Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.В.Цирулик
Судей: С.И. Гребенщикова, Е.К. Яшкиной
при участии:
от истца: Т.В. Кадочина, представитель, доверенность от 19.03.2012 N 5
от ответчика: А.С. Абузярова, представитель по доверенности от 17.01.2013 N 04-22/114
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз"
на решение от 30.11.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013
по делу N А73-11364/2012 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.В.Медведева; в апелляционном суде судьи: А.В.Шевц, И.В.Иноземцев, А.А.Тихоненко
По иску общества с ограниченной ответственностью "Ручьи"
к открытому акционерному обществу "Хабаровсккрайгаз"
о взыскании 2 099 560 руб.
Общество с ограниченной ответственностью "Ручьи" (далее - ООО "Ручьи"; ОГРН 1022700834661, адрес (место нахождения): 682380, Хабаровский край, район Имени Полины Осипенко, с. Имени Полины Осипенко, ул. Амгуньская, 47) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Хабаровсккрайгаз" (далее - ОАО "Хабаровсккрайгаз"; ОГРН 1022701128317, адрес (место нахождения): 680011, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Брестская, 51) о взыскании убытков в сумме 2 099 560 руб. и расходов на оплату услуг специалистов-оценщиков в размере 65 000 руб.
Решением суда от 30.11.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013, иск удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе ОАО "Хабаровсккрайгаз" просит судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что арендуемые спорные помещения изначально были непригодны для использования, в акте приема-передачи от 01.01.2011 фактическое состояние имущества не отражено. Указывает на то, что на момент сдачи имущества в аренду здание административно-бытового корпуса в течение двух лет находилось без отопления и энергоснабжения, система отопления разморожена, керамическая плитка разрушена, полы ДСП, потолочная плитка и обои находились в неудовлетворительном состоянии. Приводит доводы о том, что недостатки, указанные в отчете оценщика, имелись на момент сдачи в аренду имущества.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Ручьи" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, настаивали на доводах, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, и дали по ним пояснения.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Судами в соответствии с материалами дела установлено, что между ООО "Ручьи" (арендодатель) и ОАО "Хабаровсккрайгаз" (арендатор) заключен договор аренды недвижимости от 01.01.2011 N 487-31 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества, в частности нежилое здание административно-бытового корпуса, литер А, в части помещений 1 этажа N 1-21, площадью 320,70 кв. м, и помещений 2 этажа N 1-17, площадью 322,30 кв. м, всего 643 кв. м, находящееся по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, п. Де-Кастри. Срок аренды помещений 5 лет с момента подписания договора обеими сторонами.
Согласно пункту 1.4 договора аренды арендатор ознакомлен с техническим состоянием и характеристиками арендуемых объектов, согласен с ними и подтверждает, что передаваемое имущество соответствует назначению и пригодно для использования по прямому назначению и в хозяйственных целях арендатора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые известны или должны быть известны арендатору к моменту заключения договора, либо должны быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду.
Пунктом 2.4.9 договора аренды определена обязанность арендатора при досрочном расторжении договора за свой счет привести арендуемые помещения в состояние, в котором они были переданы, с учетом нормального износа.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи 01.01.2011 спорное имущество передано ответчику.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.03.2012 по делу N А73-16417/2011, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, признано законным расторжение договора аренды недвижимости от 01.01.2011 N 487-31 истцом в одностороннем порядке с 02.12.2011 на основании пункта 2.3.5 указанного договора.
По акту приема-передачи от 03.03.2012 N 1 ответчик передал истцу спорное имущество.
Также 03.03.2012 представителями сторон с участием специалиста-оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект и экспертиза" (далее - ООО "Стройпроект и экспертиза") составлен акт N 2 осмотра имущества с описанием состояния помещений, которым установлены нарушения арендатором условий договора.
