Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" на определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.11.2012 по делу N А38-2129/2012, принятое судьей Рожковой О.В. по заявлению открытого акционерного общества "Волжский Ювелир", г. Нижний Новгород (ИНН 5257005793, ОГРН 1025202395437), о включении в реестр требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом", г. Йошкар-Ола (ИНН 1215068233, ОГРН 1021200755839), в третью очередь требований по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 29 049 540 руб. 84 коп.
В рамках процедуры конкурсного производства 28.08.2012 открытое акционерное общество "Волжский Ювелир" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" в третью очередь требований по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 29 049 540 руб. 84 коп., возникшему в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы по договору на аренду нежилого помещения от 31.12.2004 N 3762 за период с 01.11.2010 по 30.04.2012.
Определением от 22.11.2012 Арбитражный суд Республики Марий Эл частично удовлетворил заявление открытого акционерного общества "Волжский Ювелир", включив его требования в размере 17 541 125 руб. 47 коп. с правом голоса в собрании кредиторов в реестр требований кредиторов третьей очереди должника - ООО "Наш Дом".
Не согласившись с принятым определением, открытое акционерное общество "Волжский Ювелир" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, включив в реестр требований кредиторов должника требование в сумме 29 049 540 руб. 84 коп., в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно руководствовался представленными конкурсным кредитором Одинцовым А.М. отчетами о рыночной стоимости арендной платы, установив ее на 2011 год в сумме 1 069 919 руб. в месяц, за 2012 год - 1 259 805 руб. 79 коп. в месяц, значительно уменьшив ее размер по сравнению с 2010 годом. При этом указал, что размер арендной платы за 2010 год преюдициально установлен вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15.03.2011 в сумме 1 831 416 руб. 67 коп. в месяц. В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования "Город Йошкар-Ола", но не чаще одного раза в год. В связи с этим изменение размера арендной платы является правом, а не обязанностью арендодателя. В случае изменения арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой часть договора и исполняется арендатором в бесспорном порядке. При наличии действующего договора аренды и подтвержденного размера арендной платы Одинцов А.М., не являющийся стороной по договору, не вправе ставить вопрос об изменении арендной платы по договору.
Заявитель полагает, что суд не вправе по своей инициативе без волеизъявления арендодателя и своевременно заявленного требования арендатора самостоятельно изменять действующий в соответствии с условиями договора и подтвержденный вступившим в законную силу судебным актом размер арендной платы. Кроме того, приведенная Одинцовым А.М. рыночная стоимость арендной платы на 2011 и 2012 годы является недостоверной, не соответствующей действительности.
Индивидуальный предприниматель Одинцов А.М. (конкурсный кредитор) в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему указал, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснил, что поскольку ОАО "Волжский Ювелир" применило пункт 3.5 Положения, воспользовался своим правом на ежегодную корректировку арендной платы на основе отчета оценщика, изменил размер арендной платы на 2009, 2010 годы, то в последующем ему также необходимо было ежегодно оценивать право аренды и уведомлять об этом арендатора. Кроме того, конкурсный кредитор ИП Одинцов А.М., руководствуясь пунктом 2 статьи 71 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", представил свой расчет размера арендной платы за 2011 и 2012 годы за пользование частью нежилого здания, подтвержденный отчетом независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" от 01.10.2012 N 107Н.12.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу определения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.07.2005 ОАО "Волжский Ювелир" в порядке приватизации муниципального имущества приобрело на аукционе у Комитета по управлению имуществом г. Йошкар-Олы, выступающего от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", недвижимое имущество - здание магазина "Дом торговли" общей площадью 4316,6 кв. м, литера А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, д. 113. Право собственности на указанное здание зарегистрировано за ОАО "Волжский Ювелир" 06.09.2005.
Согласно условиям договора купли-продажи от 26.07.2005 здание магазина "Дом торговли" обременено правом аренды общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" вследствие того, что 31.12.2004 между КУМИ г. Йошкар-Олы и ООО "Наш Дом" заключен в письменной форме договор на аренду нежилого помещения N 3762, по условиям которого по акту приема-передачи от 31.12.2004 последнему передана во временное пользование за плату часть нежилого здания общей площадью 2037,7 кв. м на первом этаже (номера по плану с 1 - 46, 48, 55 - 57), расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, д. 113, литера А, для использования в целях организации розничной торговли непродовольственными товарами, сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2004.
