Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Завальная Т.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> областного суда в составе:
председательствующего Апалькова А.М.,
судей Барковой Н.Н. и Букреевой Е.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску М. к З.В.Н., З.З.А. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными строениями и земельным участком недействительным и взыскании уплаченного по договору аванса, встречному исковому заявлению З.В.Н., З.З.А. к М. об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе ответчиков (истцов по встречному иску) З.В.Н. и З.З.А. на решение Октябрьского районного суда <адрес> от 25 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования М. к З.В.Н., З.З.А. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными строениями и земельным участком недействительным и взыскании уплаченного по договору аванса удовлетворить.
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, площадью 183,6 кв. м с хозяйственными строениями и земельного участка площадью 2 355 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
Взыскать с З.З.А. и З.В.Н. в пользу М. денежную сумму в размере 1 100 000 (одного миллиона сто тысяч) рублей, а также сумму государственной пошлины в размере 13 700 (тринадцать тысяч семьсот) рублей, а всего 1 113 700 (один миллион сто тринадцать тысяч семьсот) рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований З.В.Н., З.З.А. к М. отказать в полном объеме.".
Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., объяснения представителей ответчиков (истцов по встречному иску) З.В.Н. и З.З.А. по доверенности К.И., З.В.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца (ответчика по встречному иску) М. - по доверенности К.В., возражавшего против ее удовлетворения, судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к З.З.А., З.В.Н. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании уплаченного по договору аванса, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, как покупателем, и ответчиками, как продавцами, был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились о заключении не позднее ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи жилого дома лит А1 общей площадью 183,6 кв. м, с хозяйственными строениями Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями и земельного участка площадью 2355 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> а также соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым она передала ответчикам аванс в размере 1 100 000 руб. Согласно пункту 4 предварительного договора жилой дом и земельный участок продается за 4 200 000 руб., тогда как пунктом 6 указанного договора предусмотрено, что в основном договоре стоимость имущества будет указана в размере 1 000 000 руб. Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение о цене имущества, просит признать предварительный договор недействительным, заключенным под влиянием заблуждения и взыскать с ответчиков уплаченный ею аванс, который в добровольном порядке ответчики не возвращают. Кроме того, указала, что жилой дом, являющийся предметом купли-продажи, содержит строительные дефекты, и проживание в нем не будет отвечать требованиям безопасности.
З.З.А. и З.В.Н. обратились в суд с встречным иском к М. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи домовладения и земельного участка, в котором с учетом уточнений просили признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого дома лит А1 общей площадью 183,6 кв. м, с хозяйственными строениями Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями и земельного участка площадью 2355 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> в части п. 6, согласно которому в основном договоре стоимость имущества будет указана в размере 1000000 руб., обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, кроме п. 6, произвести окончательный расчет в размере 3 100 000 руб., произвести передачу жилого дома путем подписания акта приема-передачи, взыскать понесенные судебные расходы.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе З.З.А. и З.В.Н. просили решение суда отменить и постановить новое об удовлетворении заявленных ими требований, а М. в иске отказать.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на них, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 2 - 3 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между сторонами З.З.А. и З.В.Н. (продавцы) и М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Согласно п. 1, 5 договора стороны договорились заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома лит А1 общей площадью 183,6 кв. м, с хозяйственными строениями Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями и земельного участка площадью 2355 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 4 предварительного договора продавцы продают, а покупатель покупает жилой дом и земельный участок за 4 200 000 руб. При этом расчет между сторонами происходит следующим образом: в день подписания предварительного договора покупатель выплачивает продавцам сумму в размере 1 100 000 руб. в качестве задатка, сумму в размере 3 100 000 руб. покупатель обязуется выплатить продавцам в день подписания основного договора купли-продажи.
