Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 1 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., в отсутствие в судебном заседании заявителя - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ростовской области, заинтересованного лица - Управления Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области, третьих лиц: ФГАОУ ВПО "Южный федеральный университет", закрытого акционерного общества "Эмпилс-ФОХ", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.06.2013 (судья Паутова Л.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 (судьи Сулименко О.А., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А53-3673/2013, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ростовской области (далее - теруправление) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области (далее - антимонопольный орган) с заявлением о признании недействительными решения и предписания от 23.01.2013.
Решением от 05.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.08.2013, в удовлетворении заявления отказано. Суды пришли к выводу о неправомерном заключении договора аренды находящихся в федеральной собственности нежилых помещений без торгов, обязательность проведения которых предусмотрена законодательством, действовавшим на момент совершения сделки и в период продления срока действия договора, что привело (могло привести) к ограничению конкуренции.
В кассационной жалобе теруправление просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, на дату заключения спорного договора действующим законодательством не была предусмотрена обязательность заключения образовательным учреждением договоров аренды недвижимого имущества на торгах. Теруправление также не согласно с вынесенным предписанием, ссылаясь на то, что у него отсутствует возможность принять меры, направленные на изъятие помещений, переданных в аренду.
В отзывах ФГАОУ ВПО "Южный федеральный университет" (далее - университет) просит жалобу удовлетворить, антимонопольный орган - оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, правопредшественник университета и ООО "Эмпилс-ФОХ" (далее - общество) заключили договор от 01.07.2005 аренды нежилых помещений площадью 108 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки, 194/2. Срок договора установлен с 01.07.2005 по 31.05.2006. По истечении срока действия договора стороны неоднократно его пролонгировали, о чем заключали дополнительные соглашения от 01.06.2006, 01.01.2007, 01.12.2007, 01.11.2008, 01.10.2009, 01.09.2010, 01.08.2011. Последним дополнительным соглашением от 01.07.2012 срок действия договора продлен до 01.06.2013.
Сведения о предоставлении университетом указанного выше имущества в аренду без проведения торгов антимонопольный орган получил при рассмотрении дела N 1241/04. По результатам проведенной проверки антимонопольный орган принял решение от 23.01.2013, в котором указал, что договор аренды заключен без проведения торгов в нарушение постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление N 685), действовавшего на дату заключения договора; продление договора на новый срок без проведения торгов нарушает статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 3 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции). Теруправлению предписано принять исчерпывающие меры, направленные на изъятие нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности и переданных по договору аренды от 01.07.2005 обществу, и их возврат университету.
Полагая, что решение и предписание являются незаконным, теруправление обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.
В пункте 3 постановления N 685, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, предусмотрено, что заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. В данном постановлении указан исчерпывающий перечень случаев, в которых договор аренды может заключаться без проведения конкурса. Спорный договор аренды не попадает в названные в постановлении N 685 исключения.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
Суды отклонили довод теруправления о наличии права у учебного заведения распоряжаться имуществом путем передачи в аренду без проведения торгов, указав, что пункт 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" и пункт 4 статьи 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", предоставляя учебным заведениям право выступать арендодателями имущества, не освобождают их от обязанностей по соблюдению законодательства в сфере сдачи в аренду государственного имущества и не освобождают территориальные органы Федерального агентства по управлению государственным имуществом от исполнения обязанностей по контролю за управлением федеральным имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за учреждениями, а также от принятия необходимых мер по устранению выявленных нарушений. Данными законами не установлен особый порядок, исключающий необходимость заключения договоров аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении у учебного заведения, путем проведения торгов.
Вывод судов о том, что заключение договора аренды без проведения торгов приводит (может привести) к ущемление интересов хозяйствующих субъектов и ограничению конкуренции, правильный и соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10, согласно которой в тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Выбор контрагента при передаче в арендное пользование объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, на торгах направлен не только на обеспечение экономически эффективного использования публичной собственности, но и на соблюдение принципа справедливой, а не произвольной передачи такого имущества тем или иным лицам посредством поиска будущего арендатора в открытой процедуре в условиях конкуренции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2011 N 13262/10).
Применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции, поэтому возобновление спорного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения торгов в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10).
Антимонопольный орган не установил оснований для применения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей до 01.07.2013). Как указали суды, доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для применения положений Закона о защите конкуренции, дающих возможность продления спорного договора на новый срок без проведения торгов, не предоставлены.
При таких обстоятельствах суды не усмотрели оснований для признания недействительным решения антимонопольного органа.
Довод теруправления о том, что у него отсутствует возможность принять меры, направленные на изъятие помещений, переданных в аренду, в связи с истечением сроков исковой давности для предъявления иска о признании договора недействительным либо применения последствий его действительности, отклоняется, поскольку данные обстоятельства не исключают обязанность арендатора по освобождению имущества в связи с истечением срока действия договора и возможность возврата имущества арендодателю.
