Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Зориной О.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4211/2013) открытого акционерного общества "Жилищно-коммунальное хозяйство" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2013 по делу N А70-12810/2012 (судья Вебер Л.Е.) по иску открытого акционерного общества "Жилищно-коммунальное хозяйство" (ОГРН 1078904002165, ИНН 8904052945) к обществу с ограниченной ответственностью "Нова" (ОГРН 1086330002549, ИНН 6330037352) о взыскании 611 319 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от открытого акционерного общества "Жилищно-коммунальное хозяйство", общества с ограниченной ответственностью "Нова" - представители не явились,
установил:
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.06.2009 по делу N А81-5213/2008 открытое акционерное общество "Жилищно-коммунальное хозяйство" (далее - ОАО "ЖКХ") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена Неустроева Надежда Александровна (далее - Неустроева Н.А.).
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.06.2013 по делу N А81-5213/2008 в отношении ОАО "ЖКХ" завершено конкурсное производство, и настоящее определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации ОАО "ЖКХ".
ОАО "ЖКХ" в лице конкурсного управляющего Неустроевой Н.А. 14.12.2012 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нова" (далее - ООО "Нова") о взыскании 611 319 руб. арендных платежей.
Исковые требования со ссылкой на положения договора субаренды от 06.06.2010, статьи 309, 310, 395, 422, 433, 610, 614, 622 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статьи 22, 46, 65 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком (субарендатором) обязательств по внесению истцу (арендатору) арендной платы за пользование земельным участком в период с июля по декабрь 2012 года.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2013 по делу N А70-12810/2012 исковые требования оставлены без удовлетворения. С ОАО "ЖКХ" в доход федерального бюджета взыскано 15 226 руб. 38 коп. государственной пошлины.
Возражая против принятого судом решения, ОАО "ЖКХ" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом истец указывает, что уведомлением от 29.08.2012 Администрация города Новый Уренгой признало, что на период до 29.08.2012 договор аренды от 30.10.2007 N НУ-4790 (между Администрацией города Новый Уренгой и ОАО "ЖКХ" как арендатором) являлся действующим.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 27.06.2013 на 10 час. 15 мин., в канцелярию суда от индивидуального предпринимателя Неустроевой Надежды Александровны поступило письменное заявление о процессуальном правопреемстве - замене в порядке статьи 48 АПК РФ истца - ОАО "ЖКХ" на индивидуального предпринимателя Неустроеву Н.А., ссылаясь на состоявшуюся после вынесения судом решения уступку истцом - ОАО "ЖКХ" по договору уступки от 10.05.2013 права требования ИП Неустроевой Н.А.
Представители истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Рассмотрев заявление о процессуальном правопреемстве, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Администрация города Новый Уренгой (арендодатель) по договору аренды земельного участка от 30.10.2007 N НУ-4790 передала по акту приема-передачи ОАО "ЖКХ" (арендатор) земельный участок общей площадью 43 507 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:11:01 03 03:0010, расположенный по адресу: панель "Б" Западной промзоны г. Новый Уренгой, занятый производственной базой N 1, на срок с 07.07.2007 до 07.07.2012, по истечении которого земельный участок подлежал возвращению (л.д. 61-68).
Руководствуясь пунктом 5.1.3 договора от 30.10.2007 N НУ-4790, ОАО "ЖКХ" (арендатор) и ООО "Нова" (субарендатор) заключили договор субаренды от 06.06.2010 N 5А-кп, по условиям которого арендатор передал, а субарендатор принял в аренду часть земельного участка на территории производственной базы ОАО "ЖКХ" площадью 1,5 га, с адресным описанием: г. Н. Уренгой, Западная промзона, панель "Б", производственная база N 1, для организации автостоянки техники, на срок с 07.06.2010 по окончании конкурсного производства (л.д. 23-24).
Актом приема-передачи от 06.06.2010 земельный участок передан ОАО "ЖКХ" субарендатору - ООО "Нова" (л.д. 25).
Дополнительным соглашением от 01.11.2011 к договору от 06.06.2010 N 5А-кп стороны изменили пункт 4.1 договора, указав, что договор действителен по 31.03.2012 (л.д. 59).
