Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Алексеев Ю.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Гаценко О.Н.,
судей Шмелева А.Л., Беленкова В.И.
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 26 апреля 2012 года апелляционные жалобы ПЖСК "МД-4", Т., Р.О., К.,
на решение Ступинского городского суда Московской области от 24 января 2012 года по делу по М. к Потребительскому жилищно-строительному кооперативу <адрес> о прекращении права собственности на объекты долевого строительства: условный номер объекта N наименование квартира, жилое; <адрес>; условный номер объекта N наименование квартира, жилое; <адрес>; условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> о признании права собственности на них, по иску Потребительского жилищно-строительного кооператива г. <адрес> к М. о признании договоров N года незаключенными, заслушав доклад судьи Шмелева А.Л., объяснения
установила:
М. предъявил иск к Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "МД-4" г. Ступино Московской области о прекращении права собственности ответчика на объекты долевого строительства: условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N.
N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>; условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>; условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> о признании за ним права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, указывая на то, что 25 января 2010 года Ступинским городским судом Московской области вынесено решение о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве N 9 июня 2007 года, заключенных между ним Потребительским жилищно-строительным кооперативом "МД-4" г. Ступино Московской области.
Решение суда вступило в законную силу 16 марта 2010 года.
09 июня 2010 года отделом судебных приставов по Ступинскому муниципальному району УФССП по Московской области в отношении должника - <адрес> возбуждено исполнительное производство N которое до настоящего времени не прекращено и решение суда не исполнено в связи с препятствиями исполнению решения суда должником - ПЖСК "МД-4".
14 декабря 2009 года Администрацией Ступинского муниципального района Московской области Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "МД-4" было выдано разрешение N на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 8 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, после получения застройщиком в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, или, в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью б настоящей статьи.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6, ч. ч. 3, 4 ст. 8 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, объект долевого строительства в связи с вводом его в эксплуатацию, в собственность участника долевого строительства не передавался.
Сообщений о завершении строительства (создания) объекта недвижимости и готовности его к передаче в адрес участника долевого строительства не направлялось.
Более того, вопреки требованиям ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6, ч. ч. 3, 4 ст. 8 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, 17 декабря 2010 года, ответчик - ПЖСК "МД-4" зарегистрировал право собственности на объект долевого строительства, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в связи с выдачей разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, в соответствии ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, он, как участник долевого строительства, приобрел на него право собственности, однако ответчик - ПЖСК "МД-4" отказывается передать ему объект долевого строительства и оформить передаточный акт.
В связи с неисполнением ответчиком - ПЖСК "МД-4" обязанности по передаче объекта долевого строительства в установленном законом порядке, он как участник долевого строительства, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, вправе защищать свои права путем признания права собственности на объект долевого строительства в судебном порядке.
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве N от 9 июня 2007 года, ответчик - ПЖСК "МД-4" обязался построить и передать в его собственность секции с номерами N общей проектной площадью <данные изъяты> квартала малоэтажной блокированной застройки в юго-западном микрорайоне города Ступино Московской области по улице Чайковского, общей площадью 2596 кв. м.
В соответствии с Разрешением на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию от 14 декабря 2009 года, объекту долевого строительства присвоен адрес <адрес>, и в состав объекта долевого строительства после ввода его в эксплуатацию вошли следующие объекты недвижимости: Условный номер объекта N, N наименование квартира, жилое; адрес объекта:
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартир,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Установленная договорами долевого участия N от 9 июня 2007 года доля в объекте долевого строительства соответствует следующим объектам недвижимости:
- Условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - <данные изъяты>.;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N. м.;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N.;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес>, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N.
Оплата по договорам N 09.06.2007 года произведена им полностью, однако, ответчик не выполняет своих обязательств.
В судебном заседании М. и его представитель по доверенности иск поддержали и просили его удовлетворить.
Представители по доверенности
Потребительского жилищно-строительного кооператива "МД-4" г. Ступино Московской области иск не признали.
