Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.О.А. к С.К.А. о возмещении убытков
по апелляционной жалобе представителя С.К.А. - А.И.В.
на решение Советского районного суда г. Владивостока от 31 мая 2013 года, которым исковые требования С.О.А. к С.К.А. удовлетворены; с С.К.А. в пользу С.О.А. взысканы: вред, причиненный в результате утраты имущества - квартиры, расположенной по адресу: <...>, в размере 3 100 000,00 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 23 700,00 рублей, всего взыскано 3 123 700,00 рублей.
Заслушав доклад судьи, выслушав объяснения С.О.А. и ее представителя М.Л.С., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
С.О.А. обратилась в суд с названным иском, указав, что 16.02.2012 г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Государственная регистрация права произведена 13.03.2012 г. Стоимость квартиры была установлена продавцом и составила 3 100 000,00 рублей. Оплата стоимости квартиры была произведена в три этапа, о чем составлены соответствующие расписки. По просьбе С.К.А. стоимость квартиры в договоре указана 950 000,00 рублей. В мае 2012 г. из письма Управления Росреестра по Приморскому краю истице стало известно, что определением Первомайского районного суда г. Владивостока наложен запрет на совершение любых сделок с приобретенной ею квартирой. Впоследствии она была привлечена в качестве ответчика по гражданскому делу по иску А.Р.В. к А.Л.А., Х.Ш.А., С.К.А. о признании договора купли-продажи указанной квартиры от 08.08.1997 г. недействительным, признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Из материалов дела ей стало известно, что по договору купли-продажи от 08.08.1997 г. спорная квартира была отчуждена первоначальным собственником - семьей А-х Х.Ш.А. 27.07.2010 г. Х.Ш.А. продал квартиру С.К.А., а последний, в свою очередь, продал квартиру ей. Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 24.08.2012 г. договор купли-продажи спорной квартиры от 08.08.1997 г. признан недействительным, квартира истребована из незаконного владения истицы и передана А.Р.В. Между тем, С.К.А., заключая договор купли-продажи от 16.02.2012 г., гарантировал ей, что судебные споры относительно продаваемой квартиры отсутствуют. Однако, согласно информации, размещенной на сайте Первомайского районного суда г. Владивостока, на момент заключения ею договора купли-продажи от 16.02.2012 г., гражданское дело по иску А.Р.В. о признании сделки недействительной уже находилось в производстве суда (иск принят к производству 17.01.2012 г.). По мнению истицы, С.К.А., продавая ей квартиру, знал о наличии спора в отношении этой квартиры, поскольку очень спешил продать ее, снизил ее стоимость до 3 100 000,00 рублей. В своих исковых требованиях С.О.А. просила суд взыскать с С.К.А. убытки, причиненные ей в результате истребования у нее спорной квартиры и утраты ею данного имущества, в размере 3 100 000,00 рублей.
В судебном заседании представитель истицы по доверенности М.Л.С. исковые требования поддержала по доводам изложенным выше. Дополнительно пояснила, что при рассмотрении настоящего спора именно С.К.А. должен доказать, что С.О.А. знала или должна была знать о наличии правопритязаний А.Р.В. на квартиру. Неизвестность таких обстоятельств С.К.А. в данном случае не имеет значения, и не освобождает его от обязанности возместить убытки. Квартира была истребована у истицы на основании ст. 301 и ст. 302 ГК РФ, как у добросовестного приобретателя. С.К.А. был осведомлен о наличии правопритязаний на квартиру со стороны А.Р.В. Приобретая в августе 2010 г. квартиру у Х.Ш.А. С.К.А. знал о том, что в ней зарегистрирован А.Р.В. и А.Л.А. По иску С.К.А. решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 13.01.2011 г. прекращено право пользования А.Р.В. и А.Л.А. на квартиру N <...>. В судебном заседании А.Р.В. пояснял суду, что фактически с Х.Ш.А. ими был заключен договор мены, по которому Х.Ш.А. должен был предоставить им другую квартиру, но свои обязательства перед семьей А-х не исполнил, а вместо этого продал квартиру С.К.А., в связи с чем, А. вынуждены были выехать из названной квартиры.
