Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хвещенко Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Сухаревой С.И. и Ильинской Л.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании 01 августа 2013 года дело N 2-1702/12 по апелляционной жалобе И.С. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 апреля 2013 года по иску И.С. к ЗАО "РСУ-25", Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании права собственности на квартиру; по иску Ф. о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения истца и его представителя, представителей ответчика, представителя Ф., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
И.С. обратился в суд с иском к ЗАО "РСУ-25" о признании права собственности на квартиру, указывая, что 12.02.1993 года между ним и АОЗТ "Ребьюком" заключен договор аренды, согласно которому ему предоставлено в аренду жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. N <...> кв. N <...> с условием предоставления в собственность по истечении 20-летнего срока его работы на предприятии.
Также в обоснование своих доводов истец ссылался на то, что квартира должна была быть передана ему в собственность, поскольку он проработал на предприятии более 20 лет.
Определением суда от 18.03.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования был привлечен Ф., который заявил требования о государственной регистрации договора купли-продажи, заключенного между Ф. и ЗАО "РСУ-25" в отношении спорной квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и признании права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований указал, что 26.10.2012 года между Ф. и ЗАО "РСУ-25" заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Договор заключен по результатам торгов, проведенных А. - конкурсным управляющим ЗАО "РСУ-25", признанного несостоятельным (банкротом) решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 марта 2010 года. Обязательства по оплате приобретенного имущества Ф. исполнил, квартира ему передана по акту приема-передачи, однако в связи с наложенным судом арестом он не может в настоящее время зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Решением суда от 10.04.2013 года в удовлетворении исковых требований И.С. о признании права собственности на квартиру отказано.
Требования Ф. удовлетворены частично.
Суд признал за Ф. право собственности на квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге. В удовлетворении остальной части требований Ф. отказано.
В апелляционной жалобе И.С. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что решение вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, а также на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Ф., Управление Росреестра по СПб, И.А., И.Д., Ч. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 223 - 229), доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.
Согласно части 1 статьи 327, статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с договором аренды от 12.02.1993 года, заключенным между арендодателем АОЗТ "Ребьюком" и арендатором И.С., арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду квартиру N <...> по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. N <...>.
Как указано в п. 4 договора, срок аренды устанавливается до 31.12.1995 года, действие договора может быть продлено при условии продолжения работы арендатора в АОЗТ "Ребьюком", с правом передачи квартиры в собственность после 20-летнего срока работы в АОЗТ "Ребьюком".
Из копии трудовой книжки И.С. следует, что в арендное предприятие "РСУ - 25" он принят на работу 03.12.1990 года.
01.02.1993 года АП "РСУ - 25" реорганизовано в АОЗТ "Ребьюком", которое 29.05.1996 года изменило наименование на ЗАО "Ребьюком", из которого истец уволился 01.10.1997 года по собственному желанию.
Решением общего собрания акционеров ЗАО "Ребьюком" от 02.09.1998 года внесены изменения и дополнения в Устав общества, согласно которым ЗАО "РСУ - 25" является правопреемником имущественных прав и обязанностей ЗАО "Ребьюком".
Поскольку до истечения срока договора наймодатель не предложил нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, а наниматель, в свою очередь, не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).
Отказывая в удовлетворении требований И.С., суд первой инстанции правильно указал, что поскольку квартира была передана истцу по договору аренды (найма), который не предусматривал условия о порядке и сроке выкупа квартиры, не устанавливал размер выкупной цены квартиры, а условие договора о 20-летнем сроке работы арендатора на предприятии не было выполнено, оснований для признания за истцом права собственности на квартиру не имеется.
Доводы истца о том, что стаж его работы в различных предприятиях составляет более 20 лет, не может быть принят во внимание, поскольку согласно условиям договора аренды истец должен был отработать 20 лет именно в АОЗТ "Ребьюком". Поскольку увольнение истца произошло до указанного правопреемства, то данное условие договора не противоречит доводам ответчика о необходимом стаже работы истца в ЗАО "Ребьюком". При этом данный договор не содержит условий о передаче квартиры в собственность гражданина исходя из продолжительности общего трудового стажа.
При этом суд правильно пришел к выводу о том, что оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации не имеется, поскольку в силу ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизации подлежат только жилые помещения находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, а спорное жилое помещение находится в частной собственности.