Потребительский жилищно-строительный кооператив "МД-4" г. Ступино Московской области обратился в суд с иском к М., в котором просит признать договоры N от 09.06.2007 года незаключенными, указывая на то, что 09 июня 2007 года между Потребительским жилищно-строительным кооперативом "МД-4" и М. заключен договор N долевого участия) на сумму 8 177 400 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 1.3. договора ПЖСК "МД-4" предоставляет М. право долевого участия в строительстве 3 (трех) секций с номерами N общей проектной площадью N входящих в квартал малоэтажной блокированной застройки в Юго-западном микрорайоне города Ступино Московской области по улице Чайковского. Общая площадь каждой жилой секции составляет N. м.
М. внес в счет оплаты ПЖСК "МД-4" финансовые средства на строительство объекта не в полном объеме. В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. До настоящего времени М. не исполнил свои обязательства по договору и сумма его задолженности по договору составляет 100 000 (Сто тысяч) рублей.
09 июня 2007 г. между Потребительским жилищно-строительным кооперативом "МД-4" и М. был заключен договор N участия) на сумму 7 750 000 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 1.3. Договора ПЖСК "МД-4" предоставляет М. право долевого участия в строительстве 5 (Пяти) секций с номерами N общей проектной площадью N кв. м, входящих в квартал малоэтажной блокированной застройки в юго-западном микрорайоне города Ступино Московской области по улице Чайковского. Общая площадь каждой жилой секции составляет N кв. м.
Оплата М. по Договору была произведена в полном объеме в форме проведения взаимозачета.
С момента заключения договора план застройки неоднократно изменялся, что обуславливалось изменением площади земельного участка. Так, первоначально, на момент заключения договора, ПЖСК "МД-4" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 2,6 га, из которых 1,7 га предоставлялось для строительства жилых объектов, что определялось постановлением Главы Ступинского Московской об N от 02.08.2005 года и Актом комиссии Ступинского района Московской области выбора земельного участка от 26.04.2006 года.
Под указанный участок делался генплан с квартирами, которые должны были быть предоставлены М. по договору.
Позднее в соответствии с Постановлением Главы Ступинского муниципального района Московской области N от 18.06.2008 года под строительство был уменьшен до N га (из которых только 0,915 га предоставлялись под строительство жилья, а N га - под строительство детского сада), что потребовало подготовки нового генерального плана застройки, с другим расположением домов и изменением их типа.
Факт изменения площади предоставленного земельного участка подтверждается договорами аренды земельного участка до вынесения указанных постановлений и после их вынесения:
договор аренды N 02.08.05 г., которым под строительство жилых объектов оставляется 1,7 гектара.
договор аренды N 15.03.2008 г., по которому под строительство жилых объектов оставляется земельный участок площадью 0,915 гектара.
Таким образом, если при подписании договоров с ответчиком предполагалось построить 10 двухсекционных блокированных домов с площадью каждой секции N, то после изменения генерального плана было согласовано строительство 5 четырех секционных жилых домов с площадью каждой секции N кв. м, которые на настоящее время введены в <***>, которые предполагалось передать М., не стало.
Таким образом, на сегодняшний момент не существует предмета договора: секций с номерами N. м., а также секций с номерами 1 N. не существует, выделить квартиры в натуре М. не представляется возможным.
Поэтому ПЖСК "МД-4" вернул М. денежные средства в сумме <данные изъяты>., что подтверждается расходно-кассовыми ордерами, расписками М., решением Кунцевского района суда г. Москвы от 22 декабря 2010 года. Оставшаяся сумма <данные изъяты>. будет возвращена М.
Кроме того, договоры не был зарегистрированы в соответствии с требованиями ФЗ от 30.12.2004 г. N 3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а в соответствии с ч. 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В настоящее время данные договоры не могут быть зарегистрированы, т.к. в соответствии с требованиями ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве необходимо застройщику представлять документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, застройщика нет и не может быть, по указанным выше основаниям.
М. и его представитель по доверенности и ордеру иск ПЖСК "МД-4" г. Ступино Московской области иск не признали.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о дне слушания дела извещено, что подтверждается распиской.
