, оплата ею коммунальных услуг, не свидетельствует о том, что новый собственник не вступил в права владения приобретенным им имуществом.
Доводы апелляционной жалобы К. о наличии расписки, свидетельствующей о передаче ей ФИО2 денежных средств в сумме 400000 руб. при стоимости квартиры 1500000 руб., не является доказательством неисполнения обязательств по договору со стороны продавца ФИО2, поскольку выполнена самой истицей К., не содержит каких-либо обязательств покупателя ФИО2 и им не подписана.
При рассмотрении дела, установлено, что ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти <данные изъяты>, выданным отделом ЗАГС <данные изъяты> (л.д. 11).
Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 16.08.2012 года наследницей имущества ФИО2 является его мать Д.Е.В. (л.д. 128).
Как следует из содержания п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Проживание К. в принадлежащей Д.Е.В. квартире нарушает ее права собственника, предусмотренные ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 ЖК РФ.
Учитывая изложенное, а также то, что основания для сохранения права пользования за указанными лицами отсутствует, руководствуясь ст. 304 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Д.Е.В. и выселил К. из указанного жилого помещения.
Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов жалобы и отмены решения суда.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Шигонского районного суда Самарской области от 11 января 2013 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)