Впоследствии ООО "Стройпроект и экспертиза" произведено инженерно-техническое обследование здания "Административно-бытовой корпус" (лит. А), расположенного по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, п. Де-Кастри, по результатам которого выявлены повреждения отделки, полов и инженерных коммуникаций, образовавшиеся в результате нарушений правил эксплуатации зданий (необеспечение правильного температурного режима эксплуатации 1-го и 2-го этажей здания из-за демонтажа системы отопления, попаданием внутрь здания влаги через проемы) и правил проведения ремонтных работ (механическое воздействие на конструкции здания и элементы имевшейся отделки), в связи с чем составлен отчет N 132.
Согласно локальному сметному расчету, составленному ООО "Стройпроект и экспертиза", стоимость ремонтно-восстановительных работ 1, 2 этажей здания, исходя из текущих (прогнозных) цен по состоянию на второй квартал 2012 года составила 2 099 560 руб.
Стоимость услуг специалиста-оценщика по проведению строительно-технического исследования составила 65 000 руб., что подтверждается договором от 02.03.2012 N 132, заключенным между истцом и ООО "Стройпроект и экспертиза", счетами от 02.03.2012 N 46, от 19.04.2012 N 71, платежными поручениями от 02.03.2012 N 28, от 19.07.2012 N 67, от 07.08.2012 N 75.
ООО "Ручьи" в адрес ОАО "Хабаровсккрайгаз" направило претензию от 09.08.2012 N 31 с требованием возместить убытки в сумме 2 099 560 руб. и расходы, связанные с оплатой услуг оценщика в размере 65 000 руб.
Ответчик претензию оставил без удовлетворения.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая настоящий спор, арбитражные суды обоснованно исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ.
В соответствии со статьями 606, 616, 622 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При рассмотрении спора арбитражными судами, на основе оценки представленных в материалы дела доказательств (акт приема-передачи от 01.03.2011, акты от 03.03.2012 NN 1, 2, отчет ООО "Стройпроект и экспертиза" N 132), установлено, что спорные помещения переданы истцом ответчику в состоянии, пригодном для использования по прямому назначению и в хозяйственных целях последнего, тогда как после расторжения спорного договора ОАО "Хабаровсккрайгаз" передало их в ненадлежащем состоянии, в связи с чем необходимо проведение ремонтных работ указанных помещений.
Доказательства того, что ответчик надлежаще исполнил условия пункта 2.4.9 договора аренды, в материалы дела не представлены.
В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Для возложения ответственности в виде взыскания убытков требуется доказанность факта причинения убытков и их размера, наличия виновного и противоправного поведения ответчика, а также причинно-следственной связи между таким поведением и причинением убытков. Отсутствие одного из указанных элементов влечет за собой отказ в удовлетворении требований о возмещении убытков.
Судами установлено, что факт передачи спорного имущества в ненадлежащем состоянии и размер причиненных истцу убытков в виде расходов на ремонт спорных помещений на сумму 2 099 560 руб., подтверждается локальным сметным расчетом и отчетом N 132, выполненными ООО "Стройпроект и экспертиза", а также актом от 03.03.2012 N 2, в котором отражены недостатки, аналогичные недостаткам, указанным в отчете N 132.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь вышеназванными нормами права, суды обеих инстанций правомерно сочли доказанным наличие обстоятельств, необходимых для привлечения ответчика к ответственности в виде возмещения заявленных ко взысканию убытков в сумме 2 099 560 руб.
При этом суды правомерно отклонили довод, аналогичный доводу кассационной жалобы о том, что на момент сдачи имущества в аренду здание административно-бытового корпуса в течение двух лет находилось без отопления и энергоснабжения, система отопления разморожена, керамическая плитка разрушена, полы ДСП, потолочная плитка и обои находились в неудовлетворительном состоянии, как неподтвержденный материалами дела. Также суды указали на отсутствие доказательств, подтверждающих обращения ответчика к истцу с претензиями по поводу технического состояния переданного имущества, в том числе в связи с его недостатками, ненадлежащим состоянием в период действия арендных отношений.
Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального и процессуального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ) и переоценке в суде кассационной инстанции, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 АПК РФ.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 30.11.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013 по делу N А73-11364/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Е.К.ЯШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 08.05.2013 N Ф03-1127/2013 ПО ДЕЛУ N А73-11364/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2013 г. N Ф03-1127/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.В.Цирулик
Судей: С.И. Гребенщикова, Е.К. Яшкиной
при участии:
от истца: Т.В. Кадочина, представитель, доверенность от 19.03.2012 N 5
от ответчика: А.С. Абузярова, представитель по доверенности от 17.01.2013 N 04-22/114
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз"
на решение от 30.11.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013
по делу N А73-11364/2012 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.В.Медведева; в апелляционном суде судьи: А.В.Шевц, И.В.Иноземцев, А.А.Тихоненко
По иску общества с ограниченной ответственностью "Ручьи"
к открытому акционерному обществу "Хабаровсккрайгаз"
о взыскании 2 099 560 руб.
Общество с ограниченной ответственностью "Ручьи" (далее - ООО "Ручьи"; ОГРН 1022700834661, адрес (место нахождения): 682380, Хабаровский край, район Имени Полины Осипенко, с. Имени Полины Осипенко, ул. Амгуньская, 47) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Хабаровсккрайгаз" (далее - ОАО "Хабаровсккрайгаз"; ОГРН 1022701128317, адрес (место нахождения): 680011, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Брестская, 51) о взыскании убытков в сумме 2 099 560 руб. и расходов на оплату услуг специалистов-оценщиков в размере 65 000 руб.
Решением суда от 30.11.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013, иск удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе ОАО "Хабаровсккрайгаз" просит судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что арендуемые спорные помещения изначально были непригодны для использования, в акте приема-передачи от 01.01.2011 фактическое состояние имущества не отражено. Указывает на то, что на момент сдачи имущества в аренду здание административно-бытового корпуса в течение двух лет находилось без отопления и энергоснабжения, система отопления разморожена, керамическая плитка разрушена, полы ДСП, потолочная плитка и обои находились в неудовлетворительном состоянии. Приводит доводы о том, что недостатки, указанные в отчете оценщика, имелись на момент сдачи в аренду имущества.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Ручьи" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, настаивали на доводах, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, и дали по ним пояснения.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Судами в соответствии с материалами дела установлено, что между ООО "Ручьи" (арендодатель) и ОАО "Хабаровсккрайгаз" (арендатор) заключен договор аренды недвижимости от 01.01.2011 N 487-31 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества, в частности нежилое здание административно-бытового корпуса, литер А, в части помещений 1 этажа N 1-21, площадью 320,70 кв. м, и помещений 2 этажа N 1-17, площадью 322,30 кв. м, всего 643 кв. м, находящееся по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, п. Де-Кастри. Срок аренды помещений 5 лет с момента подписания договора обеими сторонами.
Согласно пункту 1.4 договора аренды арендатор ознакомлен с техническим состоянием и характеристиками арендуемых объектов, согласен с ними и подтверждает, что передаваемое имущество соответствует назначению и пригодно для использования по прямому назначению и в хозяйственных целях арендатора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые известны или должны быть известны арендатору к моменту заключения договора, либо должны быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду.
Пунктом 2.4.9 договора аренды определена обязанность арендатора при досрочном расторжении договора за свой счет привести арендуемые помещения в состояние, в котором они были переданы, с учетом нормального износа.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи 01.01.2011 спорное имущество передано ответчику.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.03.2012 по делу N А73-16417/2011, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, признано законным расторжение договора аренды недвижимости от 01.01.2011 N 487-31 истцом в одностороннем порядке с 02.12.2011 на основании пункта 2.3.5 указанного договора.
По акту приема-передачи от 03.03.2012 N 1 ответчик передал истцу спорное имущество.
Также 03.03.2012 представителями сторон с участием специалиста-оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект и экспертиза" (далее - ООО "Стройпроект и экспертиза") составлен акт N 2 осмотра имущества с описанием состояния помещений, которым установлены нарушения арендатором условий договора.
