Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Кондратьева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Образцовой О.А.,
судей Воронцова В.А. и Лозовой Н.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
16 декабря 2010 года
по докладу судьи Лозовой Н.В.
дело по кассационной жалобе Ф.В.
на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 02 сентября 2009 года,
которым постановлено:
"Исковые требования Ц. к Ф.В. удовлетворить.
Признать заключенным (состоявшимся) договор купли-продажи 5/14 долей дома (кадастровый номер N) и земельного участка (кадастровый номер N) площадью кв. м, расположенных по адресу:, между Ц. и Ф.В. на условиях предварительного договора купли-продажи, земельного участка (кадастровый номер N) и 5/14 долей жилого дома (кадастровый номер N), расположенных по адресу:, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Ф.В. в пользу Ц. расходы по государственной пошлине в размере рублей, судебные расходы по оказанию юридических услуг представителями в размере рублей, а всего.
Встречный иск Ф.В. к Ц. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и 5/14 долей жилого дома, расположенных по адресу, от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.
Взыскать с Ф.В. государственную пошлину в доход федерального бюджета за подачу встречного искового заявления в сумме.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности Ц. на 5/14 долей дома (кадастровый номер N) и земельного участка (кадастровый номер N) площадью кв. м, расположенных по адресу:".
Судебная коллегия
установила:
Ц. первоначально обратилась в суд с иском к Ф.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка.
Требование мотивировано тем, что ей на праве собственности принадлежит 10/28 долей жилого дома по. ФИО1 являлась собственником 5/14 долей указанного жилого дома, и ей на праве пожизненного наследуемого владения принадлежал земельный участок площадью кв. м, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. После смерти ФИО1 между ее наследником (Ф.В.) и Ц. было достигнуто соглашение о продаже доли дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому Ц. выплатила Ф.В. задаток в размере рублей. Также она взяла на себя расходы по оформлению наследственных прав ответчика. ДД.ММ.ГГГГ Ф.В. была выдана доверенность на оформление его наследственных прав, а также расписка о разрешении ремонтных работ и перепланировки части дома. После получения свидетельства о праве на наследство, а также свидетельства о государственной регистрации права, Ф.В. было направлено приглашение о прибытии ДД.ММ.ГГГГ в УФРС по Тверской области для заключения основного договора купли-продажи и подачи заявления для государственной регистрации права. Однако, в указанное время ответчик в УФРС не прибыл, до настоящего времени договор купли-продажи не заключен.
В ходе судебного разбирательства Ц. уточнила исковые требования и просила суд признать договор купли-продажи 5/14 долей дома и земельного участка площадью кв. м, расположенных по, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Ф.В. иск не признал и предъявил встречное требование о расторжении предварительного договора купли-продажи, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, выразившиеся в финансовом кризисе 2008 года, который сделал продажу спорного имущества на условиях предварительного договора неприемлемыми для него. В настоящее время он намерен продать часть дома и земельный участок за более высокую цену, при этом, в случае расторжения предварительного договора, готов возместить Ц. расходы по проведению ремонта и возвратить задаток в двойном размере.
Представители Ц. в судебном заседании поддержали заявленные уточненные исковые требования и просили удовлетворить их, при этом просили отказать в удовлетворении встречного иска Ф.В., пояснив, что в период финансового кризиса рыночная стоимость объектов недвижимости не только не повысилась, но даже снизилась по сравнению с ценами в момент заключения предварительного договора.
Судом постановлено приведенное выше решение. В кассационной жалобе Ф.В. просил решение отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая, что судом были нарушены нормы материального и процессуального права. Так, суд неправомерно рассмотрел дело в его отсутствие, несмотря на наличие ходатайства об отложении судебного разбирательства. Суд не применил нормы ст. 451 ГК РФ, которые послужили основанием для его обращения в суд со встречными требованиями, и не принял во внимание, что обесценивание рубля в условиях экономического кризиса 2008 года, рассрочка выплаты стоимости имущества с неопределенной даты, а также тяжелая болезнь Ф.В., являются теми обстоятельствами, которые влекут расторжение договора. Также, по мнению заявителя, с него неправомерно были взысканы судебные расходы. Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения правопреемников Ф.В. - Ф.А., У. и ее представителя Ш., поддержавших доводы кассационной жалобы, а также пояснения представителя Ц. - Щ., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия находит постановленное решение суда подлежащим частичному изменению. Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО1, которой на праве собственности принадлежало 5/14 долей в жилом доме по, а также на праве пожизненного наследуемого владения - земельный участок площадью кв. м.
Ее наследник Ф.В. и Ц. пришли к соглашению о продаже указанного имущества, о чем ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи. Ц. выплатила Ф.В. задаток в размере рублей. Также она взяла на себя расходы по оформлению наследственных прав ответчика.
Суд, проанализировав условия данного предварительного договора и истолковав его по правилам, предусмотренным ст. 431 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что при его заключении сторонами были предусмотрены все существенные условия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно предмет договора и стоимость отчуждаемого имущества, а также порядок и срок оплаты.
