Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - общество с ограниченной ответственностью "Фаворит" - Свиридова С.В., доверенность от 24.01.2013 N 0124;
- от ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Орас-Холдинг" - Фаль И.А., доверенность от 01.11.2012 N 21; Ревякин М.А., доверенность от 29.01.2013 N 2,
рассмотрев 06 мая 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит"
на постановление от 06 февраля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" (ОГРН 1037871000914)
к обществу с ограниченной ответственностью "Орас-Холдинг" (1097746028016)
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
ООО "Фаворит" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к ООО "Орас-Холдинг" (далее по тексту - арендодатель, ответчик) о взыскании основного долга (задолженности, возникшей вследствие неосновательного обогащения) в размере 1.566.870 руб. 97 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2012 года иск удовлетворен полностью; взысканы с ООО "Орас-Холдинг" в пользу ООО "Фаворит" основной долг (задолженность, возникшая вследствие неосновательного обогащения) в размере 1.566.870 руб. 97 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 28.668 руб. 71 коп.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что между сторонами был заключен договора аренды, по условиям которого арендатор перечислил арендодателю гарантийную сумму (обеспечительный платеж). Вследствие расторжения договора аренды, возврата арендатором (истцом) арендодателю (ответчику) объекта аренды, надлежащего исполнения арендатором (истцом) условий договора аренды, у арендодателя (ответчика) отпали условия для удержания незачтенной гарантийной суммы (обеспечительного платежа). Поскольку ответчик после расторжения договора аренды продолжал удерживать у себя спорную гарантийную сумму, то в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации на его стороне возникло неосновательного обогащение. Исходя из изложенного, суд первой инстанции взыскал оставшуюся незачтенной гарантийную сумму в пользу истца.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2012 года отменено; в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что арендатор в нарушение условий договора аренды возвратил арендодателю помещения, являющиеся объектом аренды, в состоянии худшем, нежели обусловлено договором. Исходя из этого, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у арендодателя отсутствует обязательство по возврату арендатору обеспечительного платежа, поскольку он полностью был использован в погашение требований арендодателя об уплате арендной платы, взыскании штрафа/неустойки за неисполнение арендатором условий договора аренды, предусмотренных пунктами 7.23, 7.24, 7.28, 7.30.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом арбитражного суда апелляционной инстанции, истец - ООО "Фаворит" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о нарушении арендатором условий договора аренды противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, которым в свою очередь дана надлежащая оценка судом первой инстанции.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между Истцом (арендатор) и Ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 27.12.2011 N а/18-2011 (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2011) о предоставлении арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 27.11.2012 комнаты N 1 - 3, 3а, 4, 6 - 21, 21а, 21б, 22, 22а, 22б, 22в, 23 - 35, 35а, 36 - 39, 39а, 40, 41, 43, 43а, 44 - 46 на 2-ом этаже и комнату N 2 на 1-ом этаже общей площадью 899,5 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Красная Пресня, дом 22.
- П. 6.1 договора установлена обязанность арендатора в обеспечение исполнения своих обязательств из указанного договора уплатить арендодателю гарантийную сумму в размере 3598000 руб., в т.ч. НДС, которые, оставшиеся после удовлетворения соответствующих требований, по окончании срока аренды подлежат возврату арендатору (далее по тексту также - обеспечительный платеж);
- Судами установлено, что данная обязанность арендатором была выполнена уплатой арендодателю платежными поручениями от 10.01.2012 N 1 и от 16.01.2012 N 20 денежных средств в сумме 3598000 руб.
Условиями договора также предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора вернуть арендодателю являющиеся объектом аренды помещения в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа.
Судами установлено, что обязательства сторон из Договора аренды прекратились на основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке, установленном подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
04.07.2012 являющееся объектом аренды по Договору аренды имущество возвращено арендатором арендодателю с составлением сторонами удостоверяющего данное обстоятельства письменного документа, документирующего в том числе результаты обследования являющихся объектом аренды помещений непосредственно после периода прекращения договора.
