Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2012 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2012 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,
с участием:
от Открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт" - Самошкина Н.В.; доверенность от 11.01.2012 года
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - извещен, не явился;
- от Администрации города Ульяновска - извещен, не явился;
- от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Ульяновска - извещен, не явился;
- от Открытого акционерного общества "Промстройкомплект" - Егорочкин А.Л.; доверенность от 23.08.2012 года, Захарова Н.П., доверенность от 11.01.2012 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Промстройкомплект"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 12 сентября 2012 года по делу N А72-6664/2012 (судья Каданцев Ю.А.),
по заявлению Открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт", (ОГРН 1027301405097), г. Ульяновск,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Ульяновска, г. Ульяновск,
Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Ульяновска, г. Ульяновск,
Открытое акционерное общество "Промстройкомплект", (ОГРН 1027301480161), г. Ульяновск,
о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ульяновской области по аннулированию (прекращению) государственной регистрации права аренды, возникшего на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. регистрационная запись 73-73-01/516/2011-186 от 15.12.2011 г. и обязать Управление Росреестра по Ульяновской области совершить государственную регистрацию права аренды ОАО "Ульяновский речной порт" в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:020403:16 с местоположением Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район. Юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка", согласно действующего договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.,
установил:
ОАО "Ульяновский речной порт" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Росреестра по Ульяновской области о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ульяновской области по аннулированию (прекращению) государственной регистрации права аренды, возникшего на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. регистрационная запись 73-73-01/516/2011-186 от 15.12.2011 г. и обязании Управления Росреестра по Ульяновской области совершить государственную регистрацию права аренды ОАО "Ульяновский речной порт" в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:020403:16 с местоположением Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка" согласно действующего договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.
Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Ульяновска, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Ульяновска, ОАО "Промстройкомплект".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.09.2012 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, третье лицо - Открытое акционерное общество "Промстройкомплект" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции при вынесении решения не учел правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Президиума N 13057/09 от 16.02.2010 г.
Границы земельного участка, сформированного и переданного муниципальным образованием в аренду ОАО "Ульяновский речной порт", проходят по площадкам и проездам ОАО "Промстройкомплект", в результате чего часть из них оказалась на земельном участке, арендованном заявителем, что прямо следует из материалов технического паспорта.
Поэтому, по мнению подателя жалобы, договор аренды земельного участка является ничтожным, как противоречащий п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Податель жалобы ссылается на то, что согласно п. 2.1.7 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, в связи с чем, по мнению подателя жалобы, договор предусматривает возможность его прекращения в одностороннем порядке.
Податель жалобы ссылается на то, что поскольку для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не имелось.
Податель жалобы ссылается также на то, что как следует из отзыва Управления Росреестра по Ульяновской области, в результате правовой экспертизы было установлено принятие постановления администрации г. Ульяновска от 25.04.2012 г. N 1881 в пределах ее компетенции.
Данное постановление на момент рассмотрения комплекта документов Управлением не было отменено, или признано незаконным в установленном процессуальным законом порядке.
Поэтому, по мнению подателя жалобы, действия Управления Росреестра являлись законными и обоснованными.
Представители Открытого акционерного общества "Промстройкомплект" доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель Открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
На основании постановления мэрии г. Ульяновска от 14.11.2011 г. N 5390 "О передаче ОАО "Ульяновский речной порт" в аренду участка в Заволжском районе г. Ульяновска" между мэрией г. Ульяновска и ОАО "Ульяновский речной порт" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:020403:16 с местоположением Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка" N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. Срок договора аренды с 14.11.2011 г. до 21.09.2016 г.
По акту N 1701 приема-сдачи земельного участка в аренду от 23.11.2011 г. данный земельный участок был передан ОАО "Ульяновский речной порт".
15.12.2011 г. Управлением была проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. с местоположением: г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка", кадастровый номер: 73:24:020403:16, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта речного транспорта, о чем в подразделе III-1 раздела Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП), сформированного на данный земельный участок, была сделана запись регистрации N 73-73-01/516/2011-186.
Постановлением администрации города Ульяновска от 25.04.2012 г. N 1881 признано утратившим силу постановление мэрии города Ульяновска от 14.11.2011 N 5390 "О передаче ОАО "Ульяновский речной порт" в аренду земельного участка в Заволжском районе г. Ульяновска".