Как указал истец, договор от 30.10.2007 N НУ-4790 в отсутствие уведомления о расторжении и возражений со стороны арендодателя на использование участка является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ. В связи с этим ОАО "ЖКХ" начислило ООО "Нова" арендные платежи за период с июля по декабрь 2012 года на общую сумму 600 000 руб., которые считает подлежащими уплате в его (ОАО "ЖКХ") пользу.
Поскольку задолженность ООО "Нова" перед ОАО "ЖКХ" не была погашена в сумме 600 000 руб., ОАО "ЖКХ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Из буквального толкования статьи 618 ГК РФ следует, что прекращение субарендных отношений законодатель связывает с выбытием арендатора из правоотношений между ним и собственником, то есть с прекращением у арендатора права владения и пользования имуществом, которое передано в субаренду.
Как указано в договоре аренды земельного участка от 30.10.2007 N НУ-4790, он заключен сроком с 07.07.2007 до 07.07.2012 (пункт 2.1 договора). Земельный участок подлежит возврату арендодателю 07.07.2012 (л.д. 61-68).
В соответствии с пунктом 8.1 договора от 30.10.2007 изменения и дополнения договора оформляются сторонами дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью договора, если иное не предусмотрено договором.
Досрочное расторжение договора по обоюдному согласию сторон оформляется сторонами соглашением о досрочном расторжении договора, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 8.3 договора от 30.10.2007).
Из пункта 4.2 договора субаренды от 06.06.2010 N 5А-кп следует, что изменение, досрочное расторжение договора допускается в порядке и случаях, установленных действующим законодательством, а также настоящим договором.
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно абзацу первому статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, из приведенных положений норм Гражданского кодекса РФ следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельного участка.
Исходя из взаимосвязанных положений пунктов 8.1, 8.3 и 2.1 договора от 30.10.2007 N НУ-4790, срок его действия (срок аренды) истек 06.07.2012, и с 07.07.2012 договор прекратил действие.
Согласно пункту 8.1 договора от 30.10.2007 N НУ-4790 изменения и дополнения договора оформляются сторонами дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью договора, если иное не предусмотрено договором.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 30.10.2007 N НУ-4790 соглашения о продлении его действия на период после 06.07.2012, а также письменное заявление арендатора о продлении срока аренды договора или намерении заключения нового договора.
Договор аренды земельного участка от 30.10.2007 N НУ-4790 не содержит условий об автоматической пролонгации срока аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
При этом сторонами четко и однозначно определено, что истечение срока действия договора от 30.10.2007 N НУ-4790 влечет его расторжение.
В данном случае истечение срока действия договора от 30.10.2007 N НУ-4790 является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон.
Поэтому довод ОАО "ЖКХ" о том, что договор аренды от 30.10.2007 N НУ-4790 до предъявления требований уведомлением от 29.08.2012 N 301-12/9117-03 действовал, отклоняется судом апелляционной инстанции (л.д. 51).
Более того, Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой со ссылкой на то, что договор от 30.10.2007 N НУ-4790 расторгнут, заявлено письменное требование от 09.07.2012 N 301-1217236-03, адресованное ООО "Нова" (субарендатору), об освобождении в срок до 13.07.2012 земельного участка переданного ему по договору от 06.06.2010 N 5А-кп (л.д. 69).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Иными словами, после истечения срока аренды договор считается возобновленным только, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В пунктах 8.1, 8.3 договора аренды от 30.10.2007 возможность продолжения арендных правоотношений между ними стороны обусловили заключением соглашения о продлении договора.
Согласие на продление рассматриваемого договора или заключение нового договора аренды от арендодателя не поступило. Соглашение о продлении действия договора между сторонами - Администрацией города Новый Уренгой и ОАО "ЖКХ" заключено не было.
При этом оснований считать, что Администрация города Новый Уренгой не возражала против возобновления договора от 30.10.2007 на тех же условиях на неопределенный срок, судом апелляционной инстанции не установлено.
Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды ограничен лишь сроком действия аренды.
Таким образом, оснований для вывода о продлении срока действия договора аренды, истекшего 06.07.2012, не имеется.
Поэтому довод ОАО "ЖКХ" со ссылкой на статьи 610, 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в связи с отсутствием уведомления о расторжении договора как обстоятельство продления срока субаренды не соответствует обстоятельствам дела.
Кроме того, положения Гражданского кодекса РФ не предусматривают возможности возобновления арендных правоотношений при наличии явно выраженного намерения одной из сторон на их прекращение.
