Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Граненкин В.П.
А-57
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Плаксиной Е.Е.,
судей Ашихминой Е.Ю., Тихоновой Ю.Б.,
при секретаре К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.
гражданское дело по иску П. к К. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возмещении убытков, взыскании неосновательного обогащения и возвращении сторон в первоначальное положение и по встречному иску К. к П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,
по апелляционной жалобе К.
на решение Кировского районного суда г. Красноярска от 24 мая 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенный 14 мая 2009 года между П. и К.
Взыскать с П. в пользу К. 617766 рублей, а также 9377 рублей 66 копеек - возврат государственной пошлины, а всего 627143 рубля 66 копеек.
Обязать К. возвратить П. 2/3 квартиры, передачей ключей от входной двери в указанное жилое помещение.
Взыскать с К. в пользу П. 405408 рублей, а также 14700 рублей - возврат государственной пошлины, а всего 421108 рублей.
В остальной части исковые требования К. и П. оставить без удовлетворения".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с требованиями к К. о расторжении договора купли-продажи в обоснование указав, что он является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. 14 мая 2009 года между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. В этот же день 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру были переданы ответчику по акту приема-передачи, К. вселилась и стала проживать в квартире. Договором определена стоимость доли 1 300 000 рублей. 14 мая 2009 года, в момент подписания договора, ответчик передала ему в счет оплаты договора 500 000 рублей. Оплата остальной суммы была рассрочена, исходя из условий договора, К. должна была передать истцу: 16 мая 2009 года - 200 000 рублей, 01 июля 2009 года - 500 000 рублей, 01 сентября 2009 года - 100 000 рублей. Ответчик принятые обязательства об оплате стоимости 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру не исполнила. После передачи договора на государственную регистрацию, истцу и ответчику стало известно, что на предмет договора наложен арест, в связи с чем государственная регистрация договора была приостановлена. П. и К. в момент подписания договора купли-продажи квартиры не знали о наложении ареста на предмет договора. Истец неоднократно пытался встретиться с К. на предмет расторжения договора и возврата К. 500 000 рублей, но в добровольном порядке ответчик отказывается от расторжения договора купли-продажи и возвращения сторон в первоначальное положение. В 2009 году К. сменила замки на входной двери, и с момента подписания договора фактически проживает в квартире зная об отсутствии законных оснований. Полагает, что в действиях ответчика имеется неосновательное обогащение, выражающееся в сбережении денежных средств и в пользовании имуществом (2/3 доли в праве общей долевой собственности), за период с июня 2009 года по настоящее время. Считает, что в соответствии со ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, размер которых составляет 33 311 рублей. В период проживания с 2009 года, ответчик пользовалась жилищно-коммунальными услугами, в результате чего образовалась задолженность в сумме 76190 рублей, которая в пропорциональном отношении к 2/3 долям составляет 50793 рубля. На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований, просит суд расторгнуть договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 14 мая 2009 года, вернуть стороны в первоначальное положение; взыскать с К. сумму неосновательного обогащения, выраженного в сбережении денежных средств на аренду жилого помещения в размере 322304 рубля; сумму убытков, вызванных неосновательным потребление услуг ООО "УК "Жилбытсервис", в размере 50793 рубля; проценты, начисленные на сумму неосновательного обогащения, в размере 33 311 рублей, а также возместить судебные расходы в размере 14700 рублей государственной пошлины, оплаченной при обращении в суд с иском.
