Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захаровой Л.А.,
судей Галова В.В., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,
при участии:
- от истца - представитель Языкова Дарья Сергеевна, доверенность от 20.02.2008 г., паспорт <...>;
- от ответчика - директор Васильева Светлана Сергеевна, паспорт <...>; представитель Романюков Евгений Николаевич, доверенность от 17.03.2008 г., паспорт <...>; представитель Сарафонов Александр Александрович, доверенность от 02.04.2008 г. б/н, паспорт <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление закрытого акционерного общества "Санаторий "Жемчужина моря" (в настоящее время - открытое акционерное общество "Санаторий "Жемчужина моря")
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью НПП "ИНФЭКС",
о взыскании 315 748 руб. 25 коп. задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды, выселении,
установил:
закрытое акционерное общество "Санаторий "Жемчужина моря" (в настоящее время - открытое акционерное общество "Санаторий "Жемчужина моря", далее - ОАО "Санаторий "Жемчужина моря", санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственному предприятию "Инфэкс" (далее - ООО НПП "Инфэкс", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 181 744, 95 руб. за период с декабря 2006 года по сентябрь 2007 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 856, 78 руб., расторжении договора аренды от 19.05.1995 г. и выселении ответчика из занимаемого помещения - корпуса N 19, расположенного в с. Кабардинка, ул. Мира, 25, с учетом уточнения первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2007 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из того, что расчет арендной платы является правильным. Арендодатель, являющийся плательщиком налога на добавленную стоимость, обязан начислять этот налог на арендную плату и предъявлять сумму арендной платы, увеличенную на сумму налога, к оплате арендатору. Требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения суд счел правомерными ввиду того, что арендная плата не вносилась арендатором более 2-х месяцев подряд.
Не согласившись с решением, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе ООО НПП "Инфэкс" просил отменить решение суда.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 г. решение суда первой инстанции от 20.11.2007 г. отменено, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, при этом пояснил, что не только систематическое неперечисление арендной платы, но и перепланировка, нарушение санитарных правил, сдача имущества в субаренду, нецелевое использование имущества также являются существенными нарушениями договора аренды, которые истец указывает в качестве оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений. Здание находится в аварийном состоянии. Решением арбитражного суда, вступившим в законную силу, установлена арендная плата за пользование имуществом на 2003 год в размере 10 000 руб., что с НДС составляет 11 800 руб. По условиям договора возможно увеличение арендной платы с учетом инфляции. На увеличенную арендную плату выставлялись счета-фактуры.
Представитель ответчика считает исковые требования необоснованными. С заявлениями о перепланировке общество к истцу обращалось. Уровень инфляции в разные годы изменялся по-разному, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. В связи с изложенным расчет задолженности произведен неверно, основан на неправильном понимании инфляции (должно быть произведено не умножение, а сложение). Так, в 2006 году коэффициент инфляции составил 1,095. По условиям договора аренды размер арендной платы не должен был меняться. На сегодняшний день задолженность отсутствует.
Представители ответчика в судебном заседании также поддержали представленное в материалы дела письменное ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения и вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-1327/2007-38/5-2008-8/109.
Представитель истца против удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу возражал, поскольку предмет рассмотрения дела не связан с настоящим делом.
Судебная коллегия не нашла оснований для удовлетворения данного ходатайства, поскольку невозможность рассмотрения настоящего дела до разрешения вышеуказанного дела отсутствует.
Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство об отложении слушания дела для проведения сверки расчетов с привлечением налогового органа.
Рассмотрев ходатайство, судебная коллегия считает его подлежащим отклонению. В соответствии с пунктом 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в частности, при наличии ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств. В соответствии со статьями 64, 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, свои доказательственные полномочия вправе осуществлять лишь в объеме предмета доказывания. Составление акта сверки задолженности по договору не требует участия налогового органа. Оценка правомерности исчисления и уплаты НДС по арендным платежам дана при рассмотрении дела N А32-6934/06-38/135 Арбитражного суда Краснодарского края.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 16.05.2008 г. до 14 час. 15 мин. в порядке статьи 163 АПК РФ.
