Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ф/с Гаврилюк М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Федерякиной М.А.
и судей Лемагиной И.Б. и Захаровой Е.А.,
с участием адвоката Архипова А.Л.,
при секретаре Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.
гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 августа 2012 г., которым постановлено:
Исковые требования С. к ИП Ш. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени и штрафов за просрочку платежей и уплаты госпошлины удовлетворить.
- Взыскать с ответчика в пользу истца *** руб. - сумму основного долга, за просрочку арендных платежей - *** руб., уплату госпошлины в размере *** руб., а всего - *** руб.;
С. обратился в суд с иском к ИП Ш. о взыскании суммы долга по договору аренды жилого помещения, расходов по оплате коммунальных платежей, пени за просрочку уплаты арендных платежей, указывая, что между ними 07.09.2010 г. был заключен договор аренды жилого помещения, условия которого ответчик не исполняла. Ш. обратилась к С. со встречными требованиями о признании договора аренды недействительным.
Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 22.11.2011 г. С. было отказано в удовлетворении его требований к Ш.; встречные исковые требования Ш. к С. о признании недействительным договора аренды жилого помещения от 07.09.2010 г. были удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 г. решение суда было отменено; в удовлетворении встречного иска Ш. о признании договора аренды недействительным было отказано; в части требований С. к Ш. о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате коммунальных платежей, пени дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела С. обратился в суд с уточненными исковыми требованиями к ИП Ш. о взыскании суммы задолженности по арендным платежам с марта 2011 г. по июнь 2012 г. в сумме *** руб., пени за просрочку платежей в размере *** руб., госпошлины в размере *** руб., указывая, что 07.09.2010 г. между ним и ИП Ш. был заключен договор аренды 2-х этажного жилого дома N 6 площадью 254,8 кв. м по адресу: *** и прилегающего земельного участка общей площадью 1389 кв. м с 01.11.2010 г. до 29.08.2011 г. с ежемесячной арендной платой в сумме ***руб.; арендная плата должна была оплачиваться арендатором ежемесячно, но не позднее 10-го числа каждого месяца; дополнительным соглашением N 2 от 07.09.2010 г. сумма ежемесячной арендной платы была определена в размере *** руб.; фактическая передача помещения в пользование ответчика по акту приема-передачи была произведена 17.11.2010 г. в связи с проводимым в доме ремонтом; за неполный месяц арендатор оплатил арендодателю денежную сумму в размере *** руб.; далее ежемесячные платежи должны были составлять *** руб., однако ответчик свои обязательства по договору выполнял не полностью; с марта 2011 г. арендная плата не оплачивалась; по условиям договора стороны обязались пролонгировать договор еще на 1 год; по состоянию на 01.07.2012 г. договор аренды расторгнут не был, арендные платежи продолжали начисляться.
В судебном заседании представитель истца С. уточненные исковые требования поддержала. Ответчик Ш. и ее представитель уточненные исковые требования не признали.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Ш.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика Ш. адвоката Архипова А.Л., представителя истца С. по доверенности Д., обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим изменению, как постановленное без учета конкретных обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.
При разрешении заявленных требований суд руководствовался ст. 288 ГК РФ о правах собственника на принадлежащее ему жилое помещение; ст. ст. 606 - 607 ГК РФ о договоре аренды и его объекте; ст. 614 ГК РФ об арендной плате; ст. 678 ГК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения.
Удовлетворяя уточненные исковые требования, суд исходил из того, что С. является собственником 2-х этажного жилого дома N 6 площадью 254,8 кв. м по адресу: *** и прилегающего земельного участка общей площадью 1389 кв. м; 07.09.2010 г. между С. и ИП Ш. был заключен договор сдачи в аренду за плату данного жилого дома на срок с 01.11.2010 г. по 29.08.2011 г.; п. 10.4 договора предусмотрена обязанность сторон пролонгировать договор на 1 год; изначально ежемесячная арендная плата составляла *** руб. и должна была оплачиваться арендатором не позднее 10-го числа каждого месяца. Также суд установил, что дополнительным соглашением N 1 от 07.09.2010 г. арендодатель обязался в срок до 01.11.2010 г. произвести работы по улучшению помещения; дополнительным соглашением N 2 от этого же числа сумма ежемесячной арендной платы была определена в размере *** руб.; фактически передача арендуемого помещения в пользование арендатору произошла 17.11.2010 г. на основании акта приема-передачи.
