Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2013 по делу N А07-914/2013 (судья Салихова И.З.).
Общество с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" (далее - ООО "Уфимский комитет имущественных отношений", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн-Уфа" (далее - ООО "Сатурн-Уфа", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 16.06.2010 N 16-06/10, в размере 5 786 752 руб. 15 коп. и расторжении договора аренды от 16.06.2010 N 16-06/10 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2013 исковые требования о взыскании задолженности удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Сатурн-Уфа" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" взыскана задолженность по арендной плате в размере 5 786 752 руб. 15 коп. Исковые требования ООО "Уфимский комитет имущественных отношений" к ООО "Сатурн-Уфа" о расторжении договора от 16.06.2010 N 16-06/2010 оставлены без рассмотрения.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Уфимский комитет имущественных отношений" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части оставления исковых требований без рассмотрения.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие оснований для расторжения договора аренды, поскольку истцом соблюден досудебный порядка урегулирования спора; ответчиком не представлено доказательств вины почтового работника в неполучении почтовой корреспонденции ответчиком. Ссылаясь на составленный истцом акт о нахождении ООО "Сатурн-Уфа" по юридическому адресу от 27.03.2013, заявитель жалобы указал на нерегулярное нахождение общества по адресу: г. Уфа, ул. Агиша, 1/3, что исключило возможность работников почтовой службы вручить корреспонденцию. Полагает, что отсутствие со стороны ответчика должного контроля за доставкой и получением корреспонденции является основанием для признания судом факта надлежащего направления ответчику претензионных писем о погашении задолженности и расторжении договора аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра решения в обжалуемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, обществу "Уфимский комитет имущественных отношений" на праве собственности принадлежит нежилое строение - административное, мастерская, 3-х этажное здание, антресоль, общая площадь 5566,5 кв. м, инвентарный номер 14453, литера Б,Б1,Б2, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Агиша, д. 2/1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2004 сделана запись регистрации за N 02-01/02-108/2004-123 (выписка из из Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на л.д. 25 т. 1, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20.07.2004 на л.д. 34, т. 1).
16.06.2010 между ООО "Уфимский комитет имущественных отношений" (арендодатель) и ООО "Сатурн-Уфа" (арендатор) был оформлен договор аренды N 16-06/10, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее нежилое здание литера Б,Б1,Б2, общей площадью 5566,5 кв. м, инвентарный номер 14453, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 2/1, сроком с 16.06.2010 по 16.06.2020 (пункты 1.1, 1.5 договора, л.д. 31-33).
В соответствии с разделом 3 договора арендная плата по договору составляет 667 980 руб. в месяц, исходя из расчета 120 руб. за 1 кв. м, и вносится арендатором не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным (пункты 3.1 - 3.3 договора).
Согласно пункту 4.1, договор может быть расторгнут в случаях, установленных законодательством.
В случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, арендодатель обязуется в письменной форме уведомить арендатора за 12 месяцев до его расторжения (пункт 4.3 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 17.08.2010, запись регистрации за номером 02-04-01/291/2010-048 (отметка на договоре л.д. 33, т. 1, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - л.д. 25-27, т. 1).
В связи с наличием задолженности по арендной плате 10.10.2012, 23.10.2012, 06.12.2012 общество Уфимский комитет имущественных отношений" в адрес ответчика направляло уведомления о наличии задолженности по договору аренды, необходимости ее погашения. Уведомления содержали предложение расторгнуть договор аренды в течение 30 дней с момента получения претензионного письма (л. д. 28-30, т. 1). Уведомление от 10.10.2012 было направлено по юридическому адресу ответчика: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 1/3 (оборот л.д. 28, т. 1). Уведомления от 23.10.2012 и 06.12.2012 были направлены по адресам: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 2/1 и г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 3/1 офис 2, соответственно (обороты л.д. 29, 30, т. 1).
Невыполнение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности в размере 5 786 752 руб. 15 коп. за период с 16.03.2012 по 31.12.2012 и расторжении договора аренды.
