Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Амелиной Людмилы Анатольевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2013 года по делу N А76-3188/2013 (судья Лакирев А.С.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Федерального государственного унитарного предприятия "Ресурс" - Куликовских О.А. (доверенность от 13.08.2013 N 24);
- индивидуальный предприниматель Амелина Л.А., ее представитель - Белоус В.Ю. (доверенность от 01.04.2013).
Федеральное унитарное государственное предприятие "Ресурс" (далее - предприятие "Ресурс", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Амелиной Людмиле Анатольевне (далее - предприниматель Амелина Л.А., ответчик) об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, п.Локомотивный, ул. Школьная, д. 50, общей площадью 299, 2 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 1-19, кадастровый N 74-74-08/041-2005-395 и передать его истцу по акту приема-передачи (л.д. 6-7).
Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2013, 08.04.2013 (л.д. 1-5, 96-98) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление ФАУГИ в Челябинской области) и Администрация Локомотивного городского округа.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2013 (резолютивная часть от 01.07.2013, л.д. 132-139) исковые требования удовлетворены. Предприниматель Амелина Людмила Анатольевна выселена из нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, п.Локомотивный, ул. Школьная, д. 50, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 1-19.
Не согласившись с данным решением, предприниматель Амелина Л.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить, в иске отказать.
В обоснование доводов жалобы ее податель сослался на отсутствие подтверждения прав предприятия "Ресурс" и Российской Федерации на предоставленное в аренду имущество, путем соответствующего указания в договоре аренды N 1455-р от 01.04.2005. Податель жалобы также ссылается на то, что регистрация права собственности Российской Федерации на помещение N 2 дома N 50 по ул. Школьная, п. Локомотивный Челябинской области, проведена без соответствующего решения органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, в нарушение статьи 8 Федерального закона N 3297-1 от 14.07.2012 "О закрытом административно-территориальном образовании" (далее - Закон N 3297-1).
По тем же правовым основаниям полагает необходимым согласование с администрацией муниципального образования решения предприятия "Ресурс" о расторжении договора аренды. Кроме того, ссылается на отсутствие согласования с собственником нежилого помещения расторжения договора аренды, необходимого в силу части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 2, 3 статьи 18 Федерального Закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях"
По мнению Амелиной Л.А., договор аренды фактически не заключен, поскольку она занимает иное, не указанное в договоре нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, пос. Локомотивный, ул. Школьная, 50, тогда как в договоре указан адрес: г. Карталы, пос. Локомотивный, ул. Школьная, 50.
Кроме того, предприниматель Амелина Л.А. указала на необоснованность отклонения судом ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения дела N А76-1953/2013, поскольку разрешение вопроса о праве на спорное помещение будет иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы представителями подателя апелляционной жалобы поддержаны доводы апелляционной жалобы. Представителем истца заявлены возражения по ней.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 15 минут 18.09.2012 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2005 между Управлением ФАУГИ в Челябинской области (арендодатель) и предпринимателем Амелиной Л.А. (арендатор) был подписан договор аренды N 11455-р (л.д. 11-1255-56), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Карталы, п.Локомотивный, ул. Школьная, д. 50, общей площадью 299, 2 кв. м (по плану лит А, А1, помещение 2, 1 этаж, номера по плану строения 1-19) (пункт 1.1).
Пунктом 1.3 договора установлено, что срок договора аренды с 01.04.2005 по 01.04.2010.
По акту приема-передачи от 01.04.2005 (л.д. 13,57) арендодатель передал арендатору указанное в пункте 1.1 договора имущество.
Государственная регистрация договора аренды произведена 10.04.2006, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.
Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права N 74 АГ N 275571 от 27.04.2011 (л.д. 54), на основании распоряжения Управления ФАУГИ по Челябинской области N 476-р от 27.12.2010, 27.04.2011 была произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения ФГУП "Ресурс" в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, п.Локомотивный, ул. Школьная, д. 50, общей площадью 299, 2 кв. м (1 этаж, номера по плану строения 1-19).
Письмом от 15.06.2011 N р-565 (л.д. 14-15) предприятие "Ресурс" уведомило предпринимателя Амелину Л.А. о смене арендодателя с указанием банковских реквизитов для перечисления арендной платы.