Истица С.О.А. иск поддержала, пояснив, что объявление о продаже спорной она нашла в Интернете в декабре 2011 г. Ее устроил район города и цена квартиры в размере 3 300 000,00 рублей, поскольку аналогичные квартиры в этом районе выставлялись в то время на продажу по цене 3 600 000,00 рублей. Сначала переговоры велись с агентством по продаже недвижимости "Адрес", а в начале февраля 2012 г. произошла встреча с хозяином квартиры С.К.А. и состоялся осмотр квартиры. С.К.А. был заинтересован в продаже квартиры, снизил стоимость до 3 100 000,00 рублей, в кратчайшие сроки - за 2 - 3 дня исправил неточности в техническом паспорте квартиры (в техпаспорте квартира значилась на 7 этаже, фактически она находится на 8 этаже), сказал, что договорится о регистрации договора на ближайшее время. Когда пришло сообщение из Управления Росреестра по Приморскому краю о том, что на квартиру наложен арест, брат истицы сообщил об этом С.К.А., последний сказал, что в случае чего он отдаст деньги, полученные за квартиру. С.К.А. достоверно было известно о споре в суде по поводу квартиры, однако, он ни разу в суд не явился, на переговоры с истицей не выходил.
Представитель С.К.А. по доверенности Щ.О.А. иск не признала. Пояснила суду, что С.К.А. не знал о наличии судебного спора в отношении продаваемой им квартиры. Объявление о продаже квартиры он разместил в декабре 2011 г. В начале февраля 2012 г. начались переговоры по вопросу покупки квартиры С.О.А. Сделка купли-продажи квартиры совершена 16.02.2012 г. Судебный спор, в результате которого спорная квартира была истребована из владения истицы рассматривался Первомайским районным судом с 17.01.2012 г., однако, С.К.А. только 02.03.2012 г. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, а 02.05.2012 г. - в качестве соответчика по делу по иску А.Р.В. На момент продажи квартиры - 16.02.2012 г. С.К.А. не было и не могло быть известно о наличии притязаний третьих лиц на квартиру, а также о наличии судебного спора. Истица не предоставила доказательств нарушения С.К.А. обязательств по исполнению договора купли-продажи квартиры от 16.02.2012 г. Основанием для истребования спорной квартиры у С.О.А. явилось решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 24.08.2012 г., вступившее в законную силу 23.10.2012. Указанное судебное решение вынесено уже после исполнения сторонами договора купли-продажи от 16.02.2012 г. Кроме того, отсутствует правовой механизм защиты прав С.К.А. в случае удовлетворения иска С.О.А., поскольку С.К.А. лишится и квартиры и денежных средств, вырученных от ее продажи, а предъявить иск к Х.Ш.А. о возмещении убытков он не сможет, так как сделка, совершенная между ними, недействительной не признана.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился С.К.А., его представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного. В обоснование жалобы указаны доводы, аналогичные тем, которые приводились в возражениях на иск.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель С.О.А. - М.Л.С. просит оставить решение суда без изменения.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, полагает, что оснований для изменения решения суда не имеется.
В силу ст. 327 - 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются существенные нарушения норм материального и процессуального права.
В данном случае таких нарушений судом не допущено.
В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Согласно ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено судом первой инстанции и видно из материалов дела, 16.02.2012 г. между С.О.А. и С.К.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимостью 3 100 000,00 рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю произведена 13.03.2012 г. Ранее данная квартира принадлежала А.Е.Н., А.Л.А. и А.Р.В. и по договору купли-продажи от 08.08.1997 г. была продана ими Х.Ш.А., который 27.07.2010 г. продал эту квартиру С.К.А. Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 24.08.2012 г. договор купли-продажи спорной квартиры от 08.08.1997 г. признан недействительным, квартира истребована из незаконного владения добросовестного приобретателя С.О.А. и передана А.Р.В. Уплаченная С.О.А. стоимость истребованной у нее квартиры в размере 3 100 000,00 рублей составляет для нее убытки.
