Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Федюкина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Рыковой Г.М.,
судей: Хугаева А.Г., Забелиной Ю.А.,
при секретаре: М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июля 2013 года апелляционную жалобу ООО "Мособлжилстрой" на решение Раменского городского суда Московской области от 25 января 2013 года по делу по иску А.В. к ООО "Мособлжилстрой" о взыскании процентов за пользование чужими денежным средствами, взыскании неустойки, встречным исковым требованиям ООО "Мособлжилстрой" к А.В. о взыскании денежных средств по договору,
заслушав доклад судьи Хугаева А.Г.,
объяснения представителя А.В. - А.Е.,
А.В. обратился в суд с иском к ООО "Мособлжилстрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 112710 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, неустойки в размере <данные изъяты>. за нарушение срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства.
Требования мотивированы тем, что между сторонами 20.10.2008 г. был заключен договор долевого участия. Согласно п. 2.1 договора, объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира, общей площадью 42,71 кв. м, договором предусмотрено, что площадь квартиры, указанная в договоре, является ориентировочной, а фактическая площадь квартиры должна определяться после сдачи дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров БТИ. В соответствии с п. 3.5 в случае уменьшения площади квартиры, уменьшается и ее стоимость. Излишне уплаченные денежные средства застройщик возвращает участнику долевого строительства исходя из стоимости одного квадратного метра <данные изъяты>. не позднее 10 банковских дней. Истцом полностью выполнены условия договора. Согласно данным БТИ общая площадь квартиры составила 40.5 кв. м, что на 2.21 кв. м меньше площади, указанной в договоре, а соответственно истцу подлежит выплатить <данные изъяты> Истец предъявил ответчику претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств, однако до настоящего времени ответчиком деньги на расчетный счет истца не перечислены. Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства на 490 дней, в связи с чем подлежат взысканию, в порядке ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>.
Кроме того дополнительным соглашением от 30.11.2009 г. к договору участия в долевом строительстве указан срок передачи объекта долевого строительства - 3 квартал 2010 г., фактически квартира была передана только 20.12.2010 г., просрочка обязательства составила 80 дней. Размер неустойки составляет <данные изъяты>, претензия истца о выплате указанных денежных средств оставлена ответчиком без ответа.
Ответчик ООО "Мособлжилстрой" обратилось в суд со встречным иском к А.В. о взыскании 147390 руб. по договору долевого участия в строительстве.
Встречные требования обоснованны тем, что фактическая площадь переданной А.В. квартиры составляет 45.6 кв. м, что на 2.89 кв. м больше чем указано в договоре. В соответствии с п. 3.4 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что если площадь квартиры увеличится по результатам обмера БТИ более чем на 1 кв. м, то участник долевого строительства обязан произвести доплату исходя из стоимости 1 кв. м в размере <данные изъяты>, а значит истец не доплатил застройщику <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца первоначальный иск поддержала, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.
Представитель ответчика первоначальный иск не признал, просил удовлетворить встречный иск.
Решением Раменского городского суда Московской области от 25 января 2013 года исковые требования А.В. удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Взыскано с ООО "Мособлжилстрой" в пользу А.В.: неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства в размере <данные изъяты> штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты>
С решением в части взыскания штрафа и отказа в удовлетворении встречного иска не согласилось ООО "Мособлжилстрой", решение в этой части просит отменить, как незаконное и необоснованное. В апелляционной жалобе указано на отсутствие полномочий у представителя истца на подписание претензии, а как следствие на правомерность поведения ответчика по неисполнению досудебных требований. Полагают также, что судом первой инстанции дано не верное толкование норм права и условий договора в части определения фактической площади помещения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, изучив апелляционную жалобу в пределах ее доводов, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции, в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, подлежащим отмене.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что площадь квартиры составляет 43.1 кв. м, что менее чем на 1 кв. м, в связи с чем, согласно условий договора, доплаты производиться не должны. При этом суд учитывал положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37.
С таким решением судебная коллегия согласиться не может, поскольку оно основано на неверном толковании условий договора и применении норм материального права.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами 20.10.2008 г. был заключен договор участия в долевом строительстве N 013\\71 (л.д. 15 - 19). Согласно п. 2.1 договора, объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира, общей площадью 42,71 кв. м, договором предусмотрено, что площадь квартиры, указанная в договоре, является ориентировочной, а фактическая площадь квартиры должна определяться после сдачи дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров БТИ.
