Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
при участии представителей:
истца - Голощапова В.А. (доверенность от 17.04.2013),
ответчика - Дмитриева Р.М. (доверенность от 16.03.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Голощаповой Елены Геннадьевны
на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.06.2013 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-8391/2013
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Голощаповой Елены Геннадьевны (ИНН <...>, ОГРН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Терра" (ИНН 6321188228, ОГРН 1076320011900) о признании договора незаключенным,
установил:
индивидуальный предприниматель Голощапова Елена Геннадьевна (далее - ИП Голощапова Е.Г., истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Терра" (далее - ООО "Терра", ответчик) о признании договора аренды от 01.01.2009 N 88/а незаключенным.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.06.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать договор аренды от 01.01.2009 N 88/а части нежилого помещения секции N 152, расположенной на втором этаже Многофункционального торгово-делового центра, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 40, заключенный между ИП Голощаповой Е.Г. и ООО "Терра" незаключенным в связи с несогласованием его существенных условий и не подписанием указанного договора представителем ответчика.
Кроме того, заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель ответчика просил оставить судебные акты без изменения.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлен судами, между ООО "Терра" (арендодатель) и ИП Голощаповой Е.Г. (арендатор) подписан договор аренды от 01.01.2009 N 88/а, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (субаренду) часть нежилого помещения, а именно: секцию N 152, общей площадью 43 кв. м, находящуюся на втором этаже Многофункционального торгово-делового центра (1-я очередь строительства), лит. А1, расположенного адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 40 (далее - помещение), для размещения магазина женской одежды, аксессуаров. Расположение площадей в торгово-развлекательном комплексе "Вега" обозначено на копии плана второго этажа здания, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).
Ответчик указанным помещением владеет на праве аренды, на основании договора аренды от 07.06.2007 N 232, заключенного между ООО "Терра" и открытым акционерным обществом "Приморское", являющимся собственником данного помещения.
Согласно пункту 1.2. договора ООО "Терра" вправе сдавать спорное помещение в субаренду.
В соответствии с пунктом 1.3. договора площади передаются арендатору по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 2).
Истец полагая, что договор аренды подписан неуполномоченным лицом и является незаключенным ввиду несогласованности условий о его предмете, позволяющих идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из статей 432 и 607 ГК РФ следует, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Из материалов дела следует, что спорное помещение было фактически принято и используется истцом. Договор исполнялся сторонами на протяжении длительного времени. Фактически у сторон имеется спор по размеру площади занимаемого помещения.
Спор относительно параметров нежилого помещения не является основанием для признания объекта аренды не согласованным по смыслу статьи 607 ГК РФ.
С учетом положений статьи 431 ГК РФ, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации имущества.
Более того, на протяжении 2010, 2011, 2012 годов сторонами заключались дополнительные соглашения к вышеуказанному договору аренды нежилого помещения по поводу размера арендной платы. При этом разногласия по предмету и размеру используемой площади между сторонами не возникало.
Кроме того, заявлений о фальсификации дополнительных соглашений и письма от 22.03.2013 в суде истцом не заявлялось.
Из пункта 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Проанализировав условия спорного договора аренды (в редакции многочисленных дополнительных соглашений, приложения к нему, являющиеся неотъемлемой частью договора, гарантийного письма от 22.03.2013), судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В договоре, дополнительных соглашениях и приложениях к договору имеются данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный, а именно, указано наименование имущества, передаваемого в аренду и его технические характеристики. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в вышеуказанном Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, оснований для признания спорного договора аренды незаключенным отсутствуют, в связи с чем судом правомерно отказано в удовлетворении иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора в связи с отсутствием акта приема-передачи помещения являлся предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка.
При этом судом обоснованно указано, что сложившаяся судебная практика исходит из того, что фактическое использование имущества является надлежащим подтверждением передачи имущества арендатору.
