Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Урушева Е.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Терехиной Н.В.,
судей: Кузнецовой Л.А., Никитенко Н.В.,
при секретаре К.,
22 октября 2013 года рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Х. на решение Кыштымского городского суда Челябинской области от 06 декабря 2012 года по иску Х. к М.К.В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Терехиной Н.В. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, пояснения представителя истца Н., настаивавшей на удовлетворении жалобы, судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд с иском к М.К.В. о расторжении договора найма квартиры N***Челябинской области, заключенного с М.К.В. 22 января 2011 г., взыскании с М.К.В. судебных расходов в размере *** рублей.
В обоснование требований истица указала на то, что 27 октября 2010 г. между ней и ответчиком заключено соглашение о задатке, согласно которому она получила от М.К.В. задаток в размере *** рублей за продажу квартиры N*** Челябинской области. Общая сумма сделки составляла *** рублей, оставшуюся сумму *** рублей М.К.В. обязалась оплатить до 31 декабря 2010 г., Предполагая добросовестное исполнение договора, она по просьбе М.К.В. 22 января 2011 г. заключила с ней договор найма указанной квартиры, зарегистрировала последнюю в данной квартире. Однако договор купли-продажи указанной квартиры заключен не был. Истица просила расторгнуть указанный договор найма в связи с существенным изменением обстоятельств - не заключением договора купли-продажи.
Представитель истца Н. поддерживала заявленные исковые требования, ссылаясь на фиктивность договора найма.
Ответчик М.К.В. при надлежащем извещении участия в суде не принимала, ее представитель Ш. возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что оснований расторжения договора найма не имеется.
Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Х. просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Ссылается на доводы, положенные в обоснование иска. Указывает, что если бы она выразила желание сдавать квартиру в найм - в договоре была бы указана его цена, однако этого сделано не было. Направленное 07 марта 2013 г. дополнительное соглашение с указанием цены договора ответчиком оставлено без ответа. Обязанности по оплате коммунальных услуг ответчик также не исполняет.
Истец Х., ответчик М.К.В. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.
Отказывая Х. в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора найма жилого помещения от 22 января 2011 года, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 687 Гражданского кодекса РФ, исходил из отсутствия оснований для расторжения договора найма жилого помещения.
Данные выводы суда нельзя признать законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Предмет и основания иска в силу ст. 39 ГПК РФ определяются истцом. В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Отказывая в удовлетворении требований истца, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора найма жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, однако таких оснований для расторжения договора заявлено не было.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.
Из материалов дела следует, что собственником квартиры N***Челябинской области является Х. (л.д. 8).
22 октября 2010 года между Х. и М.К.В. заключено соглашение о задатке, по условиям которого Х. получила от М.К.В. задаток в размере *** рублей за продажу вышеуказанной квартиры, оставшуюся сумму в размере *** рублей М.К.В. обязалась оплатить до 31 декабря 2010 года (л.д. Ю).
22 января 2011 года между Х. и М.К.В. заключен договор найма указанной квартиры на условиях оплаты нанимателем коммунальных платежей, без указания срока договора (л.д. 9).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 27 февраля 2012 г. отменено решение Кыштымского городского суда Челябинской области от 23 декабря 2011 г. об удовлетворении исковых требований Х. о выселении М.К.В. и М.Ю. из квартиры N*** Челябинской области без предоставления другого жилого помещения, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска Х. (л.д. 29-31).
Решением Кыштымского городского суда Челябинской области от 09 февраля 2012 г. М.К.В. отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении Х. к заключению договора купли-продажи квартиры N*** Челябинской области на условиях заключенного соглашения от 27 октября 2010 г. Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 мая 2012 г. указанное решение суда изменено: из мотивировочной части решения суда исключен вывод суда о том, что от заключения договора купли-продажи отказалась М.К.В. (л.д. 27-28).
Решением Кыштымского городского суда Челябинской области от 08 августа 2012 г. Х. отказано в удовлетворении исковых требований к М.К.В. о признании незаключенным договора найма жилого помещения от 22 января 2011 года (л.д. 24-26).
