Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "27" мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" мая 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Колесниковой Г.А.,
судей: Борисова Г.Н., Иванцовой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кожуховской Е.А.
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Лифтремонт"): Денк А.А., директора на основании протокола от 09.06.2010 N 1,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лифтремонт"
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "27" марта 2013 года по делу N А33-14652/2011, принятое судьей Ражковым Р.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лифтремонт" (далее - общество, заявитель, ИНН 2464050005, ОГРН 1032402513000) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - департамент, ответчик) о признании незаконным отказа от 04.08.2011 N 35758 в реализации преимущественного права по заявлению от 05.07.2011 N 29811 на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, на 1-м этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191; о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, на 1-м этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191.
Решением арбитражного Красноярского края от 06.12.2011, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012, заявленные требования удовлетворены. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2012 решение Арбитражного суда Красноярского края от 06.12.2011, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражного суда Красноярского края.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 марта 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 27.03.2013 не согласно, поскольку судом не оценены основания отказа в реализации преимущественного права, изложенные в письме от 04.08.2011 N 35758. Общество ссылается на то, что согласно информации из реестра муниципальной собственности департамента от 22.03.2012 и от 04.09.2012 спорное нежилое помещение указано в качестве муниципальной собственности; факт приватизации жильцами дома находящихся в нем квартир не свидетельствует о невозможности выкупа спорного помещения, которое никогда не использовалось как лифтерная, как место общего пользования жилого дома, не являлось частями квартир, не имело инженерных коммуникаций либо иного оборудования для обслуживания помещений в доме, не являлось техническим подвалом, не относилось к помещениям, предназначенным для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, и на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья эксплуатировалось как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем на него не возникло право общей долевой собственности домовладельцев. В обоснование своей позиции общество ссылается на договор аренды от 15.06.2005 N 9309 и экспликацию к нему, письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.01.2011 N 2438.0010/174, договор аренды от 18.07.2000 N 5392, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09
Департамент в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие департамента.
Протокольным определением от 27.05.2013 суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (фотографий, сделанных 24.05.2013), поскольку указанные доказательства являются новыми, появившимися после вынесения решения судом первой инстанции.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
ООО "Лифтремонт" на основании договора аренды нежилого помещения N 9309 от 15.06.2005 и дополнений к нему N 1 от 09.11.2005, N 2 от 06.04.2006, N 3 от 06.04.2006, N 4 от 19.02.2007, N 6 от 19.03.2007, N 7 от 13.02.2008, N 8 от 26.02.2008, N 9 от 11.02.2009, заключенных с департаментом, временно владело и пользовалось нежилым помещением общей площадью 26,1 кв. м, расположенным по адресу: Красноярск, ул. Семафорная, д. 191.
16.08.2010 и 01.09.2010 общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче необходимых документов для регистрации права муниципальной собственности на часть арендуемых нежилых помещений.
Уведомлением департамента от 26.10.2010 договор аренды нежилого помещения от 15.06.2006 N 9309 расторгнут.
ООО "Лифтремонт" обратилось в департамент с письмом от 30.11.2010 N 354 о намерении использовать преимущественное право для приобретения 16 помещений (в том числе на помещение, расположенное на 1-м этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 (исх. N 209 от 16.08.2010, исх. N 230 от 01.09.2010) в собственность.
Письмом от 16.12.2010 N 68661 департамент сообщил, что указанные в письме исх. N 354 помещения имеют статус жилых, рассмотрение вопроса возможно после присвоения помещениям статуса нежилых помещений, указал на возможность обратиться в департамент за получением доверенности для осуществления действий по переводу жилых помещений в нежилые.
ООО "Лифтремонт" представило в департамент письмо от 22.12.2010 N 380 с просьбой выдать указанную доверенность на имя сотрудника заявителя Рузиной О.В.
Письмом от 21.01.2011 N 1582 департамент еще раз указал на статус помещений (жилые), а также подтвердил, что рассмотрение вопроса возможно в случае присвоения статуса нежилых помещений.
Письмом от 24.01.2011 N 1989 департамент со ссылкой на невозможность использования жилых помещений для производственной деятельности, а также на ничтожность заключенных после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации сделок по аренде жилых помещений, не связанной с проживанием граждан, отказал в выдаче доверенности на совершение действий по переводу жилых помещений в нежилые.
