Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дрокина С.Г.
Апелляционная инстанция Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Белоусовой В.Б.
судей Бучневой О.А., Рожковой Т.В.
при секретаре Р.
рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу Т. законного представителя П.М.О. на решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 января 2013 года по гражданскому делу по иску П.А.О., за которого действует законный представитель А.Н.М. к П.М.О. и ее законному представителю Т. о понуждении заключения договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Белоусовой В.Б., апелляционная инстанция,
установила:
П.А.О., за которого действует законный представитель А.Н.М., обратился в суд с иском к П.М.О. и ее законному представителю Т. о понуждении заключения договора купли-продажи 5/16 доли в праве общей долевой собственности на квартиру ***, указав, что П.А.О. и П.М.О. являются сособственниками квартиры ***. Между А.Н.М., действующей как законный представитель несовершеннолетнего П.А.О., П.М.О. и ее законным представителем Т. был заключен договор о задатке, который по своей сути, является предварительным договором купли-продажи, принадлежащих П.М.О. 5/16 доли в праве собственности на спорную квартиру. В указанном договоре были согласованы все существенные и необходимые условия предварительного договора купли-продажи. 10.08.2012 г. и 20.08.2012 г. истец обратился к ответчикам с предложением заключить основной договор. Однако ответчики необоснованно уклоняются от заключения основного договора купли-продажи.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 января 2013 г. исковые требования П.А.О. удовлетворены. П.М.О. обязана заключить с П.А.О. договор купли-продажи 5/16 доли в праве общей долевой собственности на квартиру *** с указанием продажной цены отчуждаемой доли в размере *** руб. с учетом ранее выплаченных денежных средств в размере *** руб.
В жалобе законный представитель П.М.О. Т. просит решение отменить и вынести новое решение, отказав частично в удовлетворении исковых требований, указав, что данным решением ущемляются права несовершеннолетней П.М.О.
Утверждает, что она как законный представитель согласна заключить основной договор купли-продажи, но стоимость 5/16 доли квартиры, должна быть с учетом инфляции и роста цен на недвижимость и стоимость 5/16 долей в праве общей долевой собственности на квартиру составляет не менее *** рублей. Считает, что в данном случае должна быть проведена независимая оценка спорной квартиры, для установления стоимости недвижимого имущества на данный момент.
В дополнении к апелляционной жалобе законный представитель П.М.О. Т. указывает, что из содержания ст. 380 ГК РФ следует, что задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло. Такая правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 г. N 13331/09. С учетом приведенных обстоятельств, считает, что без заключения основного договора-купли-продажи договор о задатке считается ничтожным. Считает, что суд необоснованно расценил договор о задатке, заключенный между сторонами, в качестве предварительного договора купли-продажи, так как в тексте договора о задатке отсутствует характеристика квартиры: на каком этаже расположена указанная квартира, не указан кадастровый номер и площадь объекта. Считает, что предварительный договор между сторонами не заключен.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав законного представителя П.М.О. Т., П.М.О., поддержавших доводы жалобы, С., представителя А.Н.М., считавшего решение законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.
Судом установлено и следует из материалов дела, что квартира *** принадлежит на праве общей долевой собственности П.А.О. - 11/16 доли, П.М.О.- 5/16 доли.
5 марта 2012 г. между П.М.О., за которую действует законный представитель Т. и А.Н.М., действующей в интересах П.А.О. заключен договор о задатке.
Согласно условиям данного соглашения П.М.О. обязуется продать 5/16 доли в квартире (так в договоре), принадлежащего ей на основании свидетельства *** от 22.12.2012 г., расположенного по адресу ***, а гр. А.Н.М. обязуется купить 5/16 доли за сумму *** руб. не позднее 5 сентября 2012 года. А.Н.М. уплатила П.М.О. денежную сумму в размере *** руб. в качестве задатка.
Администрацией Тамбовского района Тамбовской области постановлением N 934 от 13.03.2012 г. разрешено несовершеннолетней П.М.О. продать с согласия матери Т. 5/16 доли однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 37,2 кв. м, жилой 18,8 кв. м.
10.08.2012 г. А.Н.М. в интересах П.А.О. в адрес П.М.О., за которую действует законный представитель Т. направлено письмо, в котором указывалось о необходимости исполнить обязательство по договору от 05 марта 2012 г.