В обоснование уточненных исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды С. указал, что Ш. не исполняет условия договора в части оплаты арендных платежей и коммунальных услуг с марта 2011 г.; с сентября 2011 г. стороны должны были продлить условия договора еще на 1 год; договор ими в установленном законом порядке не расторгался, а потому он просил взыскать задолженность по оплате аренды по июнь 2012 г. Ответчик просила отказать в удовлетворении уточненных исковых требований, однако доказательства оплаты ею платежей за март - апрель 2011 г. не сохранились; в конце апреля 2011 г. они выехали из арендуемого жилого помещения и вывезли все имущество; доказательств того, что расторжение договора произошло в установленном порядке, у нее не имеется; ключи от дома были переданы истцу в августе 2011 г.; представитель истца подтвердила факт передачи ключей от дома в сентябре 2011 г. В процессе рассмотрения спора было установлено, что договор аренды после августа 2011 г. сторонами не продлевался и не регистрировался. В судебном заседании в подтверждение факта и периода аренды жилого дома были допрошены свидетели, которые подтвердили, что в арендованном помещении располагался детский сад, который работал до мая 2011 г.; в конце апреля 2011 г. имущество было вывезено в другое помещение; условия договора свидетелям известны не были.
С учетом установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу о том, что договор аренды N 001/(8а-6) от 07.09.2010 г., заключенный между С. и ИП Ш., соответствует требованиям закона и порождает последствия для сторон, поэтому требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей судом удовлетворены в соответствии с представленным истцом уточненным расчетом.
С выводом суда об удовлетворении заявленных требований в полном объеме судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, которые применены судом неправильно.
Поскольку доказательств оплаты ответчиком арендной платы за март - апрель 2011 г. у Ш. не имеется, взыскание с ответчика в пользу истца арендных платежей за этот период произведено судом правильно. Также у ответчика не имеется доказательств того, что в установленном договором порядке арендодатель был предупрежден о досрочном расторжении договора; ответчик в обоснование своих возражений по иску ссылалась на то, что ключи от арендуемого жилого помещения арендодателю были возвращены в августе 2011 г.; представитель истца подтвердила факт передачи ключей в сентябре 2011 г. С учетом этого представляется обоснованным вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за жилое помещение по август 2011 г. включительно, т.е. с марта по август 2011 г. - за 6 месяцев по *** руб., что составляет *** руб. В заседании судебной коллегии представитель Ш. адвокат Архипов А.Л. не возражал против взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за этот период в указанном размере.
Вместе с тем, судебная коллегия считает несостоятельным вывод суда о наличии обязательства сторон о продлении договора на 1 год, о действии условий договора по июнь 2012 г., поскольку он не расторгался в установленном порядке, а потому арендные платежи начислялись правомерно и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца по июнь 2012 г. С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. При разрешении заявленных требований в этой части суд не учел, что договор между сторонами был заключен до 29.08.2011 г.; в установленном законом порядке договор на иной срок не продлевался, новый договор не заключался, а потому отсутствуют предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы с сентября 2011 г. по июнь 2012 г. В указанной части уточненных исковых требований судебная коллегия считает необходимым отказать.
Поскольку установлено наличие задолженности ответчика перед истцом по оплате арендной платы в размере *** руб. с марта 2011 г., судебная коллегия считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за 705 дней просрочки уплаты задолженности по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 8% годовых, что составит *** руб. Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению - в размере *** руб.; пропорционально удовлетворенной части исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма госпошлины в размере *** руб. В уточненных исковых требованиях о взыскании коммунальных платежей истцом не заявлялось; суд первой инстанции данные требования не рассматривал; решение по данным требованиям судом не принималось.
При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований в полном объеме не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению. Судебная коллегия, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, считает необходимым изложить резолютивную часть решения в иной редакции с учетом частичного удовлетворения уточненных исковых требований С. о взыскании с Ш. задолженности по арендным платежам в размере *** руб., неустойки за просрочку внесения арендных платежей - в размере *** руб., госпошлины - в размере *** руб.; в остальной части исковых требований С. надлежит отказать. Возражения ответчика относительно заявленных требований в полном объеме не подтверждаются собранными по делу доказательствами, а потому судебная коллегия не признает их основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме. С учетом этого доводы апелляционной жалобы Ш. в остальной части удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 августа 2012 г. изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
Взыскать с Ш. в пользу С. сумму задолженности по арендным платежам в размере *** рублей, неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере *** рублей, государственную пошлину - в размере *** руб.
В остальной части исковых требований С. отказать.
В остальной части апелляционную жалобу Ш. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.02.2013 ПО ДЕЛУ N 11-5051
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 февраля 2013 г. по делу N 11-5051
ф/с Гаврилюк М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Федерякиной М.А.
