Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истцов: индивидуального предпринимателя Инатаева В.И. (ИНН 616107926920, ОГРН 308616533000047) и общества с ограниченной ответственностью "Зевс" (ИНН 2320013620, ОГРН 1032311674988) Гугушвили О.Л. (доверенности от 16.01.2013, 16.05.2013), от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Пача Сочи" (ИНН 2320193919, ОГРН 1112366007380) Чиндяскина Н.А. (доверенность от 03.09.2012), в отсутствие индивидуального предпринимателя Айроян К.А. (ИНН 614002619205, ОГРН 304614029900105), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пача Сочи" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 (судья Журавский О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А32-15114/2012, установил следующее.
Индивидуальные предприниматели Инатаев В.И., Айроян К.А. и ООО "Зевс" обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Пача Сочи" о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2011 N 03/11-А в размере 2 471 200 рублей в пользу ИП Айроян К.А., 898 275 рублей 69 копеек в пользу ООО "Зевс", а также о расторжении договора аренды от 01.08.2011 N 03/11-А.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2012 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Пача Сочи" к ИП Инатаеву В.И., ИП Айрояну К.А. и ООО "Зевс" о расторжении договора аренды от 01.08.2011 N 03/11-А.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по основному иску взыскано 1 835 106 рублей 67 копеек задолженности с ООО "Пача Сочи" в пользу ИП Айроян К.А. и 26 255 рублей 27 копеек расходов по оплате госпошлины, а также 265 818 рублей 34 копейки задолженности с ООО "Пача Сочи" в пользу ООО "Зевс", 6204 рубля 12 копеек расходов по оплате госпошлины. С ИП Айроян К.А. в доход Федерального бюджета Российской Федерации взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 150 рублей. В остальной части заявленных требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Суд указал, что при взаимном согласии расторгнуть договор спор отсутствует.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 изменено. По основному иску суд расторг договор аренды от 01.08.2011 N 03/11-А, взыскал с ООО "Пача Сочи" 1 289 994 рубля 94 копейки задолженности и 13 633 рубля 93 копейки расходов по оплате госпошлины в пользу ИП Айроян К.А., а также 366 138 рублей 34 копейки задолженности и 4951 рубль 47 копеек расходов по оплате госпошлины с ООО "Пача Сочи" в пользу ООО "Зевс", и 6 тыс. рублей расходов по госпошлине по иску и жалобе с ООО "Пача Сочи" в пользу ИП Инатаева В.И.. В остальной части заявленных требований отказано. По встречному иску в удовлетворении исковых требований отказано. Суд обязал возвратить ИП Айроян К.А. из Федерального бюджета Российской Федерации 5981 рубль 94 копейки излишне уплаченной госпошлины по иску по платежному поручению от 24.05.2012 N 21, ООО "Зевс" возвратить из Федерального бюджета Российской Федерации 10 342 рублей 21 копейку излишне уплаченной госпошлины по иску по платежному поручению от 23.05.2012 N 168. Суд расторг договор по основанию частичной неуплаты обществом арендных платежей более двух раз подряд.
В кассационной жалобе ООО "Пача Сочи" просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения исковых требований по основному иску о расторжении договора аренды и отказа в удовлетворении иска ООО "Пача Сочи". В обоснование своих требований заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции неправомерно применил пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторгнув договор аренды по основанию невнесения арендной платы более двух раз подряд, поскольку арендатор (ООО "Пача Сочи") вносил арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме. Допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не являются существенными, поскольку арендная плата вносилась ответчиком и ее частичная неуплата не может быть приравнена к положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что суды не необоснованно не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой основанием для расторжения договора аренды является невнесение арендной платы, рассматриваемое как существенное нарушение условий договора.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Инатаев В.И., ИП Айроян К.А. и ООО "Зевс" просят решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление от 27.05.2013 надлежит оставить без изменения по следующим основаниям (поскольку постановлением от 27.05.2013 решение от 20.02.2013 изменено, то проверке на законность и обоснованность подлежит только постановление суда апелляционной инстанции).
Из материалов дела видно и судами установлено, что 01.08.2011 ООО "Зевс" (арендодатель) и ООО "Пача Сочи" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 03/11-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор принять во временное владение и пользование следующие нежилые помещения: N 8, 9 общей площадью 45,6 кв. м, расположенные на 1 этаже; N 2 7, 9, 13 общей площадью 895,5 кв. м, расположенные на 3 этаже здания (литера Б), находящегося по адресу: 354000, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская, 6.
