Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2012.
Постановление изготовлено в полном объеме 10.10.2012.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.,
судей Нарусова М.М., Сорокиной И.В.
при участии в заседании:
от истца:
- Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;
- от ответчика:
- ООО "Инициатива" ОГРН 1023601568902 ИНН 3662020847 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.04.2012 (судья Мироненко И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 (судьи: Поротиков А.И., Мокроусова Л.М., Владимирова Г.В.) по делу N А14-11720/2011,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инициатива" (далее - ООО "Инициатива", ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.06.2011 в размере 4 611 224 руб. 52 коп. и пени за период с 26.03.2007 по 22.07.2011 в размере 4 060 724 руб. 80 коп.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.04.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного суда от 25.06.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Ссылаясь на неправильное толкование и применение судом первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также неполное исследование доказательств по делу, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, стороны в суд не явились. Кассационная инстанция считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы городского округа город Воронеж от 11.07.2005 N 1310 ООО "Инициатива" разрешено проектирование и строительство многофункционального торгового комплекса на ранее предоставленном земельном участке, площадью 8000 кв. м, по ул. Бульвар Победы, 38, (кадастровый номер 36:34:0203009:0006), а также предоставлен дополнительный земельный участок, площадью 8000 кв. м, по ул. Бульвар Победы, д. 38, (кадастровый номер 36:34:0203009:0052) для благоустройства прилегающей территории в аренду сроком на пять лет с передачей объектов в муниципальную собственность.
На основании указанного постановления главы городского округа город Воронеж между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ООО "Инициатива" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2005 N 4720-05-09/мз, в дальнейшем зарегистрированный в установленном законом порядке.
Согласно условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, улица Бульвар Победы, 38, для благоустройства прилегающей территории с передачей объектов в муниципальную собственность. Договор заключен на срок до 11.07.2010.
В соответствии с п. 3.2. и п. 3.4. договора годовая арендная плата за 2005 год установлена в размере 40 000 руб. При этом арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора, помесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца.
В силу п. 3.3. договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.
Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п. 3.2. с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.
Дополнительными соглашениями от 30.08.2005, от 16.03.2006 и от 03.12.2009 стороны изменяли условия договора.
Постановлением главы городского округа город Воронеж N 1542 от 25.08.2005 площадь дополнительного земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Инициатива" для благоустройства прилегающей территории, увеличена до 8 610 кв. м, кадастровый номер участка 36:34:0203009:0052.
В связи с этим 30.08.2005 между администрацией городского округа город Воронеж и ООО "Инициатива" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.08.2005 N 4270-05-09/мз, согласно которому п. 1.1. указанного договора изложен в следующей редакции: "площадью 8 610 (восемь тысяч шестьсот десять)" далее по тексту.
Дополнительным соглашением от 16.03.2006 сторонами изменен п. 3.2 договора. Из условий данного дополнительного соглашения следует, что согласно постановлениям администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 и администрации города Воронежа от 13.07.2004 N 1014, решения Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I размер ежегодной арендной платы за землю в 2006 году установлен в размере 101 770 руб. 20 коп. При этом в качестве целевого назначения земельного участка указано благоустройство прилегающей территории с передачей объектов в муниципальную собственность. Вид функционального использования - 14.
Также указано, что расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды производится за 1 месяц до срока внесения платежа по договору с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.
Постановлением главы городского округа город Воронеж от 28.04.2006 N 563 "Об утверждении проектов границ земельных участков по Бульвару Победы, 38, 38а" границы ранее сформированных земельных участков, кадастровый номер 36:34:0203009:0006 и кадастровый номер 36:34:0203009:0052, изменены, в результате чего образованы новые земельные участки: земельный участок, площадью 8 000 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203009:0062, под строительство многофункционального торгового комплекса; земельный участок, площадью 7 510 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203009:0063, под благоустройство территории; земельный участок, площадью 1 000 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203009:0064, и земельный участок, площадью 100 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203009:0065, под строительство части многофункционального торгового комплекса и ЦТП.
Указанное постановление главы городского округа город Воронеж отменено постановлением администрации городского округа город Воронеж от 10.10.2011 N 891.
