Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Русаленко Дениса Сергеевича,
апелляционное производство N 05АП-10901/2013
на решение от 23.07.2013
судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-32813/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008)
к индивидуальному предпринимателю Русаленко Денису Сергеевичу (ОГРН 304253632700011, ИНН 253699237949)
о взыскании 2215016 рублей 06 копеек,
при участии:
- от истца: Фадеева Ю.А. - представитель по доверенности от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013;
- от ответчика: Возисов К.А. - представитель по доверенности от 02.10.2013 сроком на один год,
установил:
Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края Приморского края (в настоящее время - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю Русаленко Денису Сергеевичу (далее - ИП Русаленко Д.С.) с иском о взыскании 2933285 рублей 84 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за период с 15.08.2006 по 16.11.2012 в размере 1552584 рублей 95 копеек, пени за период с 22.10.2006 по 16.11.2012 в размере 1380700 рублей 89 копеек.
В судебном заседании 09.07.2013 судом в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принят встречный иск ИП Русаленко Д.С. к Департаменту о взыскании 2215016 рублей 06 копеек неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2013 с ИП Русаленко Д.С. в пользу Департамента взыскано 1273920 рублей 25 копеек, из которых 1029775 рублей 13 копеек основной задолженности, 244145 рублей 12 копеек пени, в удовлетворении остальной части исковых требований Департамента отказано; в удовлетворении встречных исковых требований ИП Русаленко Д.С. к Департаменту отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Русаленко Д.С. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований Департамента и удовлетворить встречный иск в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на неоднократное направление в адрес Департамента заявления о расторжении договора аренды с приложением акта приема-передачи, в связи с чем считает договор аренды между сторонами расторгнутым с 28.06.2011, а отсутствие акта приема-передачи имущества, по мнению ответчика, само по себе не является доказательством продолжения использования земельного участка. Полагает, что действия Департамента по уклонению от принятия земельного участка от арендатора свидетельствуют о злоупотреблении правом. Также ответчик указывает на отсутствие доказательств фактического использования им земельного участка после указанной даты, ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2009 по делу N А51-78998/2009. В обоснование встречного иска приводит доводы об ошибочном перечислении платежей Департаменту в большем размере, чем существующая на 28.06.2011 задолженность.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу Департамент просит в удовлетворении жалобы отказать, полагает, что частичная оплата ответчиком задолженности в сумме 3715114,14 рублей свидетельствует о признании долга по договору аренды.
В судебном заседании представитель ИП Русаленко Д.С. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель Департамента по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела судом установлено, что 12.09.2006 Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города Владивостока (арендодатель) и ИП Русаленко Д.С. (арендатор) на срок с 01.08.2006 по 31.07.2009 заключен договор аренды N 01-005260-Ю-В-4933 (далее - договор аренды) в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:0201 площадью 1331 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Луговая (примерно 91 м на восток от ул. Спортивная, 2а), для использования в целях розничной торговли на рынках. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 79213,13 рублей в месяц. В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца.
Законом Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный Закон вступил в силу с 01.02.2007. Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края (ранее - Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края) согласно постановлениям Администрации Приморского края от 08.02.2007 N 23-па, от 12.02.2007 N 28-па.
Постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2007 N 116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства, которому переданы функции в области земельных отношений.
Постановлением Администрации Приморского края от 25.09.2009 N 263-па Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края переименован в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.
Постановлением Администрации Приморского края N 294-па от 25.10.2012 Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края переименован в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
По истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться указанным участком, в связи с чем 24.03.2011 арендатор направил в адрес арендодателя заявление о расторжении договора аренды, которое получено арендодателем 28.03.2011.
Ответом от 13.05.2011 Департамент сообщил о наличии задолженности по договору аренды, предложил провести сверку платежей и сообщил о возможности принятия решения по заявлению после погашения задолженности по арендной плате.
28.02.2012 арендодателем получено заявление арендатора о полном погашении задолженности по арендным платежам и о расторжении договора аренды на основании статьи 450 ГК РФ.
Департамент, ссылаясь, на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, направил в адрес последнего предупреждение о необходимости исполнения обязательств от 29.02.2012 исх. N 29/04/07-12/4272 с требованием об оплате задолженности по пене в сумме 1419581,08 рублей.