Письмом от 16.04.2012 N р-215 (л.д. 16) предприятие "Ресурс" уведомило предпринимателя Амелину Л.А. о расторжении договора аренды N 11455-р от 01.04.2005 с 20.07.2012; просило освободить занимаемые помещения.
Ссылаясь на прекращение действия договора аренды вследствие отказа от договора в одностороннем порядке и отсутствие возврата помещения предпринимателем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из прекращения действия договора аренды, продленного на неопределенный срок по истечении трехмесячного срока с момента получения предпринимателем отказа от договора арендодателя, что влечет обязанность по освобождению арендуемого помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции обоснованными.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование предпринимателя нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Доводы Амелиной Л.А. о незаключенности договора аренды, поскольку она занимает иное, не указанное в договоре нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, пос. Локомотивный, ул. Школьная, 50, тогда как в договоре указан адрес: г. Карталы, пос. Локомотивный, ул. Школьная, 50, подлежит отклонению.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора аренды у его сторон возникла неопределенность с определением нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду. В порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации 01.04.2005 оформлен акт приема-передачи имущества. Предоставленное в аренду нежилое помещение использовалось арендатором на протяжении нескольких лет.
Таким образом, оценивая положения договора аренды N 1455-р от 01.04.2005, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Оценивая доводы предпринимателя касающиеся отсутствия доказательств права собственности Российской Федерации, судебной коллегией учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2013 по делу N А76-1953/2013 разрешен спор между муниципальным образованием Локомотивный городской округ и Управлением ФАУГИ в Челябинской области о праве собственности на предоставленное в аренду предпринимателю Амелиной Л.А. нежилое помещение. В удовлетворении иска Администрации Локомотивного городского округа об истребовании нежилого помещения было отказано.
Согласно разъяснениям абзаца 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения; удовлетворение виндикационных требований влечет соединение титульного права и фактического владения в отношении спорного объекта.
Поскольку государственная регистрация права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения ФГУП "Ресурс" не оспорена в судебном порядке, исходя из положений статьи 2 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", доводы апеллянта о том, что регистрация права собственности Российской Федерации на помещение N 2 дома N 50 по ул. Школьная, п. Локомотивный, Челябинской области, проведена без соответствующего решения органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, в нарушение статьи 8 Федерального закона N 3297-1 от 14.07.2012 "О закрытом административно-территориальном образовании" судебной коллегией не принимаются.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Положениями статей 295 - 299 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность принятия собственником решения о закреплении принадлежащего ему имущества на праве хозяйственного ведения за государственным предприятием.
Согласно статьям 294, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 3 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" распоряжение движимым и недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения осуществляется государственным предприятием.
В соответствии с толкованием, приведенным в абзаце 3 пункта 5 Постановлении Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку в федеральном законе, в частности в статье 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом.
Таким образом, если недвижимое имущество закреплено собственником за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть только само предприятие.
Поскольку приведенные нормы исключают для собственника возможность сдачи в аренду имущества закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, правоотношения по переходу права собственности на арендованное имущество и закрепления находящегося в аренде имущества за государственным предприятием следует признать сходными. Исходя из положений пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассматриваемой ситуации подлежат применению положения пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой передача арендуемого имущества в хозяйственное ведение не влечет прекращение существующих отношений по аренде данного имущества.
Таким образом, ФГУП "Ресурс" в силу закона приобрело права арендодателя по договору N 1455-р от 01.04.2005 заключенному с предпринимателем Амелиной Л.А.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1.3 договора аренды от N 1455-р от 01.04.2005 срок действия названного договора аренды установлен до 01.04.2010.
Поскольку после истечения названного срока арендатор продолжал использовать арендованное имущество, суд апелляционной инстанции считает, что действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2005 было получено ответчиком 17.05.2012, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 64). Содержание указанного уведомления, несмотря на наименование, позволяет однозначно установить волю арендодателя на отказ от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданкого кодекса Российской Федерации (что следует из текста уведомления), следовательно, по истечении трехмесячного срока действие анализируемого договора аренды от 01.04.2005 N 1455-р прекращено.
Доводы апеллянта о необходимости согласования решения предприятия "Ресурс" о расторжении договора аренды с собственником имущества ошибочны.