Исходя из прекращения договора аренды от 30.10.2007 N НУ-4790 и, соответственно, - договора субаренды от 06.06.2010 N 5А-кп, суд первой инстанции сделал правильные выводы об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Нова" арендных платежей в пользу ОАО "ЖКХ" за исковой период.
Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении которого как имеющего характер производного от основного требования, судом первой инстанции также обоснованно отказано.
Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
В силу пункта 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Уступка требования кредитором лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (статья 388 ГК РФ).
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе условие о предмете договора.
В обоснование заявления о процессуальном правопреемстве ИП Неустроева Н.А. сослалось на договор уступки права требования от 10.05.2013 N 02/2013, представленный с заявлением.
Как следует из договора, в нем ОАО "ЖКХ" (цедент) в лице конкурсного управляющего Неустроевой Н.А. уступает цессионарию - ИП Неустроевой Н.А. права (требования) к ООО "Нова" по договору от 06.06.2010 N 5А-кп. Сумма передаваемого требования составляет 611 319 руб. (пункты 1, 3 договора).
Таким образом, в договоре уступки от 10.05.2013 указано, что ОАО "ЖКХ" в лице конкурсного управляющего Неустроевой Н.А. уступает право требования ИП Неустроевой Н.А., то есть самому конкурсному управляющему Неустроевой Н.А.
Согласно пункту 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий обязан заключать сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, только с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов.
Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" при решении вопроса о том, кто является заинтересованным лицом, судам необходимо учитывать, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 20.2 Закона о банкротстве в случае, если в соответствии с Законом на арбитражного управляющего возлагаются полномочия руководителя должника, на него распространяются все требования и по отношению к нему применяются все меры ответственности, установленные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для руководителя такого должника.
В связи с этим на основании абзаца третьего пункта 1 и пункта 2 статьи 19 Закона супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, сестры и братья супруга внешнего (конкурсного) управляющего являются заинтересованными лицами по отношению к должнику в период наличия у этого внешнего (конкурсного) управляющего соответствующих полномочий.
Пункт 13 Постановления N 32 указывает, что под сделкой, совершенной с заинтересованным лицом, в пункте 2 статьи 103 Закона о банкротстве понимается не только сделка, другой стороной которой является заинтересованное лицо, но и сделка, которую от имени другой стороны совершило в качестве представителя или единоличного исполнительного органа заинтересованное лицо.
Конкурсный управляющий по рассматриваемому делу является заинтересованным лицом по отношению к должнику.
В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ заявитель - ИП Неустроева Н.А. не представила доказательств согласия собрания кредиторов должника - ОАО "ЖКХ" на совершение ею как конкурсным управляющим должника сделки уступки права требования ей же - Неустроевой Н.А.
По правилам пунктов 1, 2 статьи 140 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий вправе с согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) приступить к уступке прав требования должника путем их продажи.
Продажа прав требования должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и на условиях, которые установлены статьей 139 настоящего Федерального закона, если иное не установлено федеральным законом или не вытекает из существа требования. Условия договора продажи прав требования должника должны предусматривать: получение денежных средств за проданное право требования не позднее чем через тридцать рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи; переход прав требования только после полной оплаты прав требования.
С учетом положений статьи 140 Закона о банкротстве об уступке прав требования должника указанные условия договора продажи прав требования должника являются существенными.
Как следует из договора N 02/2013 уступки права требования от 10.05.2013, в нем не содержится условий, которые как существенные в силу статьи 140 Закона о банкротстве обязательно должны предусматриваться в договоре продажи прав требования: о получении денежных средств за проданное право требования не позднее чем через тридцать рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи; о переходе прав требования только после полной оплаты прав требования. В договоре вообще отсутствуют условия о том, что осуществляется продажа права требования.
При отсутствии названных условий в договоре уступки от 10.05.2013 последний считается незаключенным и, соответственно, не влекущим переход права требования к ИП Неустроевой Н.А.
В этой связи оснований для удовлетворения заявления о процессуальном правопреемстве не имеется.
