Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 30 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - ООО "БАНИ Менеджмент" - Истомина Л.А., доверенность N 3/2013-АС от 14.05.2013 г. на 1 год,
от ответчика - ОАО "Банно-оздоровительный комплекс "Переделкино" - Шикалина Т.Д., доверенность от 15.02.2013 г. сроком до 31.12.2013 г.
от третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы - Коршикова Е.В., доверенность N ДГИ-Д-144/13 от 27.02.13 г.
рассмотрев 30 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" (истец)
на решение от 29 апреля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Кофановой И.Н.
и постановление от 16 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" (ОГРН 1047796912404, ИНН 7730516295)
к открытому акционерному обществу "Банно-оздоровительный комплекс "Переделкино" (ОГРН 1097746368367, ИНН 7732538311)
третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы
об обязании не препятствовать в пользовании помещениями и исполнять в натуре обязанности по обеспечению пользования коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию помещений
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" (далее - ООО "БАНИ Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Банно-оздоровительный комплекс "Переделкино" (далее - ОАО "БОК "Переделкино") об обязании ответчика не препятствовать истцу в пользовании помещениями по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5, общей площадью 911 кв. м (1 этаж, помещения II, комнаты 3, 4, 9 - 11, 41 - 45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14 - 26, 28 - 40, 44 - 80, 82 - 87), переданными истцу на основании договора аренды объекта нежилого фонда N 08-299/05 от 15.06.2005 г. и об обязании ответчика исполнять в натуре обязанности по обеспечению пользования коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию помещений по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5, общей площадью 911 кв. м (1 этаж, помещения II, комнаты 3, 4, 9 - 11, 41 - 45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14 - 26, 28 - 40, 44 - 80, 82 - 87) на основании договора на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание арендованного нежилого помещения N 05/09 от 05.09.2005 г.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчик незаконно и в отсутствие юридических оснований в одностороннем порядке и без обращения в суд расторг с истцом договор аренды, после чего чинит препятствия арендатору (истцу) в пользовании арендованным имуществом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.
Решением от 29 апреля 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Как установил суд первой инстанции, договор аренды N 08-299/05 от 15 июня 2005 года расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора аренды ввиду наличия неоднократных нарушения со стороны арендатора обязанности по внесению арендных платежей, арендные правоотношения между истцом и ответчиком прекратились.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "БАНИ Менеджмент", которое считает, что судебные акты являются незаконными, приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска или направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не применили пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделали неправильный вывод о наличии у ответчика права на односторонний, внесудебный отказ от договора. При этом, отказ арендодателя от договора был осуществлен несмотря на полную оплату арендатором возникшей задолженности. Кроме того, в нарушение пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не получал от ответчика предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Письмо от 06 декабря 2012 года арендодателя о необходимости оплаты задолженности в разумный срок, на которое сослались суды, арендатором не было получено, поскольку направлялось по неизвестному адресу, в подтверждение чего заявитель жалобы ссылается на ответ УФПС г. Москвы от 21 июня 2013 года.
Таким образом, как полагает заявитель, договорные отношения между сторонами не прекращены, договор аренды является действующим, поэтому ответчик необоснованно чинит истцу препятствия в пользовании арендованным имуществом.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы также возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 15 июня 2005 года между ГУП г. Москвы "БОК "Переделкино" (в настоящее время ОАО "БОК "Переделкино" - арендодатель), ООО "БАНИ Менеджмент" (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (представитель собственника) был заключен договор на аренду объекта нежилого фонда N 08-299/05, по условиям которого на основании Контракта на право хозяйственного ведения от 25.09.2002 г. N 0-1780/02 арендодатель с согласия представителя собственника сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 911 кв. м (1 этаж, помещение II, комнаты 3, 4, 9 - 11, 41 - 45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14 - 26, 28 - 40, 44 - 80, 82 - 87) по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5 для использования под банно-оздоровительные цели.
Срок действия договора установлен пунктом 2.1 договора и составляет с 01 июня 2005 года по 01 июня 2015 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним (N регистрации 77-77-07/028/2005-775).
Нежилое помещение, являющееся предметом договора, было передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 05 сентября 2005 года.
Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки, а также своевременно оплачивать по отдельным договорам с арендодателем коммунальные услуги и эксплуатационные расходы.
Между сторонами на основании договора аренды от 15 июня 2005 года N 08-299/05 был заключен 05 сентября 2005 года договор N 05/09 на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание арендованного нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался обеспечивать пользование коммунальными услугами, а арендатор возмещать арендодателю расходы по пользованию коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию арендованных помещений.
В силу пункта 1.2 договора N 05/09 арендатор компенсирует коммунальные услуги на основании выставленных арендодателем счетов за потребление электроэнергии, пользование вентиляцией и тепловой завесой, теплоснабжение, водоснабжением и обслуживание канализации.