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 28.06.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 по делу N А55-8391/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2013 ПО ДЕЛУ N А55-8391/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. по делу N А55-8391/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
при участии представителей:
истца - Голощапова В.А. (доверенность от 17.04.2013),
ответчика - Дмитриева Р.М. (доверенность от 16.03.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Голощаповой Елены Геннадьевны
на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.06.2013 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-8391/2013
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Голощаповой Елены Геннадьевны (ИНН <...>, ОГРН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Терра" (ИНН 6321188228, ОГРН 1076320011900) о признании договора незаключенным,
установил:
индивидуальный предприниматель Голощапова Елена Геннадьевна (далее - ИП Голощапова Е.Г., истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Терра" (далее - ООО "Терра", ответчик) о признании договора аренды от 01.01.2009 N 88/а незаключенным.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.06.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать договор аренды от 01.01.2009 N 88/а части нежилого помещения секции N 152, расположенной на втором этаже Многофункционального торгово-делового центра, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 40, заключенный между ИП Голощаповой Е.Г. и ООО "Терра" незаключенным в связи с несогласованием его существенных условий и не подписанием указанного договора представителем ответчика.
Кроме того, заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель ответчика просил оставить судебные акты без изменения.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлен судами, между ООО "Терра" (арендодатель) и ИП Голощаповой Е.Г. (арендатор) подписан договор аренды от 01.01.2009 N 88/а, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (субаренду) часть нежилого помещения, а именно: секцию N 152, общей площадью 43 кв. м, находящуюся на втором этаже Многофункционального торгово-делового центра (1-я очередь строительства), лит. А1, расположенного адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 40 (далее - помещение), для размещения магазина женской одежды, аксессуаров. Расположение площадей в торгово-развлекательном комплексе "Вега" обозначено на копии плана второго этажа здания, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).
Ответчик указанным помещением владеет на праве аренды, на основании договора аренды от 07.06.2007 N 232, заключенного между ООО "Терра" и открытым акционерным обществом "Приморское", являющимся собственником данного помещения.
Согласно пункту 1.2. договора ООО "Терра" вправе сдавать спорное помещение в субаренду.
В соответствии с пунктом 1.3. договора площади передаются арендатору по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 2).
Истец полагая, что договор аренды подписан неуполномоченным лицом и является незаключенным ввиду несогласованности условий о его предмете, позволяющих идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из статей 432 и 607 ГК РФ следует, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Из материалов дела следует, что спорное помещение было фактически принято и используется истцом. Договор исполнялся сторонами на протяжении длительного времени. Фактически у сторон имеется спор по размеру площади занимаемого помещения.
Спор относительно параметров нежилого помещения не является основанием для признания объекта аренды не согласованным по смыслу статьи 607 ГК РФ.
С учетом положений статьи 431 ГК РФ, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации имущества.
Более того, на протяжении 2010, 2011, 2012 годов сторонами заключались дополнительные соглашения к вышеуказанному договору аренды нежилого помещения по поводу размера арендной платы. При этом разногласия по предмету и размеру используемой площади между сторонами не возникало.
Кроме того, заявлений о фальсификации дополнительных соглашений и письма от 22.03.2013 в суде истцом не заявлялось.
Из пункта 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Проанализировав условия спорного договора аренды (в редакции многочисленных дополнительных соглашений, приложения к нему, являющиеся неотъемлемой частью договора, гарантийного письма от 22.03.2013), судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В договоре, дополнительных соглашениях и приложениях к договору имеются данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный, а именно, указано наименование имущества, передаваемого в аренду и его технические характеристики. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в вышеуказанном Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, оснований для признания спорного договора аренды незаключенным отсутствуют, в связи с чем судом правомерно отказано в удовлетворении иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора в связи с отсутствием акта приема-передачи помещения являлся предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка.
При этом судом обоснованно указано, что сложившаяся судебная практика исходит из того, что фактическое использование имущества является надлежащим подтверждением передачи имущества арендатору.
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 28.06.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 по делу N А55-8391/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)