Суд, проверив материалы дела, выслушав объяснения М., представителей сторон по доверенности, показания свидетеля Р.Г., исследовав материалы гражданских дел N считает, что исковые требования М. подлежат удовлетворению, а в иске Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "МД-4" г. Ступино Московской области следует отказать по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из материалов дела следует, что 25 января 2010 года Ступинским городским судом Московской области вынесено решение о государственной регистрации Договоров участия в долевом строительстве N от 9 июня 2007 года, заключенных между М. и Потребительским жилищно-строительным кооперативом "МД-4" г. Ступино Московской области.
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве N 01.06-ДУ и N 02.06-ДУ от 09 июня 2007 года, ПЖСК "МД-4" принял на себя обязательства построить (создать) квартал малоэтажной блокированной застройки в юго-западном микрорайоне города Ступино по улице Чайковского Московской области, общей площадью N кв. м, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность М. секции с номерами N проектной площадью N кв. м. Общая стоимость договоров составила N (пятнадцать миллионов девятьсот двадцать семь тысяч четыреста) рублей.
М. путем перечисления денежных средств на счет ПЖСК "МД-4", а также в форме взаимозачета, в полном объеме были исполнены принятые по договорам долевого участия обязательства по оплате строительства объектов недвижимости, (гражданское дело N т. 1 л.д. 22-23).
Из представленной в судебное заседание выписки из ЕГРЮЛ следует, что одним из учредителей ПЖСК "МД-4" является Р.Г.
Из показаний в суде свидетеля Р.Г. следует, что он является одним из учредителей ПЖСК "МД-4". Согласно Уставу кооператива целями его создания является строительство группы домов за счет привлечения денежных средств граждан и их совместная эксплуатация.
В 2007 году между ПЖСК "МД-4" и М. были заключены договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, расположенного по улице Чайковского в г. Ступино.
Московской области. На сегодняшний день этот объект принят и сдан в эксплуатацию. М. на момент подписания договоров долевого участия полностью выполнил свои обязательства по оплате 1038,4 кв. м. Оплата производилась им как в форме взаимозачета, так и в форме оплаты наличными денежными средствами.
Также, 100.000 рублей были им (Р.Г.) лично по письменному поручению М. внесены в кассу ПЖСК "МД-4". На сегодняшний день единственным дольщиком является М., перед которым ПЖСК "МД-4" принятые на себя обязательства не выполнило, построенные квартиры ему не передало.
Сами квартиры фактически были построены за счет привлеченных денежных средств, принадлежащих М., Т. на объекты строительства зарегистрировал право собственности ПЖСК "МД-4", что не законно, так как лишило возможности М. зарегистрировать свое право собственности на часть оплаченного им и возведенного объекта. Более того, вопреки уставным целям кооператива и требованиям Закона Т. распродает построенные квартиры, часть которых является объектом долевого строительства и подлежит передаче М.
Данное обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела N 2-154/10 (т. 3 л.д. 93-119, 139-144, 153, 168-170, 184-186).
Из ответа Администрации Ступинского муниципального района Московской области следует, что Разрешение на строительство N от 20 июня 2008 года и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14 декабря 2009 года N RU50528000-44/09 выдавались на один объект - "4-ую очередь квартала малоэтажной блокированной высокоплотной застройки в юго-западном микрорайоне города Ступино, Московской области по улице Чайковского".
Постановлением Главы городского поселения Ступино Ступинского муниципального района от 25 мая 2010 года N объектам строительства были присвоены адреса: <адрес>.
Общая площадь квартир в размере N. м., на которые М. заявлено требование о признании права собственности, соответствует общей площади объектов, подлежащих передаче М. по Договорам долевого участия в размере N кв. м.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 8 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, после получения застройщиком в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, или, в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в связи с выдачей разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, в соответствии ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, у М., являющегося участником долевого строительства, возникло право на его приобретение в собственность.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ граждане вправе защищать свои права путем признания права собственности на объект долевого строительства в судебном порядке.