При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены и признаны ответчиком. В этой связи, суд посчитал требование истца о взыскании 5 786 752 руб. 15 коп. за период с 16.03.2012 по 31.12.2012 обоснованным и подлежащим удовлетворению. Требование истца о расторжении договора аренды судом оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 17.08.2010 регистрационный номер 02-04-01/291/2010-048 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними - л.д. 25-27, т. 1).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что ООО "Сатурн-Уфа" существенно нарушило условие договора, допустив просрочку внесения арендной платы период с 16.03.2012 по 31.12.2012, т.е. более двух раз подряд по истечении установленного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Названное, в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его расторжения.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом в данном документе должна быть четка отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, а также с предложением расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.
В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Как следует из материалов дела, претензиями N 4 от 10.10.2012, N 01 от 23.10.2012, N 05 от 06.12.2012 (л. д. 84-93, т. 1) истец предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и предложил расторгнуть договор аренды.
Из указанного претензионного письма усматривается, что оно было направлено истцом обществу "Сатурн-Уфа" 10.10.2012 по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 1/3, однако данное извещение не было вручено ответчику. Причиной возврата конверта явилось "Отсутствие адресата по указанному адресу" (оборот л.д. 88, т. 1).
При этом факт нахождения общества "Сатурн-Уфа" по указанному юридическому адресу, подтверждается представленным в материалы дела актом присутствия ООО "Сатурн-Уфа" по юридическому адресу, составленному с участием представителей истца и ответчика. Согласно акту присутствующие 26.02.2013 по адресу: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, д. 1/3 представители установили, что юридическое лицо ООО "Сатурн-Уфа" действительно находится по указанному адресу (л. д. 131, т. 1).
Названное свидетельствует о неполучении претензионного письма по не зависящим от общества "Сатурн-Уфа" причинам и исключает обоснованность довода заявителя жалобы об отсутствии со стороны ответчика должного контроля за получением почтовой корреспонденции.
В отношении иных претензионных писем судебной коллегией отмечается, что направление почтового отправления 23.10.2012 по адресу г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 1/3, офис 2, не соответствуют юридическому адресу общества "Сатурн-Уфа": г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 1/3.
Согласно статье 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.
Согласно подпункту "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре юридических лиц содержатся сведения об адресе (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.
Таким образом, направление почтовой корреспонденции по адресу не соответствующему юридическому адресу не свидетельствует о принятии арендодателем всех необходимых мер по уведомлению арендатора о прекращении договорных отношений.
Направление претензионного письма от 06.12.2012 г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 2/1, совпадающему в указанным в договоре аренды, также не может свидетельствовать о надлежащем извещении ответчика о расторжении договора.
Как усматривается из представленного в материалы дела технического паспорта на отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание по состоянию на 12.09.2011, адрес нахождения объекта: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 2/1 был изменен на адрес: г. Уфа, ул. Салават Юлаева, 36 (л. д. 99-120, т. 1).
Располагая данной информацией, арендодатель не принял всех зависящих от него мер для надлежащего извещения ответчика о расторжении договора аренды, в том числе направления претензии по всем известным адресам ответчика.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о непринятии арендодателем надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.
При таких обстоятельствах доводы заявителя о надлежащем исполнении им обязанности по извещению арендатора о расторжении договора аренды подлежат отклонению.
Довод апеллянта о том, что ответчику стало известно о требовании о расторжении договора в судебном заседании 09.07.2012 по делу А07-5643/2012 не могут служить основанием для удовлетворения требований.
В рамках указанного дела требования о расторжении договора были оставлены без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного процедур. Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возможность расторжения договора с получением письменного предупреждения, а не наличием сведений о соответствующих намерениях заинтересованной стороны.
Следует отметить, что доводы апеллянта заявлены без учета положений пункта 4.3 договора аренды N 16-06/10 от 16.06.2010, согласно которому в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, арендодатель обязуется в письменной форме уведомить арендатора за 12 месяцев до его расторжения.
На основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, в том числе, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Учитывая изложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно оставил требование о расторжении договора аренды без рассмотрения.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с предоставлением заявителю жалобы отсрочки в уплате государственной пошлины определением о принятии апелляционной жалобы к производству, ее взыскание следует произвести в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2013 по делу N А07-914/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Уфимский комитет имущественных отношений" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.05.2013 N 18АП-4033/2012 ПО ДЕЛУ N А07-914/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2013 г. N 18АП-4033/2012
Дело N А07-914/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2013 по делу N А07-914/2013 (судья Салихова И.З.).
