Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 06 ноября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Нечволода Владимира Григорьевича
апелляционное производство N 05АП-8500/2012
на решение от 27.07.2012
судьи Н.И. Акининой
по делу N А59-1103/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)
к Индивидуальному предпринимателю Нечволоду Владимиру Григорьевичу (ОГРН 305650105600267)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей
при участии:
от истца представитель не явился,
от ответчика Манке М.А. - представитель по доверенности от 07.06.2012 сроком на три года
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нечволоду Владимиру Григорьевичу (далее - ИП Нечволод В.Г.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2884164 рубля 99 копеек и пени за просрочку платежей в сумме 366149 рублей 32 копейки по договору аренды от 23.10.2001 N 2623/1234 земельного участка с кадастровым номером 65:01:03 16 05:0007.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.07.2012 исковые требования Департамента удовлетворены, взысканы с ИП Нечволода В.Г. в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 2884164 рублей 99 копеек, пеня за просрочку арендных платежей в сумме 366149 рублей 32 копейки, в доход федерального бюджета с предпринимателя взыскана государственная пошлина по иску в сумме 39251 рублей 27 копеек.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Нечволод В.Г. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента. В обоснование жалобы указывает на то, что судом не учтено, что исходя из системного толкования статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 422, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором; изменение условий договора о размере арендной платы также подлежит согласованию в установленном договором порядке. Со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 указывает, что сам факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления методики расчета арендной платы и его составляющих, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий, не влечет права арендодателя на применение новых условий и перерасчет арендной платы без согласования с арендатором. Полагает, что в данном случае органом местного самоуправления при расчете арендной платы применена новая методика расчета, что должно было быть согласовано с арендатором. Полагает также, что решение городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 распространяет действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2010, в связи с чем не подлежит применению к правоотношениям сторон договора аренды земельного участка, заключенного 23.10.2001.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв Департамента на апелляционную жалобу, в котором Департамент возражает по доводам апелляционной жалобы, просит в ее удовлетворении отказать.
Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечил. Представитель ответчика не заявил возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие не явившегося представителя истца. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя истца.
В судебном заседании представитель ИП Нечволода В.Г. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 23.10.2001 Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель, в настоящее время - Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска) и ИП Нечволодом В.Г. (арендатор) заключен договор N 2623/1234 аренды земельного участка с кадастровым номером 6501:03 16 05:0007 площадью 6638 кв. м, расположенного по адресу г. Южно-Сахалинск, 19-й микрорайон, юго-западнее пересечения ул. Тельмана-Физкультурной, для выполнения проекта реконструкции строящегося детского сада под офис с жилыми апартаментами (далее - договор аренды).
Срок действия договора стороны определили с 07.03.2001 года по 07.03.2003 года (пункт 1.1 договора аренды).
По условиям пункта 2.1 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.
При этом пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора, в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актах РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
Дополнительными соглашения к договору аренды от 05.05.2003, от 08.05.2003, от 16.04.2004, от 15.04.2005, от 04.09.2005, от 30.06.2006, от 16.08.2007, от 23.03.2009 внесены изменения в кадастровый номер земельного участка - установлен кадастровый номер 65:01:0316005:0007, продлен срок договора и дополнительным соглашением от 23.03.2009 датой окончания договора установлено 31.12.2009.
Соглашением от 23.03.2009 также предусмотрено внесение арендной платы ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.08.2011 N 01/005/2011- 816.
О размере арендной платы, подлежащей оплате в 2010 -2011 годах и определенной в соответствии с законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и решением Городского собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4, а также о размере задолженности и пени ответчик извещался заказными письмами от 08.07.2010, от 21.07.2010, от 11.10.2010, от 21.03.2011, от 26.07.2011 с приложением соответствующих расчетов арендной платы, которые согласно представленным в материалы дела почтовым уведомлениям о вручении им получены.
Однако ответчик внесение арендных платежей в период с 01.01.2010 по 30.09.2011 не производил, в связи с чем образовалась задолженность в размере 2884164 рублей 99 копеек, что и послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Поскольку доказательств заявления арендодателем возражений относительно использования ИП Нечволодом В.Г. земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316005:0007 после 31.12.2009 в материалы дела не представлено, договора аренды является возобновленным на неопределенный срок.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 5.2.3 договора аренды и пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно в соответствии с пунктом 2.2 договора аренды вносить арендную плату.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Условие о размере арендной платы, вносимой ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 25 ноября текущего года путем перечисления на расчетный счет арендодателя согласовано сторонами договора без разногласий дополнительным соглашением к договору аренды от 23.03.2009.