Таким образом, исковые требования М. о признании права собственности на объект долевого строительства заявлены в полном соответствии с требованиями ст. 12, ч. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, ст. ст. 1, 4, ч. 1 ст. 6, ч. ч. 3, 4 ст. 8, ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, подтверждены представленными в судебное заседание доказательствами, и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Исковые требования, заявленные ПЖСК "МД-4", удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:
В обоснование заявленных требований, ПЖСК "МД-4" указал на несоответствие договоров долевого участия по форме и содержанию требованиям, установленным законом.
Кроме того, ПЖСК "МД-4" ссылается на недействительность Договоров в связи с изменением объекта долевого строительства в процессе его создания и ненадлежащее исполнение М. обязательств по оплате объекта долевого строительства.
Однако, решением Ступинского городского суда Московской области от 25 января 2010 года было установлено, что обязательства по оплате были исполнены М. в полном объеме путем перечисления установленных договорами денежных средств на счет ПЖСК "МД-4", а также в форме проведения взаимозачета, оформленного соглашением от 01 июня 2007 года. В связи с неисполнением обязательств ПЖСК "МД-4" по государственной регистрации указанных договоров, часть уплаченных М. денежных средств была ему возвращена.
ПЖСК "МД-4" г. Ступино Московской области при рассмотрении указанного выше дела, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывало, что участником долевого строительства М., не надлежаще исполнены обязательства по оплате объекта строительства, что, по его мнению, влечет расторжение договора и отказ в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации договоров долевого участия.
Из решения суда следует, что доводы ответчика несостоятельны и противоречат требованиям закона, так как из его норм следует, что права и обязанности сторон (в том числе, по оплате объекта строительства) по договору участия в долевом строительстве возникают с момента государственной регистрации договора.
В связи с тем, что до настоящего времени Договора не зарегистрированы, обязанность участника долевого строительства М. по оплате объекта долевого строительства не возникла.
Более того, из содержания ст. ст. 1, 3, 4 и 17 Закона N 124-ФЗ следует, что одним из обязательных оснований возникновения у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства, является договор долевого участия в долевом строительстве, прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Также, решением Ступинского городского суда Московской области от 25 января 2010 года был исследован вопрос о согласовании сторонами существенных условий договоров и их соответствие установленной законом форме.
В установленном законом порядке было установлено соответствие содержания договоров участия в долевом строительстве требованиям ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве..", в том числе, определение сторонами подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Изменение объекта долевого строительства в процессе его создания в качестве основания для признания договора участия долевого строительства незаключенным действующим законодательством не предусмотрено.
Более того, Закон "Об участии в долевом строительстве" указывает, что принятие объекта долевого строительства в эксплуатацию и изменение объекта строительства в процессе его создания, не является основанием для признания договоров долевого участия незаключенными, а также, для отказа участнику долевого строительства в требованиях о признании права собственности на объект долевого строительства.
Таким образом, все доводы, положенные в основу исковых требований ПЖСК "МД-4", были предметом рассмотрения гражданского дела N 2-154/10, по которому 25 января 2010 года было вынесено вступившее в законную силу судебное решение и, вопреки требованиям ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, они направлены на оспаривание обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда, поэтому удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ступинского городского суда Московской области от 24 января 2012 года в части прекращения права собственности Потребительского жилищно-строительного кооператива "МД-4" города Ступино Московской области на объекты долевого строительства:
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> и признания права собственности на указанные объекты за М. - отменить.
Постановить в указанной части новое решение, в соответствии с которым, в удовлетворении иска М. к Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "МД-4" города Ступино Московской области о прекращении права собственности Потребительского жилищно-строительного кооператива "МД-4" города Ступино Московской области на объекты долевого строительства:
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> и признании права собственности на указанные объекты за М. - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы ПЖСК "МД-4", Т., Р.О., К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-10028/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 апреля 2012 г. по делу N 33-10028/2012
Судья: Алексеев Ю.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Гаценко О.Н.,
судей Шмелева А.Л., Беленкова В.И.