Отказав в удовлетворении исковых требований ОАО "ЖКХ" к ООО "Нова", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ОАО "ЖКХ" оставляется без удовлетворения.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относится на истца - ОАО "ЖКХ" и взыскивается с него в доход федерального бюджета.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2013 по делу N А70-12810/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Жилищно-коммунальное хозяйство" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2013 ПО ДЕЛУ N А70-12810/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2013 г. по делу N А70-12810/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Зориной О.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4211/2013) открытого акционерного общества "Жилищно-коммунальное хозяйство" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2013 по делу N А70-12810/2012 (судья Вебер Л.Е.) по иску открытого акционерного общества "Жилищно-коммунальное хозяйство" (ОГРН 1078904002165, ИНН 8904052945) к обществу с ограниченной ответственностью "Нова" (ОГРН 1086330002549, ИНН 6330037352) о взыскании 611 319 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от открытого акционерного общества "Жилищно-коммунальное хозяйство", общества с ограниченной ответственностью "Нова" - представители не явились,
установил:
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.06.2009 по делу N А81-5213/2008 открытое акционерное общество "Жилищно-коммунальное хозяйство" (далее - ОАО "ЖКХ") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена Неустроева Надежда Александровна (далее - Неустроева Н.А.).
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.06.2013 по делу N А81-5213/2008 в отношении ОАО "ЖКХ" завершено конкурсное производство, и настоящее определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации ОАО "ЖКХ".
ОАО "ЖКХ" в лице конкурсного управляющего Неустроевой Н.А. 14.12.2012 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нова" (далее - ООО "Нова") о взыскании 611 319 руб. арендных платежей.
Исковые требования со ссылкой на положения договора субаренды от 06.06.2010, статьи 309, 310, 395, 422, 433, 610, 614, 622 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статьи 22, 46, 65 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком (субарендатором) обязательств по внесению истцу (арендатору) арендной платы за пользование земельным участком в период с июля по декабрь 2012 года.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2013 по делу N А70-12810/2012 исковые требования оставлены без удовлетворения. С ОАО "ЖКХ" в доход федерального бюджета взыскано 15 226 руб. 38 коп. государственной пошлины.
Возражая против принятого судом решения, ОАО "ЖКХ" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом истец указывает, что уведомлением от 29.08.2012 Администрация города Новый Уренгой признало, что на период до 29.08.2012 договор аренды от 30.10.2007 N НУ-4790 (между Администрацией города Новый Уренгой и ОАО "ЖКХ" как арендатором) являлся действующим.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 27.06.2013 на 10 час. 15 мин., в канцелярию суда от индивидуального предпринимателя Неустроевой Надежды Александровны поступило письменное заявление о процессуальном правопреемстве - замене в порядке статьи 48 АПК РФ истца - ОАО "ЖКХ" на индивидуального предпринимателя Неустроеву Н.А., ссылаясь на состоявшуюся после вынесения судом решения уступку истцом - ОАО "ЖКХ" по договору уступки от 10.05.2013 права требования ИП Неустроевой Н.А.
Представители истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Рассмотрев заявление о процессуальном правопреемстве, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Администрация города Новый Уренгой (арендодатель) по договору аренды земельного участка от 30.10.2007 N НУ-4790 передала по акту приема-передачи ОАО "ЖКХ" (арендатор) земельный участок общей площадью 43 507 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:11:01 03 03:0010, расположенный по адресу: панель "Б" Западной промзоны г. Новый Уренгой, занятый производственной базой N 1, на срок с 07.07.2007 до 07.07.2012, по истечении которого земельный участок подлежал возвращению (л.д. 61-68).
Руководствуясь пунктом 5.1.3 договора от 30.10.2007 N НУ-4790, ОАО "ЖКХ" (арендатор) и ООО "Нова" (субарендатор) заключили договор субаренды от 06.06.2010 N 5А-кп, по условиям которого арендатор передал, а субарендатор принял в аренду часть земельного участка на территории производственной базы ОАО "ЖКХ" площадью 1,5 га, с адресным описанием: г. Н. Уренгой, Западная промзона, панель "Б", производственная база N 1, для организации автостоянки техники, на срок с 07.06.2010 по окончании конкурсного производства (л.д. 23-24).
Актом приема-передачи от 06.06.2010 земельный участок передан ОАО "ЖКХ" субарендатору - ООО "Нова" (л.д. 25).
Дополнительным соглашением от 01.11.2011 к договору от 06.06.2010 N 5А-кп стороны изменили пункт 4.1 договора, указав, что договор действителен по 31.03.2012 (л.д. 59).
