Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2012 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барковой В.М.,
судей Седуновой И.Г.
Сурненкова А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.
при участии:
от ООО ПФ "Орловские зори": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО ПФ "Орловские зори" ОГРН 1105741001079 ИНН 5720018057 на определение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2012 (судья Нефедова И.В.) по делу N А48-3778/2010(В) о несостоятельности (банкротстве) ООО "Орловские зори" ОГРН 1085741001543 ИНН 5720015916 по заявлению конкурсного управляющего ООО "Орловские зори" о признании недействительным договора аренды.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Орловские зори" (ООО "Орловские зори", заявитель, истец) в лице конкурсного управляющего обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением (исковым заявлением) к Обществу с ограниченной ответственностью ПФ "Орловские зори" о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2010 года.
Заявитель в обоснование предъявленных требований указал, что оспариваемая сделка является подозрительной сделкой с неравноценным встречным предоставлением. Оспариваемая сделка совершена после принятии заявления о признании должника банкротом и содержит условия, существенно ухудшающие положение должника и отличающиеся от иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, то есть сделка совершена при неравноценном встречном исполнении. Так, размер арендной платы, установленный в договоре, существенно ниже среднерыночной стоимости аренды соответствующего недвижимого имущества. Кроме того, арендные платежи начинают начисляться лишь спустя три месяца после заключения договора, что предоставляет арендатору возможность безвозмездно пользоваться имуществом должника.
Арбитражный суд Орловской области в оспариваемом определении от 18.10.2012 года пришел к выводу о признании недействительной сделкой договора аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2010 года, заключенного между ООО "Орловские зори" и ООО ПФ "Орловские зори".
Не согласившись с определением суда, ООО ПФ "Орловские зори" обратилось с апелляционной жалобой в которой ссылается на неправильное применение норм материального права.
Представители участников процесса в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания. На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей иных участников процесса.
Суд, изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Курского отделения N 8596 Сбербанка России 21 сентября 2010 года обратился в арбитражный суд с заявлением к ООО "Орловские зори" о признании должника банкротом.
Определением арбитражного суда от 11 октября 2010 года возбуждено производство по настоящему делу о банкротстве должника.
Общество с ограниченной ответственностью "Орловские зори" и Общество с ограниченной ответственностью ПФ "Орловские зори" 16 ноября 2010 года заключили договор аренды недвижимого имущества.
Согласно условиям данного договора ООО "Орловские зори" (арендодатель) предоставляет, а ООО ПФ "Орловские зори" (арендатор) принимает в пользование на условиях аренды следующие недвижимое имущество:
- - птичник N 3, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1237,2 кв. м, инвентарный номер 6743, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:0004, лит. Г, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки;
- - птичник N 12, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1660,7 кв. м, инвентарный номер 54:247:001:017130120:0013, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:0013, лит. Н, адрес объекта: Орловская область. Орловский район, д. Альшанские Выселки;
- - птичник N 21, назначение: нежилое, 1-этажный, 1703,1 кв. м, инвентарный номер 54:247:001:017130120:0021, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:0021, лит. X, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки;
- - здание птицебойни, назначение: нежилое, 1-этажный, 944,4 кв. м, инвентарный номер 54:247:001:017130120:5011, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:501 1, лит. 1 А, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки;
- - ветеринарный блок, назначение: нежилое, 1-этажный, 279,6 кв. м, инвентарный номер 54:247:001:017130120:5131, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:5131, лит. 1Н, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки.
В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права, подтверждающие право собственности ООО "Орловские зори" на указанные выше объекты недвижимости.
Как видно из материалов дела, договор был заключен с 16 ноября 2010 года по 15 ноября 2011 года (пункт 2.1. договора).
Как следует из пункта 2.2. договора, арендные платежи начинают начисляться 1 марта 2011 года.
Арендная плата за месяц составляет 3000 руб. Арендные платежи вносятся арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным на расчетный счет арендодателя (пункт 2.3. договора).
Недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, было передано ООО ПФ "Орловские зори" 16 ноября 2010 года, что подтверждается актом приема-передачи к договору аренды недвижимости от 16 ноября 2010 года.
Определением Арбитражного суда Орловской области от 3 декабря 2010 года введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Владимир Иванович Авилов.