Разрешая заявленный спор суд первой инстанции правильно исходил из того, что решение суда от 24.08.2012 г. по иску А.Р.В. к А.Л.А., Х.Ш.А., С.К.А., С.О.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и истребовании квартиры из чужого незаконного владения имеет преюдициальное значение при разрешении спора по настоящему делу. При этом указанным судебным решением было установлено, что притязания А.Р.В. на спорную квартиру являются правомерными, а основания, по которым суд пришел к таким выводам и изъял квартиру у добросовестного приобретателя С.О.А., возникли до исполнения договора купли-продажи от 16.02.2012 г., заключенного между С.О.А. и С.К.А.
Суд верно учел, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 16.02.2012 г. покупатель С.О.А. не была осведомлена о наличии прав третьих лиц на приобретаемую ею квартиру, доказательства обратного суду не предоставлялись.
В то же время, суд правильно пришел к выводу о том, что продавец квартиры С.К.А. знал о притязаниях третьих лиц на квартиру на момент продажи им этой квартиры и должен нести ответственность за убытки, понесенные покупателем квартиры.
Суд обоснованно учел наличие с января 2012 г. в Первомайском районном суде г. Владивостока спора по поводу прав на указанную квартиру. Довод С.К.А. о том, что в период продажи квартиры ему не было известно о таком споре, является несостоятельным и опровергается материалами дела. При этом следует учесть, что договор со С.О.А. был заключен ответчиком 16.02.2012 г., государственная регистрация этого договора и перехода права собственности по нему состоялась 13.03.2012 г., соответственно собственником данного имущества С.О.А. стала только с 13.03.2012 г. (ст. 131, ст. 558 ГК РФ), к этому моменту С.К.А. уже был привлечен к участию в деле по иску А.Р.В. в качестве третьего лица, что не оспаривалось и самим ответчиком.
Также суд правильно учел, что после покупки квартиры С.К.А. он обращался в суд с иском к А. о прекращении их права пользования на квартиру, спор рассматривался в 2010 - 2011 гг. и в ходе рассмотрения этого спора ответчики давали пояснения о своих притязаниях на квартиру.
Кроме того, заслуживают внимания пояснения истицы об обстоятельствах, при которых С.К.А. продавалась квартира, и о его дальнейших действиях. Из указанных пояснений следует, что стоимость квартиры была продавцом занижена, он старался как можно быстрее продать квартиру, договаривался о быстром совершении необходимых действий по переоформлению технических документов на квартиру. Будучи привлеченным Первомайским районным судом г. Владивостока к участию в деле по иску А.Р.В. в качестве ответчика С.К.А. в судебное заседание не явился, не участвовал в разбирательстве ни лично, ни через представителя, и свой интерес к этому делу не обозначил, хотя должен был понимать, что в случае удовлетворения иска серьезно пострадают интересы лица, которому он продал квартиру. Данные пояснения С.О.А. соответствуют материалам дела и не опровергнуты стороной ответчика.
Исследованные судом доказательства по делу, взятые и оцененные в совокупности, обоснованно не оставили у суда сомнений в том, что С.К.А., продавая квартиру С.О.А., знал о притязаниях иных лиц на эту квартиру, при этом действовал недобросовестно по отношению к истице и не сообщил ей о таких притязаниях, поэтому должен нести ответственности за понесенные ею убытки. Не имеется таких сомнений и у судебной коллегии.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии правового механизма для защиты прав С.К.А. не влияет на оценку законности вынесенного судом решения.
В ходе рассмотрения дела суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда основаны на материалах дела и согласуются с вышеприведенными требованиями действующего законодательства. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения, судом не допущено.
Спор разрешен судом верно.