Как указал истец, договор от 30.10.2007 N НУ-4790 в отсутствие уведомления о расторжении и возражений со стороны арендодателя на использование участка является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ. В связи с этим ОАО "ЖКХ" начислило ООО "Нова" арендные платежи за период с июля по декабрь 2012 года на общую сумму 600 000 руб., которые считает подлежащими уплате в его (ОАО "ЖКХ") пользу.
Поскольку задолженность ООО "Нова" перед ОАО "ЖКХ" не была погашена в сумме 600 000 руб., ОАО "ЖКХ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Из буквального толкования статьи 618 ГК РФ следует, что прекращение субарендных отношений законодатель связывает с выбытием арендатора из правоотношений между ним и собственником, то есть с прекращением у арендатора права владения и пользования имуществом, которое передано в субаренду.
Как указано в договоре аренды земельного участка от 30.10.2007 N НУ-4790, он заключен сроком с 07.07.2007 до 07.07.2012 (пункт 2.1 договора). Земельный участок подлежит возврату арендодателю 07.07.2012 (л.д. 61-68).
В соответствии с пунктом 8.1 договора от 30.10.2007 изменения и дополнения договора оформляются сторонами дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью договора, если иное не предусмотрено договором.
Досрочное расторжение договора по обоюдному согласию сторон оформляется сторонами соглашением о досрочном расторжении договора, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 8.3 договора от 30.10.2007).
Из пункта 4.2 договора субаренды от 06.06.2010 N 5А-кп следует, что изменение, досрочное расторжение договора допускается в порядке и случаях, установленных действующим законодательством, а также настоящим договором.
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно абзацу первому статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, из приведенных положений норм Гражданского кодекса РФ следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельного участка.
Исходя из взаимосвязанных положений пунктов 8.1, 8.3 и 2.1 договора от 30.10.2007 N НУ-4790, срок его действия (срок аренды) истек 06.07.2012, и с 07.07.2012 договор прекратил действие.
Согласно пункту 8.1 договора от 30.10.2007 N НУ-4790 изменения и дополнения договора оформляются сторонами дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью договора, если иное не предусмотрено договором.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 30.10.2007 N НУ-4790 соглашения о продлении его действия на период после 06.07.2012, а также письменное заявление арендатора о продлении срока аренды договора или намерении заключения нового договора.
Договор аренды земельного участка от 30.10.2007 N НУ-4790 не содержит условий об автоматической пролонгации срока аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
При этом сторонами четко и однозначно определено, что истечение срока действия договора от 30.10.2007 N НУ-4790 влечет его расторжение.
В данном случае истечение срока действия договора от 30.10.2007 N НУ-4790 является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон.
Поэтому довод ОАО "ЖКХ" о том, что договор аренды от 30.10.2007 N НУ-4790 до предъявления требований уведомлением от 29.08.2012 N 301-12/9117-03 действовал, отклоняется судом апелляционной инстанции (л.д. 51).
Более того, Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой со ссылкой на то, что договор от 30.10.2007 N НУ-4790 расторгнут, заявлено письменное требование от 09.07.2012 N 301-1217236-03, адресованное ООО "Нова" (субарендатору), об освобождении в срок до 13.07.2012 земельного участка переданного ему по договору от 06.06.2010 N 5А-кп (л.д. 69).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Иными словами, после истечения срока аренды договор считается возобновленным только, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В пунктах 8.1, 8.3 договора аренды от 30.10.2007 возможность продолжения арендных правоотношений между ними стороны обусловили заключением соглашения о продлении договора.
Согласие на продление рассматриваемого договора или заключение нового договора аренды от арендодателя не поступило. Соглашение о продлении действия договора между сторонами - Администрацией города Новый Уренгой и ОАО "ЖКХ" заключено не было.
При этом оснований считать, что Администрация города Новый Уренгой не возражала против возобновления договора от 30.10.2007 на тех же условиях на неопределенный срок, судом апелляционной инстанции не установлено.
Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды ограничен лишь сроком действия аренды.
Таким образом, оснований для вывода о продлении срока действия договора аренды, истекшего 06.07.2012, не имеется.
Поэтому довод ОАО "ЖКХ" со ссылкой на статьи 610, 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в связи с отсутствием уведомления о расторжении договора как обстоятельство продления срока субаренды не соответствует обстоятельствам дела.
Кроме того, положения Гражданского кодекса РФ не предусматривают возможности возобновления арендных правоотношений при наличии явно выраженного намерения одной из сторон на их прекращение.