После перерыва представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу.
Представитель ответчика заявил о фальсификации истцом доказательства - расчета арендной платы и встречный иск об обязании истца по настоящему делу провести сверку взаиморасчетов арендных платежей с начала арендного периода, с подтверждением налоговой инспекцией. Данные ходатайства оцениваются судебной коллегией апелляционной инстанции как возражения ответчика по размеру задолженности по арендной плате.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.05.1995 г. санаторий (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды жилого строения площадью 210 кв. м в корпусе N 19, расположенное в пос. Кабардинка, ул. Мира, 20 сроком на 49 лет. Арендная плата составляла 1,5 млн. неденоминированных рублей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2002 г. по делу А-32-13410/2002-43/142, вступившим в законную силу, в договор аренды от 19.05.1995 г. внесены изменения и размер арендной платы составил 10 тыс. руб. в месяц (без учета НДС). Арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца за предыдущий, а пересмотр арендной платы осуществляется один раз в год с учетом изменения уровня инфляции.
Договор аренды является возмездным, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить арендную плату, что предусмотрено п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ст. 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.
Санаторий обратился к обществу с предложением о расторжении договора аренды в связи с тем, что арендатор систематически не уплачивает арендную плату, а в 2006-2007 году арендная плата не вносилась. Поскольку общество отказалось от расторжения договора, арендодатель обратился в суд с настоящим иском.
Из дела усматривается, что общество нарушает условия договора и не уплачивает за пользование имуществом плату, установленную договором. Так, судами трех инстанций по делу А-32-6934/06-38/135 Арбитражного суда Краснодарского края установлена и взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2004 по 15.05.2006 годы.
В настоящем иске отыскивается задолженность за период с декабря 2006 по сентябрь 2007 года в размере 181 744 руб. 95 коп. и 5 856 руб. процентов за пользование денежными средствами, а всего 187 601 руб. 75 коп. с учетом уточнения размера исковых требований (л.д. 49, т. 1). Несмотря на то обстоятельство, что задолженность по арендной плате с учетом годовых процентов оплачена ответчиком в марте 2008 года, судебная коллегия апелляционного суда считает доказанным нарушение условий своевременной оплаты более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока. Данное обстоятельство подтверждается также реестром денежных документов по уплате за аренду корпуса N 19 за период с 19.05.1995 по 01.05.2008 годы. Из представленного ответчиком по делу реестра следует, что арендная плата вносилась несвоевременно, а в некоторые годы не вносилась вообще (л.д. 80, т. 3).
При таких обстоятельствах и на основании ст. ст. 450, 451, 619 ГК РФ исковые требования о расторжении договора аренды от 19.05.1995 г. подлежат удовлетворению.
Поскольку правовые основания для занятия корпуса 19 санатория "Жемчужина моря" у общества отсутствуют, иск в части выселения последнего из названного строения также подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, из материалов дела следует и санаторием не оспаривается, что задолженность и проценты за истребуемый период ответчиком оплачена после предъявления иска. При таких обстоятельствах, основания для взыскания задолженности и годовых процентов в судебном порядке отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
расторгнуть договор от 19 мая 1995 г. на аренду жилого строения N 19, расположенного в пос. Кабардинка, ул. Мира, 20, территория ОАО "Санаторий "Жемчужина моря", заключенный между санаторием и ООО НПП "ИНФЭКС", г. Геленджик.