Общество с ограниченной ответственностью "Орловские зори" и Общество с ограниченной ответственностью ПФ "Орловские зори" 31 августа 2011 года заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды недвижимости от 16 ноября 2010 года, согласно которому все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованной недвижимости арендодателю по акту приема-передачи.
В материалы дела ответчиком также представлен акт приема-передачи 31 августа 2011 года, согласно которому арендатор передал, а арендодатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды недвижимости от 16 ноября 2010 года.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 11 января 2012 года ООО "Орловские зори" признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыта процедура конкурсного производства, арбитражным управляющим утвержден Павел Васильевич Лавлинский, являющийся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".
Конкурсный управляющий, полагая, что указанная выше сделка ООО "Орловские зори" подлежит признанию недействительной, обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением об оспаривании сделки должника.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия правовых оснований, свидетельствующих о недействительности сделки.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 61.8. Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
С учетом изложенного конкурсный управляющий правомерно обратился в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника - ООО "Орловские зори", с заявлением об оспаривании сделки должника.
В силу положений статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Ссылаясь на специальные нормы Закона о банкротстве об оспаривании сделок должника, заявитель в порядке статьи 65 АПК РФ должен доказать обоснованность своих требований на основании этих норм.
При определении соответствия условий действительности сделки требованиям закона, который действовал в момент ее совершения, арбитражный суд на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает наличие или отсутствие соответствующих квалифицирующих признаков, предусмотренных Законом о банкротстве для признания сделки недействительной.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 года N 63).
Таким образом, применительно к квалификации подозрительной сделки как сделки с неравноценностью встречного исполнения пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает два объективных критерия, приводящих к опровержению сделки арбитражным судом: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.
Как установлено судом первой инстанции, оспариваемая сделка совершена 16 ноября 2010 года, то есть после принятия 11 октября 2010 года заявления о признании должника банкротом.
Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств: размер арендной платы, установленный в договоре, существенно ниже среднерыночной стоимости аренды соответствующего недвижимого имущества.
Кроме того, арендные платежи начинают начисляться лишь спустя три месяца после заключения договора, что предоставляет арендатору возможность безвозмездно пользоваться имуществом должника.
Главная цель, которую преследуют добросовестные контрагенты, заключая договор аренды, - это использование вещи арендатором и извлечение арендодателем прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу путем получения рыночно обоснованной платы за такое использование.
Как следует из условий договора, ежемесячная арендная плата за пять объектов недвижимого имущества значительной площади составляет всего 3000 руб., при этом арендные платежи начинают начисляться лишь с 1 марта 2011 года.
Таким образом, арендатор получает возможность безвозмездно пользоваться имуществом должника, в отношении которого на момент заключения договора возбуждено дело о банкротстве, около трех с половиной месяцев, что, безусловно не соответствует рыночным условиям и влияет на финансовое состояние должника (доходную часть его деятельности), а соответственно и на право кредиторов на максимально полное и своевременное погашение их требований.
Конкурсным управляющим представлен в материалы дела ответ на его запрос о примерной рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки. Согласно письму ООО "Ассоциации независимой оценки" от 15 июня 2012 года N 22 стоимость арендной платы аналогичного имущества составит около 100 руб. за 1 кв. м.
Таким образом, учитывая, что общая площадь переданного в аренду имущества равна 6125 кв. м, то ежемесячная арендная плата составит 612 500 руб.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал правомерность довода управляющего о неравноценности предусмотренного договором встречного исполнения со стороны арендатора, что влечет вывод о недействительности договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Доводы ответчика о невозможности признать недействительным расторгнутый договор обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку расторжение договора само по себе не препятствует признанию его недействительным (ничтожным), так как в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Факт того, что на момент рассмотрения дела оспариваемый договор контрагентами расторгнут, не имеет правового значения для оценки законности сделки и не влияет на возможность признания договора недействительным.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку, исходя из общих положений Гражданского кодекса РФ недействительным подлежит признанию заключенный договор.
Таким образом, факт расторжения договора не умаляет его заключенности, а, следовательно, позволяет признать его недействительным.
Иной подход привел бы к невозможности эффективной защиты прав и имущественных интересов должника и его кредиторов.