05.06.2012 г. в Управление обратилась представитель Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска - Беркутова Н.П., действующая на основании доверенности от 07.10.2010 г. N 6025-10, с заявлением о прекращении аренды (регистрационный номер 73-73-01/516/2011-186) на основании постановления администрации г. Ульяновска от 25.04.2012 г. N 1881 "О признании утратившим силу постановления мэрии города Ульяновска от 14.11.2011 г. N 5390 и постановления мэра города от 31.03.99 N 686".
Государственным регистратором было принято решение о наличии оснований для государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. с местоположением: г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка", кадастровый номер: 73:24:020403:16, о чем 15.07.2012 г. в подраздел III-1 раздела ЕГРП внесена соответствующая запись.
При принятии решения об удовлетворении заявленных ОАО "Ульяновский речной порт" требований о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по аннулированию (прекращению) государственной регистрации права аренды, возникшего на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В рассматриваемом случае ответчик совершил регистрационные действия на основании постановления администрации города Ульяновска о распоряжении земельным участком, в отношении которого имелась регистрационная запись N 73-73-01/516/2011-186 от 15.12.2011 г. о государственной регистрации права аренды открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт". Право аренды заявителя на спорный земельный участок зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).
Поскольку от правообладателя (от открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт") заявления о прекращении права аренды в том или ином виде в Управление не поступало, совершенные Управлением действия по аннулированию (прекращению) государственной регистрации права аренды, возникшего на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г., противоречат указанной норме.
Кроме того, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".
В пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сформулирована правовая позиция, согласно которой оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
С исковым заявлением об оспаривании права аренды заявителя на спорный земельный участок ни одно из лиц не обращалось.
Судом правильно учтено, что в настоящем случае зарегистрированное за заявителем право аренды земельного участка было аннулировано не судебным актом, а действиями ответчика, что является нарушением вышеприведенных положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С учетом изложенного судом сделан правильный вывод о том, что поскольку данные действия ответчика являются незаконными, нарушающими реальные интересы заявителя, в соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ ответчик обязан восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 73-73-01/516/2011-186 от 15.12.2011 г. о государственной регистрации права аренды открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт" на земельный участок с кадастровым номером 73:24:020403:16 с местоположением Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка", на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.
Ссылка подателя жалобы на то, что суд первой инстанции при вынесении решения не учел правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Президиума N 13057/09 от 16.02.2010 г., отклоняется апелляционным судом в связи со следующим.
В соответствии с указанным постановлением сторона договора аренды, воспользовавшись предусмотренным договором аренды правом на его одностороннее расторжение, уведомлением довела до сведения другой стороны, что договор расторгнут, Управление на основании представленных торговым домом документов внесло в государственный реестр запись о расторжении договора аренды, уведомив об этом стороны договора.
В рассматриваемом деле установлены иные обстоятельства.
Договор аренды земельного участка N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. не возможно считать расторгнутым в одностороннем порядке.
Согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, законом предусмотрены способы расторжения договора: во внесудебном порядке, но для этого в договоре должно содержаться однозначное условие о праве арендодателя "в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора", при чем само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора, (постановление ФАС У О N Ф09-586/09-С4 от 25.02.2009 г.), а также судебный порядок расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, либо иным основаниям, дополнительно установленным договором.
Из положений п. 6.2. и п. 2.1.7. договора не усматривается право арендодателя па односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.
Пунктом 6.2. договора предусмотрен судебный порядок расторжения договора:
- по основаниям, установленным гражданским законодательством,
- по основаниям, указанным в п. 2.1.7. договора (дополнительные основания).
Установление в договоре дополнительных оснований для расторжения договора не предусмотренных ч. 1 ст. 619 ГК РФ не противоречит ч. 3 ст. 619 ГК РФ, однако при этом не порождает право на односторонний отказ от исполнения договора. На дополнительные основания для расторжения договора распространяется судебная процедура расторжения договора.
Это подтверждается судебной практикой, в частности, Определением ВАС РФ от 19.01.2011 г. N ВАС-15206/10.
Более того, в п. 2.1.7. договора не содержится четко сформулированного права арендодателя на отказ от исполнения договора, наоборот, указано на то, что арендодатель праве требовать досрочного расторжения договора.
То есть положения п. 6.2. и 2.1.7. договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. корреспондируют ст. 619 ГК РФ, которая позволяет требовать расторжения договора при нарушении арендатором его условий только через суд (л.д. 24, 25, том 1).
