Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Орловой Н.В.
рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" на решение от 13.12.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 18.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Рябухина Н.А., Солодкевич Ю.М.) по делу N А81-2624/2012 по иску Управления имущественных отношений администрации города Салехарда (629007, ЯНАО, г. Салехард, ул. Свердлова, 48, ОГРН 1088901002464, ИНН 8901022251) к обществу с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" (629008, ЯНАО, г. Салехард,
ул. Ямальская, 17а-9, ОГРН 1088901002299, ИНН 8901022149)
о понуждении к освобождению незаконно занимаемых жилых помещений, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью
"Елена Плюс" к Управлению имущественных отношений администрации города Салехарда о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений и понуждении к заключению договора аренды.
В заседании приняли участие представители: начальник Управления имущественных отношений администрации города Салехарда Кондаков С.В., от общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" - директор Кашина Е.В. на основании приказа от 12.12.2008 N 1, Малкин О.Ю. по доверенности от 03.07.2013.
Суд
установил:
Управление имущественных отношений администрации города Салехарда (далее - управление, истец) обратилось в арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Елена плюс" (далее - ООО "Елена плюс", общество, ответчик) о понуждении к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений, расположенных в здании салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Исковые требования мотивированы истечением срока действия договора аренды от 01.06.2011 N 5.
ООО "Елена плюс" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа со встречным исковым заявлением к управлению о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв. м с учетом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, и понуждении к заключению договора аренды указанных помещений сроком до 17.05.2015.
Определением арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.10.2012 принято решение об объединении указанных дел в одно производство.
От ООО "Елена плюс" поступило заявление об изменении и дополнении встречных исковых требований, в соответствии с которым общество просило признать договор от 18.05.2010 N 6 заключенным на срок с 18.05.2010 по 17.05.2015, а условия конкурсной документации и условия договора аренды о ежегодном заключении договора на 11 месяцев в течение 5 лет - недействительными и противоречащими законодательству.
Уточнение исковых требований судом первой инстанции не принято, поскольку данное уточнение является новым требованием, связано одновременно с изменением предмета и основания заявленных исковых требований, что в силу статьи 49 АПК РФ не допускается.
Решением от 13.12.2012 года Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 18.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО "Елена плюс" в течение месяца со дня вступления в силу решения суда освободить и передать управлению по акту приема-передачи нежилые помещения в здании салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенном по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, общей площадью 515,7 кв. м, а именно: помещения на третьем этаже NN 70-77, 80-99, I и II лестничные клетки, общей площадью 422,6 кв. м; соответствующую часть помещений из состава мест общего пользования, общей площадью 93,1 кв. м, включающую помещения: на 1 этаже - NN 2, 4, 29, 35, 79, II лестничную клетку, III лифт, общей площадью 31,8 кв. м; на втором этаже - II лестничную клетку, площадью 15,3 кв. м; на 3 этаже - N 79, площадью 46 кв. м. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Елена плюс" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 руб. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Елена плюс" отказано.
ООО "Елена плюс" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований управления и об удовлетворении встречных исковых требований общества.
По мнению заявителя жалобы, судами сделан неверный вывод о заключении договора на неопределенный срок, управлением не соблюден досудебный порядок при расторжении договора, заключенного на неопределенный срок, сделан неверный вывод об изменении обществом предмета и основания исковых требований.
В дополнении к кассационной жалобе, общество указывает также на возложение на него обязанности освободить нежилое помещение без правового основания, поскольку договора аренды не был расторгнут в установленном законом порядке. Суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение, не учел, что ответчик не только погасил задолженность по арендной плате, но и осуществил излишнюю оплату пользования местами общего пользования. Судами не учтено наличие злоупотреблений со стороны управления, которое незаконно включило в предмет аренды места общего пользования, в связи с чем со стороны общества имеется переплата по арендным платежам. Периодически возникающая задолженность общества по внесению арендных платежей в период действия договора была обусловлена заключением кабальных договоров на содержание помещений и мест общего пользования. Ранее управление обращалось с иском о расторжении договора аренды от 01.06.2011 N 5, по которому вынесено решение по делу N А81-5469/2011, в связи с чем настоящее дело в этой части подлежало прекращению на основании пункта 3 части 1 статьи 150 АПК РФ. Предъявление встречного иска обусловлено необходимостью пресечения действий управления по злоупотреблению правом.