Письмо получено, что не оспаривалось Т., но основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования П.А.О., суд первой инстанции правильно исходил из того, что договор о задатке заключенный сторонами 5 марта 2012 года является предварительным договором купли-продажи, поскольку содержит условия, предъявляемые к предварительному договору: определен предмет договора - 5/16 доли в праве общей долевой собственности на квартиру *** со ссылкой на свидетельство о праве собственности; срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи - до 05.09.2012 год; определена цена договора - *** руб.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом было установлено, и не отрицалось законным представителем П.М.О. Т., что от заключения основного договора купли-продажи они уклоняются, между тем, ответчиком не оспаривалось, что договор о задатке от 5 марта 2012 года был ими (П.М.О., Т.) подписан, сумма *** руб. ими получена при подписании договора 5.03.2012 г.
Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку П.М.О., за которую действует законный представитель Т. приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру на оговоренных в договоре о задатке условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до 05 сентября 2012 года заключить с П.А.О., за которого действует законный представитель А.Н.М. договор купли-продажи 5/16 долей в праве общей долевой собственности на квартиру ***.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив договор о задатке, правомерно признанный судом первой инстанции как предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, П.М.О., за которую действует законный представитель Т. тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
Возражая против заявленных требований, законный представитель П.М.О. - Т. ссылалась на то, что она не согласна с ценой доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащей П.М.О., указанной в договоре о задатке, так как в настоящее время стоимость выше.
Однако, не оспаривали, что заключая договор о задатке 05.03.2012 г. по соглашению сторон стоимость всей квартиры с учетом ее состояния и расположения определена в *** руб. Определение стоимости всей квартиры в *** руб. также подтверждается представленным договором купли-продажи от 02.04.2012 г. заключенным между покупателем П.А.О., за которого действовала законный представитель А.Н.М. и продавцами В., П.А.Е. собственниками соответственно 1/4 и 1/8 долей в праве общей долей собственности на спорную квартиру (л.д. 24).
Другие доводы апелляционной жалобы, что задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло; без заключения основного договора-купли-продажи договор о задатке считается ничтожным, основаны на неверном толковании норм материального права.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Доводы Т., что у П.М.О. нет иного имущества, кроме доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру опровергается материалами дела: П.М.О. является собственником 9/48 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 62,8 кв. м, расположенную по адресу: ***, 1/16 доли в праве долевой собственности на жилой дом общей площадью 49,5 кв. м, расположенный по адресу: ***.
По изложенным основаниям, суд апелляционной инстанции оставляет решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ апелляционная инстанция
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т., законного представителя П.М.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-981
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N 33-981
Судья: Дрокина С.Г.
Апелляционная инстанция Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Белоусовой В.Б.
судей Бучневой О.А., Рожковой Т.В.
при секретаре Р.
рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу Т. законного представителя П.М.О. на решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 января 2013 года по гражданскому делу по иску П.А.О., за которого действует законный представитель А.Н.М. к П.М.О. и ее законному представителю Т. о понуждении заключения договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Белоусовой В.Б., апелляционная инстанция,
установила:
П.А.О., за которого действует законный представитель А.Н.М., обратился в суд с иском к П.М.О. и ее законному представителю Т. о понуждении заключения договора купли-продажи 5/16 доли в праве общей долевой собственности на квартиру ***, указав, что П.А.О. и П.М.О. являются сособственниками квартиры ***. Между А.Н.М., действующей как законный представитель несовершеннолетнего П.А.О., П.М.О. и ее законным представителем Т. был заключен договор о задатке, который по своей сути, является предварительным договором купли-продажи, принадлежащих П.М.О. 5/16 доли в праве собственности на спорную квартиру. В указанном договоре были согласованы все существенные и необходимые условия предварительного договора купли-продажи. 10.08.2012 г. и 20.08.2012 г. истец обратился к ответчикам с предложением заключить основной договор. Однако ответчики необоснованно уклоняются от заключения основного договора купли-продажи.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 января 2013 г. исковые требования П.А.О. удовлетворены. П.М.О. обязана заключить с П.А.О. договор купли-продажи 5/16 доли в праве общей долевой собственности на квартиру *** с указанием продажной цены отчуждаемой доли в размере *** руб. с учетом ранее выплаченных денежных средств в размере *** руб.
В жалобе законный представитель П.М.О. Т. просит решение отменить и вынести новое решение, отказав частично в удовлетворении исковых требований, указав, что данным решением ущемляются права несовершеннолетней П.М.О.
Утверждает, что она как законный представитель согласна заключить основной договор купли-продажи, но стоимость 5/16 доли квартиры, должна быть с учетом инфляции и роста цен на недвижимость и стоимость 5/16 долей в праве общей долевой собственности на квартиру составляет не менее *** рублей. Считает, что в данном случае должна быть проведена независимая оценка спорной квартиры, для установления стоимости недвижимого имущества на данный момент.