На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ сторонами был определен срок заключения основного договора, а именно в течение 30 дней с момента получения Ф.В. свидетельства о праве на наследство по закону.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Ф.В. было выдано свидетельство о праве на наследство на долю земельного участка и жилого дома, а ДД.ММ.ГГГГ им были получены свидетельства о государственной регистрации права на указанные объекты недвижимого имущества.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ф.В. было направлено уведомление с просьбой прибыть ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области для заключения основного договора купли-продажи и подачи заявления для его государственной регистрации.
Однако, Ф.В. в указанное время в УФРС не прибыл, договор купли-продажи заключен не был.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которым, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судебная коллегия, полагая правильной правовую позицию суда первой инстанции о необходимости защиты прав и интересов Ц., тем не менее, не может согласиться с выводом суда о признании заключенным (состоявшимся) договора купли-продажи спорного имущества на условиях предварительного договора, а также с утверждением о том, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности Ц. на объекты недвижимости.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем, права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части нежилого здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.
Таким образом, согласно ст. 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.
Таким образом, судебная коллегия считает возможным изменить решение и обязать Ф.А. и У. заключить с Ц. договор купли-продажи спорного имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; абзац 6 из резолютивной части решения исключить.
Что касается встречных требований Ф.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, суд первой инстанции правомерно оставил их без удовлетворения, поскольку договор был заключен в предусмотренном действующим законодательством порядке, с соблюдением всех необходимых требований. Рассматривая доводы Ф.В. о существенных изменениях обстоятельств, выразившихся в финансовом кризисе в стране и обесценивании валютной единицы, суд первой инстанции правильно указал, что представленные доказательства не подтверждают возможность причинения ему такого ущерба, из-за которого он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Юридически значимые обстоятельства при рассмотрении встречных требований Ф.В. судом определены верно. Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку не содержат ссылок на такие обстоятельства, которые могли бы повлиять на исход дела или опровергали бы выводы судебного решения. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 02 сентября 2009 года частично изменить, изложив абзац 2 резолютивной части в следующей редакции:Обязать Ф.А. и У. заключить с Ц. договор купли-продажи 5/14 долей дома (кадастровый номер N) и земельного участка (кадастровый номер N) площадью кв. м, расположенных по адресу:, на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка и 5/14 долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Исключить абзац 6 из резолютивной части решения. В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ОБРАЗЦОВА
Судьи
областного суда
В.А.ВОРОНЦОВ
Н.В.ЛОЗОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.12.2010 ПО ДЕЛУ N 33-4641
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 декабря 2010 г. по делу N 33-4641
судья Кондратьева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Образцовой О.А.,
судей Воронцова В.А. и Лозовой Н.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
16 декабря 2010 года
по докладу судьи Лозовой Н.В.
дело по кассационной жалобе Ф.В.
на решение Пролетарского районного суда г. Твери от 02 сентября 2009 года,
которым постановлено:
"Исковые требования Ц. к Ф.В. удовлетворить.
Признать заключенным (состоявшимся) договор купли-продажи 5/14 долей дома (кадастровый номер N) и земельного участка (кадастровый номер N) площадью кв. м, расположенных по адресу:, между Ц. и Ф.В. на условиях предварительного договора купли-продажи, земельного участка (кадастровый номер N) и 5/14 долей жилого дома (кадастровый номер N), расположенных по адресу:, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Ф.В. в пользу Ц. расходы по государственной пошлине в размере рублей, судебные расходы по оказанию юридических услуг представителями в размере рублей, а всего.
Встречный иск Ф.В. к Ц. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и 5/14 долей жилого дома, расположенных по адресу, от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.
Взыскать с Ф.В. государственную пошлину в доход федерального бюджета за подачу встречного искового заявления в сумме.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности Ц. на 5/14 долей дома (кадастровый номер N) и земельного участка (кадастровый номер N) площадью кв. м, расположенных по адресу:".
Судебная коллегия
установила:
Ц. первоначально обратилась в суд с иском к Ф.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка.
Требование мотивировано тем, что ей на праве собственности принадлежит 10/28 долей жилого дома по. ФИО1 являлась собственником 5/14 долей указанного жилого дома, и ей на праве пожизненного наследуемого владения принадлежал земельный участок площадью кв. м, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. После смерти ФИО1 между ее наследником (Ф.В.) и Ц. было достигнуто соглашение о продаже доли дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому Ц. выплатила Ф.В. задаток в размере рублей. Также она взяла на себя расходы по оформлению наследственных прав ответчика. ДД.ММ.ГГГГ Ф.В. была выдана доверенность на оформление его наследственных прав, а также расписка о разрешении ремонтных работ и перепланировки части дома. После получения свидетельства о праве на наследство, а также свидетельства о государственной регистрации права, Ф.В. было направлено приглашение о прибытии ДД.ММ.ГГГГ в УФРС по Тверской области для заключения основного договора купли-продажи и подачи заявления для государственной регистрации права. Однако, в указанное время ответчик в УФРС не прибыл, до настоящего времени договор купли-продажи не заключен.