Общество с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" (далее - ООО "Уфимский комитет имущественных отношений", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн-Уфа" (далее - ООО "Сатурн-Уфа", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 16.06.2010 N 16-06/10, в размере 5 786 752 руб. 15 коп. и расторжении договора аренды от 16.06.2010 N 16-06/10 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2013 исковые требования о взыскании задолженности удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Сатурн-Уфа" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" взыскана задолженность по арендной плате в размере 5 786 752 руб. 15 коп. Исковые требования ООО "Уфимский комитет имущественных отношений" к ООО "Сатурн-Уфа" о расторжении договора от 16.06.2010 N 16-06/2010 оставлены без рассмотрения.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Уфимский комитет имущественных отношений" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части оставления исковых требований без рассмотрения.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие оснований для расторжения договора аренды, поскольку истцом соблюден досудебный порядка урегулирования спора; ответчиком не представлено доказательств вины почтового работника в неполучении почтовой корреспонденции ответчиком. Ссылаясь на составленный истцом акт о нахождении ООО "Сатурн-Уфа" по юридическому адресу от 27.03.2013, заявитель жалобы указал на нерегулярное нахождение общества по адресу: г. Уфа, ул. Агиша, 1/3, что исключило возможность работников почтовой службы вручить корреспонденцию. Полагает, что отсутствие со стороны ответчика должного контроля за доставкой и получением корреспонденции является основанием для признания судом факта надлежащего направления ответчику претензионных писем о погашении задолженности и расторжении договора аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра решения в обжалуемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, обществу "Уфимский комитет имущественных отношений" на праве собственности принадлежит нежилое строение - административное, мастерская, 3-х этажное здание, антресоль, общая площадь 5566,5 кв. м, инвентарный номер 14453, литера Б,Б1,Б2, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Агиша, д. 2/1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2004 сделана запись регистрации за N 02-01/02-108/2004-123 (выписка из из Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на л.д. 25 т. 1, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20.07.2004 на л.д. 34, т. 1).
16.06.2010 между ООО "Уфимский комитет имущественных отношений" (арендодатель) и ООО "Сатурн-Уфа" (арендатор) был оформлен договор аренды N 16-06/10, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее нежилое здание литера Б,Б1,Б2, общей площадью 5566,5 кв. м, инвентарный номер 14453, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 2/1, сроком с 16.06.2010 по 16.06.2020 (пункты 1.1, 1.5 договора, л.д. 31-33).
В соответствии с разделом 3 договора арендная плата по договору составляет 667 980 руб. в месяц, исходя из расчета 120 руб. за 1 кв. м, и вносится арендатором не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным (пункты 3.1 - 3.3 договора).
Согласно пункту 4.1, договор может быть расторгнут в случаях, установленных законодательством.
В случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, арендодатель обязуется в письменной форме уведомить арендатора за 12 месяцев до его расторжения (пункт 4.3 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 17.08.2010, запись регистрации за номером 02-04-01/291/2010-048 (отметка на договоре л.д. 33, т. 1, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - л.д. 25-27, т. 1).
В связи с наличием задолженности по арендной плате 10.10.2012, 23.10.2012, 06.12.2012 общество Уфимский комитет имущественных отношений" в адрес ответчика направляло уведомления о наличии задолженности по договору аренды, необходимости ее погашения. Уведомления содержали предложение расторгнуть договор аренды в течение 30 дней с момента получения претензионного письма (л. д. 28-30, т. 1). Уведомление от 10.10.2012 было направлено по юридическому адресу ответчика: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 1/3 (оборот л.д. 28, т. 1). Уведомления от 23.10.2012 и 06.12.2012 были направлены по адресам: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 2/1 и г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 3/1 офис 2, соответственно (обороты л.д. 29, 30, т. 1).
Невыполнение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности в размере 5 786 752 руб. 15 коп. за период с 16.03.2012 по 31.12.2012 и расторжении договора аренды.