На основании действующего законодательства и соглашения от 25.09.2006, заключенного между администрацией городского округа город Воронеж и Главным управлением государственного имущества Воронежской области состоялась передача прав и обязанностей арендодателя по вышеуказанному договору Главному управлению государственного имущества Воронежской области, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
Главное управление государственного имущества Воронежской области в соответствии с указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 113-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений в Воронежской области.
Согласно Постановлению Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 "Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области" Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области.
03.12.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО "Инициатива" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.08.2005 N 4720-05-09/мз, которым в указанный договор внесены изменения относительно сроков внесения арендной платы и размера подлежащей начислению пени. Так, согласно п. 2.1. и п. 2.2. данного дополнительного соглашения арендатор обязуется вносить арендную плату за использование земельного участка ежеквартально равными частями, не позднее 25-го числа первого месяца квартала, по истечении установленных сроков оплаты невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 02.11.2006, выданным администрацией городского округа город Воронеж, ООО "Инициатива" зарегистрировало право собственности на многофункциональный торговый центр площадью 13171,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, 38, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2007, серия 36 N 672391.
В последующем, ООО "Инициатива" зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, улица Бульвар Победы, д. 38, кадастровый номер 36:34:0203009:0006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.04.2010, серия 36-АВ 809798.
Полагая, что у ООО "Инициатива" имеется задолженность по арендной плате, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области направил в адрес ООО "Инициатива" уведомление - предупреждение исх. N 17-7691з от 12.10.2011 с указанием суммы задолженности по арендной плате за период с 01.07.2007 по 30.06.2011 в размере 4 611 224 руб. 52 коп. и 4 060 724 руб. 80 коп. пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 26.03.2007 по 22.07.2011, а также с просьбой погасить имеющуюся сумму задолженности и пени в добровольном порядке в течение 5 дней со дня получения указанного уведомления.
Поскольку ответчиком сумма долга не уплачена в добровольном порядке Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу, суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
По мнению истца, сумма задолженности по арендной плате образовалась за период с 01.01.2007 по 30.06.2011, задолженность по пени - в период с 26.03.2007 по 22.07.2011.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, исковое заявление подано в Арбитражный суд Воронежской области 18.11.2011.
Таким образом, суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу, что срок исковой давности для взыскания в судебном порядке суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 17.11.2008 истек, в связи с чем, принимая во внимание срок для внесения арендных платежей, установленный п. 3.4. договора аренды, отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 17.11.2008 в сумме 2 029 985 руб. 80 коп. и пени за период с 26.03.2007 по 01.12.2008 в сумме 2 656 625 руб. 44 коп.
Кроме того, суд не усмотрел оснований для удовлетворения оставшейся части исковых требований, то есть для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 18.11.2008 по 30.06.2011, исходя из нижеследующего.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
Также п. 3. ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
При составлении расчета задолженности по арендной плате за период с 18.11.2008 по 30.06.2011 истец применил механизм расчета арендной платы, предусмотренный "Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349.
Кроме того, истец, считая, что спорный земельный участок относится к виду функционального использования земель N 5, при расчете арендной платы применил удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий пятому виду функционального использования (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса).
Вместе с тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, то данный порядок формирования платы должен сохраниться и при смене арендодателя. Указанная методика определения размера арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства, расчет задолженности по арендной плате за период с 18.11.2008 по 30.06.2011 должен осуществляться в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 16.03.2006 к спорному договору, то есть на основании решения Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I "О расчете арендной платы за земельные участки", а также на основании утвержденного указанным решением "Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки" (далее - Положение).
Согласно п. 2 Положения размер ежегодной арендной платы за земельные участки определяется путем умножения базового размера арендной платы за земельные участки на площадь соответствующего земельного участка и на повышающий коэффициент (в случаях, указанных в п. 4 настоящего Положения).
П. 4 Положения установлено, что повышающие коэффициенты применяются в случае: заключения краткосрочных договоров аренды земельных участков для производства строительных работ по утвержденному проекту вне пределов земельного участка, отведенного под застройку объекта (прокладка инженерных коммуникаций, временный отвал грунта, строительство сопутствующих инженерных сооружений и т.д.); при продлении сроков аренды земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки; при расчете арендной платы за земельные участки под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, административными и другими помещениями, расположенными в многоэтажных зданиях.