К. обратилась со встречным иском к П. и просит: признать сделку по передаче в собственность 2/3 доли квартиры, недействительной, вернуть стороны в первоначальное положение, в связи с этим возвратить ей уплаченную сумму в размере 500 000 рублей, а также с учетом ставки рефинансирования, равной 8,5%, взыскать сумму индексации в размере 120 420 рублей за 2 года 10 месяцев просрочки, возложить на П. судебные расходы. В обоснование требований К. указывает, на то, что 14 мая 2009 года она была вынуждена заключить сделку по приобретению 2/3 доли спорной квартиры, собственником которой являлся П., к этому ее (К.) принудил С., который до этого - в апреле 2009 года продал ее (К.) квартиру, денежные средства ей не передал, настаивал на приобретении квартиры у П., в связи с чем, она была вынуждена заключить договор купли-продажи. На момент заключения сделки, она не знала о том, что на 2/3 доли в праве общей долевой собственности квартиры наложен арест. В связи с положениями п. 1, п. 2 ст. 178, п. 2 ст. 167, ст. 179 ГК РФ, просит признать сделку недействительной, вернуть стороны в первоначальное положение, возместить ей судебные расходы.
Судом постановлено приведенное решение.
В апелляционной жалобе К. просит изменить судебное решение в части взыскания с нее в пользу истца денежных средств, указывая, что она была вынуждена заключить сделку купли-продажи долей спорной квартиры, об имеющихся обременениях не знала.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица - Управления Росреестра по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенного о рассмотрении данного дела.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца - П., представителей истца - Я., действующей на основании доверенности, и П., допущенного к участию в деле по устному ходатайству истца, ответчика К., Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Положениями ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Применительно к ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Исходя из ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено судом при рассмотрении дела, П. является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N <...>.
14 мая 2009 года между П. и К. был подписан договор купли-продажи 2/3 доли в двухкомнатной квартире, расположенной на четвертом этаже в девятиэтажном панельном жилом доме по адресу:, общей площадью 52,5 кв. м. Стоимость указанного объекта определена сторонами в размере 1 300 000 рублей (п. 3 Договора), из которых 500 000 рублей, уплачены покупателем продавцу до подписания договора, а оставшаяся сумма должна была быть выплачена следующим образом: 16.05.2009 г. - 200 000 рублей, 01.07.2009 г. - 500 000 рублей, 01.09.2009 года - 100 000 рублей. По соглашению сторон, настоящий пункт договора имеет силу и значение приема-передачи 2/3 долей квартиры.
П. 7 заключенного договора предусмотрено, что отчуждаемые доли в квартире не проданы, не обменены, не сданы в аренду, не заложены, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоят, не имеется прав третьих лиц.
13 марта 2009 года в соответствии со ст. 80 "Об исполнительном производстве" в обеспечении иска К., вынесено постановление о наложении ареста на 2/3 доли квартиры, принадлежащей П. Указанное постановление с целью обеспечения исполнения требований исполнительного документа направлено для исполнения в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю. В связи с указанным обстоятельством и в соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", 19 июня 2009 года Управлением Росреестра по Красноярскому краю принято решение об отказе в государственной регистрации совершенной П. и К. сделки.
О принятых мерах по наложению ареста на 2/3 доли квартиры, принадлежащих П. сторонам стало известно 26 мая 2009 года.
Правильно установив фактические обстоятельства дела и применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи 2/3 доли в квартире по адресу: <...>, заключенный П. и К. 14 мая 2009 года является ничтожным с момента его заключения, поскольку заключен в нарушение ст. 460 ГК РФ, согласно которой, лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, что является основанием для возложения на стороны обязанностей по возврату полученного по сделке и правильно взыскал с П. в пользу К. полученные по сделке денежные средства в сумме 500 000 рублей с процентами, начисленными на основании ст. 395 ГК РФ, исходя из 8% ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ распоряжением N 2758 от 23 декабря 2011 года, в сумме 117 766 рублей, расчет которых приведен в решении и сторонами не оспаривается. К. в свою очередь, обязана передать П. 2/3 доли в праве собственности на квартиру путем предоставления ключей от спорного жилого помещения и обеспечения в него доступа для П.
Поскольку доказательствами, имеющимися в материалах дела подтверждено, что с 26 мая 2009 года К. пользуется имуществом П. без законных оснований, освобождать жилое помещение и исполнять обязательства по договору К. отказывалась, суд первой инстанции пришел к верному выводу о праве истца на взыскание суммы неосновательного обогащения, поскольку К. за счет П., за период с июня 2009 года по апрель 2012 года, сберегла денежные средства, проживая фактически в спорном жилом помещении на условиях аренды.