Суд первой инстанции пришел к выводу о возникновении у арендатора в силу статей 309, 310, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации права требовать возврата арендодателем неосновательного денежного обогащения в виде остатка незачтенного обеспечительного платежа в размере 1566870 руб.
Апелляционный суд не согласился с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку актом от 04.07.2012 установлено, что в нарушение условий Договора аренды при его прекращении являющиеся объектом аренды помещения были возвращены арендодателю в состоянии худшем, нежели обусловлено договором, а именно: не в том состоянии, в котором арендатор указанные помещения получил, с учетом нормального износа, а с повреждениями, а именно: с имеющимся объемом нарушений, определяемых в п. п. 7.23, 7.24, 7.28. Условиями договора (п. п. 6.2, 6.4, 6.6, 6.7) предусмотрено права арендодателя из суммы обеспечительного платежа получить удовлетворение своим требованиям к арендатору, а именно: об уплате арендатором арендной платы; по возмещению штрафных санкций (п. 7.19); по осуществлению текущего ремонта (п. 7.23); по осуществлению демонтажа вывесок и отделимых улучшений, а также по исполнению иных обязанностей (п. 7.24); об уплате арендатором неустоек (пени, штрафов), в том числе, но, не ограничиваясь, штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе и/или вине арендатора (9.4); об исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.28. П. 9.3 договора установлено, что за неисполнение какой-либо из обязанностей или нарушение арендатором условий, предусмотренных п. 7.12 - 7.28, 7.30, 7.35, 736, 13.5.3 договора арендатор обязуется уплатить арендодателю штраф в размере, рассчитываемом по формуле: 1/12 арендной платы за год. Согласно п. 6.5 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором какого-либо обязательства, указанного в п. 6.2 договора, арендодатель направляет арендатору письменное требование о размере, причине и дате взыскания "обеспечительного платежа", расчет и письменное объяснение. Письмом исх.от 19.06.2012 N 097 арендодатель сообщил, что из суммы обеспечительного платежа арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору, в т.ч. об уплате 1/12 арендной платы за год в размере 1799 000 руб. установленных п. 9.3 договора сумм штрафа. При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о том, что по прекращении договора аренды у арендодателя отсутствует обязанность возвратить арендатору обеспечительный платеж, поскольку он полностью был использован в погашение требований арендодателя об уплате арендной платы, взыскании штрафа/неустойки за неисполнение арендатором установленной п. п. 7.23, 7.24, 7.28, 7.30 обязанностей.
Кассационная коллегия находит выводы суда апелляционной инстанции не соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделанными при неправильном применении норм материального права, что в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта, ввиду следующего.
Исходя из статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в договоре аренды пришли к соглашению о перечислении арендатором арендодателю в обеспечение исполнения обязательств гарантийной суммы (обеспечительного платежа) в размере 3.598.000 руб. (пункт 6.1 договора аренды).
Обязательства, в обеспечение которых арендатор перечисляет арендодателю гарантийную сумму, перечислены в пункте 6.2 договора.
Пунктом 6.5 договора предусмотрена возможность прекращения обязательств арендатора, установленных пунктом 6.2 договора, путем зачета за счет суммы обеспечительного платежа.
Арендодатель обязан возвратить арендатору гарантийную сумму в случае надлежащего исполнения арендатором его обязательств по договору аренды в течение 5 рабочих дней с момента подписания сторонами акта о возврате объекта аренды.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что письмом арендодателя от 19 июня 2012 года исх. N 097 на основании пунктов 6.2, 6.4, 6.6, 6.7, 9.3 договора произведен зачет обязательств арендатора перед арендодателем по договору на сумму 1.799.000 в счет арендной платы за июнь 2012 года, а также на сумму 1.799.000 руб. в счет уплаты штрафа в размере 1/12 арендной платы за год.