11 июля 2011 года ООО "Зевс" (продавец) и ИП Инатаев В.И. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ООО "Зевс" передало в собственность ИП Инатаеву В.И. помещения: N 2, 3, 13, площадью 366,1 в. м, расположенные на 3 этаже здания (литера Б), находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская, 6.
11 июля 2011 года ООО "Зевс" (продавец) и ИП Айроян К.А. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ООО "Зевс" передало в собственность ИП Айроян К.А. помещения: N 4, 5, 6, 7, 9, площадью 537,4 кв. м, расположенные на 3 этаже здания (литера Б), находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская, 6.
В связи с чем, ответчику представлены сведения о смене собственника и реквизиты для перечисления арендной платы.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы составляет 1 836 800 рублей в месяц, НДС не облагается. Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно, исходя из расходов арендодателя, связанных с оплатой за пользование электроэнергией и водой (пункт 3.2 договора аренды).
Согласно пункту 4.2 договора аренды срок аренды определен с 01.08.2011 по 01.08.2016.
Дополнительным соглашением от 11.09.2011 пункт 3.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы составляет 1 836 800 рублей в месяц, НДС не облагается, из которых арендатор уплачивает: 832 600 рублей в месяц, НДС не облагается, "арендодателю-1" Инатаеву В.И.; 867 400 рублей в месяц, НДС не облагается, "арендодателю-2" Айроян К.А.; 136 800 рублей в месяц, НДС не облагается, "арендодателю-3" ООО "Зевс".
С августа 2011 года ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы.
9 апреля 2012 года в адрес ответчика направлено требование о погашении задолженности по арендной плате, поскольку ответа не последовало, 18.04.2012 истцы уведомили ООО "Пача Сочи" о расторжении договора.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Из заявленных требований сторонами требований усматривается, что иск и встречный иск направлены на расторжение договора, но стороны при этом указывают разные основания, которые могут определять различные последствия такого расторжения.
ИП Инатаев В.И., ИП Айроян К.А. и ООО "Зевс" ссылаются на невыполнение ООО "Пача Сочи" своих обязательств по внесению арендной платы, что является основанием для расторжения договора на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В обоснование встречных требований ООО "Пача Сочи" указывает на то, что в пользовании арендованным имуществом арендодателями Инатаевым В.И., Айроян К.А. и ООО "Зевс" с 09.04.2012 воспрепятствовано, что является основанием для расторжения договора на основании пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имуществ.
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; далее информационное письмо N 66).
Процедура расторжения договора аренды состоит из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения) и требования о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованным выводам, что ответчиком нарушался порядок внесения арендной платы в полном объеме, задолженность не погашена с августа 2011 года, ввиду чего требования истцов о расторжении договора от 01.08.2011 N 03/11-А являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Уведомление о расторжении договора ООО "Пача Сочи" получило от представителя собственников. Задолженность не погашена, кроме того, фактически отношения сторон прекращены в апреле 2012 года, то есть более года назад.
Доводы ООО "Пача Сочи" о том, что неполное внесение арендных платежей не является существенным нарушением условий договора, основаны на неверном толковании норм права. Суд апелляционной инстанции правильно применил пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторгнув договор аренды по основанию невнесения арендной платы более двух раз подряд, поскольку арендатор (ООО "Пача Сочи") оплачивал арендную плату не в полном объеме, задолженность образовалась за период с августа 2011 и по 08.04.2012. Данное нарушение суд апелляционной инстанции признал существенным.
Соответствующие доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, поэтому кассационным судом не принимаются.
Довод о необходимости расторжения договора на основании норм статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, так как причиной для ограничения доступа к спорному имуществу послужило нарушение ответчиком срока внесения арендных платежей.
В части взыскания задолженности по договору аренды ООО "Пача Сочи" судебный акт не оспаривает.
В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе переоценивать установленные обстоятельства, которые являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку.