Согласно п. 6 предварительного договора стороны договорились о том, что в основном договоре купли-продажи будет указана не фактическая цена жилого дома и земельного участка, указанная в п. 4 настоящего договора, а сумма в размере 1 000 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ М. передала З.З.А. и З.В.Н. денежные средства в размере 1 100 000 руб. на основании соглашения о задатке
Поскольку цена жилого дома и земельного участка, указание на которую содержится в п. 6 предварительного договора, не соответствует фактической цене сделки (п. 4), судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно - о его цене, а, следовательно, предварительный договор нельзя признать заключенным.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, п. 6 предварительного договора предполагает заключение притворного договора купли-продажи с целью сокрытия действительных условий его заключения в части цены, а, следовательно, указанный пункт договора является недействительным. Поскольку цена относится к существенным условиям договора, суд сделал правильный вывод, что данные обстоятельства влекут признание предварительного договора недействительным в целом, и со ссылкой на ст. 167 ГК РФ удовлетворил иск М.
Поскольку предварительный договор купли-продажи признан судом первой инстанции недействительным, оснований для удовлетворения встречных исковых требований З.В.Н. и З.З.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи не имеется, о чем правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.
В отсутствие надлежаще заключенного предварительного договора, сумма, уплаченная истцом в качестве задатка - 1 100 000 рублей, является авансом, и обоснованно взыскана судом с ответчиков в пользу истца. Также судом правильно в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины.
При этом доводы апелляционной жалобы З.В.Н. и З.З.А. о том, что п. 6 предварительного договора направлен на уклонение от уплаты налогов и не является существенным условием договора, влекущим недействительность всего договора, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку попытка указанного нарушения налогового законодательства повлекла неопределенность договора в части его существенного условия - цены, что является основанием для признания предварительного договора незаключенным.
Доводы жалобы о том, что в обжалуемом решении не указаны выводы судебной строительно-технической экспертизы о пригодности дома для проживания и дальнейшей эксплуатации, основанием к отмене судебного решения не являются, поскольку исковые требования М. удовлетворены не в связи с недостатками передаваемого товара (жилого дома), а по иным изложенным выше основаниям.
Иные доводы жалобы основанием к отмене решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не являются.
Юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены, нормы материального и процессуального права применены правильно, дело судом рассмотрено в пределах заявленных требований, выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований для признания их незаконными не имеется.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда <адрес> от 25 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу З.З.А. и З.В.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-484-2013Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 марта 2013 г. по делу N 33-484-2013г.
Судья Завальная Т.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> областного суда в составе:
председательствующего Апалькова А.М.,
судей Барковой Н.Н. и Букреевой Е.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску М. к З.В.Н., З.З.А. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными строениями и земельным участком недействительным и взыскании уплаченного по договору аванса, встречному исковому заявлению З.В.Н., З.З.А. к М. об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе ответчиков (истцов по встречному иску) З.В.Н. и З.З.А. на решение Октябрьского районного суда <адрес> от 25 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования М. к З.В.Н., З.З.А. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными строениями и земельным участком недействительным и взыскании уплаченного по договору аванса удовлетворить.
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, площадью 183,6 кв. м с хозяйственными строениями и земельного участка площадью 2 355 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
Взыскать с З.З.А. и З.В.Н. в пользу М. денежную сумму в размере 1 100 000 (одного миллиона сто тысяч) рублей, а также сумму государственной пошлины в размере 13 700 (тринадцать тысяч семьсот) рублей, а всего 1 113 700 (один миллион сто тринадцать тысяч семьсот) рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований З.В.Н., З.З.А. к М. отказать в полном объеме.".
Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., объяснения представителей ответчиков (истцов по встречному иску) З.В.Н. и З.З.А. по доверенности К.И., З.В.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца (ответчика по встречному иску) М. - по доверенности К.В., возражавшего против ее удовлетворения, судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с иском к З.З.А., З.В.Н. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании уплаченного по договору аванса, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, как покупателем, и ответчиками, как продавцами, был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились о заключении не позднее ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи жилого дома лит А1 общей площадью 183,6 кв. м, с хозяйственными строениями Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями и земельного участка площадью 2355 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> а также соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым она передала ответчикам аванс в размере 1 100 000 руб. Согласно пункту 4 предварительного договора жилой дом и земельный участок продается за 4 200 000 руб., тогда как пунктом 6 указанного договора предусмотрено, что в основном договоре стоимость имущества будет указана в размере 1 000 000 руб. Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение о цене имущества, просит признать предварительный договор недействительным, заключенным под влиянием заблуждения и взыскать с ответчиков уплаченный ею аванс, который в добровольном порядке ответчики не возвращают. Кроме того, указала, что жилой дом, являющийся предметом купли-продажи, содержит строительные дефекты, и проживание в нем не будет отвечать требованиям безопасности.