Договор аренды заключен на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014 и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно разделу III договора аренды от 31.12.2004 N 3762 ООО "Наш дом" ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, за который производится оплата, обязано перечислять арендную плату на счет арендодателя - ОАО "Волжский Ювелир". Размер арендной платы в 2005 году составлял 326 329 руб. 92 коп. в месяц.
В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования "Город Йошкар-Ола" не чаще одного раза в год. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующих нормативно-правовых актов. В случае изменения арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора и исполняется арендатором в бесспорном порядке.
С 2009 года порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования "Город Йошкар-Ола" регулируется Положением о порядке управление и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденным решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 27.02.2007 N 384-IV (в редакции решения Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 03.07.2008 N 599-IV).
В соответствии с пунктом 3.5 Положения годовая арендная плата за нежилые помещения, находящиеся в собственности городского округа "Город Йошкар-Ола", передаваемые юридическим и физическим лицам, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком.
Согласно отчету от 16.03.2010 N 16/03-10, выполненному ООО "Интер-Маркет", рыночная стоимость занимаемых ООО "Наш дом" помещений по состоянию на 05.03.2010 составила 21 977 000 руб. в год, то есть 1 831 416 руб. 67 коп. в месяц, без учета НДС.
Извещением от 22.03.2010 N 913 ОАО "Волжский Ювелир" уведомило ООО "Наш дом" об изменении арендной платы за пользование частью здания с 01.01.2010 из расчета 898,76 руб. за 1 кв. м (1 831 416 руб. 66 коп. в месяц за помещение).
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 15.03.2011 по делу N 2-1904/2011, которым также определено, что размер арендной платы за 2010 год по договору аренды от 31.12.2004 N 3762 составил 1 831 416 руб. 67 коп. (без учета НДС) в месяц.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 31.12.2004 N 3762 задолженность ООО "Наш Дом" по арендной плате за период с 01.11.2010 по 30.04.2012 составила 29 049 540 руб. 84 коп., исходя из расчета 1 831 416 руб. 67 коп. в месяц без учета НДС.
Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.07.2012 общество с ограниченной ответственностью "Наш Дом" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре, применяемой в деле о банкротстве к ликвидируемому должнику, сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Дюжилов Сергей Альбертович.
Сообщение о признании ООО "Наш Дом" несостоятельным (банкротом) и об открытии процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.07.2012.
В установленный статьей 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" срок, 28.08.2012, открытое акционерное общество "Волжский Ювелир" обратилось в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" в третью очередь требований по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 29 049 540 руб. 84 коп., возникшему в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы по договору на аренду нежилого помещения от 31.12.2004 N 3762 за период с 01.11.2010 по 30.04.2012.
Конкурсный управляющий ООО "Наш Дом" возражений по заявленным требования не заявил, наличие задолженности по арендным платежам не оспорил.
Возражая против предъявленных требований, конкурсный кредитор - индивидуальный предприниматель Одинцов А.М., требования которого включены в реестр требований кредиторов ООО "Наш Дом", указал, что размер арендной платы за 2011 и 2012 годы за пользование частью нежилого здания кредитором значительно завышен и составляет 1 062 919 руб. в месяц в 2011 году и 1 259 805 руб. 79 коп. в месяц в 2012 году, исходя из отчета независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" N 107Н.12 от 01.10.2012. В связи с этим предприниматель Одинцов А.М. поддержал требование кредитора о включении задолженности должника по арендной плате в сумме 17 541 125 руб. 47 коп.
Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования ОАО "Волжский Ювелир", включив требование последнего в размере 17 541 125 руб. 47 коп. с правом голоса в собрании кредиторов в реестр требований кредиторов третьей очереди должника - ООО "Наш Дом", обосновав судебный акт ссылкой на отчет независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" N 107Н.12 от 01.10.2012, статьи 71, 225 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает определение суда от 22.11.2012 подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В пункте 2 статьи 225 Закона о банкротстве предоставлено право кредиторам предъявить свои требования к ликвидируемому должнику в течение месяца с даты опубликования информации о признании ликвидируемого должника банкротом в соответствии со статьей 71 Закона о банкротстве, согласно которой требование направляется кредитором в арбитражный суд, должнику и арбитражному управляющему, осуществляющему процедуру, применяемую в деле о банкротстве, с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность требования.
Согласно пункту 1 статьи 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения.
Требования кредиторов, по которым поступили возражения, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения выносится определение о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований кредиторов. В определении арбитражного суда о включении требований в реестр требований кредиторов указываются размер и очередность удовлетворения таких требований (пункт 4 статьи 71 Закона о банкротстве).
Заявление конкурсного кредитора направлено в арбитражный суд в установленный законом срок.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендаторами могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).
Факт передачи имущества в аренду должнику по спорному договору аренды подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи от 31.12.2004 и последним не оспаривается.
Арендная плата за пользование имуществом по договору аренды от 31.12.2004 N 3762 за период с ноября 2010 года по апрель 2012 года составила 32 965 499 руб. 88 коп. из расчета 1 831 416 руб. 67 коп. в месяц.
Оплата произведена ООО "Наш Дом" в сумме 3 915 959 руб. 04 коп., задолженность за спорный период составила 29 049 540 руб. 84 коп. (без учета НДС). Наличие задолженности по арендным платежам в указанном размере должником не оспаривается.
Доказательства, свидетельствующие об уплате должником арендных платежей по договору аренды в полном объеме за спорный период, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные кредитором требования в размере 29 049 540 руб. 84 коп. являются обоснованными, подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника.
Выводы суда относительно необходимости применения в данной ситуации расчета арендной платы, основанного на отчете независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" N 107Н.12 от 01.10.2012, представленном конкурсным кредитором - предпринимателем Одинцовым А.М., является ошибочным, не основанным на материалах дела и нормах закона.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора, допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что ООО "Наш дом" ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, за который производится оплата, перечисляет арендную плату на счет арендодателя - ОАО "Волжский Ювелир" в размере 326 329 руб. 92 коп. в месяц, начиная с 01.01.2005.
В пункте 3.3 договора стороны установили, что арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования "Город Йошкар-Ола" не чаще одного раза в год. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующих нормативно-правовых актов. В случае изменения арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора и исполняется арендатором в бесспорном порядке.
Исходя из условий договора аренды от 31.12.2004 N 3762 (пунктов 3.1, 3.3) объем прав арендодателя включает в себя право на корректировку размера арендной платы в зависимости от рыночной стоимости цены аренды аналогичного имущества. Наряду с этим материалы дела не содержат доказательств реализации арендодателем данного права в 2011, 2012 годах. Письменные уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в материалах дела отсутствуют.
В связи с этим оснований для применения при расчете арендной платы отчета независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" N 107Н.12 от 01.10.2012, представленного конкурсным кредитором - предпринимателем Одинцовым А.М., у суда отсутствовали.
Учитывая, что в 2011 - 2012 годах размер арендной платы не изменялся, требования арендодателя, основанные на расчете платы по ценам 2010 года, являются обоснованными.
Исходя из изложенного определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.11.2012 по настоящему делу подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а заявление открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" о включении его требования в размере 29 049 540 руб. 84 коп. в третью очередь реестра требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" - удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлиной при обжаловании данного определения не предусмотрена.
В порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 2000 руб., уплаченная по квитанции от 03.12.2012, подлежит возврату заявителю.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.11.2012 по делу N А38-2129/2012 изменить, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" удовлетворить.
Включить в реестр требований кредиторов третьей очереди должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" требования конкурсного кредитора - открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 29 049 540 руб. 84 коп. с правом голоса в собрании кредиторов.