В соответствии с п. 3.4 если по результатам обмеров БТИ общая площадь объекта квартиры увеличится более чем на 1 кв. м по сравнению с установленным в п. 2.1 договора, то участник долевого строительства обязан провести доплату, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере <данные изъяты>.
В соответствии с п. 6.1 договора, фактическая площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с документами БТИ (экспликацией, поэтажным планом).
Таким образом, определение необходимости доплаты обусловлено определением фактической площади квартиры по данным обмера БТИ (п. 2.1 договора). При этом давая толкование понятию "фактическая площадь", по правилам ст. 431 ГК РФ, нужно исходить из буквального значения слова "фактическая", то есть, реальная, объективно отражающая действительность, полученная на основании измерений и т.д. Использованное в договоре словосочетание "общая площадь" подлежит толкованию как суммарная площадь помещений квартиры, определенных на основании измерении БТИ, а соответственно понятия "фактическая площадь" квартиры и "общая площадь" квартиры в рамках исследуемого договора являются синонимичными.
"Фактическая площадь" подлежит определению на основании результатов измерений БТИ, внесенных в экспликацию или поэтажный план (п. 6.1 договора).
В соответствии с экспликацией к плану помещения, содержащейся в техническом паспорте квартиры, переданной ответчиком истцу и расположенной по адресу: <...>, квартира состоит из следующих помещений: прихожая площадью 6.4 кв. м, кладовая - 3.0 кв. м, гостиная - 17.9 кв. м, кухня - 8.7 кв. м, туалет - 1.3 кв. м, ванная - 3.2 кв. м, лоджия - 3.9 кв. м, лоджия - 1.1 кв. м, а всего площадь составляет 45.5 кв. м (6.4 + 3 + 17.9 + 8.7 + 1.3 + 3.2 + 3.9 + 1.1 = 45.6) (л.д. 45).
Таким образом, для целей договора фактическая площадь (общая площадь) квартиры составляет 45.6 кв. м, указание в техническом паспорте и решении суда первой инстанции в качестве общей площади величины в 43.1 кв. м, определенной с учетом понижающего коэффициента 0,5 для площадей лоджий, является не применимым с учетом условий договора, заключенного между сторонами, поскольку эта величина не отражает действительные измерения, учитывает понижающий коэффициент и направлена на использовании при статистическом учете.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37 не применима к гражданско-правовым отношениям сторон, поскольку регулирует отношения, вытекающие из публично-правовых функций БТИ, а соответственно указанная инструкция не может выступать регулятором договорных отношений.
С учетом п. 3.4. договора с А.В. в пользу ООО "Мособлжилстрой" подлежит взысканию 147390 руб. из расчета (45.6 - 42.71 x 51000 = 147390).
В связи с тем, что усматриваются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ для отмены решения, в этой части требования апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, в остальной части доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о возможности применения к сложившимся правоотношения Закона РФ "О защите прав потребителей" и взыскания штрафа за не соблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Постановлением Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что к правоотношениям, связанным с заключением договора долевого участия в строительстве Закон РФ "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Дополнительным соглашением от 30.11.2009 г. к договору участия в долевом строительстве указан срок передачи объекта долевого строительства - 3 квартал 2010 г. (л.д. 22), фактически квартира была передана только 20.12.2010 г. (л.д. 25).
Размер присужденной в пользу истца А.В. суммы неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора составляет <данные изъяты> указанная величина ответчиком не оспаривается.
Ответчику была направлена досудебная претензия (л.д. 10 - 12), которая была оставлена без исполнения. Претензия подписана представителем, полномочия которого указаны в доверенности от 03.06.2008 г., предусматривающей право на подписание различного вида договоров, регистрации права, подписание документов, а также совершении всех действий, связанных с надлежащим исполнением обязательств (поручений) указанных в доверенности (л.д. 26).
Таким образом, доводы апелляционной жалобы об отсутствии полномочий у представителя истца на подписание претензии опровергаются материалами дела.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Размер присужденной в пользу истца А.В. суммы неустойки составляет <данные изъяты> указанная величина ответчиком не оспаривается и соответственно размер штрафа должен составлять <данные изъяты>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Раменского городского суда Московской области от 25 января 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Мособлжилстрой" и вынести в данной части новое решение, которым исковые требования ООО "Мособлжилстрой" удовлетворить.