З.З.А. и З.В.Н. обратились в суд с встречным иском к М. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи домовладения и земельного участка, в котором с учетом уточнений просили признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого дома лит А1 общей площадью 183,6 кв. м, с хозяйственными строениями Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями и земельного участка площадью 2355 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> в части п. 6, согласно которому в основном договоре стоимость имущества будет указана в размере 1000000 руб., обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, кроме п. 6, произвести окончательный расчет в размере 3 100 000 руб., произвести передачу жилого дома путем подписания акта приема-передачи, взыскать понесенные судебные расходы.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе З.З.А. и З.В.Н. просили решение суда отменить и постановить новое об удовлетворении заявленных ими требований, а М. в иске отказать.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на них, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 2 - 3 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между сторонами З.З.А. и З.В.Н. (продавцы) и М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Согласно п. 1, 5 договора стороны договорились заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома лит А1 общей площадью 183,6 кв. м, с хозяйственными строениями Г1, Г2, Г3, Г4 и сооружениями и земельного участка площадью 2355 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 4 предварительного договора продавцы продают, а покупатель покупает жилой дом и земельный участок за 4 200 000 руб. При этом расчет между сторонами происходит следующим образом: в день подписания предварительного договора покупатель выплачивает продавцам сумму в размере 1 100 000 руб. в качестве задатка, сумму в размере 3 100 000 руб. покупатель обязуется выплатить продавцам в день подписания основного договора купли-продажи.
Согласно п. 6 предварительного договора стороны договорились о том, что в основном договоре купли-продажи будет указана не фактическая цена жилого дома и земельного участка, указанная в п. 4 настоящего договора, а сумма в размере 1 000 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ М. передала З.З.А. и З.В.Н. денежные средства в размере 1 100 000 руб. на основании соглашения о задатке
Поскольку цена жилого дома и земельного участка, указание на которую содержится в п. 6 предварительного договора, не соответствует фактической цене сделки (п. 4), судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно - о его цене, а, следовательно, предварительный договор нельзя признать заключенным.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, п. 6 предварительного договора предполагает заключение притворного договора купли-продажи с целью сокрытия действительных условий его заключения в части цены, а, следовательно, указанный пункт договора является недействительным. Поскольку цена относится к существенным условиям договора, суд сделал правильный вывод, что данные обстоятельства влекут признание предварительного договора недействительным в целом, и со ссылкой на ст. 167 ГК РФ удовлетворил иск М.
Поскольку предварительный договор купли-продажи признан судом первой инстанции недействительным, оснований для удовлетворения встречных исковых требований З.В.Н. и З.З.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи не имеется, о чем правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.
В отсутствие надлежаще заключенного предварительного договора, сумма, уплаченная истцом в качестве задатка - 1 100 000 рублей, является авансом, и обоснованно взыскана судом с ответчиков в пользу истца. Также судом правильно в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины.
При этом доводы апелляционной жалобы З.В.Н. и З.З.А. о том, что п. 6 предварительного договора направлен на уклонение от уплаты налогов и не является существенным условием договора, влекущим недействительность всего договора, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку попытка указанного нарушения налогового законодательства повлекла неопределенность договора в части его существенного условия - цены, что является основанием для признания предварительного договора незаключенным.
Доводы жалобы о том, что в обжалуемом решении не указаны выводы судебной строительно-технической экспертизы о пригодности дома для проживания и дальнейшей эксплуатации, основанием к отмене судебного решения не являются, поскольку исковые требования М. удовлетворены не в связи с недостатками передаваемого товара (жилого дома), а по иным изложенным выше основаниям.
Иные доводы жалобы основанием к отмене решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не являются.
Юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены, нормы материального и процессуального права применены правильно, дело судом рассмотрено в пределах заявленных требований, выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований для признания их незаконными не имеется.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда <адрес> от 25 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу З.З.А. и З.В.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)