Управление в отзыве на кассационную жалобу и в отзыве на дополнение к ней просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании стороны поддержали свои доводы и возражения.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в 2010 году управлением проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки) на 3 этаже здания салона бытовых услуг "Сияние Севера", общей площадью 515,8 кв. м, по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела копиями документации на аукцион N 15-УИ и страницы газеты "Полярный Круг" от 25.03.2010 N 12, содержащей информацию о публикации извещения о проведении открытого аукциона.
Согласно протоколу от 13.05.2010 N 2-15-УИ о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона открытый аукцион по лоту N 2 был признан несостоявшимся, в связи с чем договор от 18.05.2010 N 6 на аренду указанных выше помещений был заключен с единственным участником аукциона - ООО "Елена плюс".
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.04.2008 72 НЛ 032204 переданные ООО "Елена плюс" в аренду помещения являются муниципальной собственностью.
Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления.
Таким образом, управление передало нежилые помещения в пользование ООО "Елена плюс" в рамках муниципальной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
В документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока. Возобновление (заключение) договора на последующие 11 месяцев производится при надлежащем исполнении арендатором обязанностей по предыдущему договору.
В пунктах 7.1 и 7.2 договора от 18.05.2010 N 6 установлено, что срок аренды определяется с 18.05.2010 по 17.04.2011. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет право на заключение договора на новый срок в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом от 13.05.2010 N 2-15-УИ, но не далее чем до 17.05.2015.
После истечения срока действия договора от 18.05.2010 N 6 сторонами был заключен договор от 01.06.2011 N 5 на аренду тех же помещений сроком действия с 18.04.2011 по 17.03.2012.
В пункте 7.2 указанного договора содержалось аналогичное положение о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.
Письмом от 15.03.2012 N 1004-02-17-15/477 управление уведомило ООО "Елена плюс" о том, что в связи с ненадлежащим исполнением последним обязательств по внесению арендной платы по окончании срока действия договора от 01.06.2011 N 5 заключение договора на новый срок производиться не будет. Кроме того, потребовало освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи не позднее 19.03.2012.
В письме от 19.04.2012 N 1004-02-17-15/736 управление повторно просило в связи с окончанием срока действия договора аренды освободить занимаемые помещения и произвести их передачу 24.04.2012 в 15 часов 00 минут.
ООО "Елена плюс" имущество возвратить отказалось, о чем свидетельствует копия акта приема-сдачи нежилых помещений, подписанного управлением в одностороннем порядке и содержащего соответствующую отметку его работников.
В мае 2012 года управление направило ООО "Елена плюс" акт приема-передачи для подписания (от 31.05.2012 письмо N 1004-02-17-15-916). ООО "Елена плюс" подписанный с его стороны акт управлению не возвратило.
Письмом от 06.06.2012 исх. N 20 ООО "Елена плюс" просило управление предоставить ему договор аренды нежилого помещения для предоставления его в регистрационную палату.
В ответ на указанное письмо управление указало ООО "Елена плюс", что срок действия предыдущего договора истек 17.03.2012, арендуемое имущество до настоящего времени не возвращено.
Последующий отказ ООО "Елена плюс" от исполнения обязанности по возврату имущества послужил основанием для обращения управления в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
ООО "Елена плюс", в свою очередь, посчитав отказ управления в заключении договора аренды нежилых помещений на новый срок незаконным, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Суд первой инстанции при рассмотрении спора установил, что здание "Салон бытовых услуг "Сияние Севера" входит в перечень муниципального имущества для предоставления на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, в связи с чем пункты 7.1 и 7.2 заключенного сторонами договора от 18.05.2010 N 6 противоречат положениям пункта 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (в редакции от 27.12.2009 N 365-ФЗ) и в силу положений статей 422, 168 ГК РФ являются недействительными.