При таких обстоятельствах оспариваемый договор правомерно признан судом недействительным как подозрительная сделка в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Арбитражный суд Орловской области, рассматривая настоящий спор, принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63, согласно которым если сделка, признанная в порядке главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 61.6 и абз. 2 п. 6 ст. 61.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)") независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.
Так, пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу данной нормы права при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по ней должна быть возложена на сторону по сделке. Названной нормой установлен способ приведения сторон в первоначальное состояние и восстановления нарушенных прав сторон при недействительности сделки.
Необходимым условием применения последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по ней имущества в натуре является правовая и фактическая возможность такого возврата, определяемая нахождением объекта сделки на момент применения реституции в имущественной сфере одной из сторон по такой сделке.
Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 "Оспаривание сделок должника", подлежит возврату в конкурсную массу.
Таким образом, общим последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния).
В настоящем случае двусторонняя реституция не применима в связи с тем, что арендатор возвратил имущество должнику 31 августа 2011 года, что подтверждается актом приема-передачи и не оспаривается конкурсным управляющим должника, в материалах дела также отсутствуют доказательства внесения ООО ПФ "Орловские зори" арендных платежей.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции при рассмотрении вопроса о восстановлении прежнего состояния сторон обоснованно установил, что на момент рассмотрения настоящего спора применение двусторонней реституции невозможно.
Довод заявителя апелляционной жалобы о существенном износе арендованного имущества, его удаленном местонахождении и специфическом правовом статусе, судебной коллегией отклоняется как не имеющий правового значения для квалификации сделки в качестве подозрительной.
Кроме того, вышеперечисленные заявителем свойства арендованного имущества имеют хозяйственное, но не юридическое значение, а следовательно, не влияют на факт признания сделки недействительной.
Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, суд апелляционной инстанции не принимает, как не основанную на материалах дела, с учетом установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств
На основании вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы судом отклоняются.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, возврату не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2012 г. по делу N А48-3778/2010(В) оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО ПФ "Орловские зори" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.М.БАРКОВА
Судьи
И.Г.СЕДУНОВА
А.А.СУРНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.12.2012 ПО ДЕЛУ N А48-3778/2010(В)
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2012 г. по делу N А48-3778/2010(В)
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2012 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барковой В.М.,
судей Седуновой И.Г.
Сурненкова А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.
при участии:
от ООО ПФ "Орловские зори": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО ПФ "Орловские зори" ОГРН 1105741001079 ИНН 5720018057 на определение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2012 (судья Нефедова И.В.) по делу N А48-3778/2010(В) о несостоятельности (банкротстве) ООО "Орловские зори" ОГРН 1085741001543 ИНН 5720015916 по заявлению конкурсного управляющего ООО "Орловские зори" о признании недействительным договора аренды.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Орловские зори" (ООО "Орловские зори", заявитель, истец) в лице конкурсного управляющего обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением (исковым заявлением) к Обществу с ограниченной ответственностью ПФ "Орловские зори" о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2010 года.
Заявитель в обоснование предъявленных требований указал, что оспариваемая сделка является подозрительной сделкой с неравноценным встречным предоставлением. Оспариваемая сделка совершена после принятии заявления о признании должника банкротом и содержит условия, существенно ухудшающие положение должника и отличающиеся от иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, то есть сделка совершена при неравноценном встречном исполнении. Так, размер арендной платы, установленный в договоре, существенно ниже среднерыночной стоимости аренды соответствующего недвижимого имущества. Кроме того, арендные платежи начинают начисляться лишь спустя три месяца после заключения договора, что предоставляет арендатору возможность безвозмездно пользоваться имуществом должника.
Арбитражный суд Орловской области в оспариваемом определении от 18.10.2012 года пришел к выводу о признании недействительной сделкой договора аренды недвижимого имущества от 16 ноября 2010 года, заключенного между ООО "Орловские зори" и ООО ПФ "Орловские зори".
Не согласившись с определением суда, ООО ПФ "Орловские зори" обратилось с апелляционной жалобой в которой ссылается на неправильное применение норм материального права.
Представители участников процесса в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания. На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей иных участников процесса.
Суд, изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Курского отделения N 8596 Сбербанка России 21 сентября 2010 года обратился в арбитражный суд с заявлением к ООО "Орловские зори" о признании должника банкротом.