Выселить ООО НПП "ИНФЭКС" из жилого строения - корпус N 19 общей площадью 210 кв. м, расположенного по адресу с. Кабардинка, ул. Мира, д. 20.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Л.А.ЗАХАРОВА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2008 N 15АП-495/2008 ПО ДЕЛУ N А32-12426/2007-27/204
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2008 г. N 15АП-495/2008
Дело N А32-12426/2007-27/204
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захаровой Л.А.,
судей Галова В.В., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,
при участии:
- от истца - представитель Языкова Дарья Сергеевна, доверенность от 20.02.2008 г., паспорт <...>;
- от ответчика - директор Васильева Светлана Сергеевна, паспорт <...>; представитель Романюков Евгений Николаевич, доверенность от 17.03.2008 г., паспорт <...>; представитель Сарафонов Александр Александрович, доверенность от 02.04.2008 г. б/н, паспорт <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление закрытого акционерного общества "Санаторий "Жемчужина моря" (в настоящее время - открытое акционерное общество "Санаторий "Жемчужина моря")
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью НПП "ИНФЭКС",
о взыскании 315 748 руб. 25 коп. задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды, выселении,
установил:
закрытое акционерное общество "Санаторий "Жемчужина моря" (в настоящее время - открытое акционерное общество "Санаторий "Жемчужина моря", далее - ОАО "Санаторий "Жемчужина моря", санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственному предприятию "Инфэкс" (далее - ООО НПП "Инфэкс", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 181 744, 95 руб. за период с декабря 2006 года по сентябрь 2007 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 856, 78 руб., расторжении договора аренды от 19.05.1995 г. и выселении ответчика из занимаемого помещения - корпуса N 19, расположенного в с. Кабардинка, ул. Мира, 25, с учетом уточнения первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2007 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из того, что расчет арендной платы является правильным. Арендодатель, являющийся плательщиком налога на добавленную стоимость, обязан начислять этот налог на арендную плату и предъявлять сумму арендной платы, увеличенную на сумму налога, к оплате арендатору. Требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения суд счел правомерными ввиду того, что арендная плата не вносилась арендатором более 2-х месяцев подряд.
Не согласившись с решением, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе ООО НПП "Инфэкс" просил отменить решение суда.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 г. решение суда первой инстанции от 20.11.2007 г. отменено, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, при этом пояснил, что не только систематическое неперечисление арендной платы, но и перепланировка, нарушение санитарных правил, сдача имущества в субаренду, нецелевое использование имущества также являются существенными нарушениями договора аренды, которые истец указывает в качестве оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений. Здание находится в аварийном состоянии. Решением арбитражного суда, вступившим в законную силу, установлена арендная плата за пользование имуществом на 2003 год в размере 10 000 руб., что с НДС составляет 11 800 руб. По условиям договора возможно увеличение арендной платы с учетом инфляции. На увеличенную арендную плату выставлялись счета-фактуры.
Представитель ответчика считает исковые требования необоснованными. С заявлениями о перепланировке общество к истцу обращалось. Уровень инфляции в разные годы изменялся по-разному, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. В связи с изложенным расчет задолженности произведен неверно, основан на неправильном понимании инфляции (должно быть произведено не умножение, а сложение). Так, в 2006 году коэффициент инфляции составил 1,095. По условиям договора аренды размер арендной платы не должен был меняться. На сегодняшний день задолженность отсутствует.
Представители ответчика в судебном заседании также поддержали представленное в материалы дела письменное ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения и вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-1327/2007-38/5-2008-8/109.
Представитель истца против удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу возражал, поскольку предмет рассмотрения дела не связан с настоящим делом.
Судебная коллегия не нашла оснований для удовлетворения данного ходатайства, поскольку невозможность рассмотрения настоящего дела до разрешения вышеуказанного дела отсутствует.
Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство об отложении слушания дела для проведения сверки расчетов с привлечением налогового органа.
Рассмотрев ходатайство, судебная коллегия считает его подлежащим отклонению. В соответствии с пунктом 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в частности, при наличии ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств. В соответствии со статьями 64, 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, свои доказательственные полномочия вправе осуществлять лишь в объеме предмета доказывания. Составление акта сверки задолженности по договору не требует участия налогового органа. Оценка правомерности исчисления и уплаты НДС по арендным платежам дана при рассмотрении дела N А32-6934/06-38/135 Арбитражного суда Краснодарского края.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 16.05.2008 г. до 14 час. 15 мин. в порядке статьи 163 АПК РФ.
