Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Курин Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе: председательствующего Булата А.В.,
судей Тимошенко Л.И., Пархоменко Г.В.,
по докладу Булата А.В.,
при секретаре Т.С.С.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Г.А. по доверенности Г.Н. на решение Центрального районного суда города Сочи от 03 июля 2013 года,
установила:
Г.А. обратилась в суд с иском к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным.
В судебном заседании представитель Г.А. по доверенности Г.Н. заявленные требования поддержал.
Обжалуемым решением Центрального районного суда города Сочи от 03 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований Г.А. к администрации города Сочи о признании незаключенным договора N 03.3/152 от 01 августа 2007 года инвестирования в строительство жилого комплекса по <адрес обезличен>, подписанного между администрацией г. Сочи и ООО "Парк-Сервис" отказано.
В апелляционной жалобе представитель Г.А. по доверенности Г.Н. ставит вопрос об отмене решения суда и просит вынести новый судебный акт. Указывает, что судом неправильно применены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Г.А. по доверенности Г.Н., судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда и вынесении нового судебного акта - об удовлетворении искового заявления Г.А. к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным по следующим основаниям.
Приходя к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления Г.А. к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным, суд первой инстанции сослался на то, что отсутствуют достаточные основания для удовлетворения требования истца.
Однако судебная коллегия не может согласиться с изложенными суждениями суда.
Как следует из материалов дела, 01.08.2007 года между ООО "Парк-Сервис" в лице генерального директора Б. и администрацией города Сочи заключен договор инвестирования в строительство жилого комплекса по <адрес обезличен>
В соответствии с п. 2.4 договора инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,3% общей площади объекта, то есть от объекта, предположительно площадью 910,2 кв. м.
Пунктом 4.1.1. договора указано, что администрация взяла на себя обязательства оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, а также после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов, то есть обязательства, которые должны предоставляться на безвозмездной основе.
Исходя из пункта 4.2.3 договора, инвестор взял на себя обязательства обеспечить за счет собственных и/или привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по настоящему договору и сдачу объектов приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию.
01.06.2009 года между ООО "Парк-Сервис" и Г.А. заключен инвестиционный договор.
Согласно договору Г.А. перечислены ООО "Парк-Сервис" денежные средства в размере 344 000 000 рублей.
Таким образом, Г.А. переданы денежные средства ООО "Парк-Сервис" для строительства жилого комплекса по улице Черноморская Хостинского района города Сочи, в том числе и в целях реализации договора инвестирования от 01.08.2007 года.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, инвестиционный договор не является видом договора в смысле ГК РФ, а представляет особый правовой режим, установлены Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений", применение которого к классическим договорным отношениям обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной.
В соответствии со статьей 1 Закона об инвестиционной деятельности, последняя представляет собой вложение инвестиций осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно статье 1 указанного закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно ст. 4 Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Ни одним из указанных субъектов инвестиционной деятельности администрация не являлась в соответствии с условиями спорного договора.
Данные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без должной оценки и внимания.
Принимая во внимание названые обстоятельства, отношения сторон в рамках спорного договора инвестиционными не являются.
В силу п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применить правила статьи 431 ГК РФ.
Согласно спорному договору ООО "Парк-Сервис" и является инвестором, заказчиком. Содержание договора инвестирования, в котором оговорены обязанности инвестора, также позволяет сделать вывод о том, что все обязательства в спорном договоре носят односторонний характер, а именно ООО "Парк-Сервис" самостоятельно осуществляет финансирование строительства и прочее. При этом в ходе исполнения спорного договор инвестор отчитывается перед ответчиком о ходе выполненных работ притом, что экономический и юридический результат, на достижение которого направлены основные действия инвестора, остается за ответчиком.