Заявитель расценил названные обстоятельства в качестве бездействия департамента в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение арендованного недвижимого имущества, в связи с чем обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.06.2011 по делу N А33-1223/2011 в удовлетворении требования ООО "Лифтремонт" об оспаривании бездействия департамента отказано, со ссылкой, в том числе на то, что письмо ООО "Лифтремонт" от 30.11.2010 N 354 не является заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011).
ООО "Лифтремонт" 05.07.2011 обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения (реестровый номер СТР00638) общей площадью 26,1 кв. м, расположенного по адресу: Красноярск, ул. Семафорная, д. 191.
Письмом (уведомлением) департамента от 04.08.2011 N 33758 отказано в реализации преимущественного права ООО "Лифтремонт".
Названный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, расположенного на первом этаже 9-этажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191, оформленный письмом от 04.08.2011 N 33758, оспорен заявителем в рамках настоящего дела.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Общество заявлено два самостоятельных материально-правовых требования:
- - о признании незаконным отказа от 04.08.2011N 35758 в реализации преимущественного права по заявлению от 05.07.2011 N 29811 на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, на 1-м этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 (далее - спорное помещение). Данное требование подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;
- - о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - спорного помещения. Данное требование подлежит рассмотрению по правилам искового производства.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом правил распределения бремени доказывания соответствие оспариваемого ненормативного акта (решения, действий, бездействия) закону или иным нормативным правовым актам доказывает орган, осуществляющий публичные полномочия, а нарушение прав и охраняемых законом интересов доказывает лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
При рассмотрении требования о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества истец, кроме соблюдения условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), должен доказать, что спорное имущество относится к муниципальной собственности.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил основания для отмены судебного акта.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как следует из обжалуемого по настоящему делу письма (уведомления) департамента от 04.08.2011 N 35758 (т. 1 л.д. 13) обществу отказано в реализации преимущественного права в связи с тем, что уведомлением от 26.10.2010 N 50444 договор аренды нежилого помещения расторгнут с 01.12.2010. Наличия иных оснований для отказа в реализации ООО "Лифтремонт" преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, на 1-м этаже 9-этажного жилого дома расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 ответчиком не установлено, при рассмотрении дела об их наличии не заявлено.
В силу статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом заявленных обществом требований обстоятельства, послужившие основанием для совершения оспариваемых действий или вынесения оспариваемого решения органом местного самоуправления, подлежат исследованию и оценке арбитражным судом на предмет их соответствия требованиям законодательства и нарушения прав и законных интересов заявителя.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Закона N 159-ФЗ" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, отсутствие договора аренды спорного помещения в связи с его расторжением на момент принятия департаментом решения об отказе обществу в реализации преимущественного права выкупа спорного помещения является основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа обществом спорного помещения.
Вместе с тем, в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.
Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Общество обращалось в департамент с письмами от 16.08.2010 и от 01.09.2010 с просьбой о выдаче необходимых документов для регистрации права муниципальной собственности на часть арендуемых нежилых помещений; в письме от 01.09.2010 исх. N 230 заявитель сообщил о намерении реализации преимущественного права на приобретение, в том числе спорного помещения (т. 1 л.д. 61, 62). Однако, ответчик направил заявителю уведомление от 26.10.2010 о расторжении договора аренды нежилого помещения N 9309 от 15.06.2006.
30.11.2010 ООО "Лифтремонт" обратилось в департамент с письмом исх. N 354 о намерении использовать преимущественное право для приобретения 16 помещений (в том числе на помещение, расположенное на 1-м этаже 9-этажного жилого дома расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 (исх. N 209 от 16.08.2010, исх. N 230 от 01.09.2010) в собственность (т. 1 л.д. 63). Письмом от 16.12.2010 N 68661 департамент сообщил, что указанные в письме исх. N 354 помещения имеют статус жилых, рассмотрение вопроса возможно после присвоения помещениям статуса нежилых помещений, указал на возможность обратиться в Департамент за получением доверенности для осуществления действий по переводу жилых помещений в нежилые (т. 1 л.д. 65). 22.12.2010 заявитель представил в департамент письмо с просьбой выдать указанную доверенность на имя сотрудника заявителя Рузиной О.В. (т. 1 л.д. 66).