В соответствии с п. 3 Положения базовый размер арендной платы за земельные участки определяется путем умножения кадастровой стоимости земли для соответствующего кадастрового квартала по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, на расчетные коэффициенты в зависимости от разрешенного использования (функционального использования).
Постановлением администрации Воронежской области N 1224 от 28.12.2005 (приложение N 3) утверждено 14 видов функционального использования земель. Виду функционального использования земель N 14 соответствует наименование "прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв)". Виду функционального использования N 5 соответствует наименование "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса".
Как следует из материалов дела, договором аренды от 08.08.2005 N 4720-05-09/мз и дополнительным соглашением от 16.03.2006 сторонами определено, что спорный земельный участок предоставлен для благоустройства территории с передачей объектов в муниципальную собственность. Кроме того, указанными договором и дополнительным соглашением сторонами согласовано, что при расчете арендной платы должен применяться удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий четырнадцатому виду функционального использования (прочие земли поселений).
Из сведений, содержащихся в выписке из государственного кадастра недвижимости от 04.04.2011 N 34-123/11-441, копия которой имеется в материалах дела, также усматривается, что в вышеуказанный период времени в качестве разрешенного использования спорного земельного участка указано благоустройство территории.
Таким образом, поскольку разрешенное использование спорного земельного участка с "под благоустройство территории" на "многофункциональный торговый комплекс" изменено лишь после получения ответчиком письма Департамента имущественных и земельных отношений исх. N 17-10290з от 13.12.2011, расчет арендной платы в период до 13.12.2011 должен осуществляться, исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка, соответствующей четырнадцатому виду функционального использования земель.
Доказательствами, имеющимися в материалах дела, подтверждается, что в рассматриваемый период времени ответчик надлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, рассчитанной согласно условиям спорного договора аренды и дополнительных соглашений к нему.
С учетом изложенного, оценив представленные в дело доказательства, суд правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Нарушений норм материального права и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов, которые в силу ст. 288 АПК РФ могут являться основанием для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.04.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 по делу N А14-11720/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
И.В.СОРОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 10.10.2012 ПО ДЕЛУ N А14-11720/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2012 г. по делу N А14-11720/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2012.
Постановление изготовлено в полном объеме 10.10.2012.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.,
судей Нарусова М.М., Сорокиной И.В.
при участии в заседании:
от истца:
- Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;
- от ответчика:
- ООО "Инициатива" ОГРН 1023601568902 ИНН 3662020847 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.04.2012 (судья Мироненко И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 (судьи: Поротиков А.И., Мокроусова Л.М., Владимирова Г.В.) по делу N А14-11720/2011,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инициатива" (далее - ООО "Инициатива", ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.06.2011 в размере 4 611 224 руб. 52 коп. и пени за период с 26.03.2007 по 22.07.2011 в размере 4 060 724 руб. 80 коп.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.04.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного суда от 25.06.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Ссылаясь на неправильное толкование и применение судом первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также неполное исследование доказательств по делу, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, стороны в суд не явились. Кассационная инстанция считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы городского округа город Воронеж от 11.07.2005 N 1310 ООО "Инициатива" разрешено проектирование и строительство многофункционального торгового комплекса на ранее предоставленном земельном участке, площадью 8000 кв. м, по ул. Бульвар Победы, 38, (кадастровый номер 36:34:0203009:0006), а также предоставлен дополнительный земельный участок, площадью 8000 кв. м, по ул. Бульвар Победы, д. 38, (кадастровый номер 36:34:0203009:0052) для благоустройства прилегающей территории в аренду сроком на пять лет с передачей объектов в муниципальную собственность.
На основании указанного постановления главы городского округа город Воронеж между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ООО "Инициатива" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2005 N 4720-05-09/мз, в дальнейшем зарегистрированный в установленном законом порядке.
Согласно условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, улица Бульвар Победы, 38, для благоустройства прилегающей территории с передачей объектов в муниципальную собственность. Договор заключен на срок до 11.07.2010.
В соответствии с п. 3.2. и п. 3.4. договора годовая арендная плата за 2005 год установлена в размере 40 000 руб. При этом арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора, помесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца.
В силу п. 3.3. договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.
Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п. 3.2. с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.