Основания к отмене решения суда отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Советского районного суда г. Владивостока от 31 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С.К.А. - А.И.В. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7151
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2013 г. по делу N 33-7151
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.О.А. к С.К.А. о возмещении убытков
по апелляционной жалобе представителя С.К.А. - А.И.В.
на решение Советского районного суда г. Владивостока от 31 мая 2013 года, которым исковые требования С.О.А. к С.К.А. удовлетворены; с С.К.А. в пользу С.О.А. взысканы: вред, причиненный в результате утраты имущества - квартиры, расположенной по адресу: <...>, в размере 3 100 000,00 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 23 700,00 рублей, всего взыскано 3 123 700,00 рублей.
Заслушав доклад судьи, выслушав объяснения С.О.А. и ее представителя М.Л.С., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
С.О.А. обратилась в суд с названным иском, указав, что 16.02.2012 г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Государственная регистрация права произведена 13.03.2012 г. Стоимость квартиры была установлена продавцом и составила 3 100 000,00 рублей. Оплата стоимости квартиры была произведена в три этапа, о чем составлены соответствующие расписки. По просьбе С.К.А. стоимость квартиры в договоре указана 950 000,00 рублей. В мае 2012 г. из письма Управления Росреестра по Приморскому краю истице стало известно, что определением Первомайского районного суда г. Владивостока наложен запрет на совершение любых сделок с приобретенной ею квартирой. Впоследствии она была привлечена в качестве ответчика по гражданскому делу по иску А.Р.В. к А.Л.А., Х.Ш.А., С.К.А. о признании договора купли-продажи указанной квартиры от 08.08.1997 г. недействительным, признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Из материалов дела ей стало известно, что по договору купли-продажи от 08.08.1997 г. спорная квартира была отчуждена первоначальным собственником - семьей А-х Х.Ш.А. 27.07.2010 г. Х.Ш.А. продал квартиру С.К.А., а последний, в свою очередь, продал квартиру ей. Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 24.08.2012 г. договор купли-продажи спорной квартиры от 08.08.1997 г. признан недействительным, квартира истребована из незаконного владения истицы и передана А.Р.В. Между тем, С.К.А., заключая договор купли-продажи от 16.02.2012 г., гарантировал ей, что судебные споры относительно продаваемой квартиры отсутствуют. Однако, согласно информации, размещенной на сайте Первомайского районного суда г. Владивостока, на момент заключения ею договора купли-продажи от 16.02.2012 г., гражданское дело по иску А.Р.В. о признании сделки недействительной уже находилось в производстве суда (иск принят к производству 17.01.2012 г.). По мнению истицы, С.К.А., продавая ей квартиру, знал о наличии спора в отношении этой квартиры, поскольку очень спешил продать ее, снизил ее стоимость до 3 100 000,00 рублей. В своих исковых требованиях С.О.А. просила суд взыскать с С.К.А. убытки, причиненные ей в результате истребования у нее спорной квартиры и утраты ею данного имущества, в размере 3 100 000,00 рублей.
В судебном заседании представитель истицы по доверенности М.Л.С. исковые требования поддержала по доводам изложенным выше. Дополнительно пояснила, что при рассмотрении настоящего спора именно С.К.А. должен доказать, что С.О.А. знала или должна была знать о наличии правопритязаний А.Р.В. на квартиру. Неизвестность таких обстоятельств С.К.А. в данном случае не имеет значения, и не освобождает его от обязанности возместить убытки. Квартира была истребована у истицы на основании ст. 301 и ст. 302 ГК РФ, как у добросовестного приобретателя. С.К.А. был осведомлен о наличии правопритязаний на квартиру со стороны А.Р.В. Приобретая в августе 2010 г. квартиру у Х.Ш.А. С.К.А. знал о том, что в ней зарегистрирован А.Р.В. и А.Л.А. По иску С.К.А. решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 13.01.2011 г. прекращено право пользования А.Р.В. и А.Л.А. на квартиру N <...>. В судебном заседании А.Р.В. пояснял суду, что фактически с Х.Ш.А. ими был заключен договор мены, по которому Х.Ш.А. должен был предоставить им другую квартиру, но свои обязательства перед семьей А-х не исполнил, а вместо этого продал квартиру С.К.А., в связи с чем, А. вынуждены были выехать из названной квартиры.
