Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Павлова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Стешовиковой И.Г.
судей Венедиктовой Е.А., Сальниковой В.Ю.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 февраля 2013 года апелляционные жалобы В.М.В., М.М.В. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2012 года по гражданскому делу N 2-1767/12 по иску В.В.В. к В.М.В., М.М.В. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, об исключении из регистрационной записи сведений о праве собственности и о понуждении к государственной записи регистрации договора дарения, и по встречному иску В.М.В. к В.В.В. о признании договора дарения незаключенным,
Заслушав доклад судьи Стешовиковой И.Г., объяснения истца В.В.В., ответчиков В.М.В., М.М.В., представителя ответчицы В.М.В. - С.Н.П.
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
В.В.В. обратился в суд с иском к В.М.В., М.М.В. о признании недействительным договора купли-продажи от <дата> <...> доли квартиры N <...> <адрес>, заключенного между ответчиками, об исключении из регистрационной записи сведений о праве собственности, и о понуждении к государственной регистрации договора дарения от <дата>, указанного выше недвижимого имущества, заключенного между истцом и В.М.В., ссылаясь на то, что ответчица В.М.В. продала М.М.В. долю в спорной квартире, после заключения с ним договора дарения на данное имущество, от регистрации договора дарения ответчик уклоняется, кроме того нарушено его преимущественное право покупки продаваемой доли.
В.М.В. предъявила встречный иск к В.В.В. о признании договора дарения <...> доли спорной квартиры незаключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27.09.2012 года признан недействительным договор купли-продажи <...> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный <дата>, между В.М.В. и М.М.В. Аннулирована государственная регистрация договора купли-продажи N <...> от <дата> и государственная регистрация права общей долевой собственности N <...> от <дата>, произведенные Управлением Росреестра, номер регистрационного округа N <...>. Управление Росреестра обязано зарегистрировать переход права собственности на <...> долю квартиры по адресу: <адрес> от В.М.В. к В.В.В. по договору дарения от <дата>. С В.М.В. в пользу В.В.В. взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей.
В.М.В. с решением суда не согласна, в апелляционной жалобе просит его отменить, считая его незаконным необоснованным.
М.М.В. также на решение суда подана апелляционная жалоба, просит отменить решение суда, считая его вынесенным с нарушением норм материального права.
Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
<дата> между В.М.В. и В.В.В. заключен договор дарения, по которому В.М.В. подарила В.В.В., принадлежащую ей на праве частной собственности <...> долю однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
<дата> В.М.В. заключила договор купли-продажи <...> доли указанной квартиры с М.М.В.
Право собственности М.М.В. зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.
Удовлетворяя исковые требования В.В.В., суд первой инстанции исходил, что В.М.В. не имела полномочий на подписание договора купли-продажи доли спорной квартиры с М.М.В., поскольку на момент заключения данного договора не обладала правами, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, при заключении договора купли-продажи нарушено преимущественное право покупки В.В.В., в связи, с чем договор купли-продажи <...> доли спорной квартиры, заключенный между В.М.В. и М.М.В. является недействительным, так как сделка не соответствует требованиям закона.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что <дата> между В.М.В. и В.В.В. заключен договор дарения, по которому В.М.В. подарила В.В.В., принадлежащую ей на праве частной собственности <...> долю однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
В удостоверенном нотариально договоре дарения от <дата> указано на то, что право собственности на <...> доли квартиры у В.В.В. возникает с момента государственной регистрации. В удостоверительной записи нотариус также отразил, что договор и право собственности подлежат государственной регистрации (л.д. 12 - 13).
Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что государственная регистрация договора дарения от <дата> произведена не была.
При этом доказательств, которые бы с достоверностью свидетельствовали об уклонении одной из сторон сделки от ее государственной регистрации, в материалах дела не имеется.
Доводы В.В.В. о том, что он неоднократно предлагал В.М.В. произвести государственную регистрацию права собственности на подаренную долю в квартире, но последняя постоянно отказывалась, ссылаясь на свою занятость и плохое самочувствие, являются голословными и бездоказательными.
Из материалов дела не следует, что В.В.В. в установленном порядке обращался с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.
Также из материалов дела не усматривается, что истец обращался к В.М.В. с требованием о понуждении зарегистрировать договор дарения доли квартиры.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что договор дарения доли квартиры, подписанный сторонами <дата>, нельзя признать заключенным в установленном законом порядке, так как он не прошел государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.
Также несостоятелен вывод суда о том, что договор дарения сторонами исполнен, поскольку в установленном порядке не был зарегистрирован в установленном порядке, и переход права собственности к В.В.В. не осуществлен. Таким образом, договор о передаче имущества в собственность В.В.В. не исполнен.
Тот факт, что истец проживал в спорной квартире, не свидетельствует об исполнении договора дарения, а лишь подтверждает реализацию истцом полномочий собственника по пользованию принадлежащей ему <...> доли жилого помещения.