Так, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно отчета N 3-2012 об определении рыночной стоимости неосновательного сбережения денежных средств за время неосновательного пользования 2/3 долями в двухкомнатной квартире за период с июня 2009 года по 01 февраля 2012 года (32 месяца), К. сберегла 322304 рубля, исходя из того, что месячная арендная плата за аналогичную квартиры в месяц, составляет 15108 рублей. За 32 месяца пользования сумма арендных платежей равна 483 456 рублей, из расчета: 15108 рублей x 32 месяца. Поскольку доля П. составляет 2/3, то размер суммы неосновательно сбереженных денежных средств составляет 322304 рубля, из расчета: 2/3 от суммы в размере 483 456 рублей (483456 рублей: 3 x 2). Данное доказательство К. в судебном заседании не оспаривала, каких-либо доказательств в опровержение данных обстоятельств не представила.
В силу ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Разрешая исковые требования П. о взыскании с К. процентов на сумму неосновательного обогащения, за период с июля 2009 года по 01 февраля 2012 года, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, равной 8%, Судебная коллегия полагает необходимым применить нормы ст. 333 ГК РФ и ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения прав истца, учитывая материальное положение ответчика, приходит к выводу о необходимости снижения размера неустойки до суммы 10 000 рублей с учетом ее компенсационного характера, а также принимая во внимание длительный период времени, за который она рассчитана, поскольку не реализация П. права на разрешение спора в судебном порядке, повлекшая увеличение объема ответственности должника, не может быть основанием для возложения ее в полном объеме.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, анализ представленных суду доказательств, их оценка подробно изложены в обжалуемом решении суда и являются правильными.
Каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение выводы суда, апелляционная жалоба не содержит. Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь отмену решения. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у Судебной коллегии не имеется.
Вместе с тем, Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований П. о взыскании с К. суммы долга за жилищно-коммунальные услуги за период ее проживания в квартире не соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.
Удовлетворяя исковые требования П. в указанной части, суд первой инстанции исходил из положений ст. 15 ГК РФ и из факта образования задолженности по жилищно-коммунальным услугам за период проживания К. в квартире истца за период с июня 2009 года по 1 января 2012 года в сумме 50 973 рубля с учетом начисленной пени за просрочку платежей.
В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Поскольку заключенная сторонами сделка купли-продажи 2/3 долей в квартире по адресу ничтожна с момента ее совершения, в силу приведенных положений жилищного законодательства, П. как собственник жилого помещения обязан был нести расходы на содержание квартиры. На момент рассмотрения дела, расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг П. фактически не понесены и основания для взыскания суммы задолженности с К. в настоящее время отсутствуют.
В части взыскания с К. в пользу П. суммы долга за жилищно-коммунальные услуги решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данной части исковых требований П.
Разрешение вопросов о размере подлежащих взысканию с со сторон судебных расходов произведено судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. ст. 94, 98 ГПК РФ.
Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, решение суда отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности и оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Красноярска от 24 мая 2012 года по гражданскому делу по иску П. к К. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возмещении убытков, взыскании неосновательного обогащения и возвращении сторон в первоначальное положение и по встречному иску К. к П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, в части взыскания в пользу П. с К. суммы долга за жилищно-коммунальные услуги в сумме 50 973 рубля отменить.
Принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований П. о взыскании с К. суммы долга за жилищно-коммунальные услуги отказать.
Это же решение в части взыскания с К. в пользу П. процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 33 311 рублей изменить, снизив размер неустойки до 10 000 рублей, а всего взыскав с К. в пользу П. 332 304 рубля и в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 14 700 рублей.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Красноярска от 24 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Е.ПЛАКСИНА
Судьи
Е.Ю.АШИХМИНА
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 11.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5767/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2012 г. по делу N 33-5767/2012
Судья: Граненкин В.П.