Дополнительными соглашениями от 30.08.2005, от 16.03.2006 и от 03.12.2009 стороны изменяли условия договора.
Постановлением главы городского округа город Воронеж N 1542 от 25.08.2005 площадь дополнительного земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Инициатива" для благоустройства прилегающей территории, увеличена до 8 610 кв. м, кадастровый номер участка 36:34:0203009:0052.
В связи с этим 30.08.2005 между администрацией городского округа город Воронеж и ООО "Инициатива" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.08.2005 N 4270-05-09/мз, согласно которому п. 1.1. указанного договора изложен в следующей редакции: "площадью 8 610 (восемь тысяч шестьсот десять)" далее по тексту.
Дополнительным соглашением от 16.03.2006 сторонами изменен п. 3.2 договора. Из условий данного дополнительного соглашения следует, что согласно постановлениям администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 и администрации города Воронежа от 13.07.2004 N 1014, решения Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I размер ежегодной арендной платы за землю в 2006 году установлен в размере 101 770 руб. 20 коп. При этом в качестве целевого назначения земельного участка указано благоустройство прилегающей территории с передачей объектов в муниципальную собственность. Вид функционального использования - 14.
Также указано, что расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды производится за 1 месяц до срока внесения платежа по договору с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.
Постановлением главы городского округа город Воронеж от 28.04.2006 N 563 "Об утверждении проектов границ земельных участков по Бульвару Победы, 38, 38а" границы ранее сформированных земельных участков, кадастровый номер 36:34:0203009:0006 и кадастровый номер 36:34:0203009:0052, изменены, в результате чего образованы новые земельные участки: земельный участок, площадью 8 000 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203009:0062, под строительство многофункционального торгового комплекса; земельный участок, площадью 7 510 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203009:0063, под благоустройство территории; земельный участок, площадью 1 000 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203009:0064, и земельный участок, площадью 100 кв. м, кадастровый номер 36:34:0203009:0065, под строительство части многофункционального торгового комплекса и ЦТП.
Указанное постановление главы городского округа город Воронеж отменено постановлением администрации городского округа город Воронеж от 10.10.2011 N 891.
На основании действующего законодательства и соглашения от 25.09.2006, заключенного между администрацией городского округа город Воронеж и Главным управлением государственного имущества Воронежской области состоялась передача прав и обязанностей арендодателя по вышеуказанному договору Главному управлению государственного имущества Воронежской области, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
Главное управление государственного имущества Воронежской области в соответствии с указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 113-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений в Воронежской области.
Согласно Постановлению Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 "Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области" Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области.
03.12.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО "Инициатива" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.08.2005 N 4720-05-09/мз, которым в указанный договор внесены изменения относительно сроков внесения арендной платы и размера подлежащей начислению пени. Так, согласно п. 2.1. и п. 2.2. данного дополнительного соглашения арендатор обязуется вносить арендную плату за использование земельного участка ежеквартально равными частями, не позднее 25-го числа первого месяца квартала, по истечении установленных сроков оплаты невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 02.11.2006, выданным администрацией городского округа город Воронеж, ООО "Инициатива" зарегистрировало право собственности на многофункциональный торговый центр площадью 13171,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, 38, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2007, серия 36 N 672391.
В последующем, ООО "Инициатива" зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, улица Бульвар Победы, д. 38, кадастровый номер 36:34:0203009:0006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.04.2010, серия 36-АВ 809798.
Полагая, что у ООО "Инициатива" имеется задолженность по арендной плате, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области направил в адрес ООО "Инициатива" уведомление - предупреждение исх. N 17-7691з от 12.10.2011 с указанием суммы задолженности по арендной плате за период с 01.07.2007 по 30.06.2011 в размере 4 611 224 руб. 52 коп. и 4 060 724 руб. 80 коп. пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 26.03.2007 по 22.07.2011, а также с просьбой погасить имеющуюся сумму задолженности и пени в добровольном порядке в течение 5 дней со дня получения указанного уведомления.
Поскольку ответчиком сумма долга не уплачена в добровольном порядке Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу, суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
По мнению истца, сумма задолженности по арендной плате образовалась за период с 01.01.2007 по 30.06.2011, задолженность по пени - в период с 26.03.2007 по 22.07.2011.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, исковое заявление подано в Арбитражный суд Воронежской области 18.11.2011.