Истица С.О.А. иск поддержала, пояснив, что объявление о продаже спорной она нашла в Интернете в декабре 2011 г. Ее устроил район города и цена квартиры в размере 3 300 000,00 рублей, поскольку аналогичные квартиры в этом районе выставлялись в то время на продажу по цене 3 600 000,00 рублей. Сначала переговоры велись с агентством по продаже недвижимости "Адрес", а в начале февраля 2012 г. произошла встреча с хозяином квартиры С.К.А. и состоялся осмотр квартиры. С.К.А. был заинтересован в продаже квартиры, снизил стоимость до 3 100 000,00 рублей, в кратчайшие сроки - за 2 - 3 дня исправил неточности в техническом паспорте квартиры (в техпаспорте квартира значилась на 7 этаже, фактически она находится на 8 этаже), сказал, что договорится о регистрации договора на ближайшее время. Когда пришло сообщение из Управления Росреестра по Приморскому краю о том, что на квартиру наложен арест, брат истицы сообщил об этом С.К.А., последний сказал, что в случае чего он отдаст деньги, полученные за квартиру. С.К.А. достоверно было известно о споре в суде по поводу квартиры, однако, он ни разу в суд не явился, на переговоры с истицей не выходил.
Представитель С.К.А. по доверенности Щ.О.А. иск не признала. Пояснила суду, что С.К.А. не знал о наличии судебного спора в отношении продаваемой им квартиры. Объявление о продаже квартиры он разместил в декабре 2011 г. В начале февраля 2012 г. начались переговоры по вопросу покупки квартиры С.О.А. Сделка купли-продажи квартиры совершена 16.02.2012 г. Судебный спор, в результате которого спорная квартира была истребована из владения истицы рассматривался Первомайским районным судом с 17.01.2012 г., однако, С.К.А. только 02.03.2012 г. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, а 02.05.2012 г. - в качестве соответчика по делу по иску А.Р.В. На момент продажи квартиры - 16.02.2012 г. С.К.А. не было и не могло быть известно о наличии притязаний третьих лиц на квартиру, а также о наличии судебного спора. Истица не предоставила доказательств нарушения С.К.А. обязательств по исполнению договора купли-продажи квартиры от 16.02.2012 г. Основанием для истребования спорной квартиры у С.О.А. явилось решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 24.08.2012 г., вступившее в законную силу 23.10.2012. Указанное судебное решение вынесено уже после исполнения сторонами договора купли-продажи от 16.02.2012 г. Кроме того, отсутствует правовой механизм защиты прав С.К.А. в случае удовлетворения иска С.О.А., поскольку С.К.А. лишится и квартиры и денежных средств, вырученных от ее продажи, а предъявить иск к Х.Ш.А. о возмещении убытков он не сможет, так как сделка, совершенная между ними, недействительной не признана.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился С.К.А., его представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного. В обоснование жалобы указаны доводы, аналогичные тем, которые приводились в возражениях на иск.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель С.О.А. - М.Л.С. просит оставить решение суда без изменения.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, полагает, что оснований для изменения решения суда не имеется.
В силу ст. 327 - 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются существенные нарушения норм материального и процессуального права.
В данном случае таких нарушений судом не допущено.
В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Согласно ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено судом первой инстанции и видно из материалов дела, 16.02.2012 г. между С.О.А. и С.К.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимостью 3 100 000,00 рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю произведена 13.03.2012 г. Ранее данная квартира принадлежала А.Е.Н., А.Л.А. и А.Р.В. и по договору купли-продажи от 08.08.1997 г. была продана ими Х.Ш.А., который 27.07.2010 г. продал эту квартиру С.К.А. Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 24.08.2012 г. договор купли-продажи спорной квартиры от 08.08.1997 г. признан недействительным, квартира истребована из незаконного владения добросовестного приобретателя С.О.А. и передана А.Р.В. Уплаченная С.О.А. стоимость истребованной у нее квартиры в размере 3 100 000,00 рублей составляет для нее убытки.