А-57
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Плаксиной Е.Е.,
судей Ашихминой Е.Ю., Тихоновой Ю.Б.,
при секретаре К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.
гражданское дело по иску П. к К. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возмещении убытков, взыскании неосновательного обогащения и возвращении сторон в первоначальное положение и по встречному иску К. к П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,
по апелляционной жалобе К.
на решение Кировского районного суда г. Красноярска от 24 мая 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенный 14 мая 2009 года между П. и К.
Взыскать с П. в пользу К. 617766 рублей, а также 9377 рублей 66 копеек - возврат государственной пошлины, а всего 627143 рубля 66 копеек.
Обязать К. возвратить П. 2/3 квартиры, передачей ключей от входной двери в указанное жилое помещение.
Взыскать с К. в пользу П. 405408 рублей, а также 14700 рублей - возврат государственной пошлины, а всего 421108 рублей.
В остальной части исковые требования К. и П. оставить без удовлетворения".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с требованиями к К. о расторжении договора купли-продажи в обоснование указав, что он является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. 14 мая 2009 года между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. В этот же день 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру были переданы ответчику по акту приема-передачи, К. вселилась и стала проживать в квартире. Договором определена стоимость доли 1 300 000 рублей. 14 мая 2009 года, в момент подписания договора, ответчик передала ему в счет оплаты договора 500 000 рублей. Оплата остальной суммы была рассрочена, исходя из условий договора, К. должна была передать истцу: 16 мая 2009 года - 200 000 рублей, 01 июля 2009 года - 500 000 рублей, 01 сентября 2009 года - 100 000 рублей. Ответчик принятые обязательства об оплате стоимости 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру не исполнила. После передачи договора на государственную регистрацию, истцу и ответчику стало известно, что на предмет договора наложен арест, в связи с чем государственная регистрация договора была приостановлена. П. и К. в момент подписания договора купли-продажи квартиры не знали о наложении ареста на предмет договора. Истец неоднократно пытался встретиться с К. на предмет расторжения договора и возврата К. 500 000 рублей, но в добровольном порядке ответчик отказывается от расторжения договора купли-продажи и возвращения сторон в первоначальное положение. В 2009 году К. сменила замки на входной двери, и с момента подписания договора фактически проживает в квартире зная об отсутствии законных оснований. Полагает, что в действиях ответчика имеется неосновательное обогащение, выражающееся в сбережении денежных средств и в пользовании имуществом (2/3 доли в праве общей долевой собственности), за период с июня 2009 года по настоящее время. Считает, что в соответствии со ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, размер которых составляет 33 311 рублей. В период проживания с 2009 года, ответчик пользовалась жилищно-коммунальными услугами, в результате чего образовалась задолженность в сумме 76190 рублей, которая в пропорциональном отношении к 2/3 долям составляет 50793 рубля. На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований, просит суд расторгнуть договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 14 мая 2009 года, вернуть стороны в первоначальное положение; взыскать с К. сумму неосновательного обогащения, выраженного в сбережении денежных средств на аренду жилого помещения в размере 322304 рубля; сумму убытков, вызванных неосновательным потребление услуг ООО "УК "Жилбытсервис", в размере 50793 рубля; проценты, начисленные на сумму неосновательного обогащения, в размере 33 311 рублей, а также возместить судебные расходы в размере 14700 рублей государственной пошлины, оплаченной при обращении в суд с иском.