Определением арбитражного суда от 11 октября 2010 года возбуждено производство по настоящему делу о банкротстве должника.
Общество с ограниченной ответственностью "Орловские зори" и Общество с ограниченной ответственностью ПФ "Орловские зори" 16 ноября 2010 года заключили договор аренды недвижимого имущества.
Согласно условиям данного договора ООО "Орловские зори" (арендодатель) предоставляет, а ООО ПФ "Орловские зори" (арендатор) принимает в пользование на условиях аренды следующие недвижимое имущество:
- - птичник N 3, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1237,2 кв. м, инвентарный номер 6743, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:0004, лит. Г, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки;
- - птичник N 12, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1660,7 кв. м, инвентарный номер 54:247:001:017130120:0013, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:0013, лит. Н, адрес объекта: Орловская область. Орловский район, д. Альшанские Выселки;
- - птичник N 21, назначение: нежилое, 1-этажный, 1703,1 кв. м, инвентарный номер 54:247:001:017130120:0021, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:0021, лит. X, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки;
- - здание птицебойни, назначение: нежилое, 1-этажный, 944,4 кв. м, инвентарный номер 54:247:001:017130120:5011, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:501 1, лит. 1 А, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки;
- - ветеринарный блок, назначение: нежилое, 1-этажный, 279,6 кв. м, инвентарный номер 54:247:001:017130120:5131, кадастровый номер: 57:10:0050101:0940:54:247:001:017130120:5131, лит. 1Н, адрес объекта: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки.
В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права, подтверждающие право собственности ООО "Орловские зори" на указанные выше объекты недвижимости.
Как видно из материалов дела, договор был заключен с 16 ноября 2010 года по 15 ноября 2011 года (пункт 2.1. договора).
Как следует из пункта 2.2. договора, арендные платежи начинают начисляться 1 марта 2011 года.
Арендная плата за месяц составляет 3000 руб. Арендные платежи вносятся арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным на расчетный счет арендодателя (пункт 2.3. договора).
Недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, было передано ООО ПФ "Орловские зори" 16 ноября 2010 года, что подтверждается актом приема-передачи к договору аренды недвижимости от 16 ноября 2010 года.
Определением Арбитражного суда Орловской области от 3 декабря 2010 года введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Владимир Иванович Авилов.
Общество с ограниченной ответственностью "Орловские зори" и Общество с ограниченной ответственностью ПФ "Орловские зори" 31 августа 2011 года заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды недвижимости от 16 ноября 2010 года, согласно которому все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованной недвижимости арендодателю по акту приема-передачи.
В материалы дела ответчиком также представлен акт приема-передачи 31 августа 2011 года, согласно которому арендатор передал, а арендодатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды недвижимости от 16 ноября 2010 года.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 11 января 2012 года ООО "Орловские зори" признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыта процедура конкурсного производства, арбитражным управляющим утвержден Павел Васильевич Лавлинский, являющийся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".
Конкурсный управляющий, полагая, что указанная выше сделка ООО "Орловские зори" подлежит признанию недействительной, обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением об оспаривании сделки должника.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия правовых оснований, свидетельствующих о недействительности сделки.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 61.8. Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
С учетом изложенного конкурсный управляющий правомерно обратился в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника - ООО "Орловские зори", с заявлением об оспаривании сделки должника.
В силу положений статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Ссылаясь на специальные нормы Закона о банкротстве об оспаривании сделок должника, заявитель в порядке статьи 65 АПК РФ должен доказать обоснованность своих требований на основании этих норм.
При определении соответствия условий действительности сделки требованиям закона, который действовал в момент ее совершения, арбитражный суд на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает наличие или отсутствие соответствующих квалифицирующих признаков, предусмотренных Законом о банкротстве для признания сделки недействительной.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 года N 63).
Таким образом, применительно к квалификации подозрительной сделки как сделки с неравноценностью встречного исполнения пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает два объективных критерия, приводящих к опровержению сделки арбитражным судом: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.
Как установлено судом первой инстанции, оспариваемая сделка совершена 16 ноября 2010 года, то есть после принятия 11 октября 2010 года заявления о признании должника банкротом.
Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств: размер арендной платы, установленный в договоре, существенно ниже среднерыночной стоимости аренды соответствующего недвижимого имущества.
