Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "МВЛ" Ершова С.И. (доверенность от 20.03.2013 N 17), от общества с ограниченной ответственностью "Юнифарм" Мухиной Д.С. (доверенность от 11.07.2012), рассмотрев 04.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МВЛ" на решение Арбитражного суда Псковской области от 11.10.2012 (судья Рутковская Л.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А52-3168/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МВЛ", место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки, Новосокольническая ул., д. 32, ОГРН 1056000124730 (далее - ООО "МВЛ"), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юнифарм", место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки, ул. Лизы Чайкиной, д. 31/1, ОГРН 1026000898450 (далее - ООО "Юнифарм"), о взыскании 218 154 руб. 71 коп. неосновательного обогащения за 25.11.2011-31.06.2012, образовавшегося на стороне ответчика в связи с внесением в меньшем размере платы за пользование недвижимым имуществом.
Определением суда первой инстанции от 23.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Регион-60", место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки, Новосокольническая ул., д. 32 (далее - ООО "Регион-60").
Решением суда первой инстанции от 11.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2012, в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "МВЛ" указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, судами неправильно применены положения статей 615, 618, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). ООО "МВЛ" указывает, что сумма неосновательного обогащения, рассчитанная по ставке прекращенного договора аренды от 11.12.2006 N 1112/3 (1500 руб./кв. м), является правомерной.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Регион-60" считает позицию истца по размеру неосновательного обогащения правильной.
В судебном заседании представитель ООО "МВЛ" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Юнифарм" просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
ООО "Регион-60", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "МВЛ" на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 538,9 кв. м с кадастровым номером 60:25:030807:15:581-А:1001, расположенное на первом этаже здания по адресу: Псковская обл., г. Великие Луки, Октябрьский пр., д. 44.
ООО "МВЛ" (арендодатель) и ООО "Регион-60" (арендатор) заключили договор от 11.12.2006 N 1112/3 аренды части указанного нежилого помещения площадью 34,3 кв. м на срок с 11.12.2006 до 11.01.2017. Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 11.12.2006. По условиям договора ежемесячная арендная плата согласована в размере 1715 руб. (включая налог на добавленную стоимость; далее - НДС) исходя из ставки 50 руб./кв. м.
ООО "Регион-60" (арендатор) и ООО "Юнифарм" (субарендатор) заключили договор от 01.03.2007 N 0301/4 субаренды указанного помещения на срок с 01.03.2007 до 11.12.2016. Объект передан по акту приемки-передачи от 01.03.2007. По условиям договора ежемесячная сумма арендной платы составила 18 865 руб. исходя из ставки 550 руб./кв. м.
Договор аренды и субаренды зарегистрированы в установленном законом порядке.
ООО "МВЛ" и ООО "Регион-60" заключили дополнительное соглашение от 01.04.2011 N 1 к договору аренды N 1112/3, в котором согласовали размер ежемесячной арендной платы - 51 450 руб. исходя из ставки 1500 руб./кв. м (с НДС). Дополнительное соглашение зарегистрировано 17.06.2011.
Соглашением от 10.10.2011 договор аренды N 1112/3 досрочно расторгнут на основании статей 450 и 452 ГК РФ, стороны подписали акт от 10.10.2011 приема-передачи части нежилого помещения площадью 34,3 кв. м, в котором указали, что данное имущество арендатор возвращает арендодателю, а последний его принимает без претензий. Соглашение о расторжении договора аренды зарегистрировано 25.11.2011.
Письмом от 26.10.2011 ООО "Регион-60" уведомило ООО "Юнифарм" о том, что договор N 1112/3 досрочно расторгнут по соглашению сторон, соответственно, договор субаренды также подлежит досрочному прекращению, указав, что субарендатор вправе заключить договор аренды указанного нежилого помещения с ООО "МВЛ" на условиях договора аренды N 1112/3.
ООО "МВЛ" письмом от 27.10.2011 сообщило ООО "Юнифарм" о досрочном прекращении договора N 1112/3 и предложило заключить договор аренды указанного нежилого помещения на условиях прекращенного договора.
Предложение арендодателя о заключении договора аренды на условиях прекращенного договора аренды ответчиком не принято.
ООО "Юнифарм" 02.11.2011 сообщило ООО "МВЛ" о готовности рассмотреть вопрос о заключении договора аренды, но на условиях договора субаренды, а 24.11.2011 - о готовности рассмотреть вопрос о заключении договора на условиях договора N 1112/3.