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 26 апреля 2012 года апелляционные жалобы ПЖСК "МД-4", Т., Р.О., К.,
на решение Ступинского городского суда Московской области от 24 января 2012 года по делу по М. к Потребительскому жилищно-строительному кооперативу <адрес> о прекращении права собственности на объекты долевого строительства: условный номер объекта N наименование квартира, жилое; <адрес>; условный номер объекта N наименование квартира, жилое; <адрес>; условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> о признании права собственности на них, по иску Потребительского жилищно-строительного кооператива г. <адрес> к М. о признании договоров N года незаключенными, заслушав доклад судьи Шмелева А.Л., объяснения
установила:
М. предъявил иск к Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "МД-4" г. Ступино Московской области о прекращении права собственности ответчика на объекты долевого строительства: условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N.
N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>; условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>; условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> о признании за ним права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, указывая на то, что 25 января 2010 года Ступинским городским судом Московской области вынесено решение о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве N 9 июня 2007 года, заключенных между ним Потребительским жилищно-строительным кооперативом "МД-4" г. Ступино Московской области.
Решение суда вступило в законную силу 16 марта 2010 года.
09 июня 2010 года отделом судебных приставов по Ступинскому муниципальному району УФССП по Московской области в отношении должника - <адрес> возбуждено исполнительное производство N которое до настоящего времени не прекращено и решение суда не исполнено в связи с препятствиями исполнению решения суда должником - ПЖСК "МД-4".
14 декабря 2009 года Администрацией Ступинского муниципального района Московской области Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "МД-4" было выдано разрешение N на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 8 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, после получения застройщиком в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, или, в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью б настоящей статьи.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6, ч. ч. 3, 4 ст. 8 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, объект долевого строительства в связи с вводом его в эксплуатацию, в собственность участника долевого строительства не передавался.
Сообщений о завершении строительства (создания) объекта недвижимости и готовности его к передаче в адрес участника долевого строительства не направлялось.
Более того, вопреки требованиям ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6, ч. ч. 3, 4 ст. 8 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, 17 декабря 2010 года, ответчик - ПЖСК "МД-4" зарегистрировал право собственности на объект долевого строительства, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в связи с выдачей разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, в соответствии ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, он, как участник долевого строительства, приобрел на него право собственности, однако ответчик - ПЖСК "МД-4" отказывается передать ему объект долевого строительства и оформить передаточный акт.
В связи с неисполнением ответчиком - ПЖСК "МД-4" обязанности по передаче объекта долевого строительства в установленном законом порядке, он как участник долевого строительства, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, вправе защищать свои права путем признания права собственности на объект долевого строительства в судебном порядке.
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве N от 9 июня 2007 года, ответчик - ПЖСК "МД-4" обязался построить и передать в его собственность секции с номерами N общей проектной площадью <данные изъяты> квартала малоэтажной блокированной застройки в юго-западном микрорайоне города Ступино Московской области по улице Чайковского, общей площадью 2596 кв. м.
В соответствии с Разрешением на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию от 14 декабря 2009 года, объекту долевого строительства присвоен адрес <адрес>, и в состав объекта долевого строительства после ввода его в эксплуатацию вошли следующие объекты недвижимости: Условный номер объекта N, N наименование квартира, жилое; адрес объекта:
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартир,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Условный номер объекта N; наименование квартира,
жилое; адрес объекта: <адрес>
<адрес>
Установленная договорами долевого участия N от 9 июня 2007 года доля в объекте долевого строительства соответствует следующим объектам недвижимости:
- Условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - <данные изъяты>.;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N. м.;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N.;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес>, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N;
- Условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> <адрес> площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - N.
Оплата по договорам N 09.06.2007 года произведена им полностью, однако, ответчик не выполняет своих обязательств.
В судебном заседании М. и его представитель по доверенности иск поддержали и просили его удовлетворить.
Представители по доверенности
Потребительского жилищно-строительного кооператива "МД-4" г. Ступино Московской области иск не признали.