Письмом от 24.01.2011 N 1989 департамент со ссылкой на невозможность использования жилых помещений для производственной деятельности, а также на ничтожность заключенных после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации сделок по аренде жилых помещений, не связанной с проживанием граждан, отказал в выдаче доверенности на совершение действий по переводу жилых помещений в нежилые (т. 1 л.д. 68-69).
При этом, действия по одностороннему расторжению договора (уведомление от 26.10.2010) совершены департаментом после получения письма ООО "Лифтремонт" от 01.09.2010 исх. N 230, в котором заявитель сообщил о намерении реализации преимущественного права на приобретение помещений (т. 1 л.д. 62).
Исследовав и оценив указанные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что действия департамента по одностороннему расторжению договора совершены исключительно с целью воспрепятствования реализации заявителем права на приобретение арендуемого имущества. Доводов и доказательств, подтверждающих наличие каких-либо объективных причин для расторжения договора аренды департамент в материалы дела не представил, равно как и не обосновал особую значимость (необходимость) нежилого помещения для нужд муниципального образования.
Данные обстоятельства с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134, свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа департамента в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.
Вместе с тем, оспариваемый отказ департамента не нарушает прав и законных интересов общества по следующим основаниям.
Согласно постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2012 суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду надлежит учесть изложенное в постановлении от 09.07.2012, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, предложить сторонам с учетом распределения бремени доказывания представить доказательства принадлежности помещения к муниципальной собственности исходя из того, что оно расположено в многоквартирном жилом доме.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 2). Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом (пункт 3). Права всех собственников защищаются равным образом (пункт 4).
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3).
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Таким образом, законом установлено право общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество в многоквартирном доме, указанное в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 определена правовая позиция, согласно которой с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
В данном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к подвальным помещениям многоквартирного жилого дома указал, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Для рассмотрения дела, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.
Согласно постановлению суда кассационной инстанции, учитывая, что спорное помещение является лифтерной и расположено в многоквартирном жилом доме, указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применима при рассмотрении настоящего дела.
Следовательно, при рассмотрении настоящего дела с учетом вышеизложенной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации необходимо установить, было ли предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами спорное помещение лифтерной на дату приватизации первой квартиры в доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191.
При новом рассмотрении дела в суд первой инстанции муниципальным бюджетным учреждением г. Красноярска "Центр недвижимости" представлена информация от 10.10.2012 N 2097 о том, что первая квартира N 75 в доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191, приватизирована 03.08.1992 (т. 3 л.д. 109-111).
Доказательств, подтверждающих, что спорное помещение на 03.08.1992 было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в материалы дела не представлено.
Довод общества о том, что спорное помещение до декабря 1990 года находилось в пользовании СУ "Красноярсклифтремонт" (переименовано в УКС "Востоксиблифт"), отклоняется судом апелляционной инстанции как документально неподтвержденный.
Доводы общества о том, что спорное помещение никогда не использовалось как лифтерная, как место общего пользования жилого дома, не являлось частями квартир, не имело инженерных коммуникаций либо иного оборудования для обслуживания помещений в доме, не являлось техническим подвалом, не относилось к помещениям, предназначенным для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, и на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья эксплуатировалось как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции как неподтвержденные соответствующими доказательствами.
Учитывая вышеизложенную правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в соответствии с которой именно приватизация гражданами жилья является основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, и это право в отношении каждого дома может возникнуть только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме; отсутствие доказательств использования спорного помещения на дату приватизации первой квартиры в доме (03.08.1992) в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и неиспользования фактически в качестве общего имущества домовладельцами, основания для вывода о том, что спорное помещение не находится в общей долевой собственности жильцов указанного дома, отсутствуют.
Общество ссылается, что в соответствии с техническим паспортом жилого дома по ул. Семафорная, дом N 191 (т. 3 л.д. 80), письмом Красноярского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Красноярскому краю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.01.2011 N 2438.0010/174 (т. 3, л.д. 25-28) спорное помещение является подсобным и не является жилым. Из материалов дела (см. т. 3, л.д. 46) также следует, что спорное помещение числится в реестре муниципальной собственности под номером СТР09734. Вместе с тем, наличие у помещения статуса нежилого подсобного помещения и нахождение в реестре муниципальной собственности само по себе не свидетельствует о принадлежности имущества муниципальному образованию.