Кроме того, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации сделки.
Между тем из материалов дела усматривается, что у В.М.В. отсутствовало волеизъявление на регистрацию договора дарения.
С учетом изложенного, договор дарения доли квартиры от <дата> является незаключенным и не влечет правовых последствий для сторон, в связи с чем требования истца об обязании ответчицы обратиться в государственные органы для государственной регистрации договора удовлетворению не подлежат.
Таким образом, В.М.В. на момент заключения договора купли-продажи с М.М.В. обладала правом собственности на <...> долю спорной квартиры, и, следовательно могла распорядиться принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению.
Договор купли-продажи доли квартиры заключен с соблюдением действующего законодательства, и право собственности покупателя зарегистрировано в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость.
При таких обстоятельствах, у В.В.В. отсутствует право требовать передачи ему <...> доли спорной квартиры, поскольку имущество передано в собственность иному лицу - М.М.В.
Признавая недействительным договор дарения <...> доли квартиры, суд пришел к выводу, что он противоречит требованиям закона, в связи с отсутствием в договоре указания на В.В.В., как лица, проживающего в квартире (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, из материалов дела не усматривается лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования <...> долей квартиры, после приобретения ее покупателем. В.В.В. к числу указанных выше лиц не относится, поскольку он как собственник <...> доли квартиры, имеет право пользования принадлежащей ему долей.
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, способом защиты нарушенного права, в порядке ст. 250 ГК РФ, является требование о переводе прав и обязанностей покупателя. Однако таких требований В.В.В. заявлено не было.
При таком положении вывод суда о признании договора купли-продажи <...> доли спорной квартиры от <дата>, заключенного между В.В.М. и М.М.В., недействительной сделкой по основанию нарушения преимущественного права покупки, нельзя признать правильным, соответствующим требованиям действующего законодательства.
На основании изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания сделки по отчуждению <...> долей спорной квартиры недействительной, и имеются основания для удовлетворения встречного искового заявления.
Постановленное решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга 27 сентября 2012 года отменить.
В удовлетворении исковых требований В.В.В. к В.М.В., М.М.В. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, об исключении из регистрационной записи сведений о праве собственности и о понуждении к государственной записи регистрации договора дарения отказать.
Встречные исковые требования В.М.В. к В.В.В. о признании договора дарения незаключенным удовлетворить.
Признать договор дарения от <дата>, заключенный между В.М.В. и В.В.В., <...> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, незаключенным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.02.2013 N 33-2526/2013
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2013 г. N 33-2526/2013
Судья: Павлова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Стешовиковой И.Г.
судей Венедиктовой Е.А., Сальниковой В.Ю.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 февраля 2013 года апелляционные жалобы В.М.В., М.М.В. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2012 года по гражданскому делу N 2-1767/12 по иску В.В.В. к В.М.В., М.М.В. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, об исключении из регистрационной записи сведений о праве собственности и о понуждении к государственной записи регистрации договора дарения, и по встречному иску В.М.В. к В.В.В. о признании договора дарения незаключенным,
Заслушав доклад судьи Стешовиковой И.Г., объяснения истца В.В.В., ответчиков В.М.В., М.М.В., представителя ответчицы В.М.В. - С.Н.П.
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
В.В.В. обратился в суд с иском к В.М.В., М.М.В. о признании недействительным договора купли-продажи от <дата> <...> доли квартиры N <...> <адрес>, заключенного между ответчиками, об исключении из регистрационной записи сведений о праве собственности, и о понуждении к государственной регистрации договора дарения от <дата>, указанного выше недвижимого имущества, заключенного между истцом и В.М.В., ссылаясь на то, что ответчица В.М.В. продала М.М.В. долю в спорной квартире, после заключения с ним договора дарения на данное имущество, от регистрации договора дарения ответчик уклоняется, кроме того нарушено его преимущественное право покупки продаваемой доли.
В.М.В. предъявила встречный иск к В.В.В. о признании договора дарения <...> доли спорной квартиры незаключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27.09.2012 года признан недействительным договор купли-продажи <...> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный <дата>, между В.М.В. и М.М.В. Аннулирована государственная регистрация договора купли-продажи N <...> от <дата> и государственная регистрация права общей долевой собственности N <...> от <дата>, произведенные Управлением Росреестра, номер регистрационного округа N <...>. Управление Росреестра обязано зарегистрировать переход права собственности на <...> долю квартиры по адресу: <адрес> от В.М.В. к В.В.В. по договору дарения от <дата>. С В.М.В. в пользу В.В.В. взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей.
В.М.В. с решением суда не согласна, в апелляционной жалобе просит его отменить, считая его незаконным необоснованным.
М.М.В. также на решение суда подана апелляционная жалоба, просит отменить решение суда, считая его вынесенным с нарушением норм материального права.
Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
<дата> между В.М.В. и В.В.В. заключен договор дарения, по которому В.М.В. подарила В.В.В., принадлежащую ей на праве частной собственности <...> долю однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
<дата> В.М.В. заключила договор купли-продажи <...> доли указанной квартиры с М.М.В.
Право собственности М.М.В. зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.
Удовлетворяя исковые требования В.В.В., суд первой инстанции исходил, что В.М.В. не имела полномочий на подписание договора купли-продажи доли спорной квартиры с М.М.В., поскольку на момент заключения данного договора не обладала правами, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, при заключении договора купли-продажи нарушено преимущественное право покупки В.В.В., в связи, с чем договор купли-продажи <...> доли спорной квартиры, заключенный между В.М.В. и М.М.В. является недействительным, так как сделка не соответствует требованиям закона.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что <дата> между В.М.В. и В.В.В. заключен договор дарения, по которому В.М.В. подарила В.В.В., принадлежащую ей на праве частной собственности <...> долю однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
В удостоверенном нотариально договоре дарения от <дата> указано на то, что право собственности на <...> доли квартиры у В.В.В. возникает с момента государственной регистрации. В удостоверительной записи нотариус также отразил, что договор и право собственности подлежат государственной регистрации (л.д. 12 - 13).
Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что государственная регистрация договора дарения от <дата> произведена не была.
При этом доказательств, которые бы с достоверностью свидетельствовали об уклонении одной из сторон сделки от ее государственной регистрации, в материалах дела не имеется.
Доводы В.В.В. о том, что он неоднократно предлагал В.М.В. произвести государственную регистрацию права собственности на подаренную долю в квартире, но последняя постоянно отказывалась, ссылаясь на свою занятость и плохое самочувствие, являются голословными и бездоказательными.
Из материалов дела не следует, что В.В.В. в установленном порядке обращался с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.
Также из материалов дела не усматривается, что истец обращался к В.М.В. с требованием о понуждении зарегистрировать договор дарения доли квартиры.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что договор дарения доли квартиры, подписанный сторонами <дата>, нельзя признать заключенным в установленном законом порядке, так как он не прошел государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.
Также несостоятелен вывод суда о том, что договор дарения сторонами исполнен, поскольку в установленном порядке не был зарегистрирован в установленном порядке, и переход права собственности к В.В.В. не осуществлен. Таким образом, договор о передаче имущества в собственность В.В.В. не исполнен.
Тот факт, что истец проживал в спорной квартире, не свидетельствует об исполнении договора дарения, а лишь подтверждает реализацию истцом полномочий собственника по пользованию принадлежащей ему <...> доли жилого помещения.
Кроме того, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации сделки.
Между тем из материалов дела усматривается, что у В.М.В. отсутствовало волеизъявление на регистрацию договора дарения.
С учетом изложенного, договор дарения доли квартиры от <дата> является незаключенным и не влечет правовых последствий для сторон, в связи с чем требования истца об обязании ответчицы обратиться в государственные органы для государственной регистрации договора удовлетворению не подлежат.
Таким образом, В.М.В. на момент заключения договора купли-продажи с М.М.В. обладала правом собственности на <...> долю спорной квартиры, и, следовательно могла распорядиться принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению.
Договор купли-продажи доли квартиры заключен с соблюдением действующего законодательства, и право собственности покупателя зарегистрировано в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость.
При таких обстоятельствах, у В.В.В. отсутствует право требовать передачи ему <...> доли спорной квартиры, поскольку имущество передано в собственность иному лицу - М.М.В.
Признавая недействительным договор дарения <...> доли квартиры, суд пришел к выводу, что он противоречит требованиям закона, в связи с отсутствием в договоре указания на В.В.В., как лица, проживающего в квартире (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, из материалов дела не усматривается лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования <...> долей квартиры, после приобретения ее покупателем. В.В.В. к числу указанных выше лиц не относится, поскольку он как собственник <...> доли квартиры, имеет право пользования принадлежащей ему долей.
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, способом защиты нарушенного права, в порядке ст. 250 ГК РФ, является требование о переводе прав и обязанностей покупателя. Однако таких требований В.В.В. заявлено не было.
При таком положении вывод суда о признании договора купли-продажи <...> доли спорной квартиры от <дата>, заключенного между В.В.М. и М.М.В., недействительной сделкой по основанию нарушения преимущественного права покупки, нельзя признать правильным, соответствующим требованиям действующего законодательства.
На основании изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания сделки по отчуждению <...> долей спорной квартиры недействительной, и имеются основания для удовлетворения встречного искового заявления.
Постановленное решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга 27 сентября 2012 года отменить.
В удовлетворении исковых требований В.В.В. к В.М.В., М.М.В. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, об исключении из регистрационной записи сведений о праве собственности и о понуждении к государственной записи регистрации договора дарения отказать.
Встречные исковые требования В.М.В. к В.В.В. о признании договора дарения незаключенным удовлетворить.
Признать договор дарения от <дата>, заключенный между В.М.В. и В.В.В., <...> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, незаключенным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)