По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от договора, влекущий прекращение договора является односторонней сделкой. Однако такая сделка не противоречит пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям статьи 18 Федерального Закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях", в соответствии с которыми предприятие не вправе совершать без согласия собственника распорядительные действия, влекущие отчуждение (его возможность) либо невозможность использования имущества предприятия. Отказ предприятия от продления арендных отношений с предпринимателем имеет противоположную направленность.
Необходимость согласования сделки по отказу от договора аренды с администрацией закрытого административно-территориального образования также отсутствует.
Статья 8 Федерального закона N 3297-1 от 14.07.2012 "О закрытом административно-территориальном образовании" определяет особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно-территориального образования, которые могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.
Участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование (пункт 2 статьи 8).
Указанные нормы регулируют вопросы приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на территории закрытого административно-территориального образования в целях соблюдения особого режима безопасного функционирования предприятий и (или) объектов в закрытом административно-территориальном образовании, который включает ограничения на право ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности, владения, пользования и распоряжения природными ресурсами, недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и (или) постоянное проживание (абзац 5 пункта 1 статьи 3 Закона Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании").
Совершенная сделка по прекращению арендных правоотношений такой направленности не имеет.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств освобождения и передачи помещений истцу ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Ссылка подателя жалобы на наличие оснований для приостановления производства по настоящему делу до разрешения дела N А76-1953/2013 не может служить основанием для отмены принятого решения.
По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, вопрос о наличии либо отсутствии права собственности арендодателя на предоставленное в аренду имущество не входит в сферу правовых интересов арендатора и не исключает существования обязательственных правоотношений сторон.
При этом, на дату рассмотрения апелляционной жалобы решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2013 по делу N А76-1953/2013, которым разрешен спор о праве на предоставленное в аренду имущество, вступило в законную силу.
При названных обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящей жалобы составляет 2 000 рублей.
Предпринимателем Амелиной Л.А. уплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей согласно платежному поручению от 26.07.2013 N 175. В связи с чем, излишне уплаченная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2013 года по делу N А76-3188/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Амелиной Людмилы Анатольевны - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Амелиной Людмиле Анатольевне из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 26.07.2013 N 175 государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2013 N 18АП-8890/2013 ПО ДЕЛУ N А76-3188/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2013 г. N 18АП-8890/2013
Дело N А76-3188/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Амелиной Людмилы Анатольевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2013 года по делу N А76-3188/2013 (судья Лакирев А.С.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Федерального государственного унитарного предприятия "Ресурс" - Куликовских О.А. (доверенность от 13.08.2013 N 24);
- индивидуальный предприниматель Амелина Л.А., ее представитель - Белоус В.Ю. (доверенность от 01.04.2013).
Федеральное унитарное государственное предприятие "Ресурс" (далее - предприятие "Ресурс", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Амелиной Людмиле Анатольевне (далее - предприниматель Амелина Л.А., ответчик) об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, п.Локомотивный, ул. Школьная, д. 50, общей площадью 299, 2 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 1-19, кадастровый N 74-74-08/041-2005-395 и передать его истцу по акту приема-передачи (л.д. 6-7).
Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2013, 08.04.2013 (л.д. 1-5, 96-98) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление ФАУГИ в Челябинской области) и Администрация Локомотивного городского округа.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2013 (резолютивная часть от 01.07.2013, л.д. 132-139) исковые требования удовлетворены. Предприниматель Амелина Людмила Анатольевна выселена из нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, п.Локомотивный, ул. Школьная, д. 50, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 1-19.
Не согласившись с данным решением, предприниматель Амелина Л.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить, в иске отказать.
В обоснование доводов жалобы ее податель сослался на отсутствие подтверждения прав предприятия "Ресурс" и Российской Федерации на предоставленное в аренду имущество, путем соответствующего указания в договоре аренды N 1455-р от 01.04.2005. Податель жалобы также ссылается на то, что регистрация права собственности Российской Федерации на помещение N 2 дома N 50 по ул. Школьная, п. Локомотивный Челябинской области, проведена без соответствующего решения органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, в нарушение статьи 8 Федерального закона N 3297-1 от 14.07.2012 "О закрытом административно-территориальном образовании" (далее - Закон N 3297-1).