При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены и признаны ответчиком. В этой связи, суд посчитал требование истца о взыскании 5 786 752 руб. 15 коп. за период с 16.03.2012 по 31.12.2012 обоснованным и подлежащим удовлетворению. Требование истца о расторжении договора аренды судом оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 17.08.2010 регистрационный номер 02-04-01/291/2010-048 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними - л.д. 25-27, т. 1).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что ООО "Сатурн-Уфа" существенно нарушило условие договора, допустив просрочку внесения арендной платы период с 16.03.2012 по 31.12.2012, т.е. более двух раз подряд по истечении установленного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Названное, в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его расторжения.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом в данном документе должна быть четка отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, а также с предложением расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.
В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Как следует из материалов дела, претензиями N 4 от 10.10.2012, N 01 от 23.10.2012, N 05 от 06.12.2012 (л. д. 84-93, т. 1) истец предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и предложил расторгнуть договор аренды.
Из указанного претензионного письма усматривается, что оно было направлено истцом обществу "Сатурн-Уфа" 10.10.2012 по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 1/3, однако данное извещение не было вручено ответчику. Причиной возврата конверта явилось "Отсутствие адресата по указанному адресу" (оборот л.д. 88, т. 1).
При этом факт нахождения общества "Сатурн-Уфа" по указанному юридическому адресу, подтверждается представленным в материалы дела актом присутствия ООО "Сатурн-Уфа" по юридическому адресу, составленному с участием представителей истца и ответчика. Согласно акту присутствующие 26.02.2013 по адресу: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, д. 1/3 представители установили, что юридическое лицо ООО "Сатурн-Уфа" действительно находится по указанному адресу (л. д. 131, т. 1).
Названное свидетельствует о неполучении претензионного письма по не зависящим от общества "Сатурн-Уфа" причинам и исключает обоснованность довода заявителя жалобы об отсутствии со стороны ответчика должного контроля за получением почтовой корреспонденции.
В отношении иных претензионных писем судебной коллегией отмечается, что направление почтового отправления 23.10.2012 по адресу г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 1/3, офис 2, не соответствуют юридическому адресу общества "Сатурн-Уфа": г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 1/3.
Согласно статье 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.
Согласно подпункту "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре юридических лиц содержатся сведения об адресе (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.
Таким образом, направление почтовой корреспонденции по адресу не соответствующему юридическому адресу не свидетельствует о принятии арендодателем всех необходимых мер по уведомлению арендатора о прекращении договорных отношений.
Направление претензионного письма от 06.12.2012 г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 2/1, совпадающему в указанным в договоре аренды, также не может свидетельствовать о надлежащем извещении ответчика о расторжении договора.
Как усматривается из представленного в материалы дела технического паспорта на отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание по состоянию на 12.09.2011, адрес нахождения объекта: г. Уфа, ул. Сагита Агиша, 2/1 был изменен на адрес: г. Уфа, ул. Салават Юлаева, 36 (л. д. 99-120, т. 1).
Располагая данной информацией, арендодатель не принял всех зависящих от него мер для надлежащего извещения ответчика о расторжении договора аренды, в том числе направления претензии по всем известным адресам ответчика.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о непринятии арендодателем надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.
При таких обстоятельствах доводы заявителя о надлежащем исполнении им обязанности по извещению арендатора о расторжении договора аренды подлежат отклонению.
Довод апеллянта о том, что ответчику стало известно о требовании о расторжении договора в судебном заседании 09.07.2012 по делу А07-5643/2012 не могут служить основанием для удовлетворения требований.
В рамках указанного дела требования о расторжении договора были оставлены без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного процедур. Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возможность расторжения договора с получением письменного предупреждения, а не наличием сведений о соответствующих намерениях заинтересованной стороны.
Следует отметить, что доводы апеллянта заявлены без учета положений пункта 4.3 договора аренды N 16-06/10 от 16.06.2010, согласно которому в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, арендодатель обязуется в письменной форме уведомить арендатора за 12 месяцев до его расторжения.
На основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, в том числе, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Учитывая изложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно оставил требование о расторжении договора аренды без рассмотрения.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с предоставлением заявителю жалобы отсрочки в уплате государственной пошлины определением о принятии апелляционной жалобы к производству, ее взыскание следует произвести в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2013 по делу N А07-914/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Уфимский комитет имущественных отношений" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)