По условиям договора администрация обязалась оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционных проектов. В договоре указано, что распорядительный документ - это административный акт органа или должностного лица администрации, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Из пункта спорного договора усматривается, что администрация гарантировала совершение определенных действий - оказание инвестору в рамках действующей законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим компетенцию администрации). Между тем, перенеся в гражданско-правовую сферу взаимоотношения, построенные на властном подчинении одного субъекта права другому, орган местной власти взялся исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должен выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица. Так, компетенция органов местного самоуправления в области градостроительства закреплена в ст. 8 Градостроительного кодекса РФ. В силу названой нормы в объем полномочий органов местного самоуправления в частности входит выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Таким образом, выдача распорядительного документа не свидетельствует о том, что администрация приняла на себя каких-либо обязательств по строительству объекта, так как в соответствии договорами администрация обязалась делать то, что обязана была делать по закону, без дополнительных договоров.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах спорный инвестиционный договор является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Стороны договора инвестирования от 01 августа 2007 г. N 03.3/152 заявили о намерении согласовать в проектной документации, которая согласно пункту 2.2. договора об инвестировании является неотъемлемой частью договора, площадь застройки, тип, этажность здания и другие характеристики объекта, то есть отнесли их к существенным условиям договора.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, определяются утвержденной в установленном порядке проектной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору.
Однако названные намерения не были реализованы, существенные условия договора дополнительными соглашениями не согласованы.
Таким образом, договор инвестирования в строительство жилого комплекса по улице Черноморская Хостинского района города Сочи от 01.08.2007 г. N 03.3/152 нельзя признать заключенным.
Данные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без должной оценки и внимания, в связи с чем обжалуемое решение Центрального районного суда города Сочи от 03 июля 2013 года подлежит отмене.
Отменяя обжалуемое решение суда, судебная коллегия приходит к выводу о вынесении нового решения по делу - об удовлетворении искового заявления Г.А. к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя Г.А. по доверенности Г.Н. удовлетворить.
Решение Центрального районного суда города Сочи от 03 июля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковое заявление Г.А. к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным удовлетворить.
Признать незаключенным договор инвестирования N 03.3/152 заключенный между администрацией города Сочи и ООО "Парк Сервис" от 01 августа 2007 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-19881/2013
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2013 г. по делу N 33-19881/2013
Судья - Курин Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе: председательствующего Булата А.В.,
судей Тимошенко Л.И., Пархоменко Г.В.,
по докладу Булата А.В.,
при секретаре Т.С.С.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Г.А. по доверенности Г.Н. на решение Центрального районного суда города Сочи от 03 июля 2013 года,
установила:
Г.А. обратилась в суд с иском к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным.
В судебном заседании представитель Г.А. по доверенности Г.Н. заявленные требования поддержал.
Обжалуемым решением Центрального районного суда города Сочи от 03 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований Г.А. к администрации города Сочи о признании незаключенным договора N 03.3/152 от 01 августа 2007 года инвестирования в строительство жилого комплекса по <адрес обезличен>, подписанного между администрацией г. Сочи и ООО "Парк-Сервис" отказано.
В апелляционной жалобе представитель Г.А. по доверенности Г.Н. ставит вопрос об отмене решения суда и просит вынести новый судебный акт. Указывает, что судом неправильно применены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Г.А. по доверенности Г.Н., судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда и вынесении нового судебного акта - об удовлетворении искового заявления Г.А. к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным по следующим основаниям.
Приходя к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления Г.А. к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным, суд первой инстанции сослался на то, что отсутствуют достаточные основания для удовлетворения требования истца.
Однако судебная коллегия не может согласиться с изложенными суждениями суда.
Как следует из материалов дела, 01.08.2007 года между ООО "Парк-Сервис" в лице генерального директора Б. и администрацией города Сочи заключен договор инвестирования в строительство жилого комплекса по <адрес обезличен>
В соответствии с п. 2.4 договора инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,3% общей площади объекта, то есть от объекта, предположительно площадью 910,2 кв. м.
Пунктом 4.1.1. договора указано, что администрация взяла на себя обязательства оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, а также после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов, то есть обязательства, которые должны предоставляться на безвозмездной основе.
Исходя из пункта 4.2.3 договора, инвестор взял на себя обязательства обеспечить за счет собственных и/или привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по настоящему договору и сдачу объектов приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию.