Указанным договором предусмотрено (п. 6.4, л.д. 25, том 1), что невыполнение требований, предусмотренных п. п. 2.4.4., 2.4.5. договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
В данном случае материалами не подтверждается нарушение арендатором требований, предусмотренных п. п. 2.4.4, 2.4.5. договора, следовательно основания для расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренные договором отсутствовали.
Третье лицо ссылается на использование арендатором участка не по целевому назначению, поскольку участок предоставлен для размещения объекта речного транспорта, а фактически на участке располагались объекты, принадлежащие ОАО "Промстройкомплект", однако договором не предусмотрена в случае использования участка не по целевому назначению возможность одностороннего, внесудебного порядка расторжения договора.
Из переписки сторон договора также не следует, что произведено расторжение договора.
Письмом N 10234-12 от 15.05.2011 г. Администрация г. Ульяновска направила для согласования соглашение о расторжении договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.
В самом соглашении в п. 1 четко указывалось на расторжение договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. по соглашению сторон, но не в одностороннем порядке.
Письмом N 272 от 21.05.2012 г. ОАО "Ульяновский речной порт" ответило на письмо Администрации N 10234-12 от 15.05.2012 г. В своем ответе ОАО "Ульяновский речной порт" отказалось от расторжения договора аренды. Соглашение о расторжении не подписало.
Далее со стороны Администрации г. Ульяновска последовало исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка исх. N 02-02/131 от 03.07.2012 г., которое на момент совершения регистрационных действий не было удовлетворено.
Кроме того, Управлением Росреестра по Ульяновской области не регистрировалось расторжение договора N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. Им была аннулирована (прекращена) регистрационная запись в отношении вышеуказанного договора, что тем более подтверждает необходимость наличия судебного акта для вышеуказанных действий.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о нарушении обжалуемыми действиями требований закона, оснований для отмены решения не имеется.
Другие доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут послужить основанием для отмены решения суда.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 12 сентября 2012 года по делу N А72-6664/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.12.2012 ПО ДЕЛУ N А72-6664/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2012 г. по делу N А72-6664/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2012 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2012 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,
с участием:
от Открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт" - Самошкина Н.В.; доверенность от 11.01.2012 года
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - извещен, не явился;
- от Администрации города Ульяновска - извещен, не явился;
- от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Ульяновска - извещен, не явился;
- от Открытого акционерного общества "Промстройкомплект" - Егорочкин А.Л.; доверенность от 23.08.2012 года, Захарова Н.П., доверенность от 11.01.2012 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Промстройкомплект"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 12 сентября 2012 года по делу N А72-6664/2012 (судья Каданцев Ю.А.),
по заявлению Открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт", (ОГРН 1027301405097), г. Ульяновск,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Ульяновска, г. Ульяновск,
Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Ульяновска, г. Ульяновск,
Открытое акционерное общество "Промстройкомплект", (ОГРН 1027301480161), г. Ульяновск,
о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ульяновской области по аннулированию (прекращению) государственной регистрации права аренды, возникшего на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. регистрационная запись 73-73-01/516/2011-186 от 15.12.2011 г. и обязать Управление Росреестра по Ульяновской области совершить государственную регистрацию права аренды ОАО "Ульяновский речной порт" в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:020403:16 с местоположением Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район. Юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка", согласно действующего договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.,
установил:
ОАО "Ульяновский речной порт" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Росреестра по Ульяновской области о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ульяновской области по аннулированию (прекращению) государственной регистрации права аренды, возникшего на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. регистрационная запись 73-73-01/516/2011-186 от 15.12.2011 г. и обязании Управления Росреестра по Ульяновской области совершить государственную регистрацию права аренды ОАО "Ульяновский речной порт" в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:020403:16 с местоположением Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка" согласно действующего договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.
Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Ульяновска, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Ульяновска, ОАО "Промстройкомплект".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.09.2012 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, третье лицо - Открытое акционерное общество "Промстройкомплект" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции при вынесении решения не учел правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Президиума N 13057/09 от 16.02.2010 г.
Границы земельного участка, сформированного и переданного муниципальным образованием в аренду ОАО "Ульяновский речной порт", проходят по площадкам и проездам ОАО "Промстройкомплект", в результате чего часть из них оказалась на земельном участке, арендованном заявителем, что прямо следует из материалов технического паспорта.