Учитывая изложенные обстоятельства, основания для отмены или изменения судебного акта отсутствуют.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 по делу N А32-15114/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 05.08.2013 ПО ДЕЛУ N А32-15114/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2013 г. по делу N А32-15114/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истцов: индивидуального предпринимателя Инатаева В.И. (ИНН 616107926920, ОГРН 308616533000047) и общества с ограниченной ответственностью "Зевс" (ИНН 2320013620, ОГРН 1032311674988) Гугушвили О.Л. (доверенности от 16.01.2013, 16.05.2013), от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Пача Сочи" (ИНН 2320193919, ОГРН 1112366007380) Чиндяскина Н.А. (доверенность от 03.09.2012), в отсутствие индивидуального предпринимателя Айроян К.А. (ИНН 614002619205, ОГРН 304614029900105), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пача Сочи" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 (судья Журавский О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А32-15114/2012, установил следующее.
Индивидуальные предприниматели Инатаев В.И., Айроян К.А. и ООО "Зевс" обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Пача Сочи" о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2011 N 03/11-А в размере 2 471 200 рублей в пользу ИП Айроян К.А., 898 275 рублей 69 копеек в пользу ООО "Зевс", а также о расторжении договора аренды от 01.08.2011 N 03/11-А.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2012 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Пача Сочи" к ИП Инатаеву В.И., ИП Айрояну К.А. и ООО "Зевс" о расторжении договора аренды от 01.08.2011 N 03/11-А.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по основному иску взыскано 1 835 106 рублей 67 копеек задолженности с ООО "Пача Сочи" в пользу ИП Айроян К.А. и 26 255 рублей 27 копеек расходов по оплате госпошлины, а также 265 818 рублей 34 копейки задолженности с ООО "Пача Сочи" в пользу ООО "Зевс", 6204 рубля 12 копеек расходов по оплате госпошлины. С ИП Айроян К.А. в доход Федерального бюджета Российской Федерации взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 150 рублей. В остальной части заявленных требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Суд указал, что при взаимном согласии расторгнуть договор спор отсутствует.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 изменено. По основному иску суд расторг договор аренды от 01.08.2011 N 03/11-А, взыскал с ООО "Пача Сочи" 1 289 994 рубля 94 копейки задолженности и 13 633 рубля 93 копейки расходов по оплате госпошлины в пользу ИП Айроян К.А., а также 366 138 рублей 34 копейки задолженности и 4951 рубль 47 копеек расходов по оплате госпошлины с ООО "Пача Сочи" в пользу ООО "Зевс", и 6 тыс. рублей расходов по госпошлине по иску и жалобе с ООО "Пача Сочи" в пользу ИП Инатаева В.И.. В остальной части заявленных требований отказано. По встречному иску в удовлетворении исковых требований отказано. Суд обязал возвратить ИП Айроян К.А. из Федерального бюджета Российской Федерации 5981 рубль 94 копейки излишне уплаченной госпошлины по иску по платежному поручению от 24.05.2012 N 21, ООО "Зевс" возвратить из Федерального бюджета Российской Федерации 10 342 рублей 21 копейку излишне уплаченной госпошлины по иску по платежному поручению от 23.05.2012 N 168. Суд расторг договор по основанию частичной неуплаты обществом арендных платежей более двух раз подряд.
В кассационной жалобе ООО "Пача Сочи" просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения исковых требований по основному иску о расторжении договора аренды и отказа в удовлетворении иска ООО "Пача Сочи". В обоснование своих требований заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции неправомерно применил пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторгнув договор аренды по основанию невнесения арендной платы более двух раз подряд, поскольку арендатор (ООО "Пача Сочи") вносил арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме. Допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не являются существенными, поскольку арендная плата вносилась ответчиком и ее частичная неуплата не может быть приравнена к положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что суды не необоснованно не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой основанием для расторжения договора аренды является невнесение арендной платы, рассматриваемое как существенное нарушение условий договора.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Инатаев В.И., ИП Айроян К.А. и ООО "Зевс" просят решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление от 27.05.2013 надлежит оставить без изменения по следующим основаниям (поскольку постановлением от 27.05.2013 решение от 20.02.2013 изменено, то проверке на законность и обоснованность подлежит только постановление суда апелляционной инстанции).