Как усматривается из материалов дела, 26.10.2012 года между ЗАО "РСУ-25" и Ф. заключен договор купли-продажи, согласно которому ЗАО "РСУ-25" передало в собственность, а Ф. обязался принять и оплатить квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге.
Указанный договор, как и результаты торгов, в установленном законом порядке не оспорены, требований о признании названной сделки недействительной И.С. не заявлено.
Как было разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Факт заключения между ЗАО "РСУ-25" и Ф. договора купли-продажи спорной квартиры сторонами не оспаривается; стороны договора подписали акт приема-передачи квартиры.
Вместе с тем, договор купли-продажи от 26.10.2012 года в установленном законом порядке не зарегистрирован, поскольку при наличии спора в суде о праве собственности на квартиру конкурсный управляющий отказывается представить в регистрирующий орган необходимые для этого документы, ввиду чего Ф. лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке.
Данные обстоятельства подтвердил представитель ответчика ЗАО "РСУ-25", который указал, что регистрация прав Ф. на спорную квартиру во внесудебном порядке невозможна. Против удовлетворения иска Ф. не возражал.
При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 218 ГК РФ, отсутствие возражений со стороны ЗАО "РСУ-25" в лице конкурсного управляющего, суд пришел к обоснованному выводу, что отсутствие намерения ЗАО "РСУ-25" осуществить необходимые действия по регистрации перехода права по квартире N <...> дома N <...> по <...> в Санкт-Петербурге, в установленном порядке, не могут являться препятствием для приобретения истцом Ф. права собственности на указанную квартиру при условии надлежащего выполнения им своих обязательств по оплате установленной сторонами стоимости квартиры, иск Ф. в части признания права собственности подлежит удовлетворению.
В то же время, исходя из того, что решения об отказе в регистрации права собственности УФСГР не принималось, суд правильно указал на отсутствие оснований для удовлетворения иска Ф. в части обязания регистрирующего органа произвести государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, не опровергают выводов суда, в связи с чем не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 01.08.2013 N 33-10545
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2013 г. N 33-10545
Судья: Хвещенко Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Сухаревой С.И. и Ильинской Л.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании 01 августа 2013 года дело N 2-1702/12 по апелляционной жалобе И.С. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 апреля 2013 года по иску И.С. к ЗАО "РСУ-25", Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании права собственности на квартиру; по иску Ф. о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения истца и его представителя, представителей ответчика, представителя Ф., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
И.С. обратился в суд с иском к ЗАО "РСУ-25" о признании права собственности на квартиру, указывая, что 12.02.1993 года между ним и АОЗТ "Ребьюком" заключен договор аренды, согласно которому ему предоставлено в аренду жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. N <...> кв. N <...> с условием предоставления в собственность по истечении 20-летнего срока его работы на предприятии.
Также в обоснование своих доводов истец ссылался на то, что квартира должна была быть передана ему в собственность, поскольку он проработал на предприятии более 20 лет.
Определением суда от 18.03.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования был привлечен Ф., который заявил требования о государственной регистрации договора купли-продажи, заключенного между Ф. и ЗАО "РСУ-25" в отношении спорной квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и признании права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований указал, что 26.10.2012 года между Ф. и ЗАО "РСУ-25" заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Договор заключен по результатам торгов, проведенных А. - конкурсным управляющим ЗАО "РСУ-25", признанного несостоятельным (банкротом) решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 марта 2010 года. Обязательства по оплате приобретенного имущества Ф. исполнил, квартира ему передана по акту приема-передачи, однако в связи с наложенным судом арестом он не может в настоящее время зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Решением суда от 10.04.2013 года в удовлетворении исковых требований И.С. о признании права собственности на квартиру отказано.
Требования Ф. удовлетворены частично.
Суд признал за Ф. право собственности на квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге. В удовлетворении остальной части требований Ф. отказано.
В апелляционной жалобе И.С. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что решение вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, а также на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Ф., Управление Росреестра по СПб, И.А., И.Д., Ч. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 223 - 229), доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.
Согласно части 1 статьи 327, статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с договором аренды от 12.02.1993 года, заключенным между арендодателем АОЗТ "Ребьюком" и арендатором И.С., арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду квартиру N <...> по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. N <...>.