Поэтому, по мнению подателя жалобы, договор аренды земельного участка является ничтожным, как противоречащий п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Податель жалобы ссылается на то, что согласно п. 2.1.7 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, в связи с чем, по мнению подателя жалобы, договор предусматривает возможность его прекращения в одностороннем порядке.
Податель жалобы ссылается на то, что поскольку для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не имелось.
Податель жалобы ссылается также на то, что как следует из отзыва Управления Росреестра по Ульяновской области, в результате правовой экспертизы было установлено принятие постановления администрации г. Ульяновска от 25.04.2012 г. N 1881 в пределах ее компетенции.
Данное постановление на момент рассмотрения комплекта документов Управлением не было отменено, или признано незаконным в установленном процессуальным законом порядке.
Поэтому, по мнению подателя жалобы, действия Управления Росреестра являлись законными и обоснованными.
Представители Открытого акционерного общества "Промстройкомплект" доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель Открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
На основании постановления мэрии г. Ульяновска от 14.11.2011 г. N 5390 "О передаче ОАО "Ульяновский речной порт" в аренду участка в Заволжском районе г. Ульяновска" между мэрией г. Ульяновска и ОАО "Ульяновский речной порт" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:020403:16 с местоположением Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка" N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. Срок договора аренды с 14.11.2011 г. до 21.09.2016 г.
По акту N 1701 приема-сдачи земельного участка в аренду от 23.11.2011 г. данный земельный участок был передан ОАО "Ульяновский речной порт".
15.12.2011 г. Управлением была проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. с местоположением: г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка", кадастровый номер: 73:24:020403:16, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта речного транспорта, о чем в подразделе III-1 раздела Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП), сформированного на данный земельный участок, была сделана запись регистрации N 73-73-01/516/2011-186.
Постановлением администрации города Ульяновска от 25.04.2012 г. N 1881 признано утратившим силу постановление мэрии города Ульяновска от 14.11.2011 N 5390 "О передаче ОАО "Ульяновский речной порт" в аренду земельного участка в Заволжском районе г. Ульяновска".
05.06.2012 г. в Управление обратилась представитель Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска - Беркутова Н.П., действующая на основании доверенности от 07.10.2010 г. N 6025-10, с заявлением о прекращении аренды (регистрационный номер 73-73-01/516/2011-186) на основании постановления администрации г. Ульяновска от 25.04.2012 г. N 1881 "О признании утратившим силу постановления мэрии города Ульяновска от 14.11.2011 г. N 5390 и постановления мэра города от 31.03.99 N 686".
Государственным регистратором было принято решение о наличии оснований для государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. с местоположением: г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка", кадастровый номер: 73:24:020403:16, о чем 15.07.2012 г. в подраздел III-1 раздела ЕГРП внесена соответствующая запись.
При принятии решения об удовлетворении заявленных ОАО "Ульяновский речной порт" требований о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по аннулированию (прекращению) государственной регистрации права аренды, возникшего на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В рассматриваемом случае ответчик совершил регистрационные действия на основании постановления администрации города Ульяновска о распоряжении земельным участком, в отношении которого имелась регистрационная запись N 73-73-01/516/2011-186 от 15.12.2011 г. о государственной регистрации права аренды открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт". Право аренды заявителя на спорный земельный участок зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).
Поскольку от правообладателя (от открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт") заявления о прекращении права аренды в том или ином виде в Управление не поступало, совершенные Управлением действия по аннулированию (прекращению) государственной регистрации права аренды, возникшего на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г., противоречат указанной норме.
Кроме того, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".
В пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сформулирована правовая позиция, согласно которой оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
С исковым заявлением об оспаривании права аренды заявителя на спорный земельный участок ни одно из лиц не обращалось.
Судом правильно учтено, что в настоящем случае зарегистрированное за заявителем право аренды земельного участка было аннулировано не судебным актом, а действиями ответчика, что является нарушением вышеприведенных положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С учетом изложенного судом сделан правильный вывод о том, что поскольку данные действия ответчика являются незаконными, нарушающими реальные интересы заявителя, в соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ ответчик обязан восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 73-73-01/516/2011-186 от 15.12.2011 г. о государственной регистрации права аренды открытого акционерного общества "Ульяновский речной порт" на земельный участок с кадастровым номером 73:24:020403:16 с местоположением Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, юго-западнее территории ОАО "Промстройкомплект" в районе речного порта "Королевка", на основании договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.