Потребительский жилищно-строительный кооператив "МД-4" г. Ступино Московской области обратился в суд с иском к М., в котором просит признать договоры N от 09.06.2007 года незаключенными, указывая на то, что 09 июня 2007 года между Потребительским жилищно-строительным кооперативом "МД-4" и М. заключен договор N долевого участия) на сумму 8 177 400 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 1.3. договора ПЖСК "МД-4" предоставляет М. право долевого участия в строительстве 3 (трех) секций с номерами N общей проектной площадью N входящих в квартал малоэтажной блокированной застройки в Юго-западном микрорайоне города Ступино Московской области по улице Чайковского. Общая площадь каждой жилой секции составляет N. м.
М. внес в счет оплаты ПЖСК "МД-4" финансовые средства на строительство объекта не в полном объеме. В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. До настоящего времени М. не исполнил свои обязательства по договору и сумма его задолженности по договору составляет 100 000 (Сто тысяч) рублей.
09 июня 2007 г. между Потребительским жилищно-строительным кооперативом "МД-4" и М. был заключен договор N участия) на сумму 7 750 000 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 1.3. Договора ПЖСК "МД-4" предоставляет М. право долевого участия в строительстве 5 (Пяти) секций с номерами N общей проектной площадью N кв. м, входящих в квартал малоэтажной блокированной застройки в юго-западном микрорайоне города Ступино Московской области по улице Чайковского. Общая площадь каждой жилой секции составляет N кв. м.
Оплата М. по Договору была произведена в полном объеме в форме проведения взаимозачета.
С момента заключения договора план застройки неоднократно изменялся, что обуславливалось изменением площади земельного участка. Так, первоначально, на момент заключения договора, ПЖСК "МД-4" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 2,6 га, из которых 1,7 га предоставлялось для строительства жилых объектов, что определялось постановлением Главы Ступинского Московской об N от 02.08.2005 года и Актом комиссии Ступинского района Московской области выбора земельного участка от 26.04.2006 года.
Под указанный участок делался генплан с квартирами, которые должны были быть предоставлены М. по договору.
Позднее в соответствии с Постановлением Главы Ступинского муниципального района Московской области N от 18.06.2008 года под строительство был уменьшен до N га (из которых только 0,915 га предоставлялись под строительство жилья, а N га - под строительство детского сада), что потребовало подготовки нового генерального плана застройки, с другим расположением домов и изменением их типа.
Факт изменения площади предоставленного земельного участка подтверждается договорами аренды земельного участка до вынесения указанных постановлений и после их вынесения:
договор аренды N 02.08.05 г., которым под строительство жилых объектов оставляется 1,7 гектара.
договор аренды N 15.03.2008 г., по которому под строительство жилых объектов оставляется земельный участок площадью 0,915 гектара.
Таким образом, если при подписании договоров с ответчиком предполагалось построить 10 двухсекционных блокированных домов с площадью каждой секции N, то после изменения генерального плана было согласовано строительство 5 четырех секционных жилых домов с площадью каждой секции N кв. м, которые на настоящее время введены в <***>, которые предполагалось передать М., не стало.
Таким образом, на сегодняшний момент не существует предмета договора: секций с номерами N. м., а также секций с номерами 1 N. не существует, выделить квартиры в натуре М. не представляется возможным.
Поэтому ПЖСК "МД-4" вернул М. денежные средства в сумме <данные изъяты>., что подтверждается расходно-кассовыми ордерами, расписками М., решением Кунцевского района суда г. Москвы от 22 декабря 2010 года. Оставшаяся сумма <данные изъяты>. будет возвращена М.
Кроме того, договоры не был зарегистрированы в соответствии с требованиями ФЗ от 30.12.2004 г. N 3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а в соответствии с ч. 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В настоящее время данные договоры не могут быть зарегистрированы, т.к. в соответствии с требованиями ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве необходимо застройщику представлять документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, застройщика нет и не может быть, по указанным выше основаниям.
М. и его представитель по доверенности и ордеру иск ПЖСК "МД-4" г. Ступино Московской области иск не признали.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о дне слушания дела извещено, что подтверждается распиской.