Кроме того, арендные платежи начинают начисляться лишь спустя три месяца после заключения договора, что предоставляет арендатору возможность безвозмездно пользоваться имуществом должника.
Главная цель, которую преследуют добросовестные контрагенты, заключая договор аренды, - это использование вещи арендатором и извлечение арендодателем прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу путем получения рыночно обоснованной платы за такое использование.
Как следует из условий договора, ежемесячная арендная плата за пять объектов недвижимого имущества значительной площади составляет всего 3000 руб., при этом арендные платежи начинают начисляться лишь с 1 марта 2011 года.
Таким образом, арендатор получает возможность безвозмездно пользоваться имуществом должника, в отношении которого на момент заключения договора возбуждено дело о банкротстве, около трех с половиной месяцев, что, безусловно не соответствует рыночным условиям и влияет на финансовое состояние должника (доходную часть его деятельности), а соответственно и на право кредиторов на максимально полное и своевременное погашение их требований.
Конкурсным управляющим представлен в материалы дела ответ на его запрос о примерной рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки. Согласно письму ООО "Ассоциации независимой оценки" от 15 июня 2012 года N 22 стоимость арендной платы аналогичного имущества составит около 100 руб. за 1 кв. м.
Таким образом, учитывая, что общая площадь переданного в аренду имущества равна 6125 кв. м, то ежемесячная арендная плата составит 612 500 руб.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал правомерность довода управляющего о неравноценности предусмотренного договором встречного исполнения со стороны арендатора, что влечет вывод о недействительности договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Доводы ответчика о невозможности признать недействительным расторгнутый договор обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку расторжение договора само по себе не препятствует признанию его недействительным (ничтожным), так как в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Факт того, что на момент рассмотрения дела оспариваемый договор контрагентами расторгнут, не имеет правового значения для оценки законности сделки и не влияет на возможность признания договора недействительным.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку, исходя из общих положений Гражданского кодекса РФ недействительным подлежит признанию заключенный договор.
Таким образом, факт расторжения договора не умаляет его заключенности, а, следовательно, позволяет признать его недействительным.
Иной подход привел бы к невозможности эффективной защиты прав и имущественных интересов должника и его кредиторов.
При таких обстоятельствах оспариваемый договор правомерно признан судом недействительным как подозрительная сделка в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Арбитражный суд Орловской области, рассматривая настоящий спор, принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63, согласно которым если сделка, признанная в порядке главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 61.6 и абз. 2 п. 6 ст. 61.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)") независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.
Так, пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу данной нормы права при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по ней должна быть возложена на сторону по сделке. Названной нормой установлен способ приведения сторон в первоначальное состояние и восстановления нарушенных прав сторон при недействительности сделки.
Необходимым условием применения последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по ней имущества в натуре является правовая и фактическая возможность такого возврата, определяемая нахождением объекта сделки на момент применения реституции в имущественной сфере одной из сторон по такой сделке.
Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 "Оспаривание сделок должника", подлежит возврату в конкурсную массу.
Таким образом, общим последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния).
В настоящем случае двусторонняя реституция не применима в связи с тем, что арендатор возвратил имущество должнику 31 августа 2011 года, что подтверждается актом приема-передачи и не оспаривается конкурсным управляющим должника, в материалах дела также отсутствуют доказательства внесения ООО ПФ "Орловские зори" арендных платежей.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции при рассмотрении вопроса о восстановлении прежнего состояния сторон обоснованно установил, что на момент рассмотрения настоящего спора применение двусторонней реституции невозможно.
Довод заявителя апелляционной жалобы о существенном износе арендованного имущества, его удаленном местонахождении и специфическом правовом статусе, судебной коллегией отклоняется как не имеющий правового значения для квалификации сделки в качестве подозрительной.
Кроме того, вышеперечисленные заявителем свойства арендованного имущества имеют хозяйственное, но не юридическое значение, а следовательно, не влияют на факт признания сделки недействительной.
Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, суд апелляционной инстанции не принимает, как не основанную на материалах дела, с учетом установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств
На основании вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы судом отклоняются.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, возврату не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2012 г. по делу N А48-3778/2010(В) оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО ПФ "Орловские зори" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.М.БАРКОВА
Судьи
И.Г.СЕДУНОВА
А.А.СУРНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)