Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., в отсутствие в судебном заседании заявителей: главы крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуального предпринимателя Адудовой Надежды Кирилловны (ИНН 080901272434, ОГРНИП 307080914100015) и администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия, заинтересованного лица - Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия (ИНН 0816005412, ОГРН 1080816004004), третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 31.10.2012 (судья Конторова Д.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 (судьи Белов Д.А., Параскевова С.А., Цигельников И.А.) по делу N А22-1852/2012, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальный предприниматель Адудова Н.К. (далее - предприниматель) и администрация Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация) обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия (далее - управление) о признании незаконным решения от 07.06.2012 по делу N 08-31-135/2012 и недействительным предписания от 07.06.2012 по тому же делу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия.
Решением суда от 31.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.01.2013, заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными решение и предписание управления от 07.06.2012 по делу N 08-31-135/2012.
Судебные акты мотивированы правомерностью продления срока действия договора аренды без проведения открытого аукциона, поскольку на спорный земельный участок иные лица не претендовали.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение суда и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Податель жалобы указывает, что судебные инстанции неправильно применили нормы материального права. Управление полагает, что для соблюдения норм действующего законодательства необходима публикация о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Наличие публикации позволило бы неопределенному кругу лиц выступить в качестве претендентов на заключение договора аренды, что в свою очередь в случае поступления двух и более заявок привело к необходимости проведения торгов (конкурса, аукциона).
Изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением управления от 07.06.2012 по делу N 08-31-135/2012 администрация признана нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в связи с заключением 23.11.2010 на основании постановления от 23.11.2010 N 1033 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.12.2005 N 203 о продлении срока без проведения публичных процедур, предусмотренных частью 2 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее - Закон N 101-ФЗ), что может привести к ограничению конкуренции.
Предписанием от 07.06.2012 по тому же делу администрации предложено прекратить нарушение части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и отменить постановление от 23.11.2010 N 1033, на основании которого заключено дополнительное соглашение от 23.11.2010 к договору аренды от 12.12.2005 N 203.
Полагая, что принятые управлением решение и предписание являются незаконными, предприниматель и администрация оспорили их в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Таким образом, законодатель предоставил крестьянскому (фермерскому) хозяйству право на получение земельного участка, предназначенного непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения, на правах аренды или в собственность в соответствии с порядком, установленным в специальном законе.
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства, осуществления его деятельности, расширения, урегулирован в статье 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о крестьянском хозяйстве).
В силу названной нормы граждане, которые заинтересованы в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Орган местного самоуправления на основании поданного заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, после чего обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого участка. Решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю. Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в аренду.
Суды указали, что правила статьи 12 Закона о крестьянском хозяйстве, являясь специальными по отношению к статье 10 Закона N 101-ФЗ и статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусматривают в качестве обязательного условия предоставления земельного участка публикацию сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка.
Суды сделали вывод о том, что не является препятствием для применения специального порядка предоставления участка сельскохозяйственного назначения и публикация о наличии свободных земель, осуществленная во исполнение правил статьи 10 Закона N 101-ФЗ и статьи 34 Земельного кодекса. Цель такого информирования заключается в выявлении потенциальных претендентов, что не исключает возможность последующего предоставления земли по правилам Закона о крестьянском хозяйстве.
Судами установлено, что спорный земельный участок уже находился во владении предпринимателя на правах аренды по договору от 12.12.2005, срок действия которого продлен соглашением сторон от 23.11.2010 до 02.12.2015.
У предпринимателя отсутствовала задолженность по уплате арендных платежей за 2005-2010 годы. Доказательств ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды в материалах дела не имеется. Поэтому предприниматель имела также преимущественное право на заключение нового договора аренды, предоставленное частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 06.01.2012 в связи с принятием Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ, и частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До окончания срока действия договора аренды (08.12.2010) его участники, имея намерение продолжить арендные отношения, 23.11.2010 заключили соглашение о продлении срока действия договора аренды, при этом стороны по делу действовали с учетом положений части 1 статьи 621 и части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды сделали вывод об отсутствии нарушения порядка предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку управление не представило доказательства того, что на спорный земельный участок претендовали иные лица, помимо предпринимателя.
Вместе с тем, судами не учтено следующее.
В силу части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Из данного положения следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 по делу N А13-10558/2008).
На основании части 1 статьи 610, статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора (пункт 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим на момент их возникновения.
Материалами дела подтверждается, что администрация 23.11.2010 заключила с предпринимателем дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды от 12.12.2005 N 203.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10 применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В силу пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) в пункте 1 разъяснил, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу пункта 2 Пленума N 73 по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3 постановления Пленума N 73).
По правилам статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации только в том случае, если на земельный участок претендуют несколько лиц.
Суды указали на отсутствие необходимости проведения торгов на право заключения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в связи с отсутствием других претендентов на спорный земельный участок, кроме предпринимателя.
Вместе с тем данный вывод является преждевременным, поскольку суды не исследовали довод управления, отраженный в оспариваемом решении от 07.06.2012 N 08-31-135/2012, о том, что при заключении дополнительного соглашения от 23.11.2010 администрацией не была предварительно и заблаговременно размещена информация в средствах массовой информации о выделении земельного участка с кадастровым номером 08:09:290101:0144 общей площадью 1369,2 га.
При отсутствии публикации сообщения о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения потенциальные арендаторы не могли знать о таком выделении земельного участка и заявить свои притязания на спорный земельный участок.