Ответом от 14.03.2012 на вышеуказанное заявление от 28.02.2012 Департамент сообщил ИП Русаленко Д.С. о возможности принятия решения по заявлению после погашения задолженности по пене и предложил обратиться в Департамент для проведения сверки расчетов.
Ненадлежащее исполнение ИП Русаленко Д.С. обязательств по внесению арендной платы и наличие задолженности по арендной плате за период с 15.08.2006 по 16.11.2012 в сумме 1552584,95 рублей, на которую начислена пеня за период с 22.10.2006 по 16.11.2012 в сумме 1380700,89 рублей, послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
ИП Русаленко Д.С., в свою очередь, полагая, что договор прекратил действие 28.06.2011, принимая во внимание факт погашения задолженности в полном объеме по состоянию на 07.12.2011, учитывая пропуск истцом срока исковой давности, посчитав, что Департамент получил неосновательное обогащение в виде излишне внесенной арендной платы, обратился со встречным требованием к Департаменту о взыскании 2215016,06 рублей неосновательного обогащения.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 1.3 договора аренды сторонами установлено, что договор заключен на срок с 01.08.2006 по 31.07.2009. В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Вместе с тем, по правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В обоснование доводов о прекращении действия договора аренды с 28.06.2011 ответчик ссылается на получение истцом 28.03.2011 его заявления о расторжении договора аренды.
Однако ни из указанного заявления, полученного Департаментом 28.06.2011, ни из направленного Департаменту позже заявления от 28.02.2012 не следует, что ИП Русаленко Д.С. как арендатор, продолжающий пользоваться земельным участком по договору, возобновленному на неопределенный срок, отказывается от договора в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Напротив, в заявлении ответчика, полученном истцом 28.03.2011, указано на просьбу расторгнуть договор аренды, в заявлении от 28.02.2012 - ссылка на расторжение договора на основании статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, данные письма не повлекли расторжение договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Учитывая отсутствие согласия арендодателя на расторжение договора аренды, договор не был расторгнут и в порядке статьи 450 ГК РФ.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2.4.9 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан по истечении срока действия договора освободить участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи.
Доказательств возврата арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:0201 по договору, возобновленному на неопределенный срок, по акту приема-передачи не имеется, как не имеется каких-либо иных доказательств фактической передачи ответчиком и принятия истцом вышеуказанного земельного участка.
В обоснование доводов об уклонении Департамента от принятия земельного участка ИП Русаленко Д.С. ссылается на направление с заявлениями о расторжении договора аренды акта приема-передачи земельного участка. Однако акт приема-передачи не указан в качестве приложения в вышеуказанных заявлениях арендатора о расторжении договора аренды. Также не имеется ссылки на акт приема-передачи в описи вложения в почтовое отправление от 24.03.2011, которым ответчиком истцу было направлено заявление о расторжении договора. Ввиду изложенного доводы ответчика об уклонении истца от принятия спорного земельного участка не подтверждены соответствующими доказательствами.
Также ответчик указывает на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2009 по делу N А51-78997/2009, которым Администрации города Владивостока отказано в удовлетворении иска к ИП Русаленко Д.С. о признании самовольной постройкой, сносе самовольно возведенного строения - кафе "Райский сад", находящегося, в том числе, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Владивосток, район ул. Луговая, примерно 91 м на восток от ул. Спортивная, 2а, переданных ответчику во владение и пользование на основании договора аренды от 12.09.2006 N 01-005260-Ю-В-4933 для использования в целях осуществления розничной торговли на рынках, о сносе самовольно возведенного спорного строения и приведении земельных участков в пригодное для дальнейшего использования состояние. Поскольку в удовлетворении иска к ИП Русаленко Д.С. отказано как к ненадлежащему ответчику, последний полагает, что это свидетельствует об отсутствии факта использования им земельного участка.