Руководствуясь статьей 606, 610 ГК РФ, суд счел договор от 18.05.2010 N 6 заключенным на неопределенный срок, а договор от 01.06.2011 N 5 недействительным со ссылкой заключение первоначального договора после 01.07.2008 и, ссылаясь на пункт 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которым до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Оценив переписку сторон, суд пришел к выводу о соблюдении управлением требования об уведомлении другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 610, статью 622, статьи 309, 310 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности требования управления о понуждении общества к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений.
Поскольку заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов противоречит действующему законодательству, суд отклонил встречные исковые требования общества.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, указав, что признание договора от 18.05.2010 N 6 заключенным на неопределенный срок положениям действующего законодательства, устанавливающего особенности заключения настоящей категории сделок, не противоречит.
Довод общества о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку в деле N А81-5469/2011 требования управления были основаны на ненадлежащем исполнении обществом обязательств по внесению арендной платы, тогда как в настоящем деле требования основаны на неисполнении последним обязанности возвратить имущество по истечении срока действия договора аренды, следовательно, основания исков не тождественны, и пункт 2 части 1 статьи 150 АПК РФ применению не подлежит.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 365-ФЗ) (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ) поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включает в себя финансовую, имущественную, информационную, консультационную поддержку таких субъектов и организаций.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.
Пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ предусмотрено, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 указанной статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливается антимонопольным органом.
Пунктом 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ ФАС России N 67) установлено, что указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ, должен составлять не менее пяти лет.
На основании указанных норм, суды, установив, что объект спорного договора аренды входит в перечень муниципального имущества для предоставления на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, пришли к правомерному выводу о противоречии пунктов 7.1 и 7.2 заключенного сторонами договора от 18.05.2010 N 6 положениям пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ и пункта 113 приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Между тем судами не было учтено следующее.
Согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 448 ГК РФ если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
В соответствии с пунктом 150 Приказа ФАС России N 67 (в редакции, действовавшей в период проведения аукциона) заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 - 100 настоящих Правил. Пункт 98 Правил предусматривал, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Спорный договор был заключен сторонами по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления. Также в документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Таким образом, условиями аукционной документации предусмотрено заключение срочного договора. Из указанных положений правовых норм вытекает невозможность заключения договора на иных условиях, не предусмотренных в аукционной документации.
Пунктом 113 Приказа ФАС России N 67 предусмотрена обязательность заключения договоров на срок не менее пяти лет.
Таким образом, поскольку условие о заключении договора на 11 месяцев с последующим возобновлением на 11 месяцев является незаконным, обязательным для сторон правилом, которому должен соответствовать договор является условие, указанное в конкурсной документации, о заключении договора на срок 5 лет.
Таким образом, поскольку аукционная документация предусматривала условие о заключении срочного договора, суды пришли к неверному, не соответствующему нормам права выводу о том, что договор аренды от 18.05.2010 N 6 был заключен на неопределенный срок, в связи с чем не имелось оснований для применения норм о расторжении договоров, заключенных на неопределенный срок и, соответственно, для вывода об обоснованности заявленного управлением требования, основанного на факте истечения срока действия договора.
Таким образом, учитывая, что сторонами договор подписан, его условия должны соответствовать условиям конкурсной документации, следует прийти к выводу, что имущество по договору аренды 18.05.2010 N 6 предоставлено на 5 лет.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ предусмотрено, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела верно установлены судами, но ими неправильно применены нормы права, суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для принятия нового решения об отказе управлению в удовлетворении исковых требований.
Так как в связи с отказом в удовлетворении иска управления не нашло подтверждение наличие обстоятельств, явившихся основанием для предъявления встречного иска, в данной части судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь пунктом 1, 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 13.12.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 18.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-2624/2012 в части удовлетворения исковых требований Управления имущественных отношений администрации города Салехарда отменить. Принять в этой части новый судебный акт.
В удовлетворении иска Управления имущественных отношений администрации города Салехарда к обществу с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" отказать.
В остальной части решение 13.12.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 18.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-2624/2012 оставить без изменения.
Взыскать с Управления имущественных отношений администрации города Салехарда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлина за подачу кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N А81-2624/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N А81-2624/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Орловой Н.В.
рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" на решение от 13.12.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 18.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Рябухина Н.А., Солодкевич Ю.М.) по делу N А81-2624/2012 по иску Управления имущественных отношений администрации города Салехарда (629007, ЯНАО, г. Салехард, ул. Свердлова, 48, ОГРН 1088901002464, ИНН 8901022251) к обществу с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" (629008, ЯНАО, г. Салехард,
ул. Ямальская, 17а-9, ОГРН 1088901002299, ИНН 8901022149)
о понуждении к освобождению незаконно занимаемых жилых помещений, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью
"Елена Плюс" к Управлению имущественных отношений администрации города Салехарда о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений и понуждении к заключению договора аренды.
В заседании приняли участие представители: начальник Управления имущественных отношений администрации города Салехарда Кондаков С.В., от общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" - директор Кашина Е.В. на основании приказа от 12.12.2008 N 1, Малкин О.Ю. по доверенности от 03.07.2013.
Суд
установил:
Управление имущественных отношений администрации города Салехарда (далее - управление, истец) обратилось в арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Елена плюс" (далее - ООО "Елена плюс", общество, ответчик) о понуждении к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений, расположенных в здании салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Исковые требования мотивированы истечением срока действия договора аренды от 01.06.2011 N 5.
ООО "Елена плюс" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа со встречным исковым заявлением к управлению о признании незаконным отказа в заключении договора аренды нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки), общей площадью 515,8 кв. м с учетом площади мест общего пользования, расположенных на 1, 2, 3 этажах здания Салона бытовых услуг "Сияние Севера" по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, и понуждении к заключению договора аренды указанных помещений сроком до 17.05.2015.
Определением арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.10.2012 принято решение об объединении указанных дел в одно производство.
От ООО "Елена плюс" поступило заявление об изменении и дополнении встречных исковых требований, в соответствии с которым общество просило признать договор от 18.05.2010 N 6 заключенным на срок с 18.05.2010 по 17.05.2015, а условия конкурсной документации и условия договора аренды о ежегодном заключении договора на 11 месяцев в течение 5 лет - недействительными и противоречащими законодательству.
Уточнение исковых требований судом первой инстанции не принято, поскольку данное уточнение является новым требованием, связано одновременно с изменением предмета и основания заявленных исковых требований, что в силу статьи 49 АПК РФ не допускается.
Решением от 13.12.2012 года Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 18.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО "Елена плюс" в течение месяца со дня вступления в силу решения суда освободить и передать управлению по акту приема-передачи нежилые помещения в здании салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенном по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а, общей площадью 515,7 кв. м, а именно: помещения на третьем этаже NN 70-77, 80-99, I и II лестничные клетки, общей площадью 422,6 кв. м; соответствующую часть помещений из состава мест общего пользования, общей площадью 93,1 кв. м, включающую помещения: на 1 этаже - NN 2, 4, 29, 35, 79, II лестничную клетку, III лифт, общей площадью 31,8 кв. м; на втором этаже - II лестничную клетку, площадью 15,3 кв. м; на 3 этаже - N 79, площадью 46 кв. м. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Елена плюс" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 руб. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Елена плюс" отказано.
ООО "Елена плюс" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований управления и об удовлетворении встречных исковых требований общества.
По мнению заявителя жалобы, судами сделан неверный вывод о заключении договора на неопределенный срок, управлением не соблюден досудебный порядок при расторжении договора, заключенного на неопределенный срок, сделан неверный вывод об изменении обществом предмета и основания исковых требований.
В дополнении к кассационной жалобе, общество указывает также на возложение на него обязанности освободить нежилое помещение без правового основания, поскольку договора аренды не был расторгнут в установленном законом порядке. Суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение, не учел, что ответчик не только погасил задолженность по арендной плате, но и осуществил излишнюю оплату пользования местами общего пользования. Судами не учтено наличие злоупотреблений со стороны управления, которое незаконно включило в предмет аренды места общего пользования, в связи с чем со стороны общества имеется переплата по арендным платежам. Периодически возникающая задолженность общества по внесению арендных платежей в период действия договора была обусловлена заключением кабальных договоров на содержание помещений и мест общего пользования. Ранее управление обращалось с иском о расторжении договора аренды от 01.06.2011 N 5, по которому вынесено решение по делу N А81-5469/2011, в связи с чем настоящее дело в этой части подлежало прекращению на основании пункта 3 части 1 статьи 150 АПК РФ. Предъявление встречного иска обусловлено необходимостью пресечения действий управления по злоупотреблению правом.