01.06.2009 года между ООО "Парк-Сервис" и Г.А. заключен инвестиционный договор.
Согласно договору Г.А. перечислены ООО "Парк-Сервис" денежные средства в размере 344 000 000 рублей.
Таким образом, Г.А. переданы денежные средства ООО "Парк-Сервис" для строительства жилого комплекса по улице Черноморская Хостинского района города Сочи, в том числе и в целях реализации договора инвестирования от 01.08.2007 года.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, инвестиционный договор не является видом договора в смысле ГК РФ, а представляет особый правовой режим, установлены Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений", применение которого к классическим договорным отношениям обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной.
В соответствии со статьей 1 Закона об инвестиционной деятельности, последняя представляет собой вложение инвестиций осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно статье 1 указанного закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно ст. 4 Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Ни одним из указанных субъектов инвестиционной деятельности администрация не являлась в соответствии с условиями спорного договора.
Данные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без должной оценки и внимания.
Принимая во внимание названые обстоятельства, отношения сторон в рамках спорного договора инвестиционными не являются.
В силу п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применить правила статьи 431 ГК РФ.
Согласно спорному договору ООО "Парк-Сервис" и является инвестором, заказчиком. Содержание договора инвестирования, в котором оговорены обязанности инвестора, также позволяет сделать вывод о том, что все обязательства в спорном договоре носят односторонний характер, а именно ООО "Парк-Сервис" самостоятельно осуществляет финансирование строительства и прочее. При этом в ходе исполнения спорного договор инвестор отчитывается перед ответчиком о ходе выполненных работ притом, что экономический и юридический результат, на достижение которого направлены основные действия инвестора, остается за ответчиком.
По условиям договора администрация обязалась оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционных проектов. В договоре указано, что распорядительный документ - это административный акт органа или должностного лица администрации, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Из пункта спорного договора усматривается, что администрация гарантировала совершение определенных действий - оказание инвестору в рамках действующей законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим компетенцию администрации). Между тем, перенеся в гражданско-правовую сферу взаимоотношения, построенные на властном подчинении одного субъекта права другому, орган местной власти взялся исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должен выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица. Так, компетенция органов местного самоуправления в области градостроительства закреплена в ст. 8 Градостроительного кодекса РФ. В силу названой нормы в объем полномочий органов местного самоуправления в частности входит выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Таким образом, выдача распорядительного документа не свидетельствует о том, что администрация приняла на себя каких-либо обязательств по строительству объекта, так как в соответствии договорами администрация обязалась делать то, что обязана была делать по закону, без дополнительных договоров.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах спорный инвестиционный договор является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Стороны договора инвестирования от 01 августа 2007 г. N 03.3/152 заявили о намерении согласовать в проектной документации, которая согласно пункту 2.2. договора об инвестировании является неотъемлемой частью договора, площадь застройки, тип, этажность здания и другие характеристики объекта, то есть отнесли их к существенным условиям договора.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, определяются утвержденной в установленном порядке проектной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору.
Однако названные намерения не были реализованы, существенные условия договора дополнительными соглашениями не согласованы.
Таким образом, договор инвестирования в строительство жилого комплекса по улице Черноморская Хостинского района города Сочи от 01.08.2007 г. N 03.3/152 нельзя признать заключенным.
Данные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без должной оценки и внимания, в связи с чем обжалуемое решение Центрального районного суда города Сочи от 03 июля 2013 года подлежит отмене.
Отменяя обжалуемое решение суда, судебная коллегия приходит к выводу о вынесении нового решения по делу - об удовлетворении искового заявления Г.А. к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя Г.А. по доверенности Г.Н. удовлетворить.
Решение Центрального районного суда города Сочи от 03 июля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковое заявление Г.А. к администрации города Сочи о признании договора инвестирования в строительство жилого комплекса незаключенным удовлетворить.
Признать незаключенным договор инвестирования N 03.3/152 заключенный между администрацией города Сочи и ООО "Парк Сервис" от 01 августа 2007 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)