Однако, как видно из вышеуказанного решения суда от 19.08.2009, вопрос использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:0201 ИП Русаленко Д.С. судом в рамках дела N А51-78997/2009 не исследовался. Судом в вышеуказанном решении от 19.08.2009 установлено, что надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки являлся другой ответчик как владелец спорного строения и как обладатель зарегистрированного права собственности на спорное строение, тогда как ответчик ИП Русаленко Д.С. не возводил спорное строение и не является его владельцем. Более того, возведение на земельном участке, переданном ИП Русаленко Д.С. в аренду строения иным лицом не свидетельствует о невозможности использования земельного участка ответчиком в соответствии с условиями договора аренды - в целях розничной торговли на рынках.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что по истечении действия договора аренды договор возобновлен на неопределенный срок и до 16.11.2012 земельный участок с кадастровым номером 25:28:010038:0201, полученный ответчиком в пользование по акту приема-передачи, не был возвращен ответчиком истцу в установленном порядке, участок продолжал использоваться ответчиком на основании договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 79213,13 рублей в месяц.
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что до принятия решения по делу ответчик заявил об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен в три года; течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).
Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика суммы основной задолженности за период с 15.08.2006 по 16.11.2012. Иск подан Департаментом 20.12.2012. С учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности период взыскания основной задолженности верно определен судом первой инстанции с 21.12.2009 по указанную истцом дату 16.11.2012.
Кроме того, согласно составленной истцом справке о расчетах договору аренды по состоянию на 10.11.2011 сумма основной задолженности ответчика составила 3715114 рублей 71 копейка, которая была погашена ответчиком в полном объеме, что подтверждается чеком-ордером от 07.12.2011.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно установлено, что требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.08.2006 по 16.11.2012 подлежат частичному удовлетворению на сумму 1029775 рублей 13 копеек за период с 21.12.2009 по 16.11.2012.
Рассматривая исковые требования в части взыскания пени за период с 22.10.2006 по 16.11.2012 в сумме 1380700,89 рублей, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 4.2 договора аренды при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется неустойка на сумму просроченного платежа в размере ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств за каждый день просрочки.
Таким образом, условие о неустойке в виде пени сторонами в договоре аренды достигнуто. Поскольку судом установлено нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по внесению арендной платы, истец имеет право на удовлетворение требований в части взыскания пени.
Расчет пени в спорной сумме осуществлен Департаментом с учетом суммы задолженности 1552584,95 рублей и периода просрочки исполнения обязательства с 22.10.2006 по 16.11.2012.
Однако с учетом сделанного ответчиком заявления об истечении срока исковой давности и подлежащей взысканию основной задолженности в сумме 1029775 рублей 13 копеек, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 244145 рублей 12 копеек пени за период с 21.12.2009 по 16.11.2012.
Таким образом, исковые требования Департамента к ИП Русаленко Д.С. правомерно удовлетворены судом первой инстанции частично на сумму 1029775 рублей 13 копеек основной задолженности и 244145 рублей 12 копеек пени.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ИП Русаленко Д.С., суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 1109 ГК РФ не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.
Как указано выше, согласно представленным в материалы дела расчету задолженности по договору аренды, составленному Департаментом, по состоянию на 10.11.2011 задолженность ИП Русаленко Д.С. составила 3715114 рублей 71 копейку, которая была погашена ответчиком в полном объеме 07.12.2011. Судом также установлено, что арендные правоотношения между сторонами после 28.06.2011 не прекратились. Таким образом, фактически указанная спорная сумма была оплачена ответчиком во исполнение обязательств по договору аренды до наступления срока исполнения, в счет будущих платежей, и факт ее оплаты учтен судом при удовлетворении исковых требований Департамента в части взыскания основного долга. Довод апелляционной жалобы ответчика об ошибочном внесении спорной суммы неосновательного обогащения является необоснованным.
При изложенных обстоятельствах встречные исковые требования ИП Русаленко Д.С. удовлетворению не подлежат как необоснованные.