Управление в отзыве на кассационную жалобу и в отзыве на дополнение к ней просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании стороны поддержали свои доводы и возражения.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в 2010 году управлением проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилых помещений (NN 70-77, 80-99, и I и II лестничные клетки) на 3 этаже здания салона бытовых услуг "Сияние Севера", общей площадью 515,8 кв. м, по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.
Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела копиями документации на аукцион N 15-УИ и страницы газеты "Полярный Круг" от 25.03.2010 N 12, содержащей информацию о публикации извещения о проведении открытого аукциона.
Согласно протоколу от 13.05.2010 N 2-15-УИ о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона открытый аукцион по лоту N 2 был признан несостоявшимся, в связи с чем договор от 18.05.2010 N 6 на аренду указанных выше помещений был заключен с единственным участником аукциона - ООО "Елена плюс".
На основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.04.2008 72 НЛ 032204 переданные ООО "Елена плюс" в аренду помещения являются муниципальной собственностью.
Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления.
Таким образом, управление передало нежилые помещения в пользование ООО "Елена плюс" в рамках муниципальной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
В документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока. Возобновление (заключение) договора на последующие 11 месяцев производится при надлежащем исполнении арендатором обязанностей по предыдущему договору.
В пунктах 7.1 и 7.2 договора от 18.05.2010 N 6 установлено, что срок аренды определяется с 18.05.2010 по 17.04.2011. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет право на заключение договора на новый срок в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом от 13.05.2010 N 2-15-УИ, но не далее чем до 17.05.2015.
После истечения срока действия договора от 18.05.2010 N 6 сторонами был заключен договор от 01.06.2011 N 5 на аренду тех же помещений сроком действия с 18.04.2011 по 17.03.2012.
В пункте 7.2 указанного договора содержалось аналогичное положение о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.
Письмом от 15.03.2012 N 1004-02-17-15/477 управление уведомило ООО "Елена плюс" о том, что в связи с ненадлежащим исполнением последним обязательств по внесению арендной платы по окончании срока действия договора от 01.06.2011 N 5 заключение договора на новый срок производиться не будет. Кроме того, потребовало освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи не позднее 19.03.2012.
В письме от 19.04.2012 N 1004-02-17-15/736 управление повторно просило в связи с окончанием срока действия договора аренды освободить занимаемые помещения и произвести их передачу 24.04.2012 в 15 часов 00 минут.
ООО "Елена плюс" имущество возвратить отказалось, о чем свидетельствует копия акта приема-сдачи нежилых помещений, подписанного управлением в одностороннем порядке и содержащего соответствующую отметку его работников.
В мае 2012 года управление направило ООО "Елена плюс" акт приема-передачи для подписания (от 31.05.2012 письмо N 1004-02-17-15-916). ООО "Елена плюс" подписанный с его стороны акт управлению не возвратило.
Письмом от 06.06.2012 исх. N 20 ООО "Елена плюс" просило управление предоставить ему договор аренды нежилого помещения для предоставления его в регистрационную палату.
В ответ на указанное письмо управление указало ООО "Елена плюс", что срок действия предыдущего договора истек 17.03.2012, арендуемое имущество до настоящего времени не возвращено.
Последующий отказ ООО "Елена плюс" от исполнения обязанности по возврату имущества послужил основанием для обращения управления в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
ООО "Елена плюс", в свою очередь, посчитав отказ управления в заключении договора аренды нежилых помещений на новый срок незаконным, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Суд первой инстанции при рассмотрении спора установил, что здание "Салон бытовых услуг "Сияние Севера" входит в перечень муниципального имущества для предоставления на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, в связи с чем пункты 7.1 и 7.2 заключенного сторонами договора от 18.05.2010 N 6 противоречат положениям пункта 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (в редакции от 27.12.2009 N 365-ФЗ) и в силу положений статей 422, 168 ГК РФ являются недействительными.