Взыскать с А.В. в пользу ООО "Мособлжилстрой" <данные изъяты>.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-15167/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2013 г. по делу N 33-15167/2013
Судья: Федюкина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Рыковой Г.М.,
судей: Хугаева А.Г., Забелиной Ю.А.,
при секретаре: М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июля 2013 года апелляционную жалобу ООО "Мособлжилстрой" на решение Раменского городского суда Московской области от 25 января 2013 года по делу по иску А.В. к ООО "Мособлжилстрой" о взыскании процентов за пользование чужими денежным средствами, взыскании неустойки, встречным исковым требованиям ООО "Мособлжилстрой" к А.В. о взыскании денежных средств по договору,
заслушав доклад судьи Хугаева А.Г.,
объяснения представителя А.В. - А.Е.,
установила:
А.В. обратился в суд с иском к ООО "Мособлжилстрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 112710 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, неустойки в размере <данные изъяты>. за нарушение срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства.
Требования мотивированы тем, что между сторонами 20.10.2008 г. был заключен договор долевого участия. Согласно п. 2.1 договора, объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира, общей площадью 42,71 кв. м, договором предусмотрено, что площадь квартиры, указанная в договоре, является ориентировочной, а фактическая площадь квартиры должна определяться после сдачи дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров БТИ. В соответствии с п. 3.5 в случае уменьшения площади квартиры, уменьшается и ее стоимость. Излишне уплаченные денежные средства застройщик возвращает участнику долевого строительства исходя из стоимости одного квадратного метра <данные изъяты>. не позднее 10 банковских дней. Истцом полностью выполнены условия договора. Согласно данным БТИ общая площадь квартиры составила 40.5 кв. м, что на 2.21 кв. м меньше площади, указанной в договоре, а соответственно истцу подлежит выплатить <данные изъяты> Истец предъявил ответчику претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств, однако до настоящего времени ответчиком деньги на расчетный счет истца не перечислены. Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства на 490 дней, в связи с чем подлежат взысканию, в порядке ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>.
Кроме того дополнительным соглашением от 30.11.2009 г. к договору участия в долевом строительстве указан срок передачи объекта долевого строительства - 3 квартал 2010 г., фактически квартира была передана только 20.12.2010 г., просрочка обязательства составила 80 дней. Размер неустойки составляет <данные изъяты>, претензия истца о выплате указанных денежных средств оставлена ответчиком без ответа.
Ответчик ООО "Мособлжилстрой" обратилось в суд со встречным иском к А.В. о взыскании 147390 руб. по договору долевого участия в строительстве.
Встречные требования обоснованны тем, что фактическая площадь переданной А.В. квартиры составляет 45.6 кв. м, что на 2.89 кв. м больше чем указано в договоре. В соответствии с п. 3.4 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что если площадь квартиры увеличится по результатам обмера БТИ более чем на 1 кв. м, то участник долевого строительства обязан произвести доплату исходя из стоимости 1 кв. м в размере <данные изъяты>, а значит истец не доплатил застройщику <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца первоначальный иск поддержала, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.
Представитель ответчика первоначальный иск не признал, просил удовлетворить встречный иск.
Решением Раменского городского суда Московской области от 25 января 2013 года исковые требования А.В. удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Взыскано с ООО "Мособлжилстрой" в пользу А.В.: неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства в размере <данные изъяты> штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты>
С решением в части взыскания штрафа и отказа в удовлетворении встречного иска не согласилось ООО "Мособлжилстрой", решение в этой части просит отменить, как незаконное и необоснованное. В апелляционной жалобе указано на отсутствие полномочий у представителя истца на подписание претензии, а как следствие на правомерность поведения ответчика по неисполнению досудебных требований. Полагают также, что судом первой инстанции дано не верное толкование норм права и условий договора в части определения фактической площади помещения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, изучив апелляционную жалобу в пределах ее доводов, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции, в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, подлежащим отмене.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что площадь квартиры составляет 43.1 кв. м, что менее чем на 1 кв. м, в связи с чем, согласно условий договора, доплаты производиться не должны. При этом суд учитывал положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37.
С таким решением судебная коллегия согласиться не может, поскольку оно основано на неверном толковании условий договора и применении норм материального права.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами 20.10.2008 г. был заключен договор участия в долевом строительстве N 013\\71 (л.д. 15 - 19). Согласно п. 2.1 договора, объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира, общей площадью 42,71 кв. м, договором предусмотрено, что площадь квартиры, указанная в договоре, является ориентировочной, а фактическая площадь квартиры должна определяться после сдачи дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров БТИ.