В силу пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Как следует из искового заявления и не оспорено ответчиком, арендатором - ИП Нечволодом В.Г. использовался земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316005:0007 в спорный период с 01.01.2010 по 30.09.2011.
Однако документов, подтверждающих оплату арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, в материалы дела не представлено.
Направляя ответчику уведомления о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и пени, Департамент рассчитывал арендную плату, руководствуясь постановлениями мэра г. Южно-Сахалинска от 11.06.1996 N 860 о применении базового размера арендной платы, от 28.01.2000 N 86, от 10.01.2002 N 22, от 20.12.2002 N 1980, от 31.12.2003 N 2261, от 31.12.2003 N 2261 об утверждении базового размера арендной платы по соответствующим оценочным зонам и коэффициентов вида использования.
Постановлением администрации Сахалинской области от 28.11.2008 N 374/па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области.
С 01.01.2009 вступил в силу Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области", которым в расчет арендной платы включен такой показатель как кадастровая стоимость земельного участка. С указанной даты начисление арендной платы по договору аренды стало производиться арендодателем исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316005:0007.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В связи с изложенным расчет задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика, произведенный истцом на основании вышеуказанных постановлений мэра г. Южно-Сахалинска и Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО, признается судом обоснованным, в связи с чем взысканию с ИП Нечволода В.Г. подлежит задолженность по арендной плате в размере 2884164 рублей 99 копеек. Иного расчета задолженности по арендной плате ответчиком в материалы дела не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение органом местного самоуправления размера арендной платы обусловлено новой методикой расчета (исходя из кадастровой стоимости земельного участка), применение которой должно быть согласовано в арендатором, судом отклоняются в связи со следующим.
В обоснование данного довода арендатор указывает, что при заключении договора аренды стороны определили механизм расчета арендной платы исходя из базовой ставки за единицу площади арендуемого земельного участка, начисление же арендных платежей производилось арендодателем с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
Действительно, из представленных в материалы дела расчетов арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010, с 01.01.2011 по 31.12.2011 следует, что арендная плата начислялась арендодателем в учетом коэффициента Кс - кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора, в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актах РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
Из буквального значения данного условия договора следует, что изменение размера арендной платы в одностороннем порядке согласовано сторонами договора, в том числе, и при изменений кадастровой стоимости земельного участка, что свидетельствует о том, что сторонами договора при его заключении согласовано изменение методики начисления арендной платы - в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, а не только в зависимости от его площади или базовых ставок арендной платы.
Таким образом, для изменения методики расчета арендной платы в данном случае не требуется внесения изменений в договор аренды, поскольку условие об изменении методики согласовано сторонами в самом договоре аренды.
Ссылка апеллянта на постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 в данном случае безосновательна, поскольку в рассмотренном Президиумом ВАС РФ случае изменение методики расчета размера арендной платы не было согласовано сторонами договора аренды при его заключении.
Департаментом также заявлено о взыскании с ИП Нечволода В.Г. неустойки в виде пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы в размере 366149 рублей 32 копейки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).
Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
В соответствии с условиями договора аренды, учитывая период просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы, неустойка (пеня) за период с 01.01.2010 по 30.09.2011 составляет 366149 рублей 32 копейки.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Однако об уменьшении неустойки ответчиком суду не заявлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
При подаче апелляционной жалобы ИП Нечволодом В.Г. уплачена государственная пошлина в сумме 19626 рублей по чеку-ордеру от 27.08.2012.
В соответствии с подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, который составляет 4000 рублей.