Руководствуясь статьей 606, 610 ГК РФ, суд счел договор от 18.05.2010 N 6 заключенным на неопределенный срок, а договор от 01.06.2011 N 5 недействительным со ссылкой заключение первоначального договора после 01.07.2008 и, ссылаясь на пункт 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которым до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Оценив переписку сторон, суд пришел к выводу о соблюдении управлением требования об уведомлении другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 610, статью 622, статьи 309, 310 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности требования управления о понуждении общества к освобождению незаконно занимаемых нежилых помещений.
Поскольку заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов противоречит действующему законодательству, суд отклонил встречные исковые требования общества.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, указав, что признание договора от 18.05.2010 N 6 заключенным на неопределенный срок положениям действующего законодательства, устанавливающего особенности заключения настоящей категории сделок, не противоречит.
Довод общества о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку в деле N А81-5469/2011 требования управления были основаны на ненадлежащем исполнении обществом обязательств по внесению арендной платы, тогда как в настоящем деле требования основаны на неисполнении последним обязанности возвратить имущество по истечении срока действия договора аренды, следовательно, основания исков не тождественны, и пункт 2 части 1 статьи 150 АПК РФ применению не подлежит.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 365-ФЗ) (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ) поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включает в себя финансовую, имущественную, информационную, консультационную поддержку таких субъектов и организаций.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.
Пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ предусмотрено, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 указанной статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливается антимонопольным органом.
Пунктом 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ ФАС России N 67) установлено, что указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ, должен составлять не менее пяти лет.
На основании указанных норм, суды, установив, что объект спорного договора аренды входит в перечень муниципального имущества для предоставления на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, пришли к правомерному выводу о противоречии пунктов 7.1 и 7.2 заключенного сторонами договора от 18.05.2010 N 6 положениям пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ и пункта 113 приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Между тем судами не было учтено следующее.
Согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 448 ГК РФ если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
В соответствии с пунктом 150 Приказа ФАС России N 67 (в редакции, действовавшей в период проведения аукциона) заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 - 100 настоящих Правил. Пункт 98 Правил предусматривал, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Спорный договор был заключен сторонами по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления. Также в документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Таким образом, условиями аукционной документации предусмотрено заключение срочного договора. Из указанных положений правовых норм вытекает невозможность заключения договора на иных условиях, не предусмотренных в аукционной документации.
Пунктом 113 Приказа ФАС России N 67 предусмотрена обязательность заключения договоров на срок не менее пяти лет.
Таким образом, поскольку условие о заключении договора на 11 месяцев с последующим возобновлением на 11 месяцев является незаконным, обязательным для сторон правилом, которому должен соответствовать договор является условие, указанное в конкурсной документации, о заключении договора на срок 5 лет.
Таким образом, поскольку аукционная документация предусматривала условие о заключении срочного договора, суды пришли к неверному, не соответствующему нормам права выводу о том, что договор аренды от 18.05.2010 N 6 был заключен на неопределенный срок, в связи с чем не имелось оснований для применения норм о расторжении договоров, заключенных на неопределенный срок и, соответственно, для вывода об обоснованности заявленного управлением требования, основанного на факте истечения срока действия договора.
Таким образом, учитывая, что сторонами договор подписан, его условия должны соответствовать условиям конкурсной документации, следует прийти к выводу, что имущество по договору аренды 18.05.2010 N 6 предоставлено на 5 лет.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ предусмотрено, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела верно установлены судами, но ими неправильно применены нормы права, суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для принятия нового решения об отказе управлению в удовлетворении исковых требований.
Так как в связи с отказом в удовлетворении иска управления не нашло подтверждение наличие обстоятельств, явившихся основанием для предъявления встречного иска, в данной части судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь пунктом 1, 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 13.12.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 18.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-2624/2012 в части удовлетворения исковых требований Управления имущественных отношений администрации города Салехарда отменить. Принять в этой части новый судебный акт.
В удовлетворении иска Управления имущественных отношений администрации города Салехарда к обществу с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" отказать.
В остальной части решение 13.12.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 18.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-2624/2012 оставить без изменения.
Взыскать с Управления имущественных отношений администрации города Салехарда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Елена Плюс" 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлина за подачу кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)