Решением Арбитражного суда Псковской области от 28.03.2012 по делу N А52-4733/2011, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.08.2012, удовлетворен иск ООО "МВЛ" о выселении ООО "Юнифарм" из спорного объекта, отказано в удовлетворении встречного иска ООО "Юнифарм" о понуждении ООО "МВЛ" к заключению договора аренды на условиях прекращенного договора субаренды.
Ссылаясь на то, что ответчик с момента расторжения договора аренды (прекращения договора субаренды) незаконно пользовался помещением без внесения арендной платы, установленной условиями договора N 1112/3 с учетом дополнительного соглашения, ООО "МВЛ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их не обоснованными по праву и по размеру.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Предъявляя требование о неосновательном обогащении, истец должен доказать факт и размер неосновательного обогащения.
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Судами обеих инстанций установлено, что договор аренды на новый срок на условиях прекращенного договора N 1112/3 между истцом и ответчиком не был заключен, и это подтверждается материалами дела.
Суды сделали правомерный вывод о том, что у ООО "Юнифарм" до освобождения помещения имелось обязательство по внесению согласованной платы ООО "Регион-60" на условиях прекращенного договора субаренды.
Судами также установлено, что ООО "Юнифарм" оплатило пользование помещением за ноябрь 2011 - январь 2012 года ООО "Регион-60", а за февраль - июнь 2012 года - ООО "МВЛ" исходя из ранее согласованной по договору субаренды суммы ежемесячной арендной платы (18 865 руб.).
Таким образом, субарендатор не является лицом, обогатившимся за счет арендодателя, поскольку в течение спорного периода пользования помещением им выполнялись обязательства по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора субаренды.
Указав, что истец и третье лицо увеличили размер арендной платы в добровольном порядке, а ответчик не принимал на себя обязательства по внесению арендной платы в увеличенном размере, соответственно, не вступал в прямые арендные отношения с истцом, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права и направлены на переоценку выводов судов относительно имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 11.10.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А52-3168/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МВЛ" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 09.04.2013 ПО ДЕЛУ N А52-3168/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2013 г. по делу N А52-3168/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "МВЛ" Ершова С.И. (доверенность от 20.03.2013 N 17), от общества с ограниченной ответственностью "Юнифарм" Мухиной Д.С. (доверенность от 11.07.2012), рассмотрев 04.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МВЛ" на решение Арбитражного суда Псковской области от 11.10.2012 (судья Рутковская Л.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А52-3168/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МВЛ", место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки, Новосокольническая ул., д. 32, ОГРН 1056000124730 (далее - ООО "МВЛ"), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юнифарм", место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки, ул. Лизы Чайкиной, д. 31/1, ОГРН 1026000898450 (далее - ООО "Юнифарм"), о взыскании 218 154 руб. 71 коп. неосновательного обогащения за 25.11.2011-31.06.2012, образовавшегося на стороне ответчика в связи с внесением в меньшем размере платы за пользование недвижимым имуществом.
Определением суда первой инстанции от 23.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Регион-60", место нахождения: 182100, Псковская обл., г. Великие Луки, Новосокольническая ул., д. 32 (далее - ООО "Регион-60").
Решением суда первой инстанции от 11.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2012, в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "МВЛ" указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, судами неправильно применены положения статей 615, 618, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). ООО "МВЛ" указывает, что сумма неосновательного обогащения, рассчитанная по ставке прекращенного договора аренды от 11.12.2006 N 1112/3 (1500 руб./кв. м), является правомерной.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Регион-60" считает позицию истца по размеру неосновательного обогащения правильной.
В судебном заседании представитель ООО "МВЛ" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Юнифарм" просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
ООО "Регион-60", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "МВЛ" на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 538,9 кв. м с кадастровым номером 60:25:030807:15:581-А:1001, расположенное на первом этаже здания по адресу: Псковская обл., г. Великие Луки, Октябрьский пр., д. 44.
ООО "МВЛ" (арендодатель) и ООО "Регион-60" (арендатор) заключили договор от 11.12.2006 N 1112/3 аренды части указанного нежилого помещения площадью 34,3 кв. м на срок с 11.12.2006 до 11.01.2017. Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 11.12.2006. По условиям договора ежемесячная арендная плата согласована в размере 1715 руб. (включая налог на добавленную стоимость; далее - НДС) исходя из ставки 50 руб./кв. м.