Как указано в п. 4 договора, срок аренды устанавливается до 31.12.1995 года, действие договора может быть продлено при условии продолжения работы арендатора в АОЗТ "Ребьюком", с правом передачи квартиры в собственность после 20-летнего срока работы в АОЗТ "Ребьюком".
Из копии трудовой книжки И.С. следует, что в арендное предприятие "РСУ - 25" он принят на работу 03.12.1990 года.
01.02.1993 года АП "РСУ - 25" реорганизовано в АОЗТ "Ребьюком", которое 29.05.1996 года изменило наименование на ЗАО "Ребьюком", из которого истец уволился 01.10.1997 года по собственному желанию.
Решением общего собрания акционеров ЗАО "Ребьюком" от 02.09.1998 года внесены изменения и дополнения в Устав общества, согласно которым ЗАО "РСУ - 25" является правопреемником имущественных прав и обязанностей ЗАО "Ребьюком".
Поскольку до истечения срока договора наймодатель не предложил нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, а наниматель, в свою очередь, не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).
Отказывая в удовлетворении требований И.С., суд первой инстанции правильно указал, что поскольку квартира была передана истцу по договору аренды (найма), который не предусматривал условия о порядке и сроке выкупа квартиры, не устанавливал размер выкупной цены квартиры, а условие договора о 20-летнем сроке работы арендатора на предприятии не было выполнено, оснований для признания за истцом права собственности на квартиру не имеется.
Доводы истца о том, что стаж его работы в различных предприятиях составляет более 20 лет, не может быть принят во внимание, поскольку согласно условиям договора аренды истец должен был отработать 20 лет именно в АОЗТ "Ребьюком". Поскольку увольнение истца произошло до указанного правопреемства, то данное условие договора не противоречит доводам ответчика о необходимом стаже работы истца в ЗАО "Ребьюком". При этом данный договор не содержит условий о передаче квартиры в собственность гражданина исходя из продолжительности общего трудового стажа.
При этом суд правильно пришел к выводу о том, что оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации не имеется, поскольку в силу ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизации подлежат только жилые помещения находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, а спорное жилое помещение находится в частной собственности.
Как усматривается из материалов дела, 26.10.2012 года между ЗАО "РСУ-25" и Ф. заключен договор купли-продажи, согласно которому ЗАО "РСУ-25" передало в собственность, а Ф. обязался принять и оплатить квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге.
Указанный договор, как и результаты торгов, в установленном законом порядке не оспорены, требований о признании названной сделки недействительной И.С. не заявлено.
Как было разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Факт заключения между ЗАО "РСУ-25" и Ф. договора купли-продажи спорной квартиры сторонами не оспаривается; стороны договора подписали акт приема-передачи квартиры.
Вместе с тем, договор купли-продажи от 26.10.2012 года в установленном законом порядке не зарегистрирован, поскольку при наличии спора в суде о праве собственности на квартиру конкурсный управляющий отказывается представить в регистрирующий орган необходимые для этого документы, ввиду чего Ф. лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке.
Данные обстоятельства подтвердил представитель ответчика ЗАО "РСУ-25", который указал, что регистрация прав Ф. на спорную квартиру во внесудебном порядке невозможна. Против удовлетворения иска Ф. не возражал.
При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 218 ГК РФ, отсутствие возражений со стороны ЗАО "РСУ-25" в лице конкурсного управляющего, суд пришел к обоснованному выводу, что отсутствие намерения ЗАО "РСУ-25" осуществить необходимые действия по регистрации перехода права по квартире N <...> дома N <...> по <...> в Санкт-Петербурге, в установленном порядке, не могут являться препятствием для приобретения истцом Ф. права собственности на указанную квартиру при условии надлежащего выполнения им своих обязательств по оплате установленной сторонами стоимости квартиры, иск Ф. в части признания права собственности подлежит удовлетворению.
В то же время, исходя из того, что решения об отказе в регистрации права собственности УФСГР не принималось, суд правильно указал на отсутствие оснований для удовлетворения иска Ф. в части обязания регистрирующего органа произвести государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, не опровергают выводов суда, в связи с чем не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 10 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)