В дополнении к апелляционной жалобе законный представитель П.М.О. Т. указывает, что из содержания ст. 380 ГК РФ следует, что задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло. Такая правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 г. N 13331/09. С учетом приведенных обстоятельств, считает, что без заключения основного договора-купли-продажи договор о задатке считается ничтожным. Считает, что суд необоснованно расценил договор о задатке, заключенный между сторонами, в качестве предварительного договора купли-продажи, так как в тексте договора о задатке отсутствует характеристика квартиры: на каком этаже расположена указанная квартира, не указан кадастровый номер и площадь объекта. Считает, что предварительный договор между сторонами не заключен.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав законного представителя П.М.О. Т., П.М.О., поддержавших доводы жалобы, С., представителя А.Н.М., считавшего решение законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.
Судом установлено и следует из материалов дела, что квартира *** принадлежит на праве общей долевой собственности П.А.О. - 11/16 доли, П.М.О.- 5/16 доли.
5 марта 2012 г. между П.М.О., за которую действует законный представитель Т. и А.Н.М., действующей в интересах П.А.О. заключен договор о задатке.
Согласно условиям данного соглашения П.М.О. обязуется продать 5/16 доли в квартире (так в договоре), принадлежащего ей на основании свидетельства *** от 22.12.2012 г., расположенного по адресу ***, а гр. А.Н.М. обязуется купить 5/16 доли за сумму *** руб. не позднее 5 сентября 2012 года. А.Н.М. уплатила П.М.О. денежную сумму в размере *** руб. в качестве задатка.
Администрацией Тамбовского района Тамбовской области постановлением N 934 от 13.03.2012 г. разрешено несовершеннолетней П.М.О. продать с согласия матери Т. 5/16 доли однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 37,2 кв. м, жилой 18,8 кв. м.
10.08.2012 г. А.Н.М. в интересах П.А.О. в адрес П.М.О., за которую действует законный представитель Т. направлено письмо, в котором указывалось о необходимости исполнить обязательство по договору от 05 марта 2012 г.
Письмо получено, что не оспаривалось Т., но основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования П.А.О., суд первой инстанции правильно исходил из того, что договор о задатке заключенный сторонами 5 марта 2012 года является предварительным договором купли-продажи, поскольку содержит условия, предъявляемые к предварительному договору: определен предмет договора - 5/16 доли в праве общей долевой собственности на квартиру *** со ссылкой на свидетельство о праве собственности; срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи - до 05.09.2012 год; определена цена договора - *** руб.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом было установлено, и не отрицалось законным представителем П.М.О. Т., что от заключения основного договора купли-продажи они уклоняются, между тем, ответчиком не оспаривалось, что договор о задатке от 5 марта 2012 года был ими (П.М.О., Т.) подписан, сумма *** руб. ими получена при подписании договора 5.03.2012 г.
Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку П.М.О., за которую действует законный представитель Т. приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру на оговоренных в договоре о задатке условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до 05 сентября 2012 года заключить с П.А.О., за которого действует законный представитель А.Н.М. договор купли-продажи 5/16 долей в праве общей долевой собственности на квартиру ***.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив договор о задатке, правомерно признанный судом первой инстанции как предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, П.М.О., за которую действует законный представитель Т. тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
Возражая против заявленных требований, законный представитель П.М.О. - Т. ссылалась на то, что она не согласна с ценой доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащей П.М.О., указанной в договоре о задатке, так как в настоящее время стоимость выше.
Однако, не оспаривали, что заключая договор о задатке 05.03.2012 г. по соглашению сторон стоимость всей квартиры с учетом ее состояния и расположения определена в *** руб. Определение стоимости всей квартиры в *** руб. также подтверждается представленным договором купли-продажи от 02.04.2012 г. заключенным между покупателем П.А.О., за которого действовала законный представитель А.Н.М. и продавцами В., П.А.Е. собственниками соответственно 1/4 и 1/8 долей в праве общей долей собственности на спорную квартиру (л.д. 24).
Другие доводы апелляционной жалобы, что задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло; без заключения основного договора-купли-продажи договор о задатке считается ничтожным, основаны на неверном толковании норм материального права.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Доводы Т., что у П.М.О. нет иного имущества, кроме доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру опровергается материалами дела: П.М.О. является собственником 9/48 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 62,8 кв. м, расположенную по адресу: ***, 1/16 доли в праве долевой собственности на жилой дом общей площадью 49,5 кв. м, расположенный по адресу: ***.
По изложенным основаниям, суд апелляционной инстанции оставляет решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ апелляционная инстанция
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 30 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т., законного представителя П.М.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)