К. обратилась со встречным иском к П. и просит: признать сделку по передаче в собственность 2/3 доли квартиры, недействительной, вернуть стороны в первоначальное положение, в связи с этим возвратить ей уплаченную сумму в размере 500 000 рублей, а также с учетом ставки рефинансирования, равной 8,5%, взыскать сумму индексации в размере 120 420 рублей за 2 года 10 месяцев просрочки, возложить на П. судебные расходы. В обоснование требований К. указывает, на то, что 14 мая 2009 года она была вынуждена заключить сделку по приобретению 2/3 доли спорной квартиры, собственником которой являлся П., к этому ее (К.) принудил С., который до этого - в апреле 2009 года продал ее (К.) квартиру, денежные средства ей не передал, настаивал на приобретении квартиры у П., в связи с чем, она была вынуждена заключить договор купли-продажи. На момент заключения сделки, она не знала о том, что на 2/3 доли в праве общей долевой собственности квартиры наложен арест. В связи с положениями п. 1, п. 2 ст. 178, п. 2 ст. 167, ст. 179 ГК РФ, просит признать сделку недействительной, вернуть стороны в первоначальное положение, возместить ей судебные расходы.
Судом постановлено приведенное решение.
В апелляционной жалобе К. просит изменить судебное решение в части взыскания с нее в пользу истца денежных средств, указывая, что она была вынуждена заключить сделку купли-продажи долей спорной квартиры, об имеющихся обременениях не знала.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица - Управления Росреестра по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенного о рассмотрении данного дела.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца - П., представителей истца - Я., действующей на основании доверенности, и П., допущенного к участию в деле по устному ходатайству истца, ответчика К., Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Положениями ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Применительно к ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Исходя из ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено судом при рассмотрении дела, П. является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N <...>.
14 мая 2009 года между П. и К. был подписан договор купли-продажи 2/3 доли в двухкомнатной квартире, расположенной на четвертом этаже в девятиэтажном панельном жилом доме по адресу:, общей площадью 52,5 кв. м. Стоимость указанного объекта определена сторонами в размере 1 300 000 рублей (п. 3 Договора), из которых 500 000 рублей, уплачены покупателем продавцу до подписания договора, а оставшаяся сумма должна была быть выплачена следующим образом: 16.05.2009 г. - 200 000 рублей, 01.07.2009 г. - 500 000 рублей, 01.09.2009 года - 100 000 рублей. По соглашению сторон, настоящий пункт договора имеет силу и значение приема-передачи 2/3 долей квартиры.
П. 7 заключенного договора предусмотрено, что отчуждаемые доли в квартире не проданы, не обменены, не сданы в аренду, не заложены, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоят, не имеется прав третьих лиц.
13 марта 2009 года в соответствии со ст. 80 "Об исполнительном производстве" в обеспечении иска К., вынесено постановление о наложении ареста на 2/3 доли квартиры, принадлежащей П. Указанное постановление с целью обеспечения исполнения требований исполнительного документа направлено для исполнения в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю. В связи с указанным обстоятельством и в соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", 19 июня 2009 года Управлением Росреестра по Красноярскому краю принято решение об отказе в государственной регистрации совершенной П. и К. сделки.
О принятых мерах по наложению ареста на 2/3 доли квартиры, принадлежащих П. сторонам стало известно 26 мая 2009 года.
Правильно установив фактические обстоятельства дела и применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи 2/3 доли в квартире по адресу: <...>, заключенный П. и К. 14 мая 2009 года является ничтожным с момента его заключения, поскольку заключен в нарушение ст. 460 ГК РФ, согласно которой, лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, что является основанием для возложения на стороны обязанностей по возврату полученного по сделке и правильно взыскал с П. в пользу К. полученные по сделке денежные средства в сумме 500 000 рублей с процентами, начисленными на основании ст. 395 ГК РФ, исходя из 8% ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ распоряжением N 2758 от 23 декабря 2011 года, в сумме 117 766 рублей, расчет которых приведен в решении и сторонами не оспаривается. К. в свою очередь, обязана передать П. 2/3 доли в праве собственности на квартиру путем предоставления ключей от спорного жилого помещения и обеспечения в него доступа для П.
Поскольку доказательствами, имеющимися в материалах дела подтверждено, что с 26 мая 2009 года К. пользуется имуществом П. без законных оснований, освобождать жилое помещение и исполнять обязательства по договору К. отказывалась, суд первой инстанции пришел к верному выводу о праве истца на взыскание суммы неосновательного обогащения, поскольку К. за счет П., за период с июня 2009 года по апрель 2012 года, сберегла денежные средства, проживая фактически в спорном жилом помещении на условиях аренды.