Аргумент апелляционной жалобы ответчика о злоупотреблении истцом правами, что в силу статьи 1 ГК РФ недопустимо, судом не принимается. Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Однако, исковые требования в рамках настоящего дела заявлены Департаментом в связи с нарушением ответчиком прав истца как арендодателя по договору аренды, а доводы ответчика об уклонении истца от принятия земельного участка после прекращения договора аренды не нашли подтверждения при рассмотрении дела.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2013 по делу N А51-32813/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2013 N 05АП-10901/2013 ПО ДЕЛУ N А51-32813/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. N 05АП-10901/2013
Дело N А51-32813/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 22 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Русаленко Дениса Сергеевича,
апелляционное производство N 05АП-10901/2013
на решение от 23.07.2013
судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-32813/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008)
к индивидуальному предпринимателю Русаленко Денису Сергеевичу (ОГРН 304253632700011, ИНН 253699237949)
о взыскании 2215016 рублей 06 копеек,
при участии:
- от истца: Фадеева Ю.А. - представитель по доверенности от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013;
- от ответчика: Возисов К.А. - представитель по доверенности от 02.10.2013 сроком на один год,
установил:
Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края Приморского края (в настоящее время - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю Русаленко Денису Сергеевичу (далее - ИП Русаленко Д.С.) с иском о взыскании 2933285 рублей 84 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за период с 15.08.2006 по 16.11.2012 в размере 1552584 рублей 95 копеек, пени за период с 22.10.2006 по 16.11.2012 в размере 1380700 рублей 89 копеек.
В судебном заседании 09.07.2013 судом в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принят встречный иск ИП Русаленко Д.С. к Департаменту о взыскании 2215016 рублей 06 копеек неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2013 с ИП Русаленко Д.С. в пользу Департамента взыскано 1273920 рублей 25 копеек, из которых 1029775 рублей 13 копеек основной задолженности, 244145 рублей 12 копеек пени, в удовлетворении остальной части исковых требований Департамента отказано; в удовлетворении встречных исковых требований ИП Русаленко Д.С. к Департаменту отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Русаленко Д.С. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований Департамента и удовлетворить встречный иск в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на неоднократное направление в адрес Департамента заявления о расторжении договора аренды с приложением акта приема-передачи, в связи с чем считает договор аренды между сторонами расторгнутым с 28.06.2011, а отсутствие акта приема-передачи имущества, по мнению ответчика, само по себе не является доказательством продолжения использования земельного участка. Полагает, что действия Департамента по уклонению от принятия земельного участка от арендатора свидетельствуют о злоупотреблении правом. Также ответчик указывает на отсутствие доказательств фактического использования им земельного участка после указанной даты, ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2009 по делу N А51-78998/2009. В обоснование встречного иска приводит доводы об ошибочном перечислении платежей Департаменту в большем размере, чем существующая на 28.06.2011 задолженность.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу Департамент просит в удовлетворении жалобы отказать, полагает, что частичная оплата ответчиком задолженности в сумме 3715114,14 рублей свидетельствует о признании долга по договору аренды.
В судебном заседании представитель ИП Русаленко Д.С. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель Департамента по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела судом установлено, что 12.09.2006 Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города Владивостока (арендодатель) и ИП Русаленко Д.С. (арендатор) на срок с 01.08.2006 по 31.07.2009 заключен договор аренды N 01-005260-Ю-В-4933 (далее - договор аренды) в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:0201 площадью 1331 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Луговая (примерно 91 м на восток от ул. Спортивная, 2а), для использования в целях розничной торговли на рынках. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 79213,13 рублей в месяц. В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца.
Законом Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный Закон вступил в силу с 01.02.2007. Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края (ранее - Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края) согласно постановлениям Администрации Приморского края от 08.02.2007 N 23-па, от 12.02.2007 N 28-па.
Постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2007 N 116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства, которому переданы функции в области земельных отношений.
Постановлением Администрации Приморского края от 25.09.2009 N 263-па Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края переименован в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.
Постановлением Администрации Приморского края N 294-па от 25.10.2012 Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края переименован в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
По истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться указанным участком, в связи с чем 24.03.2011 арендатор направил в адрес арендодателя заявление о расторжении договора аренды, которое получено арендодателем 28.03.2011.
Ответом от 13.05.2011 Департамент сообщил о наличии задолженности по договору аренды, предложил провести сверку платежей и сообщил о возможности принятия решения по заявлению после погашения задолженности по арендной плате.
28.02.2012 арендодателем получено заявление арендатора о полном погашении задолженности по арендным платежам и о расторжении договора аренды на основании статьи 450 ГК РФ.
Департамент, ссылаясь, на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, направил в адрес последнего предупреждение о необходимости исполнения обязательств от 29.02.2012 исх. N 29/04/07-12/4272 с требованием об оплате задолженности по пене в сумме 1419581,08 рублей.