Пунктом 6.1 договора N 05/09 предусмотрено, что оплата коммунальных и эксплуатационных услуг производится арендатором ежемесячно до 10-го числа следующего за расчетным месяцем по счету путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в банке.
В соответствии с пунктом 6.4 договора N 05/09, в случае неполучения арендатором счета на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг оплата услуг производится им по расчету предыдущего месяца.
Дополнительным соглашением N 4 от 01 июня 2012 года к договору от 05 сентября 2005 года N 05/09 стороны определили, что до установления арендатором энергосчетчиков (пункт 1.4 договора N 05/09) оплата возмещаемых арендодателю расходов по водоснабжению и потребленной энергии производится в соответствии с согласованным сторонами количеством потребленных водо-энергоресурсов, приведенных в приложении N 13, 14, 15, 16 к настоящему договору.
Стоимость потребленных услуг (расходов) водо-, тепло- и энергопотребление складывается исходя из согласованного сторонами количества потребленных водо-, тепло- и энергоресурсов и расценок потребляемых водо- и энергоресурсов, устанавливаемых водо- и энергоснабжающими организациями.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что им своевременно и в полном объеме оплачивались арендные и иные платежи, в том числе коммунальные платежи и платежи на эксплуатационное обслуживание, однако ответчик при отсутствии юридических оснований для расторжения договора аренды необоснованно в одностороннем порядке уведомлением от 15 января 2013 года расторг договор аренды и потребовал освободить арендуемые помещения, а 01 февраля 2013 года полностью завладел всеми помещениями и имуществом, принадлежащими истцу.
Как полагает ООО "БАНИ Менеджмент", договором аренды N 08-299/05 от 15 июня 2005 года не предусмотрен односторонний внесудебный отказ арендодателя от договора.
Суды обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
При этом, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Аналогичная позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 г. N 13057/09, от 09.09.2008 г. N 5782/08.
Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Согласно пункту 7.3 договора аренды от 15 июня 2005 года 08-299/05, договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем, представителем собственника в одностороннем порядке по указанным в этом пункте договора основаниям, в том числе:
- - невнесение арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока;
- - невнесение арендатором платы за коммунальные и эксплуатационные услуги в течение 2-х сроков.
В связи с этим, суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Таким образом, стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя, который воспользовался этим правом, направив 15 января 2013 года соответствующее уведомление арендатору.
В связи с этим, отклоняется как несостоятельный довод кассационной жалобы о невозможности расторжения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке без обращения в суд.
Более того, суды обеих инстанций также установили, что у арендодателя имелись предусмотренные условиями договора аренды основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд платежей.
Так, ООО "БАНИ Менеждмент" своевременно не оплачивало счета за водо- и энергоснабжение за август, сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2011 года, счета за потребленные коммунальные услуги за период с октября по декабрь 2012 года были оплачены уже после обращения истца в суд.
Между тем, в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Таким образом, со стороны арендатора имело место не разовое, а неоднократное нарушение обязательства по своевременному внесению платежей по договору, в связи с чем, нельзя согласиться с доводом кассационной жалобы о том, что погашение задолженности арендатором, само по себе, по мнению заявителя, является основанием для продолжения арендных отношений, поскольку неоднократное несвоевременное перечисление арендатором платежей по договору тем самым нарушает и ущемляет права арендодателя на своевременное получение соответствующих платежей, поэтому право на одностороннее расторжение договора аренды, предусмотренное договором, является защитой прав арендодателя от недобросовестного арендатора.
Кроме того, суды также установили, что 06 декабря 2012 года арендодатель уведомлял арендатора о необходимости оплаты задолженности в разумный срок, которое согласно выписке с сайта Почты России от 10.01.2013 г. было получено арендатором (л.д. 87 - 89).
Довод кассационной жалобы о неполучении от арендодателя уведомления о погашении задолженности в разумный срок со ссылкой на ответ органа связи, полученный после принятия решения по настоящему делу, не может быть принят и подлежит отклонению, поскольку направлен на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, не вправе давать оценку отдельным доказательствам, не представленным в суды первой и апелляционной инстанций и вследствие этого не подвергнутым оценке этими судами (ст. 286 АПК РФ).
С учетом указанных обстоятельств, является правильным вывод судов обеих инстанций о прекращении договорных отношений между сторонами, поскольку в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае договор считается расторгнутым и соответствующего решения суда не требуется.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами, суды обеих инстанций обоснованно сделали вывод о том, что в действиях ответчика не усматривается неправомерное чинение препятствий истцу в пользовании и владении спорным имуществом, поскольку со стороны арендодателя отсутствуют нарушения условий договора аренды.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 года по делу N А40-17540/13-127-168 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2013 ПО ДЕЛУ N А40-17540/13-127-168
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2013 г. по делу N А40-17540/13-127-168
Резолютивная часть объявлена 30 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - ООО "БАНИ Менеджмент" - Истомина Л.А., доверенность N 3/2013-АС от 14.05.2013 г. на 1 год,
от ответчика - ОАО "Банно-оздоровительный комплекс "Переделкино" - Шикалина Т.Д., доверенность от 15.02.2013 г. сроком до 31.12.2013 г.
от третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы - Коршикова Е.В., доверенность N ДГИ-Д-144/13 от 27.02.13 г.
рассмотрев 30 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" (истец)
на решение от 29 апреля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Кофановой И.Н.
и постановление от 16 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" (ОГРН 1047796912404, ИНН 7730516295)
к открытому акционерному обществу "Банно-оздоровительный комплекс "Переделкино" (ОГРН 1097746368367, ИНН 7732538311)
третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы
об обязании не препятствовать в пользовании помещениями и исполнять в натуре обязанности по обеспечению пользования коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию помещений
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БАНИ Менеджмент" (далее - ООО "БАНИ Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Банно-оздоровительный комплекс "Переделкино" (далее - ОАО "БОК "Переделкино") об обязании ответчика не препятствовать истцу в пользовании помещениями по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5, общей площадью 911 кв. м (1 этаж, помещения II, комнаты 3, 4, 9 - 11, 41 - 45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14 - 26, 28 - 40, 44 - 80, 82 - 87), переданными истцу на основании договора аренды объекта нежилого фонда N 08-299/05 от 15.06.2005 г. и об обязании ответчика исполнять в натуре обязанности по обеспечению пользования коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию помещений по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5, общей площадью 911 кв. м (1 этаж, помещения II, комнаты 3, 4, 9 - 11, 41 - 45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14 - 26, 28 - 40, 44 - 80, 82 - 87) на основании договора на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание арендованного нежилого помещения N 05/09 от 05.09.2005 г.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчик незаконно и в отсутствие юридических оснований в одностороннем порядке и без обращения в суд расторг с истцом договор аренды, после чего чинит препятствия арендатору (истцу) в пользовании арендованным имуществом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.
Решением от 29 апреля 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Как установил суд первой инстанции, договор аренды N 08-299/05 от 15 июня 2005 года расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора аренды ввиду наличия неоднократных нарушения со стороны арендатора обязанности по внесению арендных платежей, арендные правоотношения между истцом и ответчиком прекратились.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "БАНИ Менеджмент", которое считает, что судебные акты являются незаконными, приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска или направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не применили пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделали неправильный вывод о наличии у ответчика права на односторонний, внесудебный отказ от договора. При этом, отказ арендодателя от договора был осуществлен несмотря на полную оплату арендатором возникшей задолженности. Кроме того, в нарушение пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не получал от ответчика предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Письмо от 06 декабря 2012 года арендодателя о необходимости оплаты задолженности в разумный срок, на которое сослались суды, арендатором не было получено, поскольку направлялось по неизвестному адресу, в подтверждение чего заявитель жалобы ссылается на ответ УФПС г. Москвы от 21 июня 2013 года.
Таким образом, как полагает заявитель, договорные отношения между сторонами не прекращены, договор аренды является действующим, поэтому ответчик необоснованно чинит истцу препятствия в пользовании арендованным имуществом.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы также возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 15 июня 2005 года между ГУП г. Москвы "БОК "Переделкино" (в настоящее время ОАО "БОК "Переделкино" - арендодатель), ООО "БАНИ Менеджмент" (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (представитель собственника) был заключен договор на аренду объекта нежилого фонда N 08-299/05, по условиям которого на основании Контракта на право хозяйственного ведения от 25.09.2002 г. N 0-1780/02 арендодатель с согласия представителя собственника сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 911 кв. м (1 этаж, помещение II, комнаты 3, 4, 9 - 11, 41 - 45, 2 этаж, помещение V, комнаты 14 - 26, 28 - 40, 44 - 80, 82 - 87) по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д. 5 для использования под банно-оздоровительные цели.
Срок действия договора установлен пунктом 2.1 договора и составляет с 01 июня 2005 года по 01 июня 2015 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним (N регистрации 77-77-07/028/2005-775).
Нежилое помещение, являющееся предметом договора, было передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 05 сентября 2005 года.
Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки, а также своевременно оплачивать по отдельным договорам с арендодателем коммунальные услуги и эксплуатационные расходы.
Между сторонами на основании договора аренды от 15 июня 2005 года N 08-299/05 был заключен 05 сентября 2005 года договор N 05/09 на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание арендованного нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался обеспечивать пользование коммунальными услугами, а арендатор возмещать арендодателю расходы по пользованию коммунальными услугами и эксплуатационному обслуживанию арендованных помещений.