и судей Лемагиной И.Б. и Захаровой Е.А.,
с участием адвоката Архипова А.Л.,
при секретаре Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б.
гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 августа 2012 г., которым постановлено:
Исковые требования С. к ИП Ш. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени и штрафов за просрочку платежей и уплаты госпошлины удовлетворить.
- Взыскать с ответчика в пользу истца *** руб. - сумму основного долга, за просрочку арендных платежей - *** руб., уплату госпошлины в размере *** руб., а всего - *** руб.;
-
установила:
установила:
С. обратился в суд с иском к ИП Ш. о взыскании суммы долга по договору аренды жилого помещения, расходов по оплате коммунальных платежей, пени за просрочку уплаты арендных платежей, указывая, что между ними 07.09.2010 г. был заключен договор аренды жилого помещения, условия которого ответчик не исполняла. Ш. обратилась к С. со встречными требованиями о признании договора аренды недействительным.
Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 22.11.2011 г. С. было отказано в удовлетворении его требований к Ш.; встречные исковые требования Ш. к С. о признании недействительным договора аренды жилого помещения от 07.09.2010 г. были удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 г. решение суда было отменено; в удовлетворении встречного иска Ш. о признании договора аренды недействительным было отказано; в части требований С. к Ш. о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате коммунальных платежей, пени дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела С. обратился в суд с уточненными исковыми требованиями к ИП Ш. о взыскании суммы задолженности по арендным платежам с марта 2011 г. по июнь 2012 г. в сумме *** руб., пени за просрочку платежей в размере *** руб., госпошлины в размере *** руб., указывая, что 07.09.2010 г. между ним и ИП Ш. был заключен договор аренды 2-х этажного жилого дома N 6 площадью 254,8 кв. м по адресу: *** и прилегающего земельного участка общей площадью 1389 кв. м с 01.11.2010 г. до 29.08.2011 г. с ежемесячной арендной платой в сумме ***руб.; арендная плата должна была оплачиваться арендатором ежемесячно, но не позднее 10-го числа каждого месяца; дополнительным соглашением N 2 от 07.09.2010 г. сумма ежемесячной арендной платы была определена в размере *** руб.; фактическая передача помещения в пользование ответчика по акту приема-передачи была произведена 17.11.2010 г. в связи с проводимым в доме ремонтом; за неполный месяц арендатор оплатил арендодателю денежную сумму в размере *** руб.; далее ежемесячные платежи должны были составлять *** руб., однако ответчик свои обязательства по договору выполнял не полностью; с марта 2011 г. арендная плата не оплачивалась; по условиям договора стороны обязались пролонгировать договор еще на 1 год; по состоянию на 01.07.2012 г. договор аренды расторгнут не был, арендные платежи продолжали начисляться.
В судебном заседании представитель истца С. уточненные исковые требования поддержала. Ответчик Ш. и ее представитель уточненные исковые требования не признали.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Ш.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика Ш. адвоката Архипова А.Л., представителя истца С. по доверенности Д., обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, несообщение о причинах неявки, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, находит решение суда подлежащим изменению, как постановленное без учета конкретных обстоятельств дела, с нарушением требований действующего законодательства.
При разрешении заявленных требований суд руководствовался ст. 288 ГК РФ о правах собственника на принадлежащее ему жилое помещение; ст. ст. 606 - 607 ГК РФ о договоре аренды и его объекте; ст. 614 ГК РФ об арендной плате; ст. 678 ГК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения.
Удовлетворяя уточненные исковые требования, суд исходил из того, что С. является собственником 2-х этажного жилого дома N 6 площадью 254,8 кв. м по адресу: *** и прилегающего земельного участка общей площадью 1389 кв. м; 07.09.2010 г. между С. и ИП Ш. был заключен договор сдачи в аренду за плату данного жилого дома на срок с 01.11.2010 г. по 29.08.2011 г.; п. 10.4 договора предусмотрена обязанность сторон пролонгировать договор на 1 год; изначально ежемесячная арендная плата составляла *** руб. и должна была оплачиваться арендатором не позднее 10-го числа каждого месяца. Также суд установил, что дополнительным соглашением N 1 от 07.09.2010 г. арендодатель обязался в срок до 01.11.2010 г. произвести работы по улучшению помещения; дополнительным соглашением N 2 от этого же числа сумма ежемесячной арендной платы была определена в размере *** руб.; фактически передача арендуемого помещения в пользование арендатору произошла 17.11.2010 г. на основании акта приема-передачи.