При новом рассмотрении дела в суд первой инстанции по запросу суда представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.07.2012 N 01/149/2012-459, в соответствии с которой право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано 09.09.2003 (т. 3 л.д. 14).
Однако, право собственности, возникшее в силу закона, является первичным по отношению к праву собственности, зарегистрированному в административном порядке, которое может быть оспорено в судебном порядке.
В рамках настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено противоречие между возникшим в силу закона правом общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома на общее имущество в доме, в частности спорное помещение, и правом муниципальной собственности на спорное помещение, которое зарегистрировано в административном порядке. При этом, заявитель, обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, также претендует на признание за ним права собственности на спорное помещение в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Вопрос о том, кто является титульным (законным) собственником спорного помещения при изложенных обстоятельствах является предметом самостоятельного судебного разбирательства и не может быть разрешен судом апелляционной инстанции в рамках настоящего дела.
При изложенных обстоятельствах, в целях избежания нарушения прав и законных интересов титульного (законного) собственника на спорное помещение, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о том, что оспариваемый отказ департамента нарушает права и законные интересы общества, а также основания для признания преимущественного права общества на приобретение спорного помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
Довод общества о том, что суд первой инстанции неправомерно не рассмотрел настоящее дело в коллегиальном составе по заявлению общества, не может быть принят судом апелляционной инстанции в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статья 17 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в первой инстанции арбитражного суда коллегиальным составом судей рассматриваются дела, направленные в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение с указанием на коллегиальное рассмотрение (пункт 4); дела, решения о коллегиальном рассмотрении которых приняты председателем судебного состава в связи с их особой сложностью на основании мотивированного заявления судьи (пункт 5).
При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции не указывал на рассмотрение дела в коллегиальном составе; дело правомерно рассмотрено судьей первой инстанции, являющимся одновременно председателем судебного состава, единолично в связи отсутствием его особой сложности.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, касаются обстоятельств, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции, они не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества по уплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "27" марта 2013 года по делу N А33-14652/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
Судьи
Г.Н.БОРИСОВ
О.А.ИВАНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2013 ПО ДЕЛУ N А33-14652/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2013 г. по делу N А33-14652/2011
Резолютивная часть постановления объявлена "27" мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" мая 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Колесниковой Г.А.,
судей: Борисова Г.Н., Иванцовой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кожуховской Е.А.
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Лифтремонт"): Денк А.А., директора на основании протокола от 09.06.2010 N 1,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лифтремонт"
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "27" марта 2013 года по делу N А33-14652/2011, принятое судьей Ражковым Р.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лифтремонт" (далее - общество, заявитель, ИНН 2464050005, ОГРН 1032402513000) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - департамент, ответчик) о признании незаконным отказа от 04.08.2011 N 35758 в реализации преимущественного права по заявлению от 05.07.2011 N 29811 на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, на 1-м этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191; о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, на 1-м этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191.
Решением арбитражного Красноярского края от 06.12.2011, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012, заявленные требования удовлетворены. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2012 решение Арбитражного суда Красноярского края от 06.12.2011, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражного суда Красноярского края.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 марта 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 27.03.2013 не согласно, поскольку судом не оценены основания отказа в реализации преимущественного права, изложенные в письме от 04.08.2011 N 35758. Общество ссылается на то, что согласно информации из реестра муниципальной собственности департамента от 22.03.2012 и от 04.09.2012 спорное нежилое помещение указано в качестве муниципальной собственности; факт приватизации жильцами дома находящихся в нем квартир не свидетельствует о невозможности выкупа спорного помещения, которое никогда не использовалось как лифтерная, как место общего пользования жилого дома, не являлось частями квартир, не имело инженерных коммуникаций либо иного оборудования для обслуживания помещений в доме, не являлось техническим подвалом, не относилось к помещениям, предназначенным для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, и на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья эксплуатировалось как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, в связи с чем на него не возникло право общей долевой собственности домовладельцев. В обоснование своей позиции общество ссылается на договор аренды от 15.06.2005 N 9309 и экспликацию к нему, письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.01.2011 N 2438.0010/174, договор аренды от 18.07.2000 N 5392, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09
Департамент в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие департамента.