По тем же правовым основаниям полагает необходимым согласование с администрацией муниципального образования решения предприятия "Ресурс" о расторжении договора аренды. Кроме того, ссылается на отсутствие согласования с собственником нежилого помещения расторжения договора аренды, необходимого в силу части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 2, 3 статьи 18 Федерального Закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях"
По мнению Амелиной Л.А., договор аренды фактически не заключен, поскольку она занимает иное, не указанное в договоре нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, пос. Локомотивный, ул. Школьная, 50, тогда как в договоре указан адрес: г. Карталы, пос. Локомотивный, ул. Школьная, 50.
Кроме того, предприниматель Амелина Л.А. указала на необоснованность отклонения судом ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения дела N А76-1953/2013, поскольку разрешение вопроса о праве на спорное помещение будет иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы представителями подателя апелляционной жалобы поддержаны доводы апелляционной жалобы. Представителем истца заявлены возражения по ней.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 15 минут 18.09.2012 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2005 между Управлением ФАУГИ в Челябинской области (арендодатель) и предпринимателем Амелиной Л.А. (арендатор) был подписан договор аренды N 11455-р (л.д. 11-1255-56), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Карталы, п.Локомотивный, ул. Школьная, д. 50, общей площадью 299, 2 кв. м (по плану лит А, А1, помещение 2, 1 этаж, номера по плану строения 1-19) (пункт 1.1).
Пунктом 1.3 договора установлено, что срок договора аренды с 01.04.2005 по 01.04.2010.
По акту приема-передачи от 01.04.2005 (л.д. 13,57) арендодатель передал арендатору указанное в пункте 1.1 договора имущество.
Государственная регистрация договора аренды произведена 10.04.2006, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.
Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права N 74 АГ N 275571 от 27.04.2011 (л.д. 54), на основании распоряжения Управления ФАУГИ по Челябинской области N 476-р от 27.12.2010, 27.04.2011 была произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения ФГУП "Ресурс" в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, п.Локомотивный, ул. Школьная, д. 50, общей площадью 299, 2 кв. м (1 этаж, номера по плану строения 1-19).
Письмом от 15.06.2011 N р-565 (л.д. 14-15) предприятие "Ресурс" уведомило предпринимателя Амелину Л.А. о смене арендодателя с указанием банковских реквизитов для перечисления арендной платы.
Письмом от 16.04.2012 N р-215 (л.д. 16) предприятие "Ресурс" уведомило предпринимателя Амелину Л.А. о расторжении договора аренды N 11455-р от 01.04.2005 с 20.07.2012; просило освободить занимаемые помещения.
Ссылаясь на прекращение действия договора аренды вследствие отказа от договора в одностороннем порядке и отсутствие возврата помещения предпринимателем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из прекращения действия договора аренды, продленного на неопределенный срок по истечении трехмесячного срока с момента получения предпринимателем отказа от договора арендодателя, что влечет обязанность по освобождению арендуемого помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции обоснованными.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование предпринимателя нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Доводы Амелиной Л.А. о незаключенности договора аренды, поскольку она занимает иное, не указанное в договоре нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, пос. Локомотивный, ул. Школьная, 50, тогда как в договоре указан адрес: г. Карталы, пос. Локомотивный, ул. Школьная, 50, подлежит отклонению.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора аренды у его сторон возникла неопределенность с определением нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду. В порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации 01.04.2005 оформлен акт приема-передачи имущества. Предоставленное в аренду нежилое помещение использовалось арендатором на протяжении нескольких лет.
Таким образом, оценивая положения договора аренды N 1455-р от 01.04.2005, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Оценивая доводы предпринимателя касающиеся отсутствия доказательств права собственности Российской Федерации, судебной коллегией учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2013 по делу N А76-1953/2013 разрешен спор между муниципальным образованием Локомотивный городской округ и Управлением ФАУГИ в Челябинской области о праве собственности на предоставленное в аренду предпринимателю Амелиной Л.А. нежилое помещение. В удовлетворении иска Администрации Локомотивного городского округа об истребовании нежилого помещения было отказано.
Согласно разъяснениям абзаца 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения; удовлетворение виндикационных требований влечет соединение титульного права и фактического владения в отношении спорного объекта.