Таким образом, суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу, что срок исковой давности для взыскания в судебном порядке суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 17.11.2008 истек, в связи с чем, принимая во внимание срок для внесения арендных платежей, установленный п. 3.4. договора аренды, отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 17.11.2008 в сумме 2 029 985 руб. 80 коп. и пени за период с 26.03.2007 по 01.12.2008 в сумме 2 656 625 руб. 44 коп.
Кроме того, суд не усмотрел оснований для удовлетворения оставшейся части исковых требований, то есть для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 18.11.2008 по 30.06.2011, исходя из нижеследующего.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
Также п. 3. ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
При составлении расчета задолженности по арендной плате за период с 18.11.2008 по 30.06.2011 истец применил механизм расчета арендной платы, предусмотренный "Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349.
Кроме того, истец, считая, что спорный земельный участок относится к виду функционального использования земель N 5, при расчете арендной платы применил удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий пятому виду функционального использования (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса).
Вместе с тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, то данный порядок формирования платы должен сохраниться и при смене арендодателя. Указанная методика определения размера арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства, расчет задолженности по арендной плате за период с 18.11.2008 по 30.06.2011 должен осуществляться в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 16.03.2006 к спорному договору, то есть на основании решения Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I "О расчете арендной платы за земельные участки", а также на основании утвержденного указанным решением "Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки" (далее - Положение).
Согласно п. 2 Положения размер ежегодной арендной платы за земельные участки определяется путем умножения базового размера арендной платы за земельные участки на площадь соответствующего земельного участка и на повышающий коэффициент (в случаях, указанных в п. 4 настоящего Положения).
П. 4 Положения установлено, что повышающие коэффициенты применяются в случае: заключения краткосрочных договоров аренды земельных участков для производства строительных работ по утвержденному проекту вне пределов земельного участка, отведенного под застройку объекта (прокладка инженерных коммуникаций, временный отвал грунта, строительство сопутствующих инженерных сооружений и т.д.); при продлении сроков аренды земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки; при расчете арендной платы за земельные участки под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, административными и другими помещениями, расположенными в многоэтажных зданиях.
В соответствии с п. 3 Положения базовый размер арендной платы за земельные участки определяется путем умножения кадастровой стоимости земли для соответствующего кадастрового квартала по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, на расчетные коэффициенты в зависимости от разрешенного использования (функционального использования).
Постановлением администрации Воронежской области N 1224 от 28.12.2005 (приложение N 3) утверждено 14 видов функционального использования земель. Виду функционального использования земель N 14 соответствует наименование "прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв)". Виду функционального использования N 5 соответствует наименование "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса".
Как следует из материалов дела, договором аренды от 08.08.2005 N 4720-05-09/мз и дополнительным соглашением от 16.03.2006 сторонами определено, что спорный земельный участок предоставлен для благоустройства территории с передачей объектов в муниципальную собственность. Кроме того, указанными договором и дополнительным соглашением сторонами согласовано, что при расчете арендной платы должен применяться удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий четырнадцатому виду функционального использования (прочие земли поселений).
Из сведений, содержащихся в выписке из государственного кадастра недвижимости от 04.04.2011 N 34-123/11-441, копия которой имеется в материалах дела, также усматривается, что в вышеуказанный период времени в качестве разрешенного использования спорного земельного участка указано благоустройство территории.
Таким образом, поскольку разрешенное использование спорного земельного участка с "под благоустройство территории" на "многофункциональный торговый комплекс" изменено лишь после получения ответчиком письма Департамента имущественных и земельных отношений исх. N 17-10290з от 13.12.2011, расчет арендной платы в период до 13.12.2011 должен осуществляться, исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка, соответствующей четырнадцатому виду функционального использования земель.
Доказательствами, имеющимися в материалах дела, подтверждается, что в рассматриваемый период времени ответчик надлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, рассчитанной согласно условиям спорного договора аренды и дополнительных соглашений к нему.
С учетом изложенного, оценив представленные в дело доказательства, суд правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Нарушений норм материального права и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов, которые в силу ст. 288 АПК РФ могут являться основанием для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.04.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 по делу N А14-11720/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
И.В.СОРОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)