Прекращение обязательств зачетом на сумму 1.799.000 руб. в счет погашения арендной платы за июнь 2012 года истцом (арендатором) не оспаривается, вследствие чего вывод суда апелляционной инстанции в указанной части правомерен.
В то же время, вывод суда апелляционной инстанции относительно зачета на сумму 1.799.000 руб. в счет уплаты штрафа в размере 1/12 арендной платы за год сделан при неправильном применении статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающей прекращение обязательства зачетом при наличии встречного однородного требования.
Таким образом, денежное обязательство может быть прекращено зачетом только при наличии встречного денежного обязательства.
Указание на зачет обязательства в виде штрафа (неустойки) без установления собственно наличия основного денежного обязательства, в обеспечение которого начислен штраф (неустойка), противоречит статьям 309, 310, 330, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установил суд первой инстанции, наличие указанного встречного однородного требования ответчиком не доказано, вследствие чего указание в названном письме на зачет спорной суммы обеспечительного платежа в счет уплаты штрафа за неисполнение обязательств по договору противоречит статьям 309, 310, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная коллегия, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, обращает внимание на то, что ответчик (арендодатель) в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в подтверждение правомерности зачета обязан был доказать не сам факт нарушения каких-либо условий договора со стороны арендатора, а возникновение в результате этого нарушения у арендатора денежного обязательства перед арендодателем, которое возможно квалифицировать как основной долг (например, убытки и т.д.).
Наличие основного денежного обязательства, на которое начислен штраф, и размер этого основного денежного обязательства суд апелляционной инстанции не установил, вследствие чего его вывод о правомерности зачета спорной суммы обеспечительного платежа в счет погашения штрафа (неустойки) противоречит статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции также обоснованно оценил акт приема-передачи объекта аренды от 04 июля 2012 года как доказательство исполнения истцом обязательства, предусмотренного статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по возврату арендованного имущества арендодателю при прекращении договора аренды.
Указание в данном акте замечаний арендодателя по состоянию помещения само по себе не свидетельствует о возврате арендатором арендодателю объекта аренды в худшем состоянии по сравнению с тем, когда объект был принят во временное владение и пользование. Данное обстоятельство и возникновение в связи с этим денежного обязательства арендатора перед арендодателем в виде убытков, их состав и размер в соответствии со статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат доказыванию арендодателем.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о зачете суммы обеспечительного платежа в счет обязательств истца перед ответчиком противоречит имеющимся в деле доказательствам и сделан при неправильном применении статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец (арендатор) при прекращении договора аренды возвратил объект аренды ответчику (арендодателю), вследствие чего последний без установленных законом и условиями договора оснований удерживает незачтенную часть обеспечительного платежа и в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возвратить спорную сумму истцу как задолженность, возникшую вследствие неосновательного обогащения.
На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года и оставляет в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2012 года.
В соответствии с частью 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, понесенных в связи с подачей кассационной жалобы.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Из материалов дела следует, что заявитель кассационной жалобы - ООО "Фаворит", являющийся истцом по делу, при подаче кассационной жалобы платежным поручением от 21.02.2013 N 78 уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере, установленном подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, а именно, - 2.000 руб.
Поскольку арбитражным судом кассационной инстанции принято постановление в пользу истца, государственная пошлина в размере 2.000 руб., уплаченная истцом - ООО "Фаворит" при подаче кассационной жалобы, подлежит взысканию в его пользу с ответчика - ООО "Орас-Холдинг".
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года по делу N А40-112449/12-157-1052, - отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2012 по делу N А40-112449/12-157-1052, - оставить в силе.