Протокольным определением от 27.05.2013 суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (фотографий, сделанных 24.05.2013), поскольку указанные доказательства являются новыми, появившимися после вынесения решения судом первой инстанции.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
ООО "Лифтремонт" на основании договора аренды нежилого помещения N 9309 от 15.06.2005 и дополнений к нему N 1 от 09.11.2005, N 2 от 06.04.2006, N 3 от 06.04.2006, N 4 от 19.02.2007, N 6 от 19.03.2007, N 7 от 13.02.2008, N 8 от 26.02.2008, N 9 от 11.02.2009, заключенных с департаментом, временно владело и пользовалось нежилым помещением общей площадью 26,1 кв. м, расположенным по адресу: Красноярск, ул. Семафорная, д. 191.
16.08.2010 и 01.09.2010 общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче необходимых документов для регистрации права муниципальной собственности на часть арендуемых нежилых помещений.
Уведомлением департамента от 26.10.2010 договор аренды нежилого помещения от 15.06.2006 N 9309 расторгнут.
ООО "Лифтремонт" обратилось в департамент с письмом от 30.11.2010 N 354 о намерении использовать преимущественное право для приобретения 16 помещений (в том числе на помещение, расположенное на 1-м этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 (исх. N 209 от 16.08.2010, исх. N 230 от 01.09.2010) в собственность.
Письмом от 16.12.2010 N 68661 департамент сообщил, что указанные в письме исх. N 354 помещения имеют статус жилых, рассмотрение вопроса возможно после присвоения помещениям статуса нежилых помещений, указал на возможность обратиться в департамент за получением доверенности для осуществления действий по переводу жилых помещений в нежилые.
ООО "Лифтремонт" представило в департамент письмо от 22.12.2010 N 380 с просьбой выдать указанную доверенность на имя сотрудника заявителя Рузиной О.В.
Письмом от 21.01.2011 N 1582 департамент еще раз указал на статус помещений (жилые), а также подтвердил, что рассмотрение вопроса возможно в случае присвоения статуса нежилых помещений.
Письмом от 24.01.2011 N 1989 департамент со ссылкой на невозможность использования жилых помещений для производственной деятельности, а также на ничтожность заключенных после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации сделок по аренде жилых помещений, не связанной с проживанием граждан, отказал в выдаче доверенности на совершение действий по переводу жилых помещений в нежилые.
Заявитель расценил названные обстоятельства в качестве бездействия департамента в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение арендованного недвижимого имущества, в связи с чем обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.06.2011 по делу N А33-1223/2011 в удовлетворении требования ООО "Лифтремонт" об оспаривании бездействия департамента отказано, со ссылкой, в том числе на то, что письмо ООО "Лифтремонт" от 30.11.2010 N 354 не является заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011).
ООО "Лифтремонт" 05.07.2011 обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения (реестровый номер СТР00638) общей площадью 26,1 кв. м, расположенного по адресу: Красноярск, ул. Семафорная, д. 191.
Письмом (уведомлением) департамента от 04.08.2011 N 33758 отказано в реализации преимущественного права ООО "Лифтремонт".
Названный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, расположенного на первом этаже 9-этажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191, оформленный письмом от 04.08.2011 N 33758, оспорен заявителем в рамках настоящего дела.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Общество заявлено два самостоятельных материально-правовых требования:
- - о признании незаконным отказа от 04.08.2011N 35758 в реализации преимущественного права по заявлению от 05.07.2011 N 29811 на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, на 1-м этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 (далее - спорное помещение). Данное требование подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;
- - о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - спорного помещения. Данное требование подлежит рассмотрению по правилам искового производства.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом правил распределения бремени доказывания соответствие оспариваемого ненормативного акта (решения, действий, бездействия) закону или иным нормативным правовым актам доказывает орган, осуществляющий публичные полномочия, а нарушение прав и охраняемых законом интересов доказывает лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
При рассмотрении требования о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества истец, кроме соблюдения условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), должен доказать, что спорное имущество относится к муниципальной собственности.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил основания для отмены судебного акта.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как следует из обжалуемого по настоящему делу письма (уведомления) департамента от 04.08.2011 N 35758 (т. 1 л.д. 13) обществу отказано в реализации преимущественного права в связи с тем, что уведомлением от 26.10.2010 N 50444 договор аренды нежилого помещения расторгнут с 01.12.2010. Наличия иных оснований для отказа в реализации ООО "Лифтремонт" преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв. м, на 1-м этаже 9-этажного жилого дома расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 ответчиком не установлено, при рассмотрении дела об их наличии не заявлено.