Суд, проверив материалы дела, выслушав объяснения М., представителей сторон по доверенности, показания свидетеля Р.Г., исследовав материалы гражданских дел N считает, что исковые требования М. подлежат удовлетворению, а в иске Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "МД-4" г. Ступино Московской области следует отказать по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из материалов дела следует, что 25 января 2010 года Ступинским городским судом Московской области вынесено решение о государственной регистрации Договоров участия в долевом строительстве N от 9 июня 2007 года, заключенных между М. и Потребительским жилищно-строительным кооперативом "МД-4" г. Ступино Московской области.
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве N 01.06-ДУ и N 02.06-ДУ от 09 июня 2007 года, ПЖСК "МД-4" принял на себя обязательства построить (создать) квартал малоэтажной блокированной застройки в юго-западном микрорайоне города Ступино по улице Чайковского Московской области, общей площадью N кв. м, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность М. секции с номерами N проектной площадью N кв. м. Общая стоимость договоров составила N (пятнадцать миллионов девятьсот двадцать семь тысяч четыреста) рублей.
М. путем перечисления денежных средств на счет ПЖСК "МД-4", а также в форме взаимозачета, в полном объеме были исполнены принятые по договорам долевого участия обязательства по оплате строительства объектов недвижимости, (гражданское дело N т. 1 л.д. 22-23).
Из представленной в судебное заседание выписки из ЕГРЮЛ следует, что одним из учредителей ПЖСК "МД-4" является Р.Г.
Из показаний в суде свидетеля Р.Г. следует, что он является одним из учредителей ПЖСК "МД-4". Согласно Уставу кооператива целями его создания является строительство группы домов за счет привлечения денежных средств граждан и их совместная эксплуатация.
В 2007 году между ПЖСК "МД-4" и М. были заключены договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, расположенного по улице Чайковского в г. Ступино.
Московской области. На сегодняшний день этот объект принят и сдан в эксплуатацию. М. на момент подписания договоров долевого участия полностью выполнил свои обязательства по оплате 1038,4 кв. м. Оплата производилась им как в форме взаимозачета, так и в форме оплаты наличными денежными средствами.
Также, 100.000 рублей были им (Р.Г.) лично по письменному поручению М. внесены в кассу ПЖСК "МД-4". На сегодняшний день единственным дольщиком является М., перед которым ПЖСК "МД-4" принятые на себя обязательства не выполнило, построенные квартиры ему не передало.
Сами квартиры фактически были построены за счет привлеченных денежных средств, принадлежащих М., Т. на объекты строительства зарегистрировал право собственности ПЖСК "МД-4", что не законно, так как лишило возможности М. зарегистрировать свое право собственности на часть оплаченного им и возведенного объекта. Более того, вопреки уставным целям кооператива и требованиям Закона Т. распродает построенные квартиры, часть которых является объектом долевого строительства и подлежит передаче М.
Данное обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела N 2-154/10 (т. 3 л.д. 93-119, 139-144, 153, 168-170, 184-186).
Из ответа Администрации Ступинского муниципального района Московской области следует, что Разрешение на строительство N от 20 июня 2008 года и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14 декабря 2009 года N RU50528000-44/09 выдавались на один объект - "4-ую очередь квартала малоэтажной блокированной высокоплотной застройки в юго-западном микрорайоне города Ступино, Московской области по улице Чайковского".
Постановлением Главы городского поселения Ступино Ступинского муниципального района от 25 мая 2010 года N объектам строительства были присвоены адреса: <адрес>.
Общая площадь квартир в размере N. м., на которые М. заявлено требование о признании права собственности, соответствует общей площади объектов, подлежащих передаче М. по Договорам долевого участия в размере N кв. м.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 8 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, после получения застройщиком в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, или, в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в связи с выдачей разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, в соответствии ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, у М., являющегося участником долевого строительства, возникло право на его приобретение в собственность.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ граждане вправе защищать свои права путем признания права собственности на объект долевого строительства в судебном порядке.