Решением Озерского городского суда Челябинской области от 06 декабря 2012 г., с учетом определения суда об исправлении арифметической ошибки от 24 декабря 2012 г., с Х. в пользу М.К.В. взыскано неосновательное обогащение *** рублей, проценты *** рублей, расходы на оплату услуг представителя *** рублей, почтовые расходы *** рублей, транспортные расходы *** рублей, расходы по оплате госпошлины *** рублей (л.д. 30-35). Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 19 февраля 2013 г. указанное решение частично отменено, с Х. в пользу М.К.В. также взыскано неосновательное обогащение *** рублей, проценты *** рублей, (л.д. 36-39).
Анализируя вышеуказанные судебные постановления, вступившие в законную силу, судебная коллегия приходит к выводу, что договор найма, заключенный между сторонами 22 января 2011 г. вытекал из соглашения о задатке от 27 октября 2010 г., заключался с намерением вселить в установленном законом порядке будущего покупателя в квартиру, являющуюся предметом договора. При этом участниками правоотношений предполагалось добросовестное исполнение принятых на себя обязательств по заключению договора купли-продажи этой квартиры.
Данными судебными постановлениями установлено, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен не был, денежные средства, переданные по договору задатка, взысканы с Х. в пользу М.К.В. как неосновательное обогащение.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи жилого помещения сторонами заключен не был, то есть существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора найма жилого помещения.
Х. 07 марта 2013 г. в адрес ответчицы направлено предложение об изменении условий договора найма, предусматривающих ежемесячную оплату за найм в размере *** руб. Отказ (оставление без ответа) ответчицы от заключения данного соглашения, свидетельствует о том, что стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами.
Таким образом, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора найма и не достижение ими соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами является основанием для расторжения договора по основаниям ст. 451 ГК РФ.
Истец, заявляя требования о расторжении договора найма жилого помещения от 22 января 2011 года, ссылается на существенное изменение обстоятельств, вызвавших его заключение. Суд первой инстанции разрешил спор и пришел к выводу о необоснованности иска по основаниям ст. 687 ГК РФ не заявленным истцом.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных Х. исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кыштымского городского суда Челябинской области от 06 декабря 2012 года отменить.
Принять новое решение: "Исковые требования Х. удовлетворить. Расторгнуть договор найма жилого помещения, заключенный 22 января 2011 г. между Х. и М.К.В.".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.10.2013 ПО ДЕЛУ N 11-10794/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. по делу N 11-10794/13
Судья: Урушева Е.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Терехиной Н.В.,
судей: Кузнецовой Л.А., Никитенко Н.В.,
при секретаре К.,
22 октября 2013 года рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Х. на решение Кыштымского городского суда Челябинской области от 06 декабря 2012 года по иску Х. к М.К.В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Терехиной Н.В. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, пояснения представителя истца Н., настаивавшей на удовлетворении жалобы, судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд с иском к М.К.В. о расторжении договора найма квартиры N***Челябинской области, заключенного с М.К.В. 22 января 2011 г., взыскании с М.К.В. судебных расходов в размере *** рублей.
В обоснование требований истица указала на то, что 27 октября 2010 г. между ней и ответчиком заключено соглашение о задатке, согласно которому она получила от М.К.В. задаток в размере *** рублей за продажу квартиры N*** Челябинской области. Общая сумма сделки составляла *** рублей, оставшуюся сумму *** рублей М.К.В. обязалась оплатить до 31 декабря 2010 г., Предполагая добросовестное исполнение договора, она по просьбе М.К.В. 22 января 2011 г. заключила с ней договор найма указанной квартиры, зарегистрировала последнюю в данной квартире. Однако договор купли-продажи указанной квартиры заключен не был. Истица просила расторгнуть указанный договор найма в связи с существенным изменением обстоятельств - не заключением договора купли-продажи.
Представитель истца Н. поддерживала заявленные исковые требования, ссылаясь на фиктивность договора найма.
Ответчик М.К.В. при надлежащем извещении участия в суде не принимала, ее представитель Ш. возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что оснований расторжения договора найма не имеется.
Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Х. просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Ссылается на доводы, положенные в обоснование иска. Указывает, что если бы она выразила желание сдавать квартиру в найм - в договоре была бы указана его цена, однако этого сделано не было. Направленное 07 марта 2013 г. дополнительное соглашение с указанием цены договора ответчиком оставлено без ответа. Обязанности по оплате коммунальных услуг ответчик также не исполняет.
Истец Х., ответчик М.К.В. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.