Поскольку судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, и недостаточно обоснованы, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, установить все фактические обстоятельства, дать оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, и с учетом изложенного принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 31.10.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу N А22-1852/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N А22-1852/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N А22-1852/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., в отсутствие в судебном заседании заявителей: главы крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуального предпринимателя Адудовой Надежды Кирилловны (ИНН 080901272434, ОГРНИП 307080914100015) и администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия, заинтересованного лица - Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия (ИНН 0816005412, ОГРН 1080816004004), третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 31.10.2012 (судья Конторова Д.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 (судьи Белов Д.А., Параскевова С.А., Цигельников И.А.) по делу N А22-1852/2012, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальный предприниматель Адудова Н.К. (далее - предприниматель) и администрация Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация) обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия (далее - управление) о признании незаконным решения от 07.06.2012 по делу N 08-31-135/2012 и недействительным предписания от 07.06.2012 по тому же делу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия.
Решением суда от 31.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.01.2013, заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными решение и предписание управления от 07.06.2012 по делу N 08-31-135/2012.
Судебные акты мотивированы правомерностью продления срока действия договора аренды без проведения открытого аукциона, поскольку на спорный земельный участок иные лица не претендовали.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение суда и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Податель жалобы указывает, что судебные инстанции неправильно применили нормы материального права. Управление полагает, что для соблюдения норм действующего законодательства необходима публикация о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Наличие публикации позволило бы неопределенному кругу лиц выступить в качестве претендентов на заключение договора аренды, что в свою очередь в случае поступления двух и более заявок привело к необходимости проведения торгов (конкурса, аукциона).
Изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением управления от 07.06.2012 по делу N 08-31-135/2012 администрация признана нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в связи с заключением 23.11.2010 на основании постановления от 23.11.2010 N 1033 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.12.2005 N 203 о продлении срока без проведения публичных процедур, предусмотренных частью 2 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее - Закон N 101-ФЗ), что может привести к ограничению конкуренции.
Предписанием от 07.06.2012 по тому же делу администрации предложено прекратить нарушение части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и отменить постановление от 23.11.2010 N 1033, на основании которого заключено дополнительное соглашение от 23.11.2010 к договору аренды от 12.12.2005 N 203.
Полагая, что принятые управлением решение и предписание являются незаконными, предприниматель и администрация оспорили их в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Таким образом, законодатель предоставил крестьянскому (фермерскому) хозяйству право на получение земельного участка, предназначенного непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения, на правах аренды или в собственность в соответствии с порядком, установленным в специальном законе.
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства, осуществления его деятельности, расширения, урегулирован в статье 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о крестьянском хозяйстве).
В силу названной нормы граждане, которые заинтересованы в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Орган местного самоуправления на основании поданного заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, после чего обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого участка. Решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю. Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в аренду.
Суды указали, что правила статьи 12 Закона о крестьянском хозяйстве, являясь специальными по отношению к статье 10 Закона N 101-ФЗ и статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусматривают в качестве обязательного условия предоставления земельного участка публикацию сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка.
Суды сделали вывод о том, что не является препятствием для применения специального порядка предоставления участка сельскохозяйственного назначения и публикация о наличии свободных земель, осуществленная во исполнение правил статьи 10 Закона N 101-ФЗ и статьи 34 Земельного кодекса. Цель такого информирования заключается в выявлении потенциальных претендентов, что не исключает возможность последующего предоставления земли по правилам Закона о крестьянском хозяйстве.
Судами установлено, что спорный земельный участок уже находился во владении предпринимателя на правах аренды по договору от 12.12.2005, срок действия которого продлен соглашением сторон от 23.11.2010 до 02.12.2015.
У предпринимателя отсутствовала задолженность по уплате арендных платежей за 2005-2010 годы. Доказательств ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды в материалах дела не имеется. Поэтому предприниматель имела также преимущественное право на заключение нового договора аренды, предоставленное частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 06.01.2012 в связи с принятием Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ, и частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До окончания срока действия договора аренды (08.12.2010) его участники, имея намерение продолжить арендные отношения, 23.11.2010 заключили соглашение о продлении срока действия договора аренды, при этом стороны по делу действовали с учетом положений части 1 статьи 621 и части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды сделали вывод об отсутствии нарушения порядка предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку управление не представило доказательства того, что на спорный земельный участок претендовали иные лица, помимо предпринимателя.
Вместе с тем, судами не учтено следующее.
В силу части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Из данного положения следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 по делу N А13-10558/2008).
На основании части 1 статьи 610, статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора (пункт 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим на момент их возникновения.
Материалами дела подтверждается, что администрация 23.11.2010 заключила с предпринимателем дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды от 12.12.2005 N 203.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10 применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В силу пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) в пункте 1 разъяснил, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу пункта 2 Пленума N 73 по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3 постановления Пленума N 73).
По правилам статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации только в том случае, если на земельный участок претендуют несколько лиц.
Суды указали на отсутствие необходимости проведения торгов на право заключения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в связи с отсутствием других претендентов на спорный земельный участок, кроме предпринимателя.
Вместе с тем данный вывод является преждевременным, поскольку суды не исследовали довод управления, отраженный в оспариваемом решении от 07.06.2012 N 08-31-135/2012, о том, что при заключении дополнительного соглашения от 23.11.2010 администрацией не была предварительно и заблаговременно размещена информация в средствах массовой информации о выделении земельного участка с кадастровым номером 08:09:290101:0144 общей площадью 1369,2 га.
При отсутствии публикации сообщения о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения потенциальные арендаторы не могли знать о таком выделении земельного участка и заявить свои притязания на спорный земельный участок.
Поскольку судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, и недостаточно обоснованы, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, установить все фактические обстоятельства, дать оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, и с учетом изложенного принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 31.10.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу N А22-1852/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ГИДАНКИНА
А.В.ГИДАНКИНА
Судьи
С.М.ИЛЮШНИКОВ
М.Г.КАЛАШНИКОВА
С.М.ИЛЮШНИКОВ
М.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)