Взыскать с ООО "Орас-Холдинг" в пользу ООО "Фаворит" расходы по государственной пошлине в размере 2.000 руб., уплаченной при подаче кассационной жалобы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
О.И.РУСАКОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.05.2013 ПО ДЕЛУ N А40-112449/12-157-1052
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2013 г. по делу N А40-112449/12-157-1052
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - общество с ограниченной ответственностью "Фаворит" - Свиридова С.В., доверенность от 24.01.2013 N 0124;
- от ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Орас-Холдинг" - Фаль И.А., доверенность от 01.11.2012 N 21; Ревякин М.А., доверенность от 29.01.2013 N 2,
рассмотрев 06 мая 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит"
на постановление от 06 февраля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" (ОГРН 1037871000914)
к обществу с ограниченной ответственностью "Орас-Холдинг" (1097746028016)
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
ООО "Фаворит" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к ООО "Орас-Холдинг" (далее по тексту - арендодатель, ответчик) о взыскании основного долга (задолженности, возникшей вследствие неосновательного обогащения) в размере 1.566.870 руб. 97 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2012 года иск удовлетворен полностью; взысканы с ООО "Орас-Холдинг" в пользу ООО "Фаворит" основной долг (задолженность, возникшая вследствие неосновательного обогащения) в размере 1.566.870 руб. 97 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 28.668 руб. 71 коп.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что между сторонами был заключен договора аренды, по условиям которого арендатор перечислил арендодателю гарантийную сумму (обеспечительный платеж). Вследствие расторжения договора аренды, возврата арендатором (истцом) арендодателю (ответчику) объекта аренды, надлежащего исполнения арендатором (истцом) условий договора аренды, у арендодателя (ответчика) отпали условия для удержания незачтенной гарантийной суммы (обеспечительного платежа). Поскольку ответчик после расторжения договора аренды продолжал удерживать у себя спорную гарантийную сумму, то в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации на его стороне возникло неосновательного обогащение. Исходя из изложенного, суд первой инстанции взыскал оставшуюся незачтенной гарантийную сумму в пользу истца.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2012 года отменено; в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что арендатор в нарушение условий договора аренды возвратил арендодателю помещения, являющиеся объектом аренды, в состоянии худшем, нежели обусловлено договором. Исходя из этого, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у арендодателя отсутствует обязательство по возврату арендатору обеспечительного платежа, поскольку он полностью был использован в погашение требований арендодателя об уплате арендной платы, взыскании штрафа/неустойки за неисполнение арендатором условий договора аренды, предусмотренных пунктами 7.23, 7.24, 7.28, 7.30.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом арбитражного суда апелляционной инстанции, истец - ООО "Фаворит" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о нарушении арендатором условий договора аренды противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, которым в свою очередь дана надлежащая оценка судом первой инстанции.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между Истцом (арендатор) и Ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 27.12.2011 N а/18-2011 (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2011) о предоставлении арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 27.11.2012 комнаты N 1 - 3, 3а, 4, 6 - 21, 21а, 21б, 22, 22а, 22б, 22в, 23 - 35, 35а, 36 - 39, 39а, 40, 41, 43, 43а, 44 - 46 на 2-ом этаже и комнату N 2 на 1-ом этаже общей площадью 899,5 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Красная Пресня, дом 22.
- П. 6.1 договора установлена обязанность арендатора в обеспечение исполнения своих обязательств из указанного договора уплатить арендодателю гарантийную сумму в размере 3598000 руб., в т.ч. НДС, которые, оставшиеся после удовлетворения соответствующих требований, по окончании срока аренды подлежат возврату арендатору (далее по тексту также - обеспечительный платеж);
- Судами установлено, что данная обязанность арендатором была выполнена уплатой арендодателю платежными поручениями от 10.01.2012 N 1 и от 16.01.2012 N 20 денежных средств в сумме 3598000 руб.
Условиями договора также предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора вернуть арендодателю являющиеся объектом аренды помещения в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа.
Судами установлено, что обязательства сторон из Договора аренды прекратились на основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке, установленном подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
04.07.2012 являющееся объектом аренды по Договору аренды имущество возвращено арендатором арендодателю с составлением сторонами удостоверяющего данное обстоятельства письменного документа, документирующего в том числе результаты обследования являющихся объектом аренды помещений непосредственно после периода прекращения договора.