Ответом от 14.03.2012 на вышеуказанное заявление от 28.02.2012 Департамент сообщил ИП Русаленко Д.С. о возможности принятия решения по заявлению после погашения задолженности по пене и предложил обратиться в Департамент для проведения сверки расчетов.
Ненадлежащее исполнение ИП Русаленко Д.С. обязательств по внесению арендной платы и наличие задолженности по арендной плате за период с 15.08.2006 по 16.11.2012 в сумме 1552584,95 рублей, на которую начислена пеня за период с 22.10.2006 по 16.11.2012 в сумме 1380700,89 рублей, послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
ИП Русаленко Д.С., в свою очередь, полагая, что договор прекратил действие 28.06.2011, принимая во внимание факт погашения задолженности в полном объеме по состоянию на 07.12.2011, учитывая пропуск истцом срока исковой давности, посчитав, что Департамент получил неосновательное обогащение в виде излишне внесенной арендной платы, обратился со встречным требованием к Департаменту о взыскании 2215016,06 рублей неосновательного обогащения.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 1.3 договора аренды сторонами установлено, что договор заключен на срок с 01.08.2006 по 31.07.2009. В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Вместе с тем, по правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В обоснование доводов о прекращении действия договора аренды с 28.06.2011 ответчик ссылается на получение истцом 28.03.2011 его заявления о расторжении договора аренды.
Однако ни из указанного заявления, полученного Департаментом 28.06.2011, ни из направленного Департаменту позже заявления от 28.02.2012 не следует, что ИП Русаленко Д.С. как арендатор, продолжающий пользоваться земельным участком по договору, возобновленному на неопределенный срок, отказывается от договора в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Напротив, в заявлении ответчика, полученном истцом 28.03.2011, указано на просьбу расторгнуть договор аренды, в заявлении от 28.02.2012 - ссылка на расторжение договора на основании статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, данные письма не повлекли расторжение договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Учитывая отсутствие согласия арендодателя на расторжение договора аренды, договор не был расторгнут и в порядке статьи 450 ГК РФ.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2.4.9 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан по истечении срока действия договора освободить участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи.
Доказательств возврата арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:0201 по договору, возобновленному на неопределенный срок, по акту приема-передачи не имеется, как не имеется каких-либо иных доказательств фактической передачи ответчиком и принятия истцом вышеуказанного земельного участка.
В обоснование доводов об уклонении Департамента от принятия земельного участка ИП Русаленко Д.С. ссылается на направление с заявлениями о расторжении договора аренды акта приема-передачи земельного участка. Однако акт приема-передачи не указан в качестве приложения в вышеуказанных заявлениях арендатора о расторжении договора аренды. Также не имеется ссылки на акт приема-передачи в описи вложения в почтовое отправление от 24.03.2011, которым ответчиком истцу было направлено заявление о расторжении договора. Ввиду изложенного доводы ответчика об уклонении истца от принятия спорного земельного участка не подтверждены соответствующими доказательствами.
Также ответчик указывает на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 19.08.2009 по делу N А51-78997/2009, которым Администрации города Владивостока отказано в удовлетворении иска к ИП Русаленко Д.С. о признании самовольной постройкой, сносе самовольно возведенного строения - кафе "Райский сад", находящегося, в том числе, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Владивосток, район ул. Луговая, примерно 91 м на восток от ул. Спортивная, 2а, переданных ответчику во владение и пользование на основании договора аренды от 12.09.2006 N 01-005260-Ю-В-4933 для использования в целях осуществления розничной торговли на рынках, о сносе самовольно возведенного спорного строения и приведении земельных участков в пригодное для дальнейшего использования состояние. Поскольку в удовлетворении иска к ИП Русаленко Д.С. отказано как к ненадлежащему ответчику, последний полагает, что это свидетельствует об отсутствии факта использования им земельного участка.