Возвратить открытому акционерному обществу "Волжский Ювелир" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную по квитанции от 03.12.2012.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2013 ПО ДЕЛУ N А38-2129/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. по делу N А38-2129/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" на определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.11.2012 по делу N А38-2129/2012, принятое судьей Рожковой О.В. по заявлению открытого акционерного общества "Волжский Ювелир", г. Нижний Новгород (ИНН 5257005793, ОГРН 1025202395437), о включении в реестр требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом", г. Йошкар-Ола (ИНН 1215068233, ОГРН 1021200755839), в третью очередь требований по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 29 049 540 руб. 84 коп.
В рамках процедуры конкурсного производства 28.08.2012 открытое акционерное общество "Волжский Ювелир" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" в третью очередь требований по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 29 049 540 руб. 84 коп., возникшему в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы по договору на аренду нежилого помещения от 31.12.2004 N 3762 за период с 01.11.2010 по 30.04.2012.
Определением от 22.11.2012 Арбитражный суд Республики Марий Эл частично удовлетворил заявление открытого акционерного общества "Волжский Ювелир", включив его требования в размере 17 541 125 руб. 47 коп. с правом голоса в собрании кредиторов в реестр требований кредиторов третьей очереди должника - ООО "Наш Дом".
Не согласившись с принятым определением, открытое акционерное общество "Волжский Ювелир" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, включив в реестр требований кредиторов должника требование в сумме 29 049 540 руб. 84 коп., в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно руководствовался представленными конкурсным кредитором Одинцовым А.М. отчетами о рыночной стоимости арендной платы, установив ее на 2011 год в сумме 1 069 919 руб. в месяц, за 2012 год - 1 259 805 руб. 79 коп. в месяц, значительно уменьшив ее размер по сравнению с 2010 годом. При этом указал, что размер арендной платы за 2010 год преюдициально установлен вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15.03.2011 в сумме 1 831 416 руб. 67 коп. в месяц. В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования "Город Йошкар-Ола", но не чаще одного раза в год. В связи с этим изменение размера арендной платы является правом, а не обязанностью арендодателя. В случае изменения арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой часть договора и исполняется арендатором в бесспорном порядке. При наличии действующего договора аренды и подтвержденного размера арендной платы Одинцов А.М., не являющийся стороной по договору, не вправе ставить вопрос об изменении арендной платы по договору.
Заявитель полагает, что суд не вправе по своей инициативе без волеизъявления арендодателя и своевременно заявленного требования арендатора самостоятельно изменять действующий в соответствии с условиями договора и подтвержденный вступившим в законную силу судебным актом размер арендной платы. Кроме того, приведенная Одинцовым А.М. рыночная стоимость арендной платы на 2011 и 2012 годы является недостоверной, не соответствующей действительности.
Индивидуальный предприниматель Одинцов А.М. (конкурсный кредитор) в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему указал, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснил, что поскольку ОАО "Волжский Ювелир" применило пункт 3.5 Положения, воспользовался своим правом на ежегодную корректировку арендной платы на основе отчета оценщика, изменил размер арендной платы на 2009, 2010 годы, то в последующем ему также необходимо было ежегодно оценивать право аренды и уведомлять об этом арендатора. Кроме того, конкурсный кредитор ИП Одинцов А.М., руководствуясь пунктом 2 статьи 71 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", представил свой расчет размера арендной платы за 2011 и 2012 годы за пользование частью нежилого здания, подтвержденный отчетом независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" от 01.10.2012 N 107Н.12.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу определения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.07.2005 ОАО "Волжский Ювелир" в порядке приватизации муниципального имущества приобрело на аукционе у Комитета по управлению имуществом г. Йошкар-Олы, выступающего от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", недвижимое имущество - здание магазина "Дом торговли" общей площадью 4316,6 кв. м, литера А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, д. 113. Право собственности на указанное здание зарегистрировано за ОАО "Волжский Ювелир" 06.09.2005.
Согласно условиям договора купли-продажи от 26.07.2005 здание магазина "Дом торговли" обременено правом аренды общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" вследствие того, что 31.12.2004 между КУМИ г. Йошкар-Олы и ООО "Наш Дом" заключен в письменной форме договор на аренду нежилого помещения N 3762, по условиям которого по акту приема-передачи от 31.12.2004 последнему передана во временное пользование за плату часть нежилого здания общей площадью 2037,7 кв. м на первом этаже (номера по плану с 1 - 46, 48, 55 - 57), расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, д. 113, литера А, для использования в целях организации розничной торговли непродовольственными товарами, сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2004.