В ходе судебного разбирательства Ц. уточнила исковые требования и просила суд признать договор купли-продажи 5/14 долей дома и земельного участка площадью кв. м, расположенных по, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Ф.В. иск не признал и предъявил встречное требование о расторжении предварительного договора купли-продажи, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, выразившиеся в финансовом кризисе 2008 года, который сделал продажу спорного имущества на условиях предварительного договора неприемлемыми для него. В настоящее время он намерен продать часть дома и земельный участок за более высокую цену, при этом, в случае расторжения предварительного договора, готов возместить Ц. расходы по проведению ремонта и возвратить задаток в двойном размере.
Представители Ц. в судебном заседании поддержали заявленные уточненные исковые требования и просили удовлетворить их, при этом просили отказать в удовлетворении встречного иска Ф.В., пояснив, что в период финансового кризиса рыночная стоимость объектов недвижимости не только не повысилась, но даже снизилась по сравнению с ценами в момент заключения предварительного договора.
Судом постановлено приведенное выше решение. В кассационной жалобе Ф.В. просил решение отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая, что судом были нарушены нормы материального и процессуального права. Так, суд неправомерно рассмотрел дело в его отсутствие, несмотря на наличие ходатайства об отложении судебного разбирательства. Суд не применил нормы ст. 451 ГК РФ, которые послужили основанием для его обращения в суд со встречными требованиями, и не принял во внимание, что обесценивание рубля в условиях экономического кризиса 2008 года, рассрочка выплаты стоимости имущества с неопределенной даты, а также тяжелая болезнь Ф.В., являются теми обстоятельствами, которые влекут расторжение договора. Также, по мнению заявителя, с него неправомерно были взысканы судебные расходы. Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения правопреемников Ф.В. - Ф.А., У. и ее представителя Ш., поддержавших доводы кассационной жалобы, а также пояснения представителя Ц. - Щ., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия находит постановленное решение суда подлежащим частичному изменению. Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО1, которой на праве собственности принадлежало 5/14 долей в жилом доме по, а также на праве пожизненного наследуемого владения - земельный участок площадью кв. м.
Ее наследник Ф.В. и Ц. пришли к соглашению о продаже указанного имущества, о чем ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи. Ц. выплатила Ф.В. задаток в размере рублей. Также она взяла на себя расходы по оформлению наследственных прав ответчика.
Суд, проанализировав условия данного предварительного договора и истолковав его по правилам, предусмотренным ст. 431 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что при его заключении сторонами были предусмотрены все существенные условия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно предмет договора и стоимость отчуждаемого имущества, а также порядок и срок оплаты.
На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ сторонами был определен срок заключения основного договора, а именно в течение 30 дней с момента получения Ф.В. свидетельства о праве на наследство по закону.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Ф.В. было выдано свидетельство о праве на наследство на долю земельного участка и жилого дома, а ДД.ММ.ГГГГ им были получены свидетельства о государственной регистрации права на указанные объекты недвижимого имущества.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ф.В. было направлено уведомление с просьбой прибыть ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области для заключения основного договора купли-продажи и подачи заявления для его государственной регистрации.
Однако, Ф.В. в указанное время в УФРС не прибыл, договор купли-продажи заключен не был.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которым, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судебная коллегия, полагая правильной правовую позицию суда первой инстанции о необходимости защиты прав и интересов Ц., тем не менее, не может согласиться с выводом суда о признании заключенным (состоявшимся) договора купли-продажи спорного имущества на условиях предварительного договора, а также с утверждением о том, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности Ц. на объекты недвижимости.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем, права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части нежилого здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.
Таким образом, согласно ст. 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.
Таким образом, судебная коллегия считает возможным изменить решение и обязать Ф.А. и У. заключить с Ц. договор купли-продажи спорного имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; абзац 6 из резолютивной части решения исключить.
Что касается встречных требований Ф.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, суд первой инстанции правомерно оставил их без удовлетворения, поскольку договор был заключен в предусмотренном действующим законодательством порядке, с соблюдением всех необходимых требований. Рассматривая доводы Ф.В. о существенных изменениях обстоятельств, выразившихся в финансовом кризисе в стране и обесценивании валютной единицы, суд первой инстанции правильно указал, что представленные доказательства не подтверждают возможность причинения ему такого ущерба, из-за которого он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Юридически значимые обстоятельства при рассмотрении встречных требований Ф.В. судом определены верно. Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку не содержат ссылок на такие обстоятельства, которые могли бы повлиять на исход дела или опровергали бы выводы судебного решения. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Твери от 02 сентября 2009 года частично изменить, изложив абзац 2 резолютивной части в следующей редакции:Обязать Ф.А. и У. заключить с Ц. договор купли-продажи 5/14 долей дома (кадастровый номер N) и земельного участка (кадастровый номер N) площадью кв. м, расположенных по адресу:, на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка и 5/14 долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Исключить абзац 6 из резолютивной части решения. В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ОБРАЗЦОВА
Судьи
областного суда
В.А.ВОРОНЦОВ
Н.В.ЛОЗОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)