Поскольку государственная регистрация права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения ФГУП "Ресурс" не оспорена в судебном порядке, исходя из положений статьи 2 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", доводы апеллянта о том, что регистрация права собственности Российской Федерации на помещение N 2 дома N 50 по ул. Школьная, п. Локомотивный, Челябинской области, проведена без соответствующего решения органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, в нарушение статьи 8 Федерального закона N 3297-1 от 14.07.2012 "О закрытом административно-территориальном образовании" судебной коллегией не принимаются.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Положениями статей 295 - 299 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность принятия собственником решения о закреплении принадлежащего ему имущества на праве хозяйственного ведения за государственным предприятием.
Согласно статьям 294, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 3 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" распоряжение движимым и недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения осуществляется государственным предприятием.
В соответствии с толкованием, приведенным в абзаце 3 пункта 5 Постановлении Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку в федеральном законе, в частности в статье 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом.
Таким образом, если недвижимое имущество закреплено собственником за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть только само предприятие.
Поскольку приведенные нормы исключают для собственника возможность сдачи в аренду имущества закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, правоотношения по переходу права собственности на арендованное имущество и закрепления находящегося в аренде имущества за государственным предприятием следует признать сходными. Исходя из положений пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассматриваемой ситуации подлежат применению положения пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой передача арендуемого имущества в хозяйственное ведение не влечет прекращение существующих отношений по аренде данного имущества.
Таким образом, ФГУП "Ресурс" в силу закона приобрело права арендодателя по договору N 1455-р от 01.04.2005 заключенному с предпринимателем Амелиной Л.А.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1.3 договора аренды от N 1455-р от 01.04.2005 срок действия названного договора аренды установлен до 01.04.2010.
Поскольку после истечения названного срока арендатор продолжал использовать арендованное имущество, суд апелляционной инстанции считает, что действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2005 было получено ответчиком 17.05.2012, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 64). Содержание указанного уведомления, несмотря на наименование, позволяет однозначно установить волю арендодателя на отказ от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданкого кодекса Российской Федерации (что следует из текста уведомления), следовательно, по истечении трехмесячного срока действие анализируемого договора аренды от 01.04.2005 N 1455-р прекращено.
Доводы апеллянта о необходимости согласования решения предприятия "Ресурс" о расторжении договора аренды с собственником имущества ошибочны.
По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от договора, влекущий прекращение договора является односторонней сделкой. Однако такая сделка не противоречит пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям статьи 18 Федерального Закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях", в соответствии с которыми предприятие не вправе совершать без согласия собственника распорядительные действия, влекущие отчуждение (его возможность) либо невозможность использования имущества предприятия. Отказ предприятия от продления арендных отношений с предпринимателем имеет противоположную направленность.
Необходимость согласования сделки по отказу от договора аренды с администрацией закрытого административно-территориального образования также отсутствует.
Статья 8 Федерального закона N 3297-1 от 14.07.2012 "О закрытом административно-территориальном образовании" определяет особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно-территориального образования, которые могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.
Участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование (пункт 2 статьи 8).
Указанные нормы регулируют вопросы приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на территории закрытого административно-территориального образования в целях соблюдения особого режима безопасного функционирования предприятий и (или) объектов в закрытом административно-территориальном образовании, который включает ограничения на право ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности, владения, пользования и распоряжения природными ресурсами, недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и (или) постоянное проживание (абзац 5 пункта 1 статьи 3 Закона Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании").
Совершенная сделка по прекращению арендных правоотношений такой направленности не имеет.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств освобождения и передачи помещений истцу ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Ссылка подателя жалобы на наличие оснований для приостановления производства по настоящему делу до разрешения дела N А76-1953/2013 не может служить основанием для отмены принятого решения.
По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, вопрос о наличии либо отсутствии права собственности арендодателя на предоставленное в аренду имущество не входит в сферу правовых интересов арендатора и не исключает существования обязательственных правоотношений сторон.
При этом, на дату рассмотрения апелляционной жалобы решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2013 по делу N А76-1953/2013, которым разрешен спор о праве на предоставленное в аренду имущество, вступило в законную силу.
При названных обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящей жалобы составляет 2 000 рублей.
Предпринимателем Амелиной Л.А. уплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей согласно платежному поручению от 26.07.2013 N 175. В связи с чем, излишне уплаченная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2013 года по делу N А76-3188/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Амелиной Людмилы Анатольевны - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Амелиной Людмиле Анатольевне из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 26.07.2013 N 175 государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)