Из материалов дела видно и судами установлено, что 01.08.2011 ООО "Зевс" (арендодатель) и ООО "Пача Сочи" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 03/11-А, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор принять во временное владение и пользование следующие нежилые помещения: N 8, 9 общей площадью 45,6 кв. м, расположенные на 1 этаже; N 2 7, 9, 13 общей площадью 895,5 кв. м, расположенные на 3 этаже здания (литера Б), находящегося по адресу: 354000, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская, 6.
11 июля 2011 года ООО "Зевс" (продавец) и ИП Инатаев В.И. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ООО "Зевс" передало в собственность ИП Инатаеву В.И. помещения: N 2, 3, 13, площадью 366,1 в. м, расположенные на 3 этаже здания (литера Б), находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская, 6.
11 июля 2011 года ООО "Зевс" (продавец) и ИП Айроян К.А. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ООО "Зевс" передало в собственность ИП Айроян К.А. помещения: N 4, 5, 6, 7, 9, площадью 537,4 кв. м, расположенные на 3 этаже здания (литера Б), находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская, 6.
В связи с чем, ответчику представлены сведения о смене собственника и реквизиты для перечисления арендной платы.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы составляет 1 836 800 рублей в месяц, НДС не облагается. Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно, исходя из расходов арендодателя, связанных с оплатой за пользование электроэнергией и водой (пункт 3.2 договора аренды).
Согласно пункту 4.2 договора аренды срок аренды определен с 01.08.2011 по 01.08.2016.
Дополнительным соглашением от 11.09.2011 пункт 3.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы составляет 1 836 800 рублей в месяц, НДС не облагается, из которых арендатор уплачивает: 832 600 рублей в месяц, НДС не облагается, "арендодателю-1" Инатаеву В.И.; 867 400 рублей в месяц, НДС не облагается, "арендодателю-2" Айроян К.А.; 136 800 рублей в месяц, НДС не облагается, "арендодателю-3" ООО "Зевс".
С августа 2011 года ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы.
9 апреля 2012 года в адрес ответчика направлено требование о погашении задолженности по арендной плате, поскольку ответа не последовало, 18.04.2012 истцы уведомили ООО "Пача Сочи" о расторжении договора.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Из заявленных требований сторонами требований усматривается, что иск и встречный иск направлены на расторжение договора, но стороны при этом указывают разные основания, которые могут определять различные последствия такого расторжения.
ИП Инатаев В.И., ИП Айроян К.А. и ООО "Зевс" ссылаются на невыполнение ООО "Пача Сочи" своих обязательств по внесению арендной платы, что является основанием для расторжения договора на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В обоснование встречных требований ООО "Пача Сочи" указывает на то, что в пользовании арендованным имуществом арендодателями Инатаевым В.И., Айроян К.А. и ООО "Зевс" с 09.04.2012 воспрепятствовано, что является основанием для расторжения договора на основании пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имуществ.
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; далее информационное письмо N 66).
Процедура расторжения договора аренды состоит из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения) и требования о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованным выводам, что ответчиком нарушался порядок внесения арендной платы в полном объеме, задолженность не погашена с августа 2011 года, ввиду чего требования истцов о расторжении договора от 01.08.2011 N 03/11-А являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Уведомление о расторжении договора ООО "Пача Сочи" получило от представителя собственников. Задолженность не погашена, кроме того, фактически отношения сторон прекращены в апреле 2012 года, то есть более года назад.
Доводы ООО "Пача Сочи" о том, что неполное внесение арендных платежей не является существенным нарушением условий договора, основаны на неверном толковании норм права. Суд апелляционной инстанции правильно применил пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторгнув договор аренды по основанию невнесения арендной платы более двух раз подряд, поскольку арендатор (ООО "Пача Сочи") оплачивал арендную плату не в полном объеме, задолженность образовалась за период с августа 2011 и по 08.04.2012. Данное нарушение суд апелляционной инстанции признал существенным.
Соответствующие доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, поэтому кассационным судом не принимаются.
Довод о необходимости расторжения договора на основании норм статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, так как причиной для ограничения доступа к спорному имуществу послужило нарушение ответчиком срока внесения арендных платежей.
В части взыскания задолженности по договору аренды ООО "Пача Сочи" судебный акт не оспаривает.
В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе переоценивать установленные обстоятельства, которые являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку.
Учитывая изложенные обстоятельства, основания для отмены или изменения судебного акта отсутствуют.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 по делу N А32-15114/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)