В соответствии с п. 3.4 если по результатам обмеров БТИ общая площадь объекта квартиры увеличится более чем на 1 кв. м по сравнению с установленным в п. 2.1 договора, то участник долевого строительства обязан провести доплату, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере <данные изъяты>.
В соответствии с п. 6.1 договора, фактическая площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с документами БТИ (экспликацией, поэтажным планом).
Таким образом, определение необходимости доплаты обусловлено определением фактической площади квартиры по данным обмера БТИ (п. 2.1 договора). При этом давая толкование понятию "фактическая площадь", по правилам ст. 431 ГК РФ, нужно исходить из буквального значения слова "фактическая", то есть, реальная, объективно отражающая действительность, полученная на основании измерений и т.д. Использованное в договоре словосочетание "общая площадь" подлежит толкованию как суммарная площадь помещений квартиры, определенных на основании измерении БТИ, а соответственно понятия "фактическая площадь" квартиры и "общая площадь" квартиры в рамках исследуемого договора являются синонимичными.
"Фактическая площадь" подлежит определению на основании результатов измерений БТИ, внесенных в экспликацию или поэтажный план (п. 6.1 договора).
В соответствии с экспликацией к плану помещения, содержащейся в техническом паспорте квартиры, переданной ответчиком истцу и расположенной по адресу: <...>, квартира состоит из следующих помещений: прихожая площадью 6.4 кв. м, кладовая - 3.0 кв. м, гостиная - 17.9 кв. м, кухня - 8.7 кв. м, туалет - 1.3 кв. м, ванная - 3.2 кв. м, лоджия - 3.9 кв. м, лоджия - 1.1 кв. м, а всего площадь составляет 45.5 кв. м (6.4 + 3 + 17.9 + 8.7 + 1.3 + 3.2 + 3.9 + 1.1 = 45.6) (л.д. 45).
Таким образом, для целей договора фактическая площадь (общая площадь) квартиры составляет 45.6 кв. м, указание в техническом паспорте и решении суда первой инстанции в качестве общей площади величины в 43.1 кв. м, определенной с учетом понижающего коэффициента 0,5 для площадей лоджий, является не применимым с учетом условий договора, заключенного между сторонами, поскольку эта величина не отражает действительные измерения, учитывает понижающий коэффициент и направлена на использовании при статистическом учете.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37 не применима к гражданско-правовым отношениям сторон, поскольку регулирует отношения, вытекающие из публично-правовых функций БТИ, а соответственно указанная инструкция не может выступать регулятором договорных отношений.
С учетом п. 3.4. договора с А.В. в пользу ООО "Мособлжилстрой" подлежит взысканию 147390 руб. из расчета (45.6 - 42.71 x 51000 = 147390).
В связи с тем, что усматриваются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ для отмены решения, в этой части требования апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, в остальной части доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о возможности применения к сложившимся правоотношения Закона РФ "О защите прав потребителей" и взыскания штрафа за не соблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Постановлением Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что к правоотношениям, связанным с заключением договора долевого участия в строительстве Закон РФ "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Дополнительным соглашением от 30.11.2009 г. к договору участия в долевом строительстве указан срок передачи объекта долевого строительства - 3 квартал 2010 г. (л.д. 22), фактически квартира была передана только 20.12.2010 г. (л.д. 25).
Размер присужденной в пользу истца А.В. суммы неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора составляет <данные изъяты> указанная величина ответчиком не оспаривается.
Ответчику была направлена досудебная претензия (л.д. 10 - 12), которая была оставлена без исполнения. Претензия подписана представителем, полномочия которого указаны в доверенности от 03.06.2008 г., предусматривающей право на подписание различного вида договоров, регистрации права, подписание документов, а также совершении всех действий, связанных с надлежащим исполнением обязательств (поручений) указанных в доверенности (л.д. 26).
Таким образом, доводы апелляционной жалобы об отсутствии полномочий у представителя истца на подписание претензии опровергаются материалами дела.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Размер присужденной в пользу истца А.В. суммы неустойки составляет <данные изъяты> указанная величина ответчиком не оспаривается и соответственно размер штрафа должен составлять <данные изъяты>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Раменского городского суда Московской области от 25 января 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Мособлжилстрой" и вынести в данной части новое решение, которым исковые требования ООО "Мособлжилстрой" удовлетворить.
Взыскать с А.В. в пользу ООО "Мособлжилстрой" <данные изъяты>.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)