Суд первой инстанции пришел к выводу о возникновении у арендатора в силу статей 309, 310, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации права требовать возврата арендодателем неосновательного денежного обогащения в виде остатка незачтенного обеспечительного платежа в размере 1566870 руб.
Апелляционный суд не согласился с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку актом от 04.07.2012 установлено, что в нарушение условий Договора аренды при его прекращении являющиеся объектом аренды помещения были возвращены арендодателю в состоянии худшем, нежели обусловлено договором, а именно: не в том состоянии, в котором арендатор указанные помещения получил, с учетом нормального износа, а с повреждениями, а именно: с имеющимся объемом нарушений, определяемых в п. п. 7.23, 7.24, 7.28. Условиями договора (п. п. 6.2, 6.4, 6.6, 6.7) предусмотрено права арендодателя из суммы обеспечительного платежа получить удовлетворение своим требованиям к арендатору, а именно: об уплате арендатором арендной платы; по возмещению штрафных санкций (п. 7.19); по осуществлению текущего ремонта (п. 7.23); по осуществлению демонтажа вывесок и отделимых улучшений, а также по исполнению иных обязанностей (п. 7.24); об уплате арендатором неустоек (пени, штрафов), в том числе, но, не ограничиваясь, штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе и/или вине арендатора (9.4); об исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.28. П. 9.3 договора установлено, что за неисполнение какой-либо из обязанностей или нарушение арендатором условий, предусмотренных п. 7.12 - 7.28, 7.30, 7.35, 736, 13.5.3 договора арендатор обязуется уплатить арендодателю штраф в размере, рассчитываемом по формуле: 1/12 арендной платы за год. Согласно п. 6.5 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором какого-либо обязательства, указанного в п. 6.2 договора, арендодатель направляет арендатору письменное требование о размере, причине и дате взыскания "обеспечительного платежа", расчет и письменное объяснение. Письмом исх.от 19.06.2012 N 097 арендодатель сообщил, что из суммы обеспечительного платежа арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору, в т.ч. об уплате 1/12 арендной платы за год в размере 1799 000 руб. установленных п. 9.3 договора сумм штрафа. При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о том, что по прекращении договора аренды у арендодателя отсутствует обязанность возвратить арендатору обеспечительный платеж, поскольку он полностью был использован в погашение требований арендодателя об уплате арендной платы, взыскании штрафа/неустойки за неисполнение арендатором установленной п. п. 7.23, 7.24, 7.28, 7.30 обязанностей.
Кассационная коллегия находит выводы суда апелляционной инстанции не соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделанными при неправильном применении норм материального права, что в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта, ввиду следующего.
Исходя из статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в договоре аренды пришли к соглашению о перечислении арендатором арендодателю в обеспечение исполнения обязательств гарантийной суммы (обеспечительного платежа) в размере 3.598.000 руб. (пункт 6.1 договора аренды).
Обязательства, в обеспечение которых арендатор перечисляет арендодателю гарантийную сумму, перечислены в пункте 6.2 договора.
Пунктом 6.5 договора предусмотрена возможность прекращения обязательств арендатора, установленных пунктом 6.2 договора, путем зачета за счет суммы обеспечительного платежа.
Арендодатель обязан возвратить арендатору гарантийную сумму в случае надлежащего исполнения арендатором его обязательств по договору аренды в течение 5 рабочих дней с момента подписания сторонами акта о возврате объекта аренды.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что письмом арендодателя от 19 июня 2012 года исх. N 097 на основании пунктов 6.2, 6.4, 6.6, 6.7, 9.3 договора произведен зачет обязательств арендатора перед арендодателем по договору на сумму 1.799.000 в счет арендной платы за июнь 2012 года, а также на сумму 1.799.000 руб. в счет уплаты штрафа в размере 1/12 арендной платы за год.