В силу статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом заявленных обществом требований обстоятельства, послужившие основанием для совершения оспариваемых действий или вынесения оспариваемого решения органом местного самоуправления, подлежат исследованию и оценке арбитражным судом на предмет их соответствия требованиям законодательства и нарушения прав и законных интересов заявителя.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Закона N 159-ФЗ" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, отсутствие договора аренды спорного помещения в связи с его расторжением на момент принятия департаментом решения об отказе обществу в реализации преимущественного права выкупа спорного помещения является основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа обществом спорного помещения.
Вместе с тем, в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.
Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Общество обращалось в департамент с письмами от 16.08.2010 и от 01.09.2010 с просьбой о выдаче необходимых документов для регистрации права муниципальной собственности на часть арендуемых нежилых помещений; в письме от 01.09.2010 исх. N 230 заявитель сообщил о намерении реализации преимущественного права на приобретение, в том числе спорного помещения (т. 1 л.д. 61, 62). Однако, ответчик направил заявителю уведомление от 26.10.2010 о расторжении договора аренды нежилого помещения N 9309 от 15.06.2006.
30.11.2010 ООО "Лифтремонт" обратилось в департамент с письмом исх. N 354 о намерении использовать преимущественное право для приобретения 16 помещений (в том числе на помещение, расположенное на 1-м этаже 9-этажного жилого дома расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 (исх. N 209 от 16.08.2010, исх. N 230 от 01.09.2010) в собственность (т. 1 л.д. 63). Письмом от 16.12.2010 N 68661 департамент сообщил, что указанные в письме исх. N 354 помещения имеют статус жилых, рассмотрение вопроса возможно после присвоения помещениям статуса нежилых помещений, указал на возможность обратиться в Департамент за получением доверенности для осуществления действий по переводу жилых помещений в нежилые (т. 1 л.д. 65). 22.12.2010 заявитель представил в департамент письмо с просьбой выдать указанную доверенность на имя сотрудника заявителя Рузиной О.В. (т. 1 л.д. 66).
Письмом от 24.01.2011 N 1989 департамент со ссылкой на невозможность использования жилых помещений для производственной деятельности, а также на ничтожность заключенных после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации сделок по аренде жилых помещений, не связанной с проживанием граждан, отказал в выдаче доверенности на совершение действий по переводу жилых помещений в нежилые (т. 1 л.д. 68-69).
При этом, действия по одностороннему расторжению договора (уведомление от 26.10.2010) совершены департаментом после получения письма ООО "Лифтремонт" от 01.09.2010 исх. N 230, в котором заявитель сообщил о намерении реализации преимущественного права на приобретение помещений (т. 1 л.д. 62).
Исследовав и оценив указанные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что действия департамента по одностороннему расторжению договора совершены исключительно с целью воспрепятствования реализации заявителем права на приобретение арендуемого имущества. Доводов и доказательств, подтверждающих наличие каких-либо объективных причин для расторжения договора аренды департамент в материалы дела не представил, равно как и не обосновал особую значимость (необходимость) нежилого помещения для нужд муниципального образования.
Данные обстоятельства с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134, свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа департамента в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.
Вместе с тем, оспариваемый отказ департамента не нарушает прав и законных интересов общества по следующим основаниям.
Согласно постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2012 суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду надлежит учесть изложенное в постановлении от 09.07.2012, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, предложить сторонам с учетом распределения бремени доказывания представить доказательства принадлежности помещения к муниципальной собственности исходя из того, что оно расположено в многоквартирном жилом доме.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 2). Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом (пункт 3). Права всех собственников защищаются равным образом (пункт 4).
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3).
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Таким образом, законом установлено право общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество в многоквартирном доме, указанное в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 определена правовая позиция, согласно которой с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
В данном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к подвальным помещениям многоквартирного жилого дома указал, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Для рассмотрения дела, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.
Согласно постановлению суда кассационной инстанции, учитывая, что спорное помещение является лифтерной и расположено в многоквартирном жилом доме, указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применима при рассмотрении настоящего дела.