Таким образом, при подаче апелляционной жалобы подлежала уплате государственная пошлина в сумме 2000 рублей, в связи с чем излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 17626 рублей подлежит возврату ИП Нечволоду В.Г.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.07.2010 по делу N А59-1103/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Индивидуальному предпринимателю Нечволоду Владимиру Григорьевичу из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 17 626 (Семнадцать тысяч шестьсот двадцать шесть) рублей.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.11.2012 N 05АП-8500/2012 ПО ДЕЛУ N А59-1103/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2012 г. N 05АП-8500/2012
Дело N А59-1103/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 06 ноября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Нечволода Владимира Григорьевича
апелляционное производство N 05АП-8500/2012
на решение от 27.07.2012
судьи Н.И. Акининой
по делу N А59-1103/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)
к Индивидуальному предпринимателю Нечволоду Владимиру Григорьевичу (ОГРН 305650105600267)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей
при участии:
от истца представитель не явился,
от ответчика Манке М.А. - представитель по доверенности от 07.06.2012 сроком на три года
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нечволоду Владимиру Григорьевичу (далее - ИП Нечволод В.Г.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2884164 рубля 99 копеек и пени за просрочку платежей в сумме 366149 рублей 32 копейки по договору аренды от 23.10.2001 N 2623/1234 земельного участка с кадастровым номером 65:01:03 16 05:0007.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.07.2012 исковые требования Департамента удовлетворены, взысканы с ИП Нечволода В.Г. в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 2884164 рублей 99 копеек, пеня за просрочку арендных платежей в сумме 366149 рублей 32 копейки, в доход федерального бюджета с предпринимателя взыскана государственная пошлина по иску в сумме 39251 рублей 27 копеек.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Нечволод В.Г. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента. В обоснование жалобы указывает на то, что судом не учтено, что исходя из системного толкования статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 422, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором; изменение условий договора о размере арендной платы также подлежит согласованию в установленном договором порядке. Со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 указывает, что сам факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления методики расчета арендной платы и его составляющих, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий, не влечет права арендодателя на применение новых условий и перерасчет арендной платы без согласования с арендатором. Полагает, что в данном случае органом местного самоуправления при расчете арендной платы применена новая методика расчета, что должно было быть согласовано с арендатором. Полагает также, что решение городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 распространяет действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2010, в связи с чем не подлежит применению к правоотношениям сторон договора аренды земельного участка, заключенного 23.10.2001.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв Департамента на апелляционную жалобу, в котором Департамент возражает по доводам апелляционной жалобы, просит в ее удовлетворении отказать.
Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечил. Представитель ответчика не заявил возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие не явившегося представителя истца. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя истца.
В судебном заседании представитель ИП Нечволода В.Г. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 23.10.2001 Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель, в настоящее время - Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска) и ИП Нечволодом В.Г. (арендатор) заключен договор N 2623/1234 аренды земельного участка с кадастровым номером 6501:03 16 05:0007 площадью 6638 кв. м, расположенного по адресу г. Южно-Сахалинск, 19-й микрорайон, юго-западнее пересечения ул. Тельмана-Физкультурной, для выполнения проекта реконструкции строящегося детского сада под офис с жилыми апартаментами (далее - договор аренды).
Срок действия договора стороны определили с 07.03.2001 года по 07.03.2003 года (пункт 1.1 договора аренды).
По условиям пункта 2.1 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.
При этом пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора, в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актах РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
Дополнительными соглашения к договору аренды от 05.05.2003, от 08.05.2003, от 16.04.2004, от 15.04.2005, от 04.09.2005, от 30.06.2006, от 16.08.2007, от 23.03.2009 внесены изменения в кадастровый номер земельного участка - установлен кадастровый номер 65:01:0316005:0007, продлен срок договора и дополнительным соглашением от 23.03.2009 датой окончания договора установлено 31.12.2009.
Соглашением от 23.03.2009 также предусмотрено внесение арендной платы ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.08.2011 N 01/005/2011- 816.
О размере арендной платы, подлежащей оплате в 2010 -2011 годах и определенной в соответствии с законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и решением Городского собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4, а также о размере задолженности и пени ответчик извещался заказными письмами от 08.07.2010, от 21.07.2010, от 11.10.2010, от 21.03.2011, от 26.07.2011 с приложением соответствующих расчетов арендной платы, которые согласно представленным в материалы дела почтовым уведомлениям о вручении им получены.