В силу пункта 1.2 договора N 05/09 арендатор компенсирует коммунальные услуги на основании выставленных арендодателем счетов за потребление электроэнергии, пользование вентиляцией и тепловой завесой, теплоснабжение, водоснабжением и обслуживание канализации.
Пунктом 6.1 договора N 05/09 предусмотрено, что оплата коммунальных и эксплуатационных услуг производится арендатором ежемесячно до 10-го числа следующего за расчетным месяцем по счету путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в банке.
В соответствии с пунктом 6.4 договора N 05/09, в случае неполучения арендатором счета на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг оплата услуг производится им по расчету предыдущего месяца.
Дополнительным соглашением N 4 от 01 июня 2012 года к договору от 05 сентября 2005 года N 05/09 стороны определили, что до установления арендатором энергосчетчиков (пункт 1.4 договора N 05/09) оплата возмещаемых арендодателю расходов по водоснабжению и потребленной энергии производится в соответствии с согласованным сторонами количеством потребленных водо-энергоресурсов, приведенных в приложении N 13, 14, 15, 16 к настоящему договору.
Стоимость потребленных услуг (расходов) водо-, тепло- и энергопотребление складывается исходя из согласованного сторонами количества потребленных водо-, тепло- и энергоресурсов и расценок потребляемых водо- и энергоресурсов, устанавливаемых водо- и энергоснабжающими организациями.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что им своевременно и в полном объеме оплачивались арендные и иные платежи, в том числе коммунальные платежи и платежи на эксплуатационное обслуживание, однако ответчик при отсутствии юридических оснований для расторжения договора аренды необоснованно в одностороннем порядке уведомлением от 15 января 2013 года расторг договор аренды и потребовал освободить арендуемые помещения, а 01 февраля 2013 года полностью завладел всеми помещениями и имуществом, принадлежащими истцу.
Как полагает ООО "БАНИ Менеджмент", договором аренды N 08-299/05 от 15 июня 2005 года не предусмотрен односторонний внесудебный отказ арендодателя от договора.
Суды обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
При этом, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Аналогичная позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 г. N 13057/09, от 09.09.2008 г. N 5782/08.
Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Согласно пункту 7.3 договора аренды от 15 июня 2005 года 08-299/05, договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем, представителем собственника в одностороннем порядке по указанным в этом пункте договора основаниям, в том числе:
- - невнесение арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока;
- - невнесение арендатором платы за коммунальные и эксплуатационные услуги в течение 2-х сроков.
В связи с этим, суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Таким образом, стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя, который воспользовался этим правом, направив 15 января 2013 года соответствующее уведомление арендатору.
В связи с этим, отклоняется как несостоятельный довод кассационной жалобы о невозможности расторжения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке без обращения в суд.
Более того, суды обеих инстанций также установили, что у арендодателя имелись предусмотренные условиями договора аренды основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд платежей.
Так, ООО "БАНИ Менеждмент" своевременно не оплачивало счета за водо- и энергоснабжение за август, сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2011 года, счета за потребленные коммунальные услуги за период с октября по декабрь 2012 года были оплачены уже после обращения истца в суд.
Между тем, в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Таким образом, со стороны арендатора имело место не разовое, а неоднократное нарушение обязательства по своевременному внесению платежей по договору, в связи с чем, нельзя согласиться с доводом кассационной жалобы о том, что погашение задолженности арендатором, само по себе, по мнению заявителя, является основанием для продолжения арендных отношений, поскольку неоднократное несвоевременное перечисление арендатором платежей по договору тем самым нарушает и ущемляет права арендодателя на своевременное получение соответствующих платежей, поэтому право на одностороннее расторжение договора аренды, предусмотренное договором, является защитой прав арендодателя от недобросовестного арендатора.
Кроме того, суды также установили, что 06 декабря 2012 года арендодатель уведомлял арендатора о необходимости оплаты задолженности в разумный срок, которое согласно выписке с сайта Почты России от 10.01.2013 г. было получено арендатором (л.д. 87 - 89).
Довод кассационной жалобы о неполучении от арендодателя уведомления о погашении задолженности в разумный срок со ссылкой на ответ органа связи, полученный после принятия решения по настоящему делу, не может быть принят и подлежит отклонению, поскольку направлен на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, не вправе давать оценку отдельным доказательствам, не представленным в суды первой и апелляционной инстанций и вследствие этого не подвергнутым оценке этими судами (ст. 286 АПК РФ).
С учетом указанных обстоятельств, является правильным вывод судов обеих инстанций о прекращении договорных отношений между сторонами, поскольку в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае договор считается расторгнутым и соответствующего решения суда не требуется.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами, суды обеих инстанций обоснованно сделали вывод о том, что в действиях ответчика не усматривается неправомерное чинение препятствий истцу в пользовании и владении спорным имуществом, поскольку со стороны арендодателя отсутствуют нарушения условий договора аренды.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 года по делу N А40-17540/13-127-168 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)