Следовательно, при рассмотрении настоящего дела с учетом вышеизложенной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации необходимо установить, было ли предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами спорное помещение лифтерной на дату приватизации первой квартиры в доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191.
При новом рассмотрении дела в суд первой инстанции муниципальным бюджетным учреждением г. Красноярска "Центр недвижимости" представлена информация от 10.10.2012 N 2097 о том, что первая квартира N 75 в доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191, приватизирована 03.08.1992 (т. 3 л.д. 109-111).
Доказательств, подтверждающих, что спорное помещение на 03.08.1992 было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в материалы дела не представлено.
Довод общества о том, что спорное помещение до декабря 1990 года находилось в пользовании СУ "Красноярсклифтремонт" (переименовано в УКС "Востоксиблифт"), отклоняется судом апелляционной инстанции как документально неподтвержденный.
Доводы общества о том, что спорное помещение никогда не использовалось как лифтерная, как место общего пользования жилого дома, не являлось частями квартир, не имело инженерных коммуникаций либо иного оборудования для обслуживания помещений в доме, не являлось техническим подвалом, не относилось к помещениям, предназначенным для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, и на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья эксплуатировалось как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции как неподтвержденные соответствующими доказательствами.
Учитывая вышеизложенную правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в соответствии с которой именно приватизация гражданами жилья является основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, и это право в отношении каждого дома может возникнуть только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме; отсутствие доказательств использования спорного помещения на дату приватизации первой квартиры в доме (03.08.1992) в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и неиспользования фактически в качестве общего имущества домовладельцами, основания для вывода о том, что спорное помещение не находится в общей долевой собственности жильцов указанного дома, отсутствуют.
Общество ссылается, что в соответствии с техническим паспортом жилого дома по ул. Семафорная, дом N 191 (т. 3 л.д. 80), письмом Красноярского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Красноярскому краю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.01.2011 N 2438.0010/174 (т. 3, л.д. 25-28) спорное помещение является подсобным и не является жилым. Из материалов дела (см. т. 3, л.д. 46) также следует, что спорное помещение числится в реестре муниципальной собственности под номером СТР09734. Вместе с тем, наличие у помещения статуса нежилого подсобного помещения и нахождение в реестре муниципальной собственности само по себе не свидетельствует о принадлежности имущества муниципальному образованию.
При новом рассмотрении дела в суд первой инстанции по запросу суда представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.07.2012 N 01/149/2012-459, в соответствии с которой право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано 09.09.2003 (т. 3 л.д. 14).
Однако, право собственности, возникшее в силу закона, является первичным по отношению к праву собственности, зарегистрированному в административном порядке, которое может быть оспорено в судебном порядке.
В рамках настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено противоречие между возникшим в силу закона правом общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома на общее имущество в доме, в частности спорное помещение, и правом муниципальной собственности на спорное помещение, которое зарегистрировано в административном порядке. При этом, заявитель, обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, также претендует на признание за ним права собственности на спорное помещение в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Вопрос о том, кто является титульным (законным) собственником спорного помещения при изложенных обстоятельствах является предметом самостоятельного судебного разбирательства и не может быть разрешен судом апелляционной инстанции в рамках настоящего дела.
При изложенных обстоятельствах, в целях избежания нарушения прав и законных интересов титульного (законного) собственника на спорное помещение, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о том, что оспариваемый отказ департамента нарушает права и законные интересы общества, а также основания для признания преимущественного права общества на приобретение спорного помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
Довод общества о том, что суд первой инстанции неправомерно не рассмотрел настоящее дело в коллегиальном составе по заявлению общества, не может быть принят судом апелляционной инстанции в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статья 17 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в первой инстанции арбитражного суда коллегиальным составом судей рассматриваются дела, направленные в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение с указанием на коллегиальное рассмотрение (пункт 4); дела, решения о коллегиальном рассмотрении которых приняты председателем судебного состава в связи с их особой сложностью на основании мотивированного заявления судьи (пункт 5).
При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции не указывал на рассмотрение дела в коллегиальном составе; дело правомерно рассмотрено судьей первой инстанции, являющимся одновременно председателем судебного состава, единолично в связи отсутствием его особой сложности.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, касаются обстоятельств, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции, они не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества по уплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "27" марта 2013 года по делу N А33-14652/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
Судьи
Г.Н.БОРИСОВ
О.А.ИВАНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)