Однако, как видно из вышеуказанного решения суда от 19.08.2009, вопрос использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:0201 ИП Русаленко Д.С. судом в рамках дела N А51-78997/2009 не исследовался. Судом в вышеуказанном решении от 19.08.2009 установлено, что надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки являлся другой ответчик как владелец спорного строения и как обладатель зарегистрированного права собственности на спорное строение, тогда как ответчик ИП Русаленко Д.С. не возводил спорное строение и не является его владельцем. Более того, возведение на земельном участке, переданном ИП Русаленко Д.С. в аренду строения иным лицом не свидетельствует о невозможности использования земельного участка ответчиком в соответствии с условиями договора аренды - в целях розничной торговли на рынках.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что по истечении действия договора аренды договор возобновлен на неопределенный срок и до 16.11.2012 земельный участок с кадастровым номером 25:28:010038:0201, полученный ответчиком в пользование по акту приема-передачи, не был возвращен ответчиком истцу в установленном порядке, участок продолжал использоваться ответчиком на основании договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 79213,13 рублей в месяц.
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что до принятия решения по делу ответчик заявил об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен в три года; течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).
Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика суммы основной задолженности за период с 15.08.2006 по 16.11.2012. Иск подан Департаментом 20.12.2012. С учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности период взыскания основной задолженности верно определен судом первой инстанции с 21.12.2009 по указанную истцом дату 16.11.2012.
Кроме того, согласно составленной истцом справке о расчетах договору аренды по состоянию на 10.11.2011 сумма основной задолженности ответчика составила 3715114 рублей 71 копейка, которая была погашена ответчиком в полном объеме, что подтверждается чеком-ордером от 07.12.2011.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно установлено, что требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.08.2006 по 16.11.2012 подлежат частичному удовлетворению на сумму 1029775 рублей 13 копеек за период с 21.12.2009 по 16.11.2012.
Рассматривая исковые требования в части взыскания пени за период с 22.10.2006 по 16.11.2012 в сумме 1380700,89 рублей, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 4.2 договора аренды при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется неустойка на сумму просроченного платежа в размере ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств за каждый день просрочки.
Таким образом, условие о неустойке в виде пени сторонами в договоре аренды достигнуто. Поскольку судом установлено нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по внесению арендной платы, истец имеет право на удовлетворение требований в части взыскания пени.
Расчет пени в спорной сумме осуществлен Департаментом с учетом суммы задолженности 1552584,95 рублей и периода просрочки исполнения обязательства с 22.10.2006 по 16.11.2012.
Однако с учетом сделанного ответчиком заявления об истечении срока исковой давности и подлежащей взысканию основной задолженности в сумме 1029775 рублей 13 копеек, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 244145 рублей 12 копеек пени за период с 21.12.2009 по 16.11.2012.
Таким образом, исковые требования Департамента к ИП Русаленко Д.С. правомерно удовлетворены судом первой инстанции частично на сумму 1029775 рублей 13 копеек основной задолженности и 244145 рублей 12 копеек пени.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ИП Русаленко Д.С., суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 1109 ГК РФ не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.
Как указано выше, согласно представленным в материалы дела расчету задолженности по договору аренды, составленному Департаментом, по состоянию на 10.11.2011 задолженность ИП Русаленко Д.С. составила 3715114 рублей 71 копейку, которая была погашена ответчиком в полном объеме 07.12.2011. Судом также установлено, что арендные правоотношения между сторонами после 28.06.2011 не прекратились. Таким образом, фактически указанная спорная сумма была оплачена ответчиком во исполнение обязательств по договору аренды до наступления срока исполнения, в счет будущих платежей, и факт ее оплаты учтен судом при удовлетворении исковых требований Департамента в части взыскания основного долга. Довод апелляционной жалобы ответчика об ошибочном внесении спорной суммы неосновательного обогащения является необоснованным.
При изложенных обстоятельствах встречные исковые требования ИП Русаленко Д.С. удовлетворению не подлежат как необоснованные.
Аргумент апелляционной жалобы ответчика о злоупотреблении истцом правами, что в силу статьи 1 ГК РФ недопустимо, судом не принимается. Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Однако, исковые требования в рамках настоящего дела заявлены Департаментом в связи с нарушением ответчиком прав истца как арендодателя по договору аренды, а доводы ответчика об уклонении истца от принятия земельного участка после прекращения договора аренды не нашли подтверждения при рассмотрении дела.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2013 по делу N А51-32813/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)