Договор аренды заключен на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014 и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно разделу III договора аренды от 31.12.2004 N 3762 ООО "Наш дом" ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, за который производится оплата, обязано перечислять арендную плату на счет арендодателя - ОАО "Волжский Ювелир". Размер арендной платы в 2005 году составлял 326 329 руб. 92 коп. в месяц.
В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования "Город Йошкар-Ола" не чаще одного раза в год. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующих нормативно-правовых актов. В случае изменения арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора и исполняется арендатором в бесспорном порядке.
С 2009 года порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования "Город Йошкар-Ола" регулируется Положением о порядке управление и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденным решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 27.02.2007 N 384-IV (в редакции решения Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 03.07.2008 N 599-IV).
В соответствии с пунктом 3.5 Положения годовая арендная плата за нежилые помещения, находящиеся в собственности городского округа "Город Йошкар-Ола", передаваемые юридическим и физическим лицам, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком.
Согласно отчету от 16.03.2010 N 16/03-10, выполненному ООО "Интер-Маркет", рыночная стоимость занимаемых ООО "Наш дом" помещений по состоянию на 05.03.2010 составила 21 977 000 руб. в год, то есть 1 831 416 руб. 67 коп. в месяц, без учета НДС.
Извещением от 22.03.2010 N 913 ОАО "Волжский Ювелир" уведомило ООО "Наш дом" об изменении арендной платы за пользование частью здания с 01.01.2010 из расчета 898,76 руб. за 1 кв. м (1 831 416 руб. 66 коп. в месяц за помещение).
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 15.03.2011 по делу N 2-1904/2011, которым также определено, что размер арендной платы за 2010 год по договору аренды от 31.12.2004 N 3762 составил 1 831 416 руб. 67 коп. (без учета НДС) в месяц.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 31.12.2004 N 3762 задолженность ООО "Наш Дом" по арендной плате за период с 01.11.2010 по 30.04.2012 составила 29 049 540 руб. 84 коп., исходя из расчета 1 831 416 руб. 67 коп. в месяц без учета НДС.
Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.07.2012 общество с ограниченной ответственностью "Наш Дом" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре, применяемой в деле о банкротстве к ликвидируемому должнику, сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Дюжилов Сергей Альбертович.
Сообщение о признании ООО "Наш Дом" несостоятельным (банкротом) и об открытии процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.07.2012.
В установленный статьей 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" срок, 28.08.2012, открытое акционерное общество "Волжский Ювелир" обратилось в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" в третью очередь требований по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 29 049 540 руб. 84 коп., возникшему в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы по договору на аренду нежилого помещения от 31.12.2004 N 3762 за период с 01.11.2010 по 30.04.2012.
Конкурсный управляющий ООО "Наш Дом" возражений по заявленным требования не заявил, наличие задолженности по арендным платежам не оспорил.
Возражая против предъявленных требований, конкурсный кредитор - индивидуальный предприниматель Одинцов А.М., требования которого включены в реестр требований кредиторов ООО "Наш Дом", указал, что размер арендной платы за 2011 и 2012 годы за пользование частью нежилого здания кредитором значительно завышен и составляет 1 062 919 руб. в месяц в 2011 году и 1 259 805 руб. 79 коп. в месяц в 2012 году, исходя из отчета независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" N 107Н.12 от 01.10.2012. В связи с этим предприниматель Одинцов А.М. поддержал требование кредитора о включении задолженности должника по арендной плате в сумме 17 541 125 руб. 47 коп.
Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования ОАО "Волжский Ювелир", включив требование последнего в размере 17 541 125 руб. 47 коп. с правом голоса в собрании кредиторов в реестр требований кредиторов третьей очереди должника - ООО "Наш Дом", обосновав судебный акт ссылкой на отчет независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" N 107Н.12 от 01.10.2012, статьи 71, 225 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает определение суда от 22.11.2012 подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В пункте 2 статьи 225 Закона о банкротстве предоставлено право кредиторам предъявить свои требования к ликвидируемому должнику в течение месяца с даты опубликования информации о признании ликвидируемого должника банкротом в соответствии со статьей 71 Закона о банкротстве, согласно которой требование направляется кредитором в арбитражный суд, должнику и арбитражному управляющему, осуществляющему процедуру, применяемую в деле о банкротстве, с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность требования.
Согласно пункту 1 статьи 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения.
Требования кредиторов, по которым поступили возражения, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения выносится определение о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований кредиторов. В определении арбитражного суда о включении требований в реестр требований кредиторов указываются размер и очередность удовлетворения таких требований (пункт 4 статьи 71 Закона о банкротстве).
Заявление конкурсного кредитора направлено в арбитражный суд в установленный законом срок.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендаторами могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).
Факт передачи имущества в аренду должнику по спорному договору аренды подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи от 31.12.2004 и последним не оспаривается.
Арендная плата за пользование имуществом по договору аренды от 31.12.2004 N 3762 за период с ноября 2010 года по апрель 2012 года составила 32 965 499 руб. 88 коп. из расчета 1 831 416 руб. 67 коп. в месяц.
Оплата произведена ООО "Наш Дом" в сумме 3 915 959 руб. 04 коп., задолженность за спорный период составила 29 049 540 руб. 84 коп. (без учета НДС). Наличие задолженности по арендным платежам в указанном размере должником не оспаривается.
Доказательства, свидетельствующие об уплате должником арендных платежей по договору аренды в полном объеме за спорный период, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные кредитором требования в размере 29 049 540 руб. 84 коп. являются обоснованными, подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника.
Выводы суда относительно необходимости применения в данной ситуации расчета арендной платы, основанного на отчете независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" N 107Н.12 от 01.10.2012, представленном конкурсным кредитором - предпринимателем Одинцовым А.М., является ошибочным, не основанным на материалах дела и нормах закона.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора, допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что ООО "Наш дом" ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, за который производится оплата, перечисляет арендную плату на счет арендодателя - ОАО "Волжский Ювелир" в размере 326 329 руб. 92 коп. в месяц, начиная с 01.01.2005.
В пункте 3.3 договора стороны установили, что арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования "Город Йошкар-Ола" не чаще одного раза в год. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующих нормативно-правовых актов. В случае изменения арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора и исполняется арендатором в бесспорном порядке.
Исходя из условий договора аренды от 31.12.2004 N 3762 (пунктов 3.1, 3.3) объем прав арендодателя включает в себя право на корректировку размера арендной платы в зависимости от рыночной стоимости цены аренды аналогичного имущества. Наряду с этим материалы дела не содержат доказательств реализации арендодателем данного права в 2011, 2012 годах. Письменные уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в материалах дела отсутствуют.
В связи с этим оснований для применения при расчете арендной платы отчета независимого оценщика ООО "Бизнес Сервис" N 107Н.12 от 01.10.2012, представленного конкурсным кредитором - предпринимателем Одинцовым А.М., у суда отсутствовали.
Учитывая, что в 2011 - 2012 годах размер арендной платы не изменялся, требования арендодателя, основанные на расчете платы по ценам 2010 года, являются обоснованными.
Исходя из изложенного определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.11.2012 по настоящему делу подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а заявление открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" о включении его требования в размере 29 049 540 руб. 84 коп. в третью очередь реестра требований кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" - удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлиной при обжаловании данного определения не предусмотрена.
В порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 2000 руб., уплаченная по квитанции от 03.12.2012, подлежит возврату заявителю.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.11.2012 по делу N А38-2129/2012 изменить, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" удовлетворить.
Включить в реестр требований кредиторов третьей очереди должника - общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом" требования конкурсного кредитора - открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" по денежным обязательствам по основному долгу в сумме 29 049 540 руб. 84 коп. с правом голоса в собрании кредиторов.
Возвратить открытому акционерному обществу "Волжский Ювелир" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную по квитанции от 03.12.2012.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)