Отказывая Х. в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора найма жилого помещения от 22 января 2011 года, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 687 Гражданского кодекса РФ, исходил из отсутствия оснований для расторжения договора найма жилого помещения.
Данные выводы суда нельзя признать законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Предмет и основания иска в силу ст. 39 ГПК РФ определяются истцом. В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Отказывая в удовлетворении требований истца, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора найма жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, однако таких оснований для расторжения договора заявлено не было.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.
Из материалов дела следует, что собственником квартиры N***Челябинской области является Х. (л.д. 8).
22 октября 2010 года между Х. и М.К.В. заключено соглашение о задатке, по условиям которого Х. получила от М.К.В. задаток в размере *** рублей за продажу вышеуказанной квартиры, оставшуюся сумму в размере *** рублей М.К.В. обязалась оплатить до 31 декабря 2010 года (л.д. Ю).
22 января 2011 года между Х. и М.К.В. заключен договор найма указанной квартиры на условиях оплаты нанимателем коммунальных платежей, без указания срока договора (л.д. 9).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 27 февраля 2012 г. отменено решение Кыштымского городского суда Челябинской области от 23 декабря 2011 г. об удовлетворении исковых требований Х. о выселении М.К.В. и М.Ю. из квартиры N*** Челябинской области без предоставления другого жилого помещения, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска Х. (л.д. 29-31).
Решением Кыштымского городского суда Челябинской области от 09 февраля 2012 г. М.К.В. отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении Х. к заключению договора купли-продажи квартиры N*** Челябинской области на условиях заключенного соглашения от 27 октября 2010 г. Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 мая 2012 г. указанное решение суда изменено: из мотивировочной части решения суда исключен вывод суда о том, что от заключения договора купли-продажи отказалась М.К.В. (л.д. 27-28).
Решением Кыштымского городского суда Челябинской области от 08 августа 2012 г. Х. отказано в удовлетворении исковых требований к М.К.В. о признании незаключенным договора найма жилого помещения от 22 января 2011 года (л.д. 24-26).
Решением Озерского городского суда Челябинской области от 06 декабря 2012 г., с учетом определения суда об исправлении арифметической ошибки от 24 декабря 2012 г., с Х. в пользу М.К.В. взыскано неосновательное обогащение *** рублей, проценты *** рублей, расходы на оплату услуг представителя *** рублей, почтовые расходы *** рублей, транспортные расходы *** рублей, расходы по оплате госпошлины *** рублей (л.д. 30-35). Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 19 февраля 2013 г. указанное решение частично отменено, с Х. в пользу М.К.В. также взыскано неосновательное обогащение *** рублей, проценты *** рублей, (л.д. 36-39).
Анализируя вышеуказанные судебные постановления, вступившие в законную силу, судебная коллегия приходит к выводу, что договор найма, заключенный между сторонами 22 января 2011 г. вытекал из соглашения о задатке от 27 октября 2010 г., заключался с намерением вселить в установленном законом порядке будущего покупателя в квартиру, являющуюся предметом договора. При этом участниками правоотношений предполагалось добросовестное исполнение принятых на себя обязательств по заключению договора купли-продажи этой квартиры.
Данными судебными постановлениями установлено, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен не был, денежные средства, переданные по договору задатка, взысканы с Х. в пользу М.К.В. как неосновательное обогащение.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи жилого помещения сторонами заключен не был, то есть существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора найма жилого помещения.
Х. 07 марта 2013 г. в адрес ответчицы направлено предложение об изменении условий договора найма, предусматривающих ежемесячную оплату за найм в размере *** руб. Отказ (оставление без ответа) ответчицы от заключения данного соглашения, свидетельствует о том, что стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами.
Таким образом, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора найма и не достижение ими соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами является основанием для расторжения договора по основаниям ст. 451 ГК РФ.
Истец, заявляя требования о расторжении договора найма жилого помещения от 22 января 2011 года, ссылается на существенное изменение обстоятельств, вызвавших его заключение. Суд первой инстанции разрешил спор и пришел к выводу о необоснованности иска по основаниям ст. 687 ГК РФ не заявленным истцом.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных Х. исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кыштымского городского суда Челябинской области от 06 декабря 2012 года отменить.
Принять новое решение: "Исковые требования Х. удовлетворить. Расторгнуть договор найма жилого помещения, заключенный 22 января 2011 г. между Х. и М.К.В.".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)