Так, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно отчета N 3-2012 об определении рыночной стоимости неосновательного сбережения денежных средств за время неосновательного пользования 2/3 долями в двухкомнатной квартире за период с июня 2009 года по 01 февраля 2012 года (32 месяца), К. сберегла 322304 рубля, исходя из того, что месячная арендная плата за аналогичную квартиры в месяц, составляет 15108 рублей. За 32 месяца пользования сумма арендных платежей равна 483 456 рублей, из расчета: 15108 рублей x 32 месяца. Поскольку доля П. составляет 2/3, то размер суммы неосновательно сбереженных денежных средств составляет 322304 рубля, из расчета: 2/3 от суммы в размере 483 456 рублей (483456 рублей: 3 x 2). Данное доказательство К. в судебном заседании не оспаривала, каких-либо доказательств в опровержение данных обстоятельств не представила.
В силу ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Разрешая исковые требования П. о взыскании с К. процентов на сумму неосновательного обогащения, за период с июля 2009 года по 01 февраля 2012 года, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, равной 8%, Судебная коллегия полагает необходимым применить нормы ст. 333 ГК РФ и ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения прав истца, учитывая материальное положение ответчика, приходит к выводу о необходимости снижения размера неустойки до суммы 10 000 рублей с учетом ее компенсационного характера, а также принимая во внимание длительный период времени, за который она рассчитана, поскольку не реализация П. права на разрешение спора в судебном порядке, повлекшая увеличение объема ответственности должника, не может быть основанием для возложения ее в полном объеме.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, анализ представленных суду доказательств, их оценка подробно изложены в обжалуемом решении суда и являются правильными.
Каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение выводы суда, апелляционная жалоба не содержит. Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь отмену решения. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у Судебной коллегии не имеется.
Вместе с тем, Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований П. о взыскании с К. суммы долга за жилищно-коммунальные услуги за период ее проживания в квартире не соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.
Удовлетворяя исковые требования П. в указанной части, суд первой инстанции исходил из положений ст. 15 ГК РФ и из факта образования задолженности по жилищно-коммунальным услугам за период проживания К. в квартире истца за период с июня 2009 года по 1 января 2012 года в сумме 50 973 рубля с учетом начисленной пени за просрочку платежей.
В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Поскольку заключенная сторонами сделка купли-продажи 2/3 долей в квартире по адресу ничтожна с момента ее совершения, в силу приведенных положений жилищного законодательства, П. как собственник жилого помещения обязан был нести расходы на содержание квартиры. На момент рассмотрения дела, расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг П. фактически не понесены и основания для взыскания суммы задолженности с К. в настоящее время отсутствуют.
В части взыскания с К. в пользу П. суммы долга за жилищно-коммунальные услуги решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данной части исковых требований П.
Разрешение вопросов о размере подлежащих взысканию с со сторон судебных расходов произведено судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. ст. 94, 98 ГПК РФ.
Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, решение суда отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности и оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Красноярска от 24 мая 2012 года по гражданскому делу по иску П. к К. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возмещении убытков, взыскании неосновательного обогащения и возвращении сторон в первоначальное положение и по встречному иску К. к П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, в части взыскания в пользу П. с К. суммы долга за жилищно-коммунальные услуги в сумме 50 973 рубля отменить.
Принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований П. о взыскании с К. суммы долга за жилищно-коммунальные услуги отказать.
Это же решение в части взыскания с К. в пользу П. процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 33 311 рублей изменить, снизив размер неустойки до 10 000 рублей, а всего взыскав с К. в пользу П. 332 304 рубля и в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 14 700 рублей.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Красноярска от 24 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Е.ПЛАКСИНА
Судьи
Е.Ю.АШИХМИНА
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)