Таким образом, исковые требования М. о признании права собственности на объект долевого строительства заявлены в полном соответствии с требованиями ст. 12, ч. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, ст. ст. 1, 4, ч. 1 ст. 6, ч. ч. 3, 4 ст. 8, ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, подтверждены представленными в судебное заседание доказательствами, и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Исковые требования, заявленные ПЖСК "МД-4", удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:
В обоснование заявленных требований, ПЖСК "МД-4" указал на несоответствие договоров долевого участия по форме и содержанию требованиям, установленным законом.
Кроме того, ПЖСК "МД-4" ссылается на недействительность Договоров в связи с изменением объекта долевого строительства в процессе его создания и ненадлежащее исполнение М. обязательств по оплате объекта долевого строительства.
Однако, решением Ступинского городского суда Московской области от 25 января 2010 года было установлено, что обязательства по оплате были исполнены М. в полном объеме путем перечисления установленных договорами денежных средств на счет ПЖСК "МД-4", а также в форме проведения взаимозачета, оформленного соглашением от 01 июня 2007 года. В связи с неисполнением обязательств ПЖСК "МД-4" по государственной регистрации указанных договоров, часть уплаченных М. денежных средств была ему возвращена.
ПЖСК "МД-4" г. Ступино Московской области при рассмотрении указанного выше дела, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывало, что участником долевого строительства М., не надлежаще исполнены обязательства по оплате объекта строительства, что, по его мнению, влечет расторжение договора и отказ в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации договоров долевого участия.
Из решения суда следует, что доводы ответчика несостоятельны и противоречат требованиям закона, так как из его норм следует, что права и обязанности сторон (в том числе, по оплате объекта строительства) по договору участия в долевом строительстве возникают с момента государственной регистрации договора.
В связи с тем, что до настоящего времени Договора не зарегистрированы, обязанность участника долевого строительства М. по оплате объекта долевого строительства не возникла.
Более того, из содержания ст. ст. 1, 3, 4 и 17 Закона N 124-ФЗ следует, что одним из обязательных оснований возникновения у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства, является договор долевого участия в долевом строительстве, прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Также, решением Ступинского городского суда Московской области от 25 января 2010 года был исследован вопрос о согласовании сторонами существенных условий договоров и их соответствие установленной законом форме.
В установленном законом порядке было установлено соответствие содержания договоров участия в долевом строительстве требованиям ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве..", в том числе, определение сторонами подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Изменение объекта долевого строительства в процессе его создания в качестве основания для признания договора участия долевого строительства незаключенным действующим законодательством не предусмотрено.
Более того, Закон "Об участии в долевом строительстве" указывает, что принятие объекта долевого строительства в эксплуатацию и изменение объекта строительства в процессе его создания, не является основанием для признания договоров долевого участия незаключенными, а также, для отказа участнику долевого строительства в требованиях о признании права собственности на объект долевого строительства.
Таким образом, все доводы, положенные в основу исковых требований ПЖСК "МД-4", были предметом рассмотрения гражданского дела N 2-154/10, по которому 25 января 2010 года было вынесено вступившее в законную силу судебное решение и, вопреки требованиям ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, они направлены на оспаривание обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда, поэтому удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ступинского городского суда Московской области от 24 января 2012 года в части прекращения права собственности Потребительского жилищно-строительного кооператива "МД-4" города Ступино Московской области на объекты долевого строительства:
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> и признания права собственности на указанные объекты за М. - отменить.
Постановить в указанной части новое решение, в соответствии с которым, в удовлетворении иска М. к Потребительскому жилищно-строительному кооперативу "МД-4" города Ступино Московской области о прекращении права собственности Потребительского жилищно-строительного кооператива "МД-4" города Ступино Московской области на объекты долевого строительства:
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N; наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес>.
- условный номер объекта N наименование квартира, жилое; адрес объекта: <адрес> и признании права собственности на указанные объекты за М. - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы ПЖСК "МД-4", Т., Р.О., К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)