ООО "Регион-60" (арендатор) и ООО "Юнифарм" (субарендатор) заключили договор от 01.03.2007 N 0301/4 субаренды указанного помещения на срок с 01.03.2007 до 11.12.2016. Объект передан по акту приемки-передачи от 01.03.2007. По условиям договора ежемесячная сумма арендной платы составила 18 865 руб. исходя из ставки 550 руб./кв. м.
Договор аренды и субаренды зарегистрированы в установленном законом порядке.
ООО "МВЛ" и ООО "Регион-60" заключили дополнительное соглашение от 01.04.2011 N 1 к договору аренды N 1112/3, в котором согласовали размер ежемесячной арендной платы - 51 450 руб. исходя из ставки 1500 руб./кв. м (с НДС). Дополнительное соглашение зарегистрировано 17.06.2011.
Соглашением от 10.10.2011 договор аренды N 1112/3 досрочно расторгнут на основании статей 450 и 452 ГК РФ, стороны подписали акт от 10.10.2011 приема-передачи части нежилого помещения площадью 34,3 кв. м, в котором указали, что данное имущество арендатор возвращает арендодателю, а последний его принимает без претензий. Соглашение о расторжении договора аренды зарегистрировано 25.11.2011.
Письмом от 26.10.2011 ООО "Регион-60" уведомило ООО "Юнифарм" о том, что договор N 1112/3 досрочно расторгнут по соглашению сторон, соответственно, договор субаренды также подлежит досрочному прекращению, указав, что субарендатор вправе заключить договор аренды указанного нежилого помещения с ООО "МВЛ" на условиях договора аренды N 1112/3.
ООО "МВЛ" письмом от 27.10.2011 сообщило ООО "Юнифарм" о досрочном прекращении договора N 1112/3 и предложило заключить договор аренды указанного нежилого помещения на условиях прекращенного договора.
Предложение арендодателя о заключении договора аренды на условиях прекращенного договора аренды ответчиком не принято.
ООО "Юнифарм" 02.11.2011 сообщило ООО "МВЛ" о готовности рассмотреть вопрос о заключении договора аренды, но на условиях договора субаренды, а 24.11.2011 - о готовности рассмотреть вопрос о заключении договора на условиях договора N 1112/3.
Решением Арбитражного суда Псковской области от 28.03.2012 по делу N А52-4733/2011, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.08.2012, удовлетворен иск ООО "МВЛ" о выселении ООО "Юнифарм" из спорного объекта, отказано в удовлетворении встречного иска ООО "Юнифарм" о понуждении ООО "МВЛ" к заключению договора аренды на условиях прекращенного договора субаренды.
Ссылаясь на то, что ответчик с момента расторжения договора аренды (прекращения договора субаренды) незаконно пользовался помещением без внесения арендной платы, установленной условиями договора N 1112/3 с учетом дополнительного соглашения, ООО "МВЛ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их не обоснованными по праву и по размеру.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Предъявляя требование о неосновательном обогащении, истец должен доказать факт и размер неосновательного обогащения.
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Судами обеих инстанций установлено, что договор аренды на новый срок на условиях прекращенного договора N 1112/3 между истцом и ответчиком не был заключен, и это подтверждается материалами дела.
Суды сделали правомерный вывод о том, что у ООО "Юнифарм" до освобождения помещения имелось обязательство по внесению согласованной платы ООО "Регион-60" на условиях прекращенного договора субаренды.
Судами также установлено, что ООО "Юнифарм" оплатило пользование помещением за ноябрь 2011 - январь 2012 года ООО "Регион-60", а за февраль - июнь 2012 года - ООО "МВЛ" исходя из ранее согласованной по договору субаренды суммы ежемесячной арендной платы (18 865 руб.).
Таким образом, субарендатор не является лицом, обогатившимся за счет арендодателя, поскольку в течение спорного периода пользования помещением им выполнялись обязательства по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора субаренды.
Указав, что истец и третье лицо увеличили размер арендной платы в добровольном порядке, а ответчик не принимал на себя обязательства по внесению арендной платы в увеличенном размере, соответственно, не вступал в прямые арендные отношения с истцом, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права и направлены на переоценку выводов судов относительно имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 11.10.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А52-3168/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МВЛ" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)