Впоследствии ООО "Стройпроект и экспертиза" произведено инженерно-техническое обследование здания "Административно-бытовой корпус" (лит. А), расположенного по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, п. Де-Кастри, по результатам которого выявлены повреждения отделки, полов и инженерных коммуникаций, образовавшиеся в результате нарушений правил эксплуатации зданий (необеспечение правильного температурного режима эксплуатации 1-го и 2-го этажей здания из-за демонтажа системы отопления, попаданием внутрь здания влаги через проемы) и правил проведения ремонтных работ (механическое воздействие на конструкции здания и элементы имевшейся отделки), в связи с чем составлен отчет N 132.
Согласно локальному сметному расчету, составленному ООО "Стройпроект и экспертиза", стоимость ремонтно-восстановительных работ 1, 2 этажей здания, исходя из текущих (прогнозных) цен по состоянию на второй квартал 2012 года составила 2 099 560 руб.
Стоимость услуг специалиста-оценщика по проведению строительно-технического исследования составила 65 000 руб., что подтверждается договором от 02.03.2012 N 132, заключенным между истцом и ООО "Стройпроект и экспертиза", счетами от 02.03.2012 N 46, от 19.04.2012 N 71, платежными поручениями от 02.03.2012 N 28, от 19.07.2012 N 67, от 07.08.2012 N 75.
ООО "Ручьи" в адрес ОАО "Хабаровсккрайгаз" направило претензию от 09.08.2012 N 31 с требованием возместить убытки в сумме 2 099 560 руб. и расходы, связанные с оплатой услуг оценщика в размере 65 000 руб.
Ответчик претензию оставил без удовлетворения.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая настоящий спор, арбитражные суды обоснованно исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ.
В соответствии со статьями 606, 616, 622 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При рассмотрении спора арбитражными судами, на основе оценки представленных в материалы дела доказательств (акт приема-передачи от 01.03.2011, акты от 03.03.2012 NN 1, 2, отчет ООО "Стройпроект и экспертиза" N 132), установлено, что спорные помещения переданы истцом ответчику в состоянии, пригодном для использования по прямому назначению и в хозяйственных целях последнего, тогда как после расторжения спорного договора ОАО "Хабаровсккрайгаз" передало их в ненадлежащем состоянии, в связи с чем необходимо проведение ремонтных работ указанных помещений.
Доказательства того, что ответчик надлежаще исполнил условия пункта 2.4.9 договора аренды, в материалы дела не представлены.
В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Для возложения ответственности в виде взыскания убытков требуется доказанность факта причинения убытков и их размера, наличия виновного и противоправного поведения ответчика, а также причинно-следственной связи между таким поведением и причинением убытков. Отсутствие одного из указанных элементов влечет за собой отказ в удовлетворении требований о возмещении убытков.
Судами установлено, что факт передачи спорного имущества в ненадлежащем состоянии и размер причиненных истцу убытков в виде расходов на ремонт спорных помещений на сумму 2 099 560 руб., подтверждается локальным сметным расчетом и отчетом N 132, выполненными ООО "Стройпроект и экспертиза", а также актом от 03.03.2012 N 2, в котором отражены недостатки, аналогичные недостаткам, указанным в отчете N 132.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь вышеназванными нормами права, суды обеих инстанций правомерно сочли доказанным наличие обстоятельств, необходимых для привлечения ответчика к ответственности в виде возмещения заявленных ко взысканию убытков в сумме 2 099 560 руб.
При этом суды правомерно отклонили довод, аналогичный доводу кассационной жалобы о том, что на момент сдачи имущества в аренду здание административно-бытового корпуса в течение двух лет находилось без отопления и энергоснабжения, система отопления разморожена, керамическая плитка разрушена, полы ДСП, потолочная плитка и обои находились в неудовлетворительном состоянии, как неподтвержденный материалами дела. Также суды указали на отсутствие доказательств, подтверждающих обращения ответчика к истцу с претензиями по поводу технического состояния переданного имущества, в том числе в связи с его недостатками, ненадлежащим состоянием в период действия арендных отношений.
Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального и процессуального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ) и переоценке в суде кассационной инстанции, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 АПК РФ.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 30.11.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013 по делу N А73-11364/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Е.К.ЯШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)