Разрешая заявленный спор суд первой инстанции правильно исходил из того, что решение суда от 24.08.2012 г. по иску А.Р.В. к А.Л.А., Х.Ш.А., С.К.А., С.О.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и истребовании квартиры из чужого незаконного владения имеет преюдициальное значение при разрешении спора по настоящему делу. При этом указанным судебным решением было установлено, что притязания А.Р.В. на спорную квартиру являются правомерными, а основания, по которым суд пришел к таким выводам и изъял квартиру у добросовестного приобретателя С.О.А., возникли до исполнения договора купли-продажи от 16.02.2012 г., заключенного между С.О.А. и С.К.А.
Суд верно учел, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 16.02.2012 г. покупатель С.О.А. не была осведомлена о наличии прав третьих лиц на приобретаемую ею квартиру, доказательства обратного суду не предоставлялись.
В то же время, суд правильно пришел к выводу о том, что продавец квартиры С.К.А. знал о притязаниях третьих лиц на квартиру на момент продажи им этой квартиры и должен нести ответственность за убытки, понесенные покупателем квартиры.
Суд обоснованно учел наличие с января 2012 г. в Первомайском районном суде г. Владивостока спора по поводу прав на указанную квартиру. Довод С.К.А. о том, что в период продажи квартиры ему не было известно о таком споре, является несостоятельным и опровергается материалами дела. При этом следует учесть, что договор со С.О.А. был заключен ответчиком 16.02.2012 г., государственная регистрация этого договора и перехода права собственности по нему состоялась 13.03.2012 г., соответственно собственником данного имущества С.О.А. стала только с 13.03.2012 г. (ст. 131, ст. 558 ГК РФ), к этому моменту С.К.А. уже был привлечен к участию в деле по иску А.Р.В. в качестве третьего лица, что не оспаривалось и самим ответчиком.
Также суд правильно учел, что после покупки квартиры С.К.А. он обращался в суд с иском к А. о прекращении их права пользования на квартиру, спор рассматривался в 2010 - 2011 гг. и в ходе рассмотрения этого спора ответчики давали пояснения о своих притязаниях на квартиру.
Кроме того, заслуживают внимания пояснения истицы об обстоятельствах, при которых С.К.А. продавалась квартира, и о его дальнейших действиях. Из указанных пояснений следует, что стоимость квартиры была продавцом занижена, он старался как можно быстрее продать квартиру, договаривался о быстром совершении необходимых действий по переоформлению технических документов на квартиру. Будучи привлеченным Первомайским районным судом г. Владивостока к участию в деле по иску А.Р.В. в качестве ответчика С.К.А. в судебное заседание не явился, не участвовал в разбирательстве ни лично, ни через представителя, и свой интерес к этому делу не обозначил, хотя должен был понимать, что в случае удовлетворения иска серьезно пострадают интересы лица, которому он продал квартиру. Данные пояснения С.О.А. соответствуют материалам дела и не опровергнуты стороной ответчика.
Исследованные судом доказательства по делу, взятые и оцененные в совокупности, обоснованно не оставили у суда сомнений в том, что С.К.А., продавая квартиру С.О.А., знал о притязаниях иных лиц на эту квартиру, при этом действовал недобросовестно по отношению к истице и не сообщил ей о таких притязаниях, поэтому должен нести ответственности за понесенные ею убытки. Не имеется таких сомнений и у судебной коллегии.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии правового механизма для защиты прав С.К.А. не влияет на оценку законности вынесенного судом решения.
В ходе рассмотрения дела суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда основаны на материалах дела и согласуются с вышеприведенными требованиями действующего законодательства. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения, судом не допущено.
Спор разрешен судом верно.
Основания к отмене решения суда отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Владивостока от 31 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С.К.А. - А.И.В. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)