Основания для изменения или отмены судебных актов по доводам, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А53-3673/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.11.2013 ПО ДЕЛУ N А53-3673/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2013 г. по делу N А53-3673/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 1 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., в отсутствие в судебном заседании заявителя - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ростовской области, заинтересованного лица - Управления Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области, третьих лиц: ФГАОУ ВПО "Южный федеральный университет", закрытого акционерного общества "Эмпилс-ФОХ", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.06.2013 (судья Паутова Л.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 (судьи Сулименко О.А., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А53-3673/2013, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ростовской области (далее - теруправление) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области (далее - антимонопольный орган) с заявлением о признании недействительными решения и предписания от 23.01.2013.
Решением от 05.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.08.2013, в удовлетворении заявления отказано. Суды пришли к выводу о неправомерном заключении договора аренды находящихся в федеральной собственности нежилых помещений без торгов, обязательность проведения которых предусмотрена законодательством, действовавшим на момент совершения сделки и в период продления срока действия договора, что привело (могло привести) к ограничению конкуренции.
В кассационной жалобе теруправление просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, на дату заключения спорного договора действующим законодательством не была предусмотрена обязательность заключения образовательным учреждением договоров аренды недвижимого имущества на торгах. Теруправление также не согласно с вынесенным предписанием, ссылаясь на то, что у него отсутствует возможность принять меры, направленные на изъятие помещений, переданных в аренду.
В отзывах ФГАОУ ВПО "Южный федеральный университет" (далее - университет) просит жалобу удовлетворить, антимонопольный орган - оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, правопредшественник университета и ООО "Эмпилс-ФОХ" (далее - общество) заключили договор от 01.07.2005 аренды нежилых помещений площадью 108 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки, 194/2. Срок договора установлен с 01.07.2005 по 31.05.2006. По истечении срока действия договора стороны неоднократно его пролонгировали, о чем заключали дополнительные соглашения от 01.06.2006, 01.01.2007, 01.12.2007, 01.11.2008, 01.10.2009, 01.09.2010, 01.08.2011. Последним дополнительным соглашением от 01.07.2012 срок действия договора продлен до 01.06.2013.
Сведения о предоставлении университетом указанного выше имущества в аренду без проведения торгов антимонопольный орган получил при рассмотрении дела N 1241/04. По результатам проведенной проверки антимонопольный орган принял решение от 23.01.2013, в котором указал, что договор аренды заключен без проведения торгов в нарушение постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление N 685), действовавшего на дату заключения договора; продление договора на новый срок без проведения торгов нарушает статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 3 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции). Теруправлению предписано принять исчерпывающие меры, направленные на изъятие нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности и переданных по договору аренды от 01.07.2005 обществу, и их возврат университету.
Полагая, что решение и предписание являются незаконным, теруправление обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.
В пункте 3 постановления N 685, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, предусмотрено, что заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. В данном постановлении указан исчерпывающий перечень случаев, в которых договор аренды может заключаться без проведения конкурса. Спорный договор аренды не попадает в названные в постановлении N 685 исключения.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
Суды отклонили довод теруправления о наличии права у учебного заведения распоряжаться имуществом путем передачи в аренду без проведения торгов, указав, что пункт 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" и пункт 4 статьи 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", предоставляя учебным заведениям право выступать арендодателями имущества, не освобождают их от обязанностей по соблюдению законодательства в сфере сдачи в аренду государственного имущества и не освобождают территориальные органы Федерального агентства по управлению государственным имуществом от исполнения обязанностей по контролю за управлением федеральным имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за учреждениями, а также от принятия необходимых мер по устранению выявленных нарушений. Данными законами не установлен особый порядок, исключающий необходимость заключения договоров аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении у учебного заведения, путем проведения торгов.
Вывод судов о том, что заключение договора аренды без проведения торгов приводит (может привести) к ущемление интересов хозяйствующих субъектов и ограничению конкуренции, правильный и соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10, согласно которой в тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Выбор контрагента при передаче в арендное пользование объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, на торгах направлен не только на обеспечение экономически эффективного использования публичной собственности, но и на соблюдение принципа справедливой, а не произвольной передачи такого имущества тем или иным лицам посредством поиска будущего арендатора в открытой процедуре в условиях конкуренции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2011 N 13262/10).
Применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции, поэтому возобновление спорного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения торгов в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10).
Антимонопольный орган не установил оснований для применения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей до 01.07.2013). Как указали суды, доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для применения положений Закона о защите конкуренции, дающих возможность продления спорного договора на новый срок без проведения торгов, не предоставлены.
При таких обстоятельствах суды не усмотрели оснований для признания недействительным решения антимонопольного органа.
Довод теруправления о том, что у него отсутствует возможность принять меры, направленные на изъятие помещений, переданных в аренду, в связи с истечением сроков исковой давности для предъявления иска о признании договора недействительным либо применения последствий его действительности, отклоняется, поскольку данные обстоятельства не исключают обязанность арендатора по освобождению имущества в связи с истечением срока действия договора и возможность возврата имущества арендодателю.
Основания для изменения или отмены судебных актов по доводам, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А53-3673/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.Г.КАЛАШНИКОВА
М.Г.КАЛАШНИКОВА
Судьи
Е.В.АНДРЕЕВА
С.М.ИЛЮШНИКОВ
Е.В.АНДРЕЕВА
С.М.ИЛЮШНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)