Прекращение обязательств зачетом на сумму 1.799.000 руб. в счет погашения арендной платы за июнь 2012 года истцом (арендатором) не оспаривается, вследствие чего вывод суда апелляционной инстанции в указанной части правомерен.
В то же время, вывод суда апелляционной инстанции относительно зачета на сумму 1.799.000 руб. в счет уплаты штрафа в размере 1/12 арендной платы за год сделан при неправильном применении статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающей прекращение обязательства зачетом при наличии встречного однородного требования.
Таким образом, денежное обязательство может быть прекращено зачетом только при наличии встречного денежного обязательства.
Указание на зачет обязательства в виде штрафа (неустойки) без установления собственно наличия основного денежного обязательства, в обеспечение которого начислен штраф (неустойка), противоречит статьям 309, 310, 330, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установил суд первой инстанции, наличие указанного встречного однородного требования ответчиком не доказано, вследствие чего указание в названном письме на зачет спорной суммы обеспечительного платежа в счет уплаты штрафа за неисполнение обязательств по договору противоречит статьям 309, 310, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная коллегия, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, обращает внимание на то, что ответчик (арендодатель) в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в подтверждение правомерности зачета обязан был доказать не сам факт нарушения каких-либо условий договора со стороны арендатора, а возникновение в результате этого нарушения у арендатора денежного обязательства перед арендодателем, которое возможно квалифицировать как основной долг (например, убытки и т.д.).
Наличие основного денежного обязательства, на которое начислен штраф, и размер этого основного денежного обязательства суд апелляционной инстанции не установил, вследствие чего его вывод о правомерности зачета спорной суммы обеспечительного платежа в счет погашения штрафа (неустойки) противоречит статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции также обоснованно оценил акт приема-передачи объекта аренды от 04 июля 2012 года как доказательство исполнения истцом обязательства, предусмотренного статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по возврату арендованного имущества арендодателю при прекращении договора аренды.
Указание в данном акте замечаний арендодателя по состоянию помещения само по себе не свидетельствует о возврате арендатором арендодателю объекта аренды в худшем состоянии по сравнению с тем, когда объект был принят во временное владение и пользование. Данное обстоятельство и возникновение в связи с этим денежного обязательства арендатора перед арендодателем в виде убытков, их состав и размер в соответствии со статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат доказыванию арендодателем.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о зачете суммы обеспечительного платежа в счет обязательств истца перед ответчиком противоречит имеющимся в деле доказательствам и сделан при неправильном применении статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец (арендатор) при прекращении договора аренды возвратил объект аренды ответчику (арендодателю), вследствие чего последний без установленных законом и условиями договора оснований удерживает незачтенную часть обеспечительного платежа и в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возвратить спорную сумму истцу как задолженность, возникшую вследствие неосновательного обогащения.
На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года и оставляет в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2012 года.
В соответствии с частью 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, понесенных в связи с подачей кассационной жалобы.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Из материалов дела следует, что заявитель кассационной жалобы - ООО "Фаворит", являющийся истцом по делу, при подаче кассационной жалобы платежным поручением от 21.02.2013 N 78 уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере, установленном подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, а именно, - 2.000 руб.
Поскольку арбитражным судом кассационной инстанции принято постановление в пользу истца, государственная пошлина в размере 2.000 руб., уплаченная истцом - ООО "Фаворит" при подаче кассационной жалобы, подлежит взысканию в его пользу с ответчика - ООО "Орас-Холдинг".
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года по делу N А40-112449/12-157-1052, - отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2012 по делу N А40-112449/12-157-1052, - оставить в силе.
Взыскать с ООО "Орас-Холдинг" в пользу ООО "Фаворит" расходы по государственной пошлине в размере 2.000 руб., уплаченной при подаче кассационной жалобы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
О.И.РУСАКОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)