В обоснование уточненных исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды С. указал, что Ш. не исполняет условия договора в части оплаты арендных платежей и коммунальных услуг с марта 2011 г.; с сентября 2011 г. стороны должны были продлить условия договора еще на 1 год; договор ими в установленном законом порядке не расторгался, а потому он просил взыскать задолженность по оплате аренды по июнь 2012 г. Ответчик просила отказать в удовлетворении уточненных исковых требований, однако доказательства оплаты ею платежей за март - апрель 2011 г. не сохранились; в конце апреля 2011 г. они выехали из арендуемого жилого помещения и вывезли все имущество; доказательств того, что расторжение договора произошло в установленном порядке, у нее не имеется; ключи от дома были переданы истцу в августе 2011 г.; представитель истца подтвердила факт передачи ключей от дома в сентябре 2011 г. В процессе рассмотрения спора было установлено, что договор аренды после августа 2011 г. сторонами не продлевался и не регистрировался. В судебном заседании в подтверждение факта и периода аренды жилого дома были допрошены свидетели, которые подтвердили, что в арендованном помещении располагался детский сад, который работал до мая 2011 г.; в конце апреля 2011 г. имущество было вывезено в другое помещение; условия договора свидетелям известны не были.
С учетом установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу о том, что договор аренды N 001/(8а-6) от 07.09.2010 г., заключенный между С. и ИП Ш., соответствует требованиям закона и порождает последствия для сторон, поэтому требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей судом удовлетворены в соответствии с представленным истцом уточненным расчетом.
С выводом суда об удовлетворении заявленных требований в полном объеме судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, которые применены судом неправильно.
Поскольку доказательств оплаты ответчиком арендной платы за март - апрель 2011 г. у Ш. не имеется, взыскание с ответчика в пользу истца арендных платежей за этот период произведено судом правильно. Также у ответчика не имеется доказательств того, что в установленном договором порядке арендодатель был предупрежден о досрочном расторжении договора; ответчик в обоснование своих возражений по иску ссылалась на то, что ключи от арендуемого жилого помещения арендодателю были возвращены в августе 2011 г.; представитель истца подтвердила факт передачи ключей в сентябре 2011 г. С учетом этого представляется обоснованным вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за жилое помещение по август 2011 г. включительно, т.е. с марта по август 2011 г. - за 6 месяцев по *** руб., что составляет *** руб. В заседании судебной коллегии представитель Ш. адвокат Архипов А.Л. не возражал против взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за этот период в указанном размере.
Вместе с тем, судебная коллегия считает несостоятельным вывод суда о наличии обязательства сторон о продлении договора на 1 год, о действии условий договора по июнь 2012 г., поскольку он не расторгался в установленном порядке, а потому арендные платежи начислялись правомерно и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца по июнь 2012 г. С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. При разрешении заявленных требований в этой части суд не учел, что договор между сторонами был заключен до 29.08.2011 г.; в установленном законом порядке договор на иной срок не продлевался, новый договор не заключался, а потому отсутствуют предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы с сентября 2011 г. по июнь 2012 г. В указанной части уточненных исковых требований судебная коллегия считает необходимым отказать.
Поскольку установлено наличие задолженности ответчика перед истцом по оплате арендной платы в размере *** руб. с марта 2011 г., судебная коллегия считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за 705 дней просрочки уплаты задолженности по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 8% годовых, что составит *** руб. Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению - в размере *** руб.; пропорционально удовлетворенной части исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма госпошлины в размере *** руб. В уточненных исковых требованиях о взыскании коммунальных платежей истцом не заявлялось; суд первой инстанции данные требования не рассматривал; решение по данным требованиям судом не принималось.
При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований в полном объеме не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению. Судебная коллегия, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, считает необходимым изложить резолютивную часть решения в иной редакции с учетом частичного удовлетворения уточненных исковых требований С. о взыскании с Ш. задолженности по арендным платежам в размере *** руб., неустойки за просрочку внесения арендных платежей - в размере *** руб., госпошлины - в размере *** руб.; в остальной части исковых требований С. надлежит отказать. Возражения ответчика относительно заявленных требований в полном объеме не подтверждаются собранными по делу доказательствами, а потому судебная коллегия не признает их основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме. С учетом этого доводы апелляционной жалобы Ш. в остальной части удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 августа 2012 г. изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
Взыскать с Ш. в пользу С. сумму задолженности по арендным платежам в размере *** рублей, неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере *** рублей, государственную пошлину - в размере *** руб.
В остальной части исковых требований С. отказать.
В остальной части апелляционную жалобу Ш. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)