После перерыва представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу.
Представитель ответчика заявил о фальсификации истцом доказательства - расчета арендной платы и встречный иск об обязании истца по настоящему делу провести сверку взаиморасчетов арендных платежей с начала арендного периода, с подтверждением налоговой инспекцией. Данные ходатайства оцениваются судебной коллегией апелляционной инстанции как возражения ответчика по размеру задолженности по арендной плате.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.05.1995 г. санаторий (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды жилого строения площадью 210 кв. м в корпусе N 19, расположенное в пос. Кабардинка, ул. Мира, 20 сроком на 49 лет. Арендная плата составляла 1,5 млн. неденоминированных рублей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2002 г. по делу А-32-13410/2002-43/142, вступившим в законную силу, в договор аренды от 19.05.1995 г. внесены изменения и размер арендной платы составил 10 тыс. руб. в месяц (без учета НДС). Арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца за предыдущий, а пересмотр арендной платы осуществляется один раз в год с учетом изменения уровня инфляции.
Договор аренды является возмездным, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить арендную плату, что предусмотрено п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ст. 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.
Санаторий обратился к обществу с предложением о расторжении договора аренды в связи с тем, что арендатор систематически не уплачивает арендную плату, а в 2006-2007 году арендная плата не вносилась. Поскольку общество отказалось от расторжения договора, арендодатель обратился в суд с настоящим иском.
Из дела усматривается, что общество нарушает условия договора и не уплачивает за пользование имуществом плату, установленную договором. Так, судами трех инстанций по делу А-32-6934/06-38/135 Арбитражного суда Краснодарского края установлена и взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2004 по 15.05.2006 годы.
В настоящем иске отыскивается задолженность за период с декабря 2006 по сентябрь 2007 года в размере 181 744 руб. 95 коп. и 5 856 руб. процентов за пользование денежными средствами, а всего 187 601 руб. 75 коп. с учетом уточнения размера исковых требований (л.д. 49, т. 1). Несмотря на то обстоятельство, что задолженность по арендной плате с учетом годовых процентов оплачена ответчиком в марте 2008 года, судебная коллегия апелляционного суда считает доказанным нарушение условий своевременной оплаты более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока. Данное обстоятельство подтверждается также реестром денежных документов по уплате за аренду корпуса N 19 за период с 19.05.1995 по 01.05.2008 годы. Из представленного ответчиком по делу реестра следует, что арендная плата вносилась несвоевременно, а в некоторые годы не вносилась вообще (л.д. 80, т. 3).
При таких обстоятельствах и на основании ст. ст. 450, 451, 619 ГК РФ исковые требования о расторжении договора аренды от 19.05.1995 г. подлежат удовлетворению.
Поскольку правовые основания для занятия корпуса 19 санатория "Жемчужина моря" у общества отсутствуют, иск в части выселения последнего из названного строения также подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, из материалов дела следует и санаторием не оспаривается, что задолженность и проценты за истребуемый период ответчиком оплачена после предъявления иска. При таких обстоятельствах, основания для взыскания задолженности и годовых процентов в судебном порядке отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
расторгнуть договор от 19 мая 1995 г. на аренду жилого строения N 19, расположенного в пос. Кабардинка, ул. Мира, 20, территория ОАО "Санаторий "Жемчужина моря", заключенный между санаторием и ООО НПП "ИНФЭКС", г. Геленджик.
Выселить ООО НПП "ИНФЭКС" из жилого строения - корпус N 19 общей площадью 210 кв. м, расположенного по адресу с. Кабардинка, ул. Мира, д. 20.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Л.А.ЗАХАРОВА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)