Ссылка подателя жалобы на то, что суд первой инстанции при вынесении решения не учел правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Президиума N 13057/09 от 16.02.2010 г., отклоняется апелляционным судом в связи со следующим.
В соответствии с указанным постановлением сторона договора аренды, воспользовавшись предусмотренным договором аренды правом на его одностороннее расторжение, уведомлением довела до сведения другой стороны, что договор расторгнут, Управление на основании представленных торговым домом документов внесло в государственный реестр запись о расторжении договора аренды, уведомив об этом стороны договора.
В рассматриваемом деле установлены иные обстоятельства.
Договор аренды земельного участка N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. не возможно считать расторгнутым в одностороннем порядке.
Согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, законом предусмотрены способы расторжения договора: во внесудебном порядке, но для этого в договоре должно содержаться однозначное условие о праве арендодателя "в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора", при чем само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора, (постановление ФАС У О N Ф09-586/09-С4 от 25.02.2009 г.), а также судебный порядок расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, либо иным основаниям, дополнительно установленным договором.
Из положений п. 6.2. и п. 2.1.7. договора не усматривается право арендодателя па односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.
Пунктом 6.2. договора предусмотрен судебный порядок расторжения договора:
- по основаниям, установленным гражданским законодательством,
- по основаниям, указанным в п. 2.1.7. договора (дополнительные основания).
Установление в договоре дополнительных оснований для расторжения договора не предусмотренных ч. 1 ст. 619 ГК РФ не противоречит ч. 3 ст. 619 ГК РФ, однако при этом не порождает право на односторонний отказ от исполнения договора. На дополнительные основания для расторжения договора распространяется судебная процедура расторжения договора.
Это подтверждается судебной практикой, в частности, Определением ВАС РФ от 19.01.2011 г. N ВАС-15206/10.
Более того, в п. 2.1.7. договора не содержится четко сформулированного права арендодателя на отказ от исполнения договора, наоборот, указано на то, что арендодатель праве требовать досрочного расторжения договора.
То есть положения п. 6.2. и 2.1.7. договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. корреспондируют ст. 619 ГК РФ, которая позволяет требовать расторжения договора при нарушении арендатором его условий только через суд (л.д. 24, 25, том 1).
Указанным договором предусмотрено (п. 6.4, л.д. 25, том 1), что невыполнение требований, предусмотренных п. п. 2.4.4., 2.4.5. договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
В данном случае материалами не подтверждается нарушение арендатором требований, предусмотренных п. п. 2.4.4, 2.4.5. договора, следовательно основания для расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренные договором отсутствовали.
Третье лицо ссылается на использование арендатором участка не по целевому назначению, поскольку участок предоставлен для размещения объекта речного транспорта, а фактически на участке располагались объекты, принадлежащие ОАО "Промстройкомплект", однако договором не предусмотрена в случае использования участка не по целевому назначению возможность одностороннего, внесудебного порядка расторжения договора.
Из переписки сторон договора также не следует, что произведено расторжение договора.
Письмом N 10234-12 от 15.05.2011 г. Администрация г. Ульяновска направила для согласования соглашение о расторжении договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г.
В самом соглашении в п. 1 четко указывалось на расторжение договора аренды N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. по соглашению сторон, но не в одностороннем порядке.
Письмом N 272 от 21.05.2012 г. ОАО "Ульяновский речной порт" ответило на письмо Администрации N 10234-12 от 15.05.2012 г. В своем ответе ОАО "Ульяновский речной порт" отказалось от расторжения договора аренды. Соглашение о расторжении не подписало.
Далее со стороны Администрации г. Ульяновска последовало исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка исх. N 02-02/131 от 03.07.2012 г., которое на момент совершения регистрационных действий не было удовлетворено.
Кроме того, Управлением Росреестра по Ульяновской области не регистрировалось расторжение договора N 24-2-1701 от 23.11.2011 г. Им была аннулирована (прекращена) регистрационная запись в отношении вышеуказанного договора, что тем более подтверждает необходимость наличия судебного акта для вышеуказанных действий.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о нарушении обжалуемыми действиями требований закона, оснований для отмены решения не имеется.
Другие доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут послужить основанием для отмены решения суда.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 12 сентября 2012 года по делу N А72-6664/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)