Исходя из прекращения договора аренды от 30.10.2007 N НУ-4790 и, соответственно, - договора субаренды от 06.06.2010 N 5А-кп, суд первой инстанции сделал правильные выводы об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Нова" арендных платежей в пользу ОАО "ЖКХ" за исковой период.
Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении которого как имеющего характер производного от основного требования, судом первой инстанции также обоснованно отказано.
Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
В силу пункта 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Уступка требования кредитором лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (статья 388 ГК РФ).
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе условие о предмете договора.
В обоснование заявления о процессуальном правопреемстве ИП Неустроева Н.А. сослалось на договор уступки права требования от 10.05.2013 N 02/2013, представленный с заявлением.
Как следует из договора, в нем ОАО "ЖКХ" (цедент) в лице конкурсного управляющего Неустроевой Н.А. уступает цессионарию - ИП Неустроевой Н.А. права (требования) к ООО "Нова" по договору от 06.06.2010 N 5А-кп. Сумма передаваемого требования составляет 611 319 руб. (пункты 1, 3 договора).
Таким образом, в договоре уступки от 10.05.2013 указано, что ОАО "ЖКХ" в лице конкурсного управляющего Неустроевой Н.А. уступает право требования ИП Неустроевой Н.А., то есть самому конкурсному управляющему Неустроевой Н.А.
Согласно пункту 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий обязан заключать сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, только с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов.
Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" при решении вопроса о том, кто является заинтересованным лицом, судам необходимо учитывать, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 20.2 Закона о банкротстве в случае, если в соответствии с Законом на арбитражного управляющего возлагаются полномочия руководителя должника, на него распространяются все требования и по отношению к нему применяются все меры ответственности, установленные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для руководителя такого должника.
В связи с этим на основании абзаца третьего пункта 1 и пункта 2 статьи 19 Закона супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, сестры и братья супруга внешнего (конкурсного) управляющего являются заинтересованными лицами по отношению к должнику в период наличия у этого внешнего (конкурсного) управляющего соответствующих полномочий.
Пункт 13 Постановления N 32 указывает, что под сделкой, совершенной с заинтересованным лицом, в пункте 2 статьи 103 Закона о банкротстве понимается не только сделка, другой стороной которой является заинтересованное лицо, но и сделка, которую от имени другой стороны совершило в качестве представителя или единоличного исполнительного органа заинтересованное лицо.
Конкурсный управляющий по рассматриваемому делу является заинтересованным лицом по отношению к должнику.
В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ заявитель - ИП Неустроева Н.А. не представила доказательств согласия собрания кредиторов должника - ОАО "ЖКХ" на совершение ею как конкурсным управляющим должника сделки уступки права требования ей же - Неустроевой Н.А.
По правилам пунктов 1, 2 статьи 140 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий вправе с согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) приступить к уступке прав требования должника путем их продажи.
Продажа прав требования должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и на условиях, которые установлены статьей 139 настоящего Федерального закона, если иное не установлено федеральным законом или не вытекает из существа требования. Условия договора продажи прав требования должника должны предусматривать: получение денежных средств за проданное право требования не позднее чем через тридцать рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи; переход прав требования только после полной оплаты прав требования.
С учетом положений статьи 140 Закона о банкротстве об уступке прав требования должника указанные условия договора продажи прав требования должника являются существенными.
Как следует из договора N 02/2013 уступки права требования от 10.05.2013, в нем не содержится условий, которые как существенные в силу статьи 140 Закона о банкротстве обязательно должны предусматриваться в договоре продажи прав требования: о получении денежных средств за проданное право требования не позднее чем через тридцать рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи; о переходе прав требования только после полной оплаты прав требования. В договоре вообще отсутствуют условия о том, что осуществляется продажа права требования.
При отсутствии названных условий в договоре уступки от 10.05.2013 последний считается незаключенным и, соответственно, не влекущим переход права требования к ИП Неустроевой Н.А.
В этой связи оснований для удовлетворения заявления о процессуальном правопреемстве не имеется.
Отказав в удовлетворении исковых требований ОАО "ЖКХ" к ООО "Нова", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ОАО "ЖКХ" оставляется без удовлетворения.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относится на истца - ОАО "ЖКХ" и взыскивается с него в доход федерального бюджета.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2013 по делу N А70-12810/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Жилищно-коммунальное хозяйство" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)