Однако ответчик внесение арендных платежей в период с 01.01.2010 по 30.09.2011 не производил, в связи с чем образовалась задолженность в размере 2884164 рублей 99 копеек, что и послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Поскольку доказательств заявления арендодателем возражений относительно использования ИП Нечволодом В.Г. земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316005:0007 после 31.12.2009 в материалы дела не представлено, договора аренды является возобновленным на неопределенный срок.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 5.2.3 договора аренды и пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно в соответствии с пунктом 2.2 договора аренды вносить арендную плату.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Условие о размере арендной платы, вносимой ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 25 ноября текущего года путем перечисления на расчетный счет арендодателя согласовано сторонами договора без разногласий дополнительным соглашением к договору аренды от 23.03.2009.
В силу пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Как следует из искового заявления и не оспорено ответчиком, арендатором - ИП Нечволодом В.Г. использовался земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316005:0007 в спорный период с 01.01.2010 по 30.09.2011.
Однако документов, подтверждающих оплату арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, в материалы дела не представлено.
Направляя ответчику уведомления о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и пени, Департамент рассчитывал арендную плату, руководствуясь постановлениями мэра г. Южно-Сахалинска от 11.06.1996 N 860 о применении базового размера арендной платы, от 28.01.2000 N 86, от 10.01.2002 N 22, от 20.12.2002 N 1980, от 31.12.2003 N 2261, от 31.12.2003 N 2261 об утверждении базового размера арендной платы по соответствующим оценочным зонам и коэффициентов вида использования.
Постановлением администрации Сахалинской области от 28.11.2008 N 374/па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области.
С 01.01.2009 вступил в силу Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области", которым в расчет арендной платы включен такой показатель как кадастровая стоимость земельного участка. С указанной даты начисление арендной платы по договору аренды стало производиться арендодателем исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316005:0007.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В связи с изложенным расчет задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика, произведенный истцом на основании вышеуказанных постановлений мэра г. Южно-Сахалинска и Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО, признается судом обоснованным, в связи с чем взысканию с ИП Нечволода В.Г. подлежит задолженность по арендной плате в размере 2884164 рублей 99 копеек. Иного расчета задолженности по арендной плате ответчиком в материалы дела не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение органом местного самоуправления размера арендной платы обусловлено новой методикой расчета (исходя из кадастровой стоимости земельного участка), применение которой должно быть согласовано в арендатором, судом отклоняются в связи со следующим.
В обоснование данного довода арендатор указывает, что при заключении договора аренды стороны определили механизм расчета арендной платы исходя из базовой ставки за единицу площади арендуемого земельного участка, начисление же арендных платежей производилось арендодателем с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
Действительно, из представленных в материалы дела расчетов арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010, с 01.01.2011 по 31.12.2011 следует, что арендная плата начислялась арендодателем в учетом коэффициента Кс - кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора, в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актах РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
Из буквального значения данного условия договора следует, что изменение размера арендной платы в одностороннем порядке согласовано сторонами договора, в том числе, и при изменений кадастровой стоимости земельного участка, что свидетельствует о том, что сторонами договора при его заключении согласовано изменение методики начисления арендной платы - в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, а не только в зависимости от его площади или базовых ставок арендной платы.
Таким образом, для изменения методики расчета арендной платы в данном случае не требуется внесения изменений в договор аренды, поскольку условие об изменении методики согласовано сторонами в самом договоре аренды.
Ссылка апеллянта на постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 в данном случае безосновательна, поскольку в рассмотренном Президиумом ВАС РФ случае изменение методики расчета размера арендной платы не было согласовано сторонами договора аренды при его заключении.
Департаментом также заявлено о взыскании с ИП Нечволода В.Г. неустойки в виде пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы в размере 366149 рублей 32 копейки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).
Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
В соответствии с условиями договора аренды, учитывая период просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы, неустойка (пеня) за период с 01.01.2010 по 30.09.2011 составляет 366149 рублей 32 копейки.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Однако об уменьшении неустойки ответчиком суду не заявлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
При подаче апелляционной жалобы ИП Нечволодом В.Г. уплачена государственная пошлина в сумме 19626 рублей по чеку-ордеру от 27.08.2012.
В соответствии с подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, который составляет 4000 рублей.
Таким образом, при подаче апелляционной жалобы подлежала уплате государственная пошлина в сумме 2000 рублей, в связи с чем излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 17626 рублей подлежит возврату ИП Нечволоду В.Г.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.07.2010 по делу N А59-1103/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Индивидуальному предпринимателю Нечволоду Владимиру Григорьевичу из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 17 626